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LDPD 1346/2024
[2025] HKLdT 17
香港特別行政區
土地審裁處
申請編號 LDPD 2024年第1346宗
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| 聆訊日期﹕ |
2025年4月10日 |
| 頒下判決書日期﹕ |
2025年4月11日 |
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判 決 書
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是次申請
1. 這是申請人針對土地審裁處吳紹林成員於2024年11月19日作出的命令（「該命令」），要求獲得批准逾期上訴許可的申請。
背景事實
2. 本案涉及位於新界屯門亦園南街一巷2號的處所（「該處所」）。
3. 申請人和答辯人於2022年1月1日簽署了一份書面租約（「該租約」）。依據該租約，申請人把該處所以每月港幣8,300元出租予答辯人，租期為兩年，自2022年1月1日起至2024年12月31日為止，包括首尾兩天。
4. 其後，申請人以答辯人違反了該租約的第二項和第三項條文，分別是答辯人在未經同意下把該處所分租，以及自2024年8月1日起欠租為由，先後於2024年10月3日和10月14日，向答辯人發出短訊和信函，終止該租約，要求答辯人清還欠租，並交回該處所。
本訴訟
5. 申請人其後在2024年10月18日向土地審裁處存檔申請通知書，展開是次訴訟，申請收回該處所的管有權，以及追收自2024年8月1日起的欠租和中間收益，直至答辯人交回該處所的空置管有權為止。
6. 答辯人在2024年10月23日向審裁處存檔反對通知書，否認分租的指控，並依據和提供了一份由地政總署於2024年5月30日發出的第3102號公告（「該公告」）作為抗辯理由。
7. 該公告是依據香港法例第124章《收回土地條例》（「該收地條例」）第4條發出，該公告中列明了政府將在2024年8月31日，收回公告上列明的土地，包括該處所，以作公共用途。
8. 答辯人遂以該處所已在2024年8月31日被政府收回，而申請人在該處所的所有權益均告終絕為由，爭辯申請人只是該處所以前的業權擁有人，既無權再向答辯人收取租金或任何費用，也無權收回該處所。另一方面，答辯人卻也承認她並沒有支付2024年8月份的租金。
該命令
9. 吳紹林成員在2024年11月19日的聆訊中，聽取了雙方的陳詞和考慮雙方提交的文件後，接納該處所因應該公告和該收地條例，已在2024年8月31日由政府收回，而申請人在該處所的所有權益已被終止，而無權在該日後再在該處所行使任何權利，包括收回處所和追收2024年8月31日或之後的租金。另一方面，他亦同時考慮了答辯人承認尚未支付2024年8月1日至30日租金的事實，作出最終裁決，頒下了該命令如下：
(1) 撤銷申請人於2024年10月18日提出的收樓申請；
(2) 答辯人須支付申請人由2024年8月1日至2024年8月30日的欠租，以每月港幣8,300元計算；及
(3) 本申請不頒訟費命令。
上訴許可申請理由
10. 申請人於2025年3月20日，向土地審裁處存檔非正審申請書（表格1），提出是次申請，要求針對該命令中「不可收樓及所欠租金」獲發逾期上訴許可。
11. 基於申請人存檔的送達誓詞中，表示已把是次申請的文件妥善地送達答辯人，而答辯人卻沒有出席是次聆訊或提交任何文件，本席遂批准是次申請在答辯人缺席的情況下進行。
12. 申請人的申請理由是建基於她認為自己仍然是該處所的擁有人，有見於該處所依然被答辯人佔用，她也便認為自己有權收取租金和收回該處所自用，她提出下述四項說法，以支持她依然是該處所的擁有人的主張：
（一） 她從來沒有採取任何行動，正式把該處所轉讓給政府。
（二） 在土地註冊處的記錄上，她依然是該處所的業權擁有人。
（三） 自2025年1月至3月，她仍然需要繳交差餉。
（四） 地政署清拆組向她表示因為尚未發出收地清拆令，所以她可以繼續自住或出租。
13. 基於以上原因，她認為吳成員的判決錯誤，她理應獲得答辯人向她支付由2024年9月至2023年3月的欠租，合共港幣58,100元，並可收回該處所自用。
法律原則
14. 根據香港附屬法例第17A章《土地審裁處規則》第30B(2)條文訂明，針對審裁處的判決、命令的上訴許可申請，必須自該判決、命令日期起計的28天內提出。
15. 按照確立已久的原則，審裁處在決定是否延長上訴許可申請的時限時，必須考慮下列因素：
(i) 延誤的時間；
(ii) 延誤的理由；
(iii) 上訴理由的成功機會；及
(iv) 倘若批准延長提出上訴許可申請的時間，會否損害對方的利益。
16. 根據香港法例第17章《土地審裁處條例》第11(2)條規定，要對審裁處的判決或命令提出上訴，必須以該判決或命令在法律論點上有錯誤為理由，而按照第11AA(6)條規定，除非審裁處信納，有關上訴有合理機會得直，或有其他有利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，否則不得批予上訴許可。
分析
17. 本席在考慮了申請人的陳詞和所有文件後，認為申請人是次申請必須被撤銷，理由如下。
18. 首先，該命令既是在2024年11月19日頒下，申請人是次申請也便遠遠超越了法定期限三個月之多。申請人並沒有提供任何合理可信的理由，解釋為何是次上訴許可的申請，會延遲超過三個月後才提出，而延誤的時間明顯太多，在這情況下，申請人根本沒有任何基礎可讓審裁處延長她逾期提出上訴許可的申請。
19. 再者，即使本席進一步就申請人的上訴理由的成功機會考慮，申請人也同樣未能說服審裁處她的上訴有合理機會得直。
20. 從答辯人提交的該公告可見，公告上的標題為該公告是由地政總署按照該收地條例第4條發出，是政府需要收回土地，以便進行工程作公共用途，該處所是公告上訂明的土地之一，該公告列有下列條文：
「現公佈行政長官會同行政會議已決定，須收回上述土地作公共用途。本人並已根據香港特別行政區行政長官所授予的權力，發出命令，在本公告張貼於上述土地的日期起計三個月屆滿時，上述土地須與收回，並歸還香港特別行政區政府所有。
本公告已於2024年5月30日張貼於上述土地。在通知期屆滿時，即2024年8月30日午夜，上述土地須與收回，並歸還香港特別行政區政府所有。土地歸還日期為2024年8月31日。」
21. 該公告已刋憲並於2024年5月30日張貼於相關土地。再者，從申請人提供分別於2025年1月3日和2025年3月19日發出的土地註冊處查册文件可見，該公告已在2024年5月31日，於土地註冊處正式註冊。
22. 該收地條例第三部載有第4和第5條條文如下：
「4. 公告
(1) 凡發出命令以收回土地，須在憲報刊登中英文公告，說明該土地須作公共用途及將予收回。
(2) 如能尋獲業主，則須將該公告的副本送達業主，並須在將予收回土地的顯眼部分張貼公告，又如該土地分為地段、分段或小分段者，則在切實可行範圍內，須在受影響的每一地段、分段或小分段張貼公告。
(3) 張貼於該土地的公告須註明張貼日期，並須註明該土地將於上述日期起計的1個月屆滿時收回，但如行政長官已授權給予較長的通知期則除外；如有此情況，則須註明該較長的期限。
(3A) 此外，主管當局須 ——
(a) 在主管當局的網站，公布有關公告；
(b) 將該公告在1份中文報章刊登1期，以及在1份英文報章刊登1期；及
(c) 在主管當局合理地指示的時間及地點，提供該公告的複本，供公眾免費查閱。
(4) 根據本條刊登及送達或張貼的公告，須當作是給予該土地的業主及就該土地擁有權益、權利或地役權的每個人的通知。
5. 擁有權歸還政府
在1個月屆滿或在根據第4(3)條授權的較長期限屆滿時，除根據第4A條藉協議購買的土地外，有關的其他土地 ——
(a) 如屬土地的不分割份數，則須歸屬財政司司長法團所有，而任何建築物或其部分的使用權與佔用權如附帶於該份數的擁有權，則亦須一併歸屬財政司司長法團所有；及
(b) 在所有其他情況下，則須歸還政府，
而該土地的擁有人、其承讓人或代表以及任何其他人就該土地或其任何部分或在該土地上或其任何部分上所擁有的一切權利，均絕對終止。」
23. 綜合該公告和該收地條例第三部份第4和5條條文的規定，該處所已在該公告訂明的2024年8月30日該期限屆滿時，正式「歸還」政府，而雖然申請人原先是該處所的業權擁有人，但是她在該處所上所擁有的一切權益，均因為第5條條文而同時終絕。換言之，自2024年8月31日起，該處所已收歸政府所有，申請人再不是該處所的業權擁有人，也不再擁有該處所的任何權益，因為她原先擁有的一切權益，已在8月30日完全及絕對終止。
24. 由於該處所是收回土地上的建築物，是與收回的土地整合考慮，因為該收地條例第三部份第5條條文的規定而由政府「收回」，是「歸還」政府，因此根本毋須申請人進行任何她聲稱的形式手續，把該處所「轉讓」給政府，申請人的第一項說法並不成立。
25. 申請人的第二項說法也不成立，理由是在土地註冊處的記錄上，該公告已在土地註冊處正式註冊，縱使記錄上仍然顯示申請人是該處所的業權擁有人，可是已受制於該公告和該收地條例的規定，該處所已由政府收回，申請人的擁有權已在2024年8月30日終止。
26. 關於申請人的第三項說法，申請人必須理解「地租」是差餉物業估價署根據香港法例第515章《地租（評估及徵收）條例》，依據土地契約向有關業主徵收的款項，不管物業是被佔用或空置，均須繳納。至於差餉，則是根據香港法例第116章《差餉條例》，就房產物業徵收的稅項， 不但物業單位擁有人，而且佔用人，均有法律責任向署長繳交物業單位的評定差餉，但差餉須當作為佔用人差餉，如沒有相反協議，即須由佔用人繳交[1]。
27. 申請人在庭上確認她並沒有被徵收地租，顯然，她是清楚知道自己因為不再是該處所的業權擁有人而毋須繳付地租。另一方面，她也自言她曾向差餉物業估價署表示，她仍是該處所的擁有人，而該處所仍由她的租客佔用，在這情況下，不難理解為何差餉物業估價署依然向她發出差餉繳款通知書。
28. 無論如何，申請人的差餉支付責任，是申請人自己與差餉物業估價署之間的安排，她應自行與差餉物業估價署處理，卻無論如何不可能因為申請人被徵收差餉，便因此而獲得該處所的業權權益，申請人根本提不出任何法例條文或法律依據，足以證明因為她被徵收差餉，便在法律上被視為擁有該處所的業權。
29. 對於第四項說法，申請人未能提出任何實質證據或法律依據，證明她所聲稱的地政署清拆組賦予她權力可以繼續擁有該處所的業權，並因此而可以繼續把該處所用作自住或出租。
30. 值得一提的是，申請人在庭上確認政府曾與她聯絡，就着因為該處所已被政府收回而將會就補償問題進行磋商，只是雙方未曾進行具體洽談磋商而已，申請人未能解釋如何可以同時要求政府就收回了該處所作出補償，卻仍然要求審裁處協助她繼續收取租金和把該處所出租或自用。
31. 綜合考慮了申請人的所有申請理據，基於上述理由，本席認為此擬上訴沒有任何機會得直，亦沒有其他有利於秉行公正之理由致使此擬上訴應予進行，因此本席拒絕批予逾期上訴許可，並撤銷申請人的上訴許可申請。
32. 由於答辯人並沒有參與是次申請或出席是次聆訊，因此本席不就是次申請作出任何訟費命令。
申請人：無律師代表，親自應訊。
答辯人：無律師代表，缺席聆訊。
[1] 法例第21（1）條條文如下：
21.繳交差餉的法律責任
(1) 物業單位的擁有人及佔用人，均有法律責任向署長繳交物業單位的評定差餉，但差餉須當作為佔用人差餉，如沒有相反協議，即須由佔用人繳交。
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