黎寶榮及另一人 對 馬鞍山錦豐苑業主立案法團及另一人

LDBM 183/2022

[2024]HKLdT 16

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2022年第183宗

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判決書

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1.  引言

1.1  申請人夫婦 (“A”) 為馬鞍山錦豐苑 (“該屋苑”) 錦蕙閣 (“該大廈”) 13樓06 室 (“該單位”) 業主。 第一答辯人 (“R1”) 為該屋苑的業主立案法團，而第二答辯人 (“R2”) 為該大廈 14樓06 室 (“1406室”) 的業主。

1.2  本案涉及該單位滲水的問題，滲水位置為廚房天花 (“議題一”) 與及浴室天花 (“議題二”)[1]。

1.3  關於議題一，訴訟雙方並不爭議滲水源頭為大廈外牆的一條裂縫。R1 接納外牆維修為其責任。A與R1的爭議主要是建基於A 有否合理地拒絕讓維修人員進入該單位進行工程，令工程一直無法進行。

1.4  就議題二，滲水源頭方面有爭議。R1及R2 選擇不引用專家證人。A 則獲批准引用專家證人劉珊娜 (“劉專家”) 於2022年10月6日簽署的專家報告 (“該報告”)。

1.5  在審訊中，A傳召第二申請人鍾春梅女士 (“A2”) 作供。R1傳召羅萬恆先生 (“羅先生”) 作證。羅先生大約於2021年7月受聘於該屋苑的物業管理公司[2]。R2 則選擇親自作供。

2.  議題一

2.1  雖然A就議題一的投訴始於2017年10月，但在本案中關鍵的時段始於 2022年7月份。A承認R1於2022年前曾經針對議題一就外牆進行維修，但於2022年7月份懸掛8號風球期間，外牆再次滲水入該單位的廚房位置。A認為R2過往並沒有配合維修工程，所以要求R2容許R1進入1406室搭棚進行維修工程。

2.2  相關時段的文件顯示以下情況。於2022年10月18日，R1曾去信A，信件內容如下：

「本處早前接獲貴戶反映，表示貴戶受廚房外牆滲水影響。經本處職員跟進後，本處已於較早前安排承辦商準備為貴單位進行廚房外牆防水工程。期間，本處職員接獲貴戶反映，表示不希望本處安排的承辦商經由貴單位進出到廚房窗位置搭棚進行工程，並希望承辦商於上層單位搭棚。

本處早前已諮詢承辦商意見，承辦商表示由於工程技術上的問題，不能由上層單位廚房窗搭棚進行，而本處亦有向下層單位查詢，下層單位表示不方便借出單位予本處承辦商進行維修工程。 就此，本處現時特函通知貴戶盡快與本處職員聯絡，讓承辦商經由貴單位進行廚房外牆防水工程，以免潛在的滲水問題繼續影響貴戶。

如有任何查詢，歡迎於辦公時間致電 … 本處…」

2.3  其後，於2022年12月7日，R1 再次去信A，信件內容如下：

「… 閣下之前反映單位廚房外牆滲水，本處已委託承辦商跟進，但卻遭閣下拒絕讓承辦商進入貴單位進行維修。本處曾分別於10月18日及11月18日予閣下信件中通知閣下盡快回覆讓承辦商進行貴單位廚房外牆防水工程，以免因閣下拒絕本處承辦商經由貴單位進出搭棚而導致工程延誤，引致問題惡化而招致日後相關索償。

如有疑問，請致電… 與本處黃主任聯絡。」

2.4  根據A的說法，由於過往R1 進入該單位搭棚進行維修期間，該單位的窗門玻璃曾經被損壞，所以A不願意讓R1再次進入其單位進行搭棚工程。A接受R1 在相關時段已維修曾被損毁的窗門。 本席不認為該單位的窗門玻璃曾經在維修期間被損壞可提供一個理由合理化A拒絕讓承建商再次進入其單位進行搭棚工程。

2.5  在盤問階段，A2 確認A不會考慮讓R1進入該單位進行維修。在結案陳詞階段，A重申要求法庭頒令R1應進入1406室搭棚進行維修工程。

2.6  在Steak Expert Holdings Ltd v IO of Jade Plaza (Tsuen Wan), HCMP 3233 of 2015, 21 January 2016 一案中，上訴庭指出：

“[8] It should be remembered that the management of the building, under the Deed of Mutual Covenants, is in the hand of the manager. So long as a decision is within the range of reasonable options, the court will not interfere.”

(上文的意思是，大廈管理由經理人負責。只要經理人的決定在合理範圍內，法庭不會干預。)

2.7  在本案中，A並沒有提供任何證據反駁相關時段文件中顯示的情況，即R1已諮詢承辦商意見，而承辦商表示由於工程技術上的問題，不能由上層單位廚房窗搭棚進行維修工程。 本席不接納A 的個人意願提供充分理由促使法庭進行干預。

2.8  本席撤銷A 就議題一申請的濟助。

3.  議題二

A 的案情

3.1  於2016年6 至8 月份，1406室曾進行更換外牆水喉工程。 該單位浴室天花滲水是由2017年開始發現。直至2019年5月份，由於天花剝落範圍越來越嚴重，所以A 向食物環境衞生署投訴。

3.2  於2019年7月9日，滲水辦[3]曾去信A 指出滲水辦於 2019年6月4日曾到該單位進行調查，並在相關排污渠進行色水測試，但未能確定引致滲水的源頭。

3.3  於2019年8月7日，滲水辦再次去信A，指出將委派合約顧問香港國際建築顧問有限公司到該單位進行進一步調查，以便更詳細分析及評估滲水的原因。

3.4  於2020年9月15日，滲水辦去信A，指出顧問公司曾到該單位及 1406室進行第三階段的滲水調查和測試，包括浴室地台的蓄水測試，浴室內沐浴間地台的蓄水測試與及其周邊牆壁的灑水測試，但仍無法確定滲水原因。另外，顧問公司於2019年9月30日到該單位視察及調查，發現滲水位置的水漬已經乾涸，濕度數值低於35%，顯示滲水情況已停止。滲水辦懷疑該大廈外牆有破損的跡象，導致滲水情況出現。

3.5  於同日，滲水辦去信R1，指出滲水辦懷疑該大廈外牆有破損跡象，導致滲水情況出現。

3.6  於2020年12月2日，物業管理公司向該大廈住戶發出通知將於2020年12月14日[4]進行搭棚維修工程，原因為維修該單位廁所外牆石屎。

3.7  於2020年12月30日，物業管理公司去信滲水辦，回覆滲水辦2020年9月15日之信件。物業管理公司指出經視察廁所外牆後，並沒有發現外牆有破損。此外，物業管理公司曾於2020年12月23、25 與及29日到該單位量度廁所天花濕度 (所有數據均低於35%)。物業管理公司將數據及外牆情況提供滲水辦並要求滲水辦提供意見或作進一步跟進，以便管理公司能回覆A及業主立案法團。

3.8  由於滲水辦並沒有就物業管理公司2020年12月30日的信件作出回覆，於2021年1月26日，物業管理公司再次去信滲水辦，要求滲水辦提供回覆。

3.9  於2021年2月1日，滲水辦去信物業管理公司。在信中，滲水辦指出基於物業管理公司在其2020年12月30日信中附上的資料，滲水辦認為滲水情況已停止，所以無須跟進該單位的滲水個案。但滲水辦亦指出，由於該單位浴室天花滲水位置的濕度於雨天及晴天時有明顯變化，因此懷疑該大廈外牆有破損的跡象，導致滲水情況出現。有關該大廈外牆的檢查及維修，物業管理公司需要時應考慮聘請建築專業人士進行詳細勘察，以便進行全面的維修。

3.10  其後，物業管理公司於2021年2月5日去信A，指出根據滲水辦提供的意見，滲水辦表示該單位滲水情況已停止，因此現時無須跟進該單位的滲水個案。物業管理處建議待下雨天再作觀察。

3.11  在2021年7月22日，天文台懸掛八號風球，A 再次就該單位廁所天花滲水作出投訴。期間物業管理公司測量浴室濕度為45%。於2021年7月23日，物業管理公司去信R2，信件內容如下：

「本處於2021年7月22日接獲C1306室住戶反映單位廁所天花出現滲水。經本處職員到C1306室現場視察後，初步懷疑是貴單位的地台或室內喉管出現滲漏。本處職員已於7月23日致電通知貴戶須盡快安排檢查，以免繼續影響下層單位。

順帶一提，根據本苑大廈公契第三附表大廈規則第17條條款所述，業主須負責修補其在屋苑所擁有或佔用之任何損壞水管或接駁管，並承擔因失修而引致屋苑其他部份受損之相關責任。現特函敦請閣下盡快安排檢查及維修，以免影響下層單位而引起有關索償…」

3.12  如上文所述，2022年7月份曾再次懸掛八號風球。於2022年7月12日，A 委託劉專家進行浴室天花滲水成因作出調查。

專家證供

3.13  劉專家採用了一系列的檢驗方法，包括 (1) 目測法 (Visual Inspection)、(2) 紅外線掃描法 (Infrared Scan)、(3) 導電感應法 (Electrical Conductivity Sensing)、(4) 微波濕度掃描法 (Microwave Scan)、(5) 螢光色水測試 (Fluorescent Dye Test)、 與及 (6) 流量錶測試 (Flow Meter Test)。

3.14  R1及R2並沒有質疑劉專家的資格。本席接受其專家身份。

3.15  在測試期間，R2拒絕進行地台色水蓄水測試。劉專家的檢驗結果如下：

(1) 該單位內浴室天花中的水份主要是由外牆由外而內滲入，水份並於天花表面擴散；

(2) 根據目測法，發現有關位置外牆的表面有銹跡，而1406室的座廁喉管底部有破損；

(3) 沒證據及跡象顯示該單位內浴室天花出現滲水是與1406室內食水供水喉管有關；

(4) 沒證據及跡象顯示該單位內浴室天花出現滲水是與1406室內浴室地台連企身牆身 (包括企缸底部連周邊牆身) 的防水層及其相關排污喉管出現滲漏有關；

(5) 有證據及跡象顯示該單位內浴室天花出現滲水是與該大廈外牆及外牆喉管 (包括公共排污喉管) 有關。

3.16  在聆訊中，劉專家澄清滲水源頭主要是該報告內 Fig 90 相片中顯示的情況， 即1406室的座廁喉管底部的外牆有破損 (“Fig 90 顯示的破損”)。劉專家認為該喉管是 1406室的專用喉管，所以維修責任在於R2。

R1的案情

3.17  R1 認為在聆訊期間，劉專家已確認1406室外牆之專用喉管周邊有破損的維修責任在於R2，而R2亦表示負責修補該破損位置。R1 亦重申早於 2021年7月23日物業管理公司已經向R2 指出大廈公契第三附表大廈規則第17條的責任：見上文第3.11段。

R2 的案情

3.18  R2 同意該單位浴室天花滲水源頭為外牆，亦不反對他有責任維修Fig 90 顯示的破損。但R2 認為該報告並不足以證明Fig 90 顯示的破損為本案中滲水的唯一源頭。另外由於Fig 90 顯示的破損是基於目測法，該報告無法證實該位置確實有破損。R2認為應待全部滲水源頭被檢測及實證後，再行討論責任誰屬。

3.19  R2 亦認為R1在相關時段只是指出1406室浴室地台及喉管懷疑有滲漏。如果當時R2獲通知懷疑外牆有異常，事情發展或會大相逕庭，訴訟未必勢在必行。R2認為R1在處理A 投訴上嚴重失職，所以R1應為本案承擔責任。

分析

3.20  大廈公契第5(a)(10)(i) 條款訂：

“MANAGEMENT AND POWERS AND FUNCTIONS OF THE MANAGER

[(10)] To keep in good repair and condition:

[i] all water pumps tanks pipes sewers lavatories drains water-courses cables wires apparatus and equipment which are now or may at any time hereafter be in or under within the Estate or the land adjacent thereto which are wholly or partly for the common use of the owners and occupiers of the Estate; …”

3.21  大廈公契第三附表大廈規則第17條訂明：

“Each owner or occupier shall be responsible, upon notification by the Manager, to repair any defective drains, outlets or connections to any water-closets of other water apparatus in such part of the Estate owned or occupied by him and shall be responsible for any damage to any other part of the Estate resulting from the disrepair of the said drains, outlets and connections.”

3.22  首先，正如上文所述，R1 和R2 (尤其是R2) 選擇不傳召任何專家證人：見2023年7月13日法庭命令。本席只能就席前的證據進行裁決。 本席並不排除Fig 90 顯示的破損並不是該單位浴室滲水的唯一源頭。但基於訴訟雙方提供的證據，本席認為需要處理的事項是Fig 90 顯示的破損是否該單位浴室滲水的其中一個源頭。案例指出，即使存在其他滲水源頭，這並不能免除其中一個源頭須負上的責任: Wong Ping Chun v Giant King Corporation Ltd, DCCJ 4020 of 2012, 16 March 2016 (第15段)。

3.23  本席有細心檢視 Fig 90。本席認為Fig 90清楚顯示1406室的座廁喉管底部周邊有破損。本席亦接納劉專家的專家意見，即Fig 90 顯示的破損是滲水源頭與劉專家作出的測試結果吻合。 本席裁定Fig 90 顯示的破損是由1406室於2016年進行更換外牆水喉工程導致外牆有破損。

3.24  在本案中，訴訟三方並不爭議Fig 90 紅框內的喉管為1406室的專用喉管。本席必須指出，根據案例，即使Fig 90紅框內的喉管為1406室的專用喉管，這並不代表該部份必然不是公用部份：Ng Choy Leung v 信和物業管理有限公司 [2024] HKLdT 7 第28 至38段。但由於與訟三方並沒有在此議題作出任何陳詞，本席認為不適宜就此議題作出任何裁決。

3.25  在結案陳詞階段，主要的爭議是R1 可否引用大廈公契第三附表大廈規則第17條將本案中滲水的責任完全歸於R2。

3.26  本席認為R1 並不可以倚賴大廈公契第三附表大廈規則第17條將本案中滲水的責任完全歸於R2：

(1) 根據大廈公契第三附表大廈規則第17條，R2的維修責任始於R1向其發出相關通知，通知需要進行維修。在本案中，並沒有任何證據顯示R1 在相關時段有通知R2須維修Fig 90 顯示的破損。極其量，R1 只是在 2021年7月23日去信R2，指出其初步懷疑是 1406室的地台或室內喉管出現滲漏。

(2) 雖然物業管理公司曾在2020年12月進行外牆視察， 但管理公司明顯並沒有察覺Fig 90 顯示的破損。本席認為R1理應主動找出滲水原因包括索取專家意見來履行其職責，包括履行根據大廈公契第三附表大廈規則第17條的責任，即向相關業主作出維修的通知，尤其該單位的浴室滲水問題已經歷時一段很長時間。 再者，根據香港法例第344章《建築物管理條例》第18(1) 條，R1有責任使公用部分維持良好合用的狀況。如上文所述，本席裁定Fig 90 顯示的破損是由1406室2016年進行更換外牆水喉工程導致外牆有破損。

(3) 羅先生指出該屋苑共有5,540 個住宅單位，希望法庭能諒解大廈外牆維修的費用都會使用各小業主所交管理費作繳付。但正如上文所述，根據大廈公契第三附表大廈規則，本席認為R1 亦有責任調查滲水 的源頭。

(4) 雖然在相關時段，R1 沒有向R2 根據大廈公契第三附表大廈規則作出就Fig 90 顯示的破損的維修通知，但無論如何，在結案陳詞階段，R2已得悉R1的立場，即R2需要就Fig 90 顯示的破損作出維修。

3.27  在本案中，A要求R1及 R2盡快維修滲水源頭及為其維修工程費用及訟費作出賠償。根據A提出的證據，廁所維修工程報價為港幣$11,000。R1 及R2 對以上數額並沒有爭議。關於尋找漏水源頭費用（包括專家報告費用），實屬申請方的訟費，不應以賠償的形式追討。

3.28  本席認為：

(1) R1 以及 R2 必須承擔該單位廁所維修工程費用。 正如上文所述，R1 在相關時段一直認為滲水源頭為1406 室的地台或室內喉管出現滲漏。本席認為R1並沒有適當地履行其責任 (見上文第3.26 段)。R2 亦違反大廈公契第一附表第4段[5]，即其不損壞該大廈外牆的責任；

(2) R2 必須就Fig 90 顯示的破損作出維修。

3.29  本席現頒令如下:

(1) 第一及第二答辯人須支付申請人賠償港幣$11,000；

(2) 第二答辯人須在頒令後兩個月內維修Fig 90顯示的破損；

(3) 臨時訟費命令： 申請人須支付第一答辯人就議題一產生的訟費，第一及第二答辯人須支付申請人就議 題二 (包括專家證人費用) 之訟費，由法庭於內庭作簡易評定；

(4) 第一答辯人須在7天內就議題一提交及派送訟費陳述書而申請人須在其後的7天內提交及派送反對清單；

(5) 申請人須在7天內就議題二提交及派送訟費陳述書而第一及第二答辯人須在其後的7天內提交及派送反對清單；

(6) 如果雙方不在14天內提出申請，則此項臨時訟費命令作實。