胡桂容及另一人 訴 黃漢明

LDBM 323/2002

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2002年第323號

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判 案 書

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背景

1. 第一申請人為香港西灣河耀興道63號東霖苑（“該屋苑”）3607室之業主。第二申請人為該屋苑1615室之業主。答辯人為該屋苑703室之業主及該屋苑業主立案法團管理委員會之主席。

2. 根據申請人的案情，申請人於2002年11月20日經該屋苑另外兩位業主，即譚保堯先生及張景輝先生，將一份有不少於5%該屋苑業主簽署的要求書親手送達給答辯人。該要求書是根據《建築物管理條例》（“該條例”）附表3第1(2) 段要求答辯人召開業主大會，以表決以下事項：-

"	[一] 撤換現屆東霖苑業主立案法團主席黃漢明。
	[二] 即席重新選舉主席。"

3. 其後申請人的代表律師，鍾沛林律師行，於2002年12月9日發信給答辯人重申上述要求，但答辯人至今仍未及拒絕召開業主大會，違反了該條例。因此，申請人向土地審裁處提出是次申請要求答辯人召開業主大會以討論及議決上述事項。

4. 根據答辯人的反對通知書，答辯人的反對理由如下：-

(1) 答辯人曾於2002年8月31日收到類似是次的要求，但在那次核實過程中，發現有虛假、瞞騙、誤導的事件。因此，答辯人對是次要求的真確性要認真對待。答辯人質疑上述議題是否真確告知簽署者、簽名是否業主本身簽署及申請人是否真正獲得5%業主授權到土地審裁處入禀。

(2) 答辯人在收到要求書後翌日於2002年11月21日立刻發出回應書給各業主並張貼於大堂當眼處。

(3) 答辯人希望透過民政處協調與有關業主商討如何平息風波及誤會，以免勞民傷財作一些對該屋苑實質利益無關的舉動。但有關業主避而不談，民政處亦力不能逮，未能作出幫助。

(4) 管理委員會於第12次會議中，經詳細討論後，議決不會召開此等對居民無實質利益的業主大會。

(5) 答辯人表示其工作乃主持會議及相應事宜及作一些對該屋苑居民有益和有建設性事宜，而不能對此無理、無益、擾民、傷財事宜苟且相就。

(6) 答辯人質疑撤換主席是否需要以5%業主召開業主大會，因為在該條例已有明文列明主席任期與選立（該條例附表2第5(1) 及 5(2) 段)和委員的撤去及資格（該條例第 14(2) 及第29條，及附表2第4段）。

(7) 答辯人質疑為何要求撤換主席，因為他從未犯任何錯失及沒有作出任何損害業主及居民利益的事情，而申請書中又沒有列出撤換主席的理據。

(8) 答辯人質疑即席選舉主席是不設實際的事情及不可能即時有足夠資料讓大家重選。

(9) 答辯人質疑是否有真正達到5%業主提出要求，並交與律師處理。

5. 不過，除了以下幾點外，代表答辯人的林大律師並沒有就以上所有反對理由提出爭論。林大律師提出的爭論要點如下：-

(1) 申請人未能證明真正有不少於5%業主要求召開會議。

(2) 當答辯人對是否有不少於5%業主要求召開會議有合理懷疑時，答辯人有權在查證後才決定是否召開會議。但由於答辯人未能作出有效查證，答辯人不須召開會議。

(3) 在52位要求召開會議的業主中，有42位只是有關物業其中一位共有人，而要求書並不是由有關物業之所有共有人簽署，所以不能視作有效。

(4) 拒絕召開會議的是管理委員會，而不是答辯人，所以申請人應該控告管理委員會而不是答辯人。

6. 此外，答辯人在反對通知書上提出了6項反申索，但林大律師已在審訊時撤回所有反申索。因此，本席只須處理申請人的申請。

誰應負上開會責任

7. 該條例附表3第1(2)段的條文如下：-

"在不少於5%的業主要求下，管理委員會主席須在收到要求後14天內，就業主所指明的事宜召開法團的業主大會。"

8. 由上述條文可見，召開業主大會的責任在於管理委員會主席，而不是管理委員會。因此，答辯人本身有責任在收到要求後14天內，召開業主大會。答辯人不能將這責任轉移至管理委員會。即使管理委員會決定不召開業主大會，這並不等於答辯人必須跟從管理委員會這個決定。本席認為這個責任是答辯人個人的責任，應由答辯人個人去作決定及承擔後果，與管理委員會完全無關。因此，申請人並沒有告錯答辯人。

業主的定義

9. 根據該條例第2條，“業主”的定義為：-

"	(a) 土地註冊處紀錄顯示，當其時擁有一幅上有建築物土地的一份不可分割份數的人；及
	(b) 管有該份數的已登記承按人；"

10. 該條例第5B條又說明：-

" 在附表11所指明的本條例條文中，提述業主的某個百分率之處

(a) 須解釋為提述業主總人數的該百分率，而無須理會他們在建築物的總分割份數中的擁有權的百分率，而

(b) 並非解釋為總共擁有該百分率的份數的業主，

而該附表須適用於計算該等條文所提述的業主的百分率。"

11. 該條例附表11則清楚說明，附表3第(2)段所提及有關業主的百分率的計算，須根據以下方式作出

"		業權的形式		舉例說明	須計算為
	1.	1個單位由多人共有的業權	3名共有人擁有1個單位		1名業主
	2.	1名業主擁有多於1個單位	1名業主擁有35個單位		1名業主
	3.	1名代表或多於1名代表獲多於1名業主委任	(a) (b)	1名代表獲100名業主委任 35名代表獲總共100名業主 委任	投票權相等於獲業主有效 委任為代表的數目。在舉 例說明的個案中，則為100 名業主。”

12. 本席認為上述條文已清楚說明附表3第1(2)段所指的“不少於5%的業主”是以有關大廈的業主人數來計算，而不是以業主所佔業權份數來計算。當一個單位由多人共同擁有時，亦只計算為1名業主。

是否有不少於5%的業主作出要求

13. 根據答辯人本身的證人陳述書第7段所述，答辯人承認在2002年11月20日確實有接獲5%業主簽名要求召開業主大會，罷免主席。證物“A1”號第110A頁亦顯示答辯人已簽收了52名業主簽署的要求書。答辯人在作證時，承認了這52名業主確是該屋苑之業主。申請人亦提供了有關的田土廳紀錄證明這52名業主的身份。因此，本席裁定答辯人已於2002年11月20日收到52名業主的要求召開業主大會。

14. 不過，答辯人曾經發出問卷給有關之52名業主及收到兩份回條，即證物編號“R1”第93及94頁。在兩份回條中，其中一份是同意有要求召開業主大會，但另外一份則否認有此要求，並提出是在誤導下簽名。本席認為有提出被誤導而簽名的業主不能計算在內。因此，在剔除該業主後，只有51名業主提出要求召開業主大會。

15. 雙方不爭議的事實是該屋苑一共有699個單位，即699個業主。現有51名業主提出要求，即有大概7%以上的業主要求召開業主大會，符合附表3第1(2)段要求的業主人數。

一個共有人簽署的問題

16. 不過，答辯人提出由於在52名有簽署要求書的業主中，有42名業主只是有關物業共有人之一，其餘共有人並沒有簽名。答辯人認為有簽署的共有人只能代表其本身在有關物業所佔的份數，而不能代表沒有簽署的共有人。即是說如果42個單位都有2名共有人，42名業主其實只能當為21名業主，加上其餘10名沒有共有人的業主，只有31名業主。因此，業主的百分率只得4.43%，少於法例要求的5%。

17. 申請人則認為根據普通法，一位共有人是有權獨自處理有關物業的一些法律事項的，例如獨自出租物業 (見Frieze v. Unger [1960] V.R. 230), 及獨自向侵權者提出侵權訴訟。Megarry and Wade : The Law of Real Property, 5th ed, 一書中第419頁，已將有關的普通法原則撮要如下：-

"Unity of possession is common to all forms of co-ownership. Each co-owner is as much entitled to possession of any part of the land as the others. He cannot point to any part of the land as his own to the exclusion of the others; if he could, there would be separate ownership and not co-ownership. This doctrine led to difficulties where one joint tenant (for example) occupied the whole property, or took the whole of the rents and profits, to the exclusion of the others. No one co-owner had a better right than another, so that an action for trespass or for rent or for money had and received or an account would not normally lie."

18. 答辯人的解釋與申請人引述的普通法原則並不相同。再者，答辯人的解釋亦不符合該條例第5B條及附表11的明文規定，因為業主的某個百分率是不應理會業權份數的。不過，本席認為由於附表3第1(2)段給予業主召開會議的權利是法例所賦予的，普通法的原則並不一定適用，應先參考該條例的其他條文來解釋附表3第1(2)段。

19. 該條例附表3第3(5)段有以下條文：-

"	(a)	在任何法團會議上，業主按所擁有的份數投票，每份一票，但須符合在土地註冊處註冊的文書及第(6)節的條文。
	(b)	如一份份數由2人或多於2人共同擁有，則該份數的一票

	(i)	可由共有人共同委任的代表投票；或
	(ii)	可由共有人委任其中的一名共有人投票；或
	(iii)	如未有根據第(i)或(ii)小分節委任代表，則可由共有人的其中一人親自出席或委任一名代表出席投票；如在任何會議上，有多於一名共有人就該份數投票，則只有由在根據第38條備存的登記冊內就該份數而記錄排名最先的共有人所投的一票(不論親自或委任代表投票)才視作有效。"

20. 由附表3第3(5)(b)(iii)段的條文可見，一個共有人可在未有被委任的情況下，獨自在法團會議上投票。如果有多於一名共有人投票的話，亦只是以在登記冊內就該份數而記錄排名最先的共有人為準。雖然附表3第3(5)(b)段的條文並不能直接使用於附表3第1(2)段內，但由第3(5)(b)段的條文可見，該條例的立法原意並不阻止一個共有人獨自行使其有關物業之權力，即使在未有授權的情況下，亦可就其物業投票。

21. 本席認為如果該條例容許一個共有人獨自為其物業在法團會議上投票的話，亦一樣會容許一個共有人為其物業召開法團會議，而不需要另外共有人預先授權或委任為代表。

22. 再者，答辯人並沒有提出任何證據去證明這些簽署的共有人確實沒有得到其餘沒有簽署的共有人的同意作出要求。本席認為在沒有相反證據的情況下，簽署的共有人是可以全權代表其物業提出召開業主大會的要求。

要求書的內容

23. 答辯人提出要求書的內容只是說有關之業主聲明其明白召開業主大會會議的內容，而並沒有說明提出召開業主大會，因此，這些要求書並不等同是業主要求召開會議。

24. 本席並不同意答辯人這論點。在有關的要求書上，申請人已清楚寫明“本人等已召集下列不少於百份之五的業主，要求從速召開業主特別大會”。從整份要求書的上文下理，本席認為簽署的業主是應該知道簽署這份文件是表示贊同召開業主大會，而並非只是明白會議的內容。如果只是需要業主明白會議內容，而不是召開會議，申請人根本不用花這麼多功夫去要求業主簽名。根據答辯人本身的證供，他亦同意在看到這些要求書時，他的理解是這些業主是要求召開業主大會。因此，本席不認為這些要求書是有關業主在不知其目的是要召開會議的情況下而簽署的。

簽署的過程

25. 本席亦接受申請人及其證人有關要求業主簽署過程的證供，即是說他們已向有關業主解釋他們登門的目的及簽署要求書是必須自願的，他們並將要求書的草本給有關業主查看等等。他們之所以要採取特定程序是因為在2002年8月時曾經就類似的要求犯過錯誤，所以這次是特別小心。本席相信有關業主是應該清楚簽署的目的是要求召開業主大會。雖然現時有一業主說是被誤導才簽署，但這不等於其餘的業主都是被誤導而簽署，至少有另一位業主在回條上證實並沒有被誤導。

26. 因此，本席認為申請人已經證明了有不少於5%的業主要求召開業主大會。如果答辯人認為還有其他業主被誤導，理應由答辯人提出這方面的證據。不過，答辯人並沒有提供足夠的證據去證明申請人及其他證人在要求有關業主簽署的過程中，並不如他們所述一樣。

查證的權利

27. 答辯人認為該條例附表3第1(2)段應該有一個隱含的權利給予答辯人在有合理懷疑的情況下，先查證是否真有不少於5%的業主要求召開業主大會，才由答辯人決定是否需要召開會議。答辯人認為如果沒有這樣的隱含權利，附表3第1(2)段便會變成荒謬的條文。答辯人還引用了Halsbury Laws of England, 4th ed., Vol. 44(1), para 1477, River Wear Coms v. Adamson (1877) 2 App. Case 743 及 Williams v. Evans (1876) 1 Ex D/277 作為這個論點的理據。

28. 本席完全不接受答辯人這方面的陳詞。該條例附表3第1(2)段的條文已很清楚地說明主席“須”在收到要求後“14天內”召開會議。條文並沒有說主席“可”在收到要求後，在“多過14天”的時間召開會議。因此，主席並沒有就這方面的酌情權，亦須在指定時間內召開會議，否則便是抵觸該條例。

29. 該條例亦從來沒有說明或暗示主席有查證的權利。如果要強加這種權利給管理委員會主席，本席認為這只會是變成立法，而不是釋法，極不恰當。這種權利亦正正抵銷了主席須要在14天內開會的責任，不可能是該條例原先立法的意圖。

答辯人的疑問

30. 答辯人雖然有其理由去質疑是否真有不少於5%的業主要求召開會議，特別是經過2002年8月的事件之後，但這並不等於答辯人可以單靠這些質疑便拒絕不開會。本席認為如果在表面上有不少於5%的業主要求召開會議，答辯人須提出反證證明沒有5%的業主作出要求。如果答辯人拿不出這方面的反證，便必須在14天內召開會議。

31. 答辯人曾經透過律師出信調查及在民政處安排與有關業主會面，但都沒有結果。不過，這並不等於答辯人可以就此拒絕開會，或者要到調查有結果才開會。正如上述一樣，如果答辯人不能在14天內找到證據推翻要求書上的表面證據，答辯人便須召開業主大會。

32. 答辯人亦不能因為有關業主拒絕回應，而不能查證，所以便不召開會議。正如上述一樣，既然答辯人沒有法例賦予的權利去查證，那麼有關業主亦沒有責任去回應，答辯人查不出結果，便須召開會議。

其他反對理由

33. 答辯人在反對通知書上提出了其他反對理由，不過由於代表答辯人的林大律師沒有就這些其他答辯理由提出爭論，本席只可當答辯人放棄了這些答辯理由，不再為這些答辯理由作出裁決。

總結

34. 基於以上理由，本席裁定申請人已證明有不少於5%業主要求答辯人召開業主大會，而答辯人沒有在該條例指定的14天內召開會議，答辯人便因此而違反該條例附表3第1(2)段。

35. 本席現頒令如下：-

(1) 答辯人須在14天內召開業主大會去討論及議決以下事項：-

(a) 撤銷現屆東霖苑業主立案法團主席黃漢明。

(b) 即席重新選舉主席。

(2) 臨時訟費命令：答辯人須支付申請人是次申請之訟費，以區域法院基準釐定；如果雙方未能就數額達成協議，則由法庭評定，如果與訟任何一方不在14天內就訟費提出申請，則此項臨時訟費命令作實。