恆麗園業主立案法團第四屆管理委員會 訴 恆麗園業主立案法團第二屆管理委員會

[中譯本]
LDBM 73/2004

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2004年第73號

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判決理由書

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1.  本申請由恆麗園業主立案法團（“業主立案法團”）第四屆管理委員會提出，第一答辯人為同一業主立案法團的第二屆管理委員會，而第二答辯人為第三屆管理委員會。本申請中所爭議的是管理委員會兩項決議的效力：一項是第一答辯人於2000年在任期間通過的決議，而另一項是第二答辯人於2001年在任期間通過的決議。

2.  按照這些決議的規定，對於因大廈外牆建築毛病導致的滲漏問題，業主立案法團（並非任何管理委員會）須向個別業主付還他們就有關滲漏問題作出調查及修整所招致的費用和支出。

3. 事實上，已經有恆麗園T5-26A單位的業主在小額錢債審裁處向業主立案法團提出申索，追討支付與認可人士調查該單位滲漏問題所收取的調查費用5,000元，和修整費用20,000元。業主立案法團就申索抗辯，稱該業主所依據的兩項決議均屬無效，又謂業主立案法團沒有責任向該業主支付該等費用。

4. 本申請是業主立案法團的第四屆管理委員會針對第二及第三屆管理員會而提出的，目的是要求法庭宣告該兩項決議無效及沒有法律效力。第四屆管理委員會認為，若然本申請成功，T5-26A單位的業主在小額錢債審裁處所進行的申索便無法獲判勝訴。小額錢債審裁處的申索已暫時擱置，等待是次申請在本審裁處的判決結果。

5.  本席認為在這件事情中，第四屆管理委員會作為一方和第二及第三屆管理員會作為另一方，兩方之間並沒有爭執或爭議須由法庭來裁決。本席這樣說是因為法庭即使就這兩項決議的效力作出裁決，也不會影響第二、第三及第四屆管理委員會任何委員作為管理委員會委員的身份。業主立案法團的管理委員會並非法人，而只是在不同時期管理業主立案法團事務的委員會。管理委員會的決議並非為委員會本身而作出的決議，而是為業主立案法團而作出。有關的兩項決議是業主立案法團以法人身份所作的行為，並非獨立的管理委員會的作為。

6.  多層大廈或屋苑的業主立案法團的管理委員會，跟有限公司的董事會沒有分別。公司是法人，但董事會不是法人。誠然，根據《建築物管理條例》（第344章）第45條的規定，可以依據該條文在本審裁處展開法律程序的人也包括管理委員會，但單憑這一點不足以使管理委員會成為法人。當公司的權益出現爭議時，公司可以憑本身的名義起訴他人或被他人起訴，但公司的董事會卻不可以這樣。董事會不是獨立於公司的法人，同樣，管理委員會也不是獨立於業主立案法團的法人。

7. 因此由一個管理委員會起訴前一屆或多屆的管理委員會，要求法庭宣告前管理委員會所通過的決議無效，這樣做是不對的。有關決議是否有效，與這些委員會並沒有關係。任何有關申索或針對決議的有效性而作出的爭議，均應由業主立案法團與為爭取本身利益而打算引用那些決議與業主立案法團對抗的一方兩者之間來解決。當問題涉及業主立案法團的權益時，可向他人提出起訴或被他人起訴的，應該是業主立案法團，而不是其管理委員會。

8.  就該兩項決議的爭議，真正受牽涉的應該是業主立案法團和T5-26A單位業主。該業主並非向業主立案法團的第四屆管理委員會或任何其他管理委員會追討款項，而是向業主立案法團追討。然而，由於該業主和業主立案法團都不是本申請的任何一方，因此在本申請中任何針對該兩項決議而作出的裁決，都不會影響該業主或業主立案法團的權益。

9.  基於以上的原因，這次申請中組成訴訟雙方的原告和被告是錯配。在小額錢債審裁處審理的申索中，業主立案法團和T5-26A單位業主組成訴訟雙方而分別作為被告和原告，才屬恰當。有關該兩項決議有效性，應該在該申索中處理。如果第二屆和/或第三屆管理委員會委員想協助該業主追討，他們大可以在該申索案的審訊中作證。至於該申索應否移交本審裁處處理，則由小額錢債審裁處決定。

10.  由於在本審裁處席前，組成本申請訴訟雙方的原告和被告是錯配，因此本席把本申請押後，讓申請人考慮他們應否重新組成訴訟雙方的原告和被告，以及考慮如果必須重新組成的話，又應如何組成才好。申請人也要考慮應該繼續進行本申請抑或是予以撤回。就今天的訟費而言，本席不作任何命令。此外，雙方均可隨時申請恢復本申請。