詠明有限公司 對 文彥均

DCMP 4080/2022

[2024] HKDC 457

香港特別行政區

區域法院

雜項案件2022年第4080號

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判案書

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A.  引言

1.  這是一宗《分劃條例》（香港法例第352章）下的申請。

2.  根據原告人於2022年10月28日發出的原訴傳票，原告人要求根據《分劃條例》第6條的規定，要求法庭頒發就四幅地段頒發出售令。該4幅地段均位於香港新界元朗並註冊於土地註冊處為丈量約份第105約地段第1467 號、第1472 號、第1635 號及第 1391 號餘段(合稱“有關地段”)。被告人反對上述申請。

3.  原告人由高李葉律師行代表，被告人親自應訊。

4.  在庭審過程中，被告人由於年紀原因，口齒表達比較困難。在原告人沒有反對的情況下，法庭允許被告人的兒子文國強 (Man Kwok Keung)作爲被告人的麥肯錫朋友（McKenzie Friend）協助被告人表述其申請。在其後過程中，文國強的協助未盡理想。在被告人再次申請及原告人沒有反對的情況下，法庭進一步允許被告人的孫子文浩朝 (Man Ho Chiu)代替文國強作爲被告人的麥肯錫朋友（McKenzie Friend）協助被告人表述其申請。

B.  案件背景

5.  有關地段位於新界元朗鄉郊地帶。各共同擁有人於各地段的業權概述如下：

	1391餘段 (149.3平方米)	1467號 (566.6平方米)	1472號 (1,110平方米)	1635號 (242.8平方米)
原告人	68/72業權 (17/18業權) 141.0平方米	160/180業權 (8/9業權) 503.6平方米	160/180業權 (8/9業權) 986.7平方米	160/180業權 (8/9業權) 215.8平方米
被告人	4/72業權 (1/18業權) 8.3平方米	20/180業權 (1/9業權) 63.0平方米	20/180業權 (1/9業權) 123.3平方米	20/180業權 (1/9業權) 27.0平方米

6.  有關地段並不相鄰，但分佈於相距不遠的範圍內。大部分為空地，部分被茂密的植物覆蓋，部分則為已鋪路面。根據相關分區計劃大綱圖，有關地段及鄰近地段被劃作「住宅（丙類）」地帶，擬作低層低密度住宅發展，地積比率不超過0.4。

7.  原告人是土地發展商，已經擁有有關地段附近的較大片土地，有意把連同有關地段在內的土地發展為住宅屋苑。

8.  2022年1月14日原告人獲得城市規劃委員會的批准，在有關地段的鄰近地段以及政府土地（合共23,502平方米）上興建1076個過渡性房屋，預計可容納2676人（“過渡性房屋計劃”），目的是為正輪候長期公共房屋的家庭提供臨時居所。工程預計2023年動工，發展期為3年。

9.  由於原告人並未擁有有關地段的全部業權，因此有關地段並未列入過渡性房屋計劃的一部分。原告人稱如果法庭頒下出售令，它計劃將有關地段也納入過渡性房屋計劃，以增加該計劃的社會價值。

10.  現階段，原告人利用相關地段做臨時倉庫，而被告人則沒有使用有關地段。

11.  由相關土地查冊紀錄可以看到，有關地段業權的共有關係源自繼承。被告人與其他繼承人共同繼承了有關地段。原告人從其他繼承人手上購買了大部分相關的業權，也希望繼續購買被告人手上的業權，但是由於種種原因雙方對此未能達成共識。

12.  原告人因此提出本次原訴傳票申請。

13.  原告人確認已經將本次申請的相關文件根據《分劃條例》第3（2）條以及《分劃規則》第4條送達至地政總署署長，而署長並無意見。

C.  本案的議題

C.1  原告人案情

14.  原告人陳詞說有關地段的劃分是不切實際的，因為經過劃分後小業主（也就是被告人）能獲得的土地面積較小（介於8.3平方米至123.3平方米之間），形狀不規則，而且是被包圍的地段，只能經過各私人地段進出。雖然其中有些私人地段是原告人的土地，而原告人現在有提供通行權，但是原告人並無此義務在分劃後繼續提供給被告人通行權。

C.2  被告人案情

15.  被告人不願意出售有關地段的業權。在書面誓詞中，他提到原告人購買有關地段的業權過程中沒有知會他，不公正，構成違例發展，亦投訴原告人的申請沒有中文翻譯。在陳詞中，他進一步提出他是有關地段的唯一法定擁有人，指原告人沒有地契，此外他還需要應對另一宗2022年第3813號案件，精神及體力上受到額外負擔。

16.  在審訊期間，被告人試圖以陳詞的方式提交對於文潤餘先生遺產繼承的根據《新界條例》（香港法例第97章）第17條（現已廢除）發出的1987年4月13日的批准信（“批准信”），涉及有關地段中第1467號、第1472號、第1635號土地，以證明原告人沒有業權。在審訊中，法庭以暫准(de bene esse)的方式考慮該批准信。

17.  被告人的案情內容紛繁蕪雜，大部分並無任何理據或者與本案無關：

(1)  首先被告人並無提出任何理據為何原告人購買其他業主業權時需要知會被告人；

(2)  此外被告人對原告人業權指責並無依據。被告人嘗試依賴的批准信乃土地註冊處的註冊文件，為公眾可查，對於原告人並無造成不公，本席最終決定接納該信件作為證供。但是該批准信僅能說明1980年代被告人及其其他親屬繼承土地時候的情況，並不能影響或者顯示原告人在其後向相關業主購買業權的有效性。該批准信的內容與已經存檔的相關土地註冊紀錄並無不符之處。在考慮了相關的其他土地註冊紀錄後以及測量師報告後，本席拒絕被告人此項指責；

(3)  在審訊期間，原告人已經就其提交的文件提供了中文翻譯本，而被告人也明顯了解相關案情。被告人這方面的投訴已無意義；

(4)  本案並非2022年第3813號案件，也無相關案件的具體文件和信息，被告人也未對此另一案件的相關性做任何進一步的解釋。本席看不到此另一案件與本次審訊有任何關係。

18.  被告人案情實際的唯一重點，即被告人不同意出售。但是本席注意到被告人並未就此提出任何更進一步的理據，除提出土地面積較小並非不能分割的理據外，並無特別就分劃土地的可行性作出陳詞，也並無提出出售命令會對被告人造成何困境或不公。

D.  相關法律原則

19.  《分劃條例》第2條列出了法庭分劃或者命令出售相關土地財產的酌情權：

“除本條例另有規定外，凡有任何土地財產由2人或多於2人持有，則不論是以聯權共有人或分權共有人的身分持有

法院均可 —

(a)  根據第4條作出將該財產分劃的命令；

(b)  根據第6條作出將該財產出售的命令；或

(c)  拒絕作出任何命令。”

20.  《分劃條例》第4條列出了法庭分劃土地的權利：

“在根據本條例提起的任何法律程序中，法院可在符合第(2)款的規定下作出命令，以下列任何方式將土地財產分劃為—

若干幅，由個別擁有人各別持有；

若干幅，由2名或多於2名擁有人作為聯權共有人而持有；

若干幅，由2名或多於2名擁有人作為分權共有人而持有，

並可用所有或任何此等方式的組合分劃該財產，以及作出一切所需或適當的相應指示。”

21.  《分劃條例》第6條進一步説明了法庭在決定是否作出財產出售的命令過程中應該考慮的因素：

“(1) 在根據本條例進行的任何法律程序中，凡法院覺得基於下列理由，將財產分劃不會對所有有權益的人有利 —

	(a) 與該法律程序有關的土地的性質；
	(b) 有權益的人或被推定為有權益的人的數目；
	(c) 有權益的人中有些人不在或無行為能力；或
	(d) 任何其他情況，

則法院可作出將該財產出售的命令。

(2) 即使任何有權益的人有異議或無行為能力，法院仍可行使其根據第(1)款而有的權力。

(3)	(a) 在不損害第(1)款的規定的原則下，如任何對該財產有權益的人向法院申請將該財產出售的命令，而非將該財產分劃的命令，則除非其他有權益的人承諾購買申請出售命令的法律程序一方的權益，否則法院如認為適合，可作出將該財產出售的命令
	(b) 如其他有權益的人給予承諾，則法院可命令將該名申請出售命令的人所擁有的權益，按法院認為適合的方式而進行估值。

(4) 法院根據第(1)款或第(3)款作出命令時，可指示將出售所得的收益分發，並作出一切所需或適當的其他相應示。

(5) 在根據本條進行的出售中，法院可容許任何對該財產有權益的人在出售時進行競投，但須按法院就下述各情況而認為合理的條款進行競投 —

	(a) 未有繳付按金；或
	(b) 將購款或其任何部分抵銷或記帳而非按實數支付；或
	(c) 任何其他事宜。”

22.  對此，多個案例，包括Wong Chun Kei Johnny v Poon Vai Ching [2007] 1 HKLRD 825第16-19段；陳是源 訴 陳樹芳 案 （HCA 93/2002，unrep.，28.4.2006第21，57段；黃德忠及另一人對黃炳城 (HCMP 2188/2017, unrep., 11.8.2020第13-17段) 等都進行了詳細的討論，並確立了以下的進一步法律原則：

(1)  分權共有人享有基本權利擺脫自己受分權共有的束縳，如他並沒有其他補救措施，有權要求分劃或出售土地；

(2)  當作出分劃土地的命令並不可行時，法庭應作出出售土地的命令，除非法庭被說服 (舉證責任在於反對一方) 這樣的命令將不會有利於所有共同擁有人，或該命令將對其中一方造成重大困境。法庭考慮出售土地的命令是否會對其中一方造成重大困境時，須考慮金錢上和實際上的利益或損害；

(3)  出售土地的命令是否有利於所有共同擁有人並不是由反對一方的異議或他們的斷言所決定；這問題必須由法庭客觀地作出裁決；

(4)  但是即使分劃土地的命令理論上可行，法庭也有可能在考慮了第6條規定的 (a) 與該法律程序有關的土地的性質；(b) 有權益的人或被推定為有權益的人的數目；(c) 有權益的人中有些人不在或無行為能力；或 (d) 任何其他情況，認為財產分劃不會對所有有權益的人有利而做出財產出售的命令。在此過程中，法庭需要就相關土地整體的利益做出權衡。

E.  分析

E.1  分劃土地的命令是否可行

23.  本案中的有關土地均為空地，分劃從理論上來說並不困難。實際上，原告人在2019至2022年期間，曾經與被告人就有關土地的處理進行過多輪協商，包括土地交換、分劃和收購等。此外，原告人提供的估值報告也能夠以分劃後的土地為基礎進行估價。因此從原告人自己的證供和立場也顯示，分劃土地並非完全不可行。

24.  但是在庭審過程中，原告人確認他們並不希望分劃，也不尋求分劃命令。此次申請僅為出售命令。相對的，被告人也無分劃申請。

E.2  出售土地的命令是否有利，是否會造成困境

25.  本席理解原告人申請的主要基礎是分劃對整體利益不利，出售才更符合整體利益。

26.  為此原告人提供了兩份測量師報告。一份日期為2022年9月29日由標誌測量（1980）香港有限公司測量師黃耀祖先生出具的調查報告（“調查報告”）。另一份是俊滙測量師行有限公司的黃志偉先生出具的日期為2022年10月10日的估價報告（“估價報告”）。

27.  調查報告認為除1391餘段外，其他三個地段均橫跨數個私人地段，除非獲得通行權，不然分割後的地段有可能進出困難。

28.  估價報告認為在分劃後，有一些地段面積會特別細小，考慮到0.4的地積比，被告人方分得的各較小塊的地段可建設面積僅為3.3平方米至49.3平方米， 幾乎無法在這些分劃後的地段上建築正常的房屋，因而不建議分劃。估價報告進一步提供了有關地段的估值。

29.  被告人並未提出如果土地出售會對其造成任何困境。實際上，被告人現時並未使用有關地段，而且也並未特別提出對這些地段的未來使用有任何進一步規劃。相反，被告人在庭審期間有提出可在合適時機以合理價格出售有關地段。

30.  本案涉及的有關地段用途為低密度住宅。但是如果進行分劃，由於面積原因，會產生數塊幾乎無法興建正常的房屋的土地。而被告人的説法，也僅僅是希望在之後的某個時點出售，而不能提出除了出售外有何其他單獨的使用規劃。因此如果進行分劃，其結果很可能是導致產生四塊幾乎無法單獨使用的土地，長期或者無限期空置。最好的結果也僅是空置一段時間後再行賣出。因此分劃的做法會造成土地空置，對於有關地段的用途是明顯不利的。

31.  此外，對於這些分劃後較小地段能否單獨賣出還有諸多疑問。除了1391餘段外，其他三塊地段均有不同程度的交通問題。雖然本席面前並無完整的相鄰土地的業權相關資料，不能確認它們一定無法進出，但是可以預計如果分劃後的土地無法利用現時原告人擁有的相鄰土地的通行權，那起碼通行會較之前受限。而1391餘段是其中最小的一塊土地，分劃後被告人的部分僅為8.3平方米。

32.  與此相反，有關地段的臨近地段已經獲得批准，興建過渡性房屋計劃。作爲同一業主，原告人也確認希望將有關地段加入作爲該計劃的一部分。從相關的地圖和規劃圖都可以看到，有關地段如果作爲過渡性房屋計劃的一部分與相鄰地塊一同發展，顯然能更好地得到利用。

33.  實際上，由於過渡性房屋計劃的存在，現時將有關地段併入該計劃是一個良好的時機。如果在該計劃已經完成後再行併入，更會造成不便，甚至有可能無法成功。

34.  有關地段的業主僅爲原告人與被告人雙方。總體來看，出售對於整體有關地段的合理利用顯然更有利，對於雙方的權益更爲有利，而被告人並未提出任何利益受損的理據。

35.  綜觀以上所有，適用上述的法律原則，本席認為應該出售有關地段。

F.  總結

36.  故此，本席決定批准原告人的申請，同意按照原訴傳票第1，2，3段的內容作出相關命令。對於訴訟費，本席暫准命令被告人須支付本訴訟的訟費，除非雙方同意，數額由聆案官評核。除非任何一方在14天內作出更改申請，此暫准訟費命令在14天後成為絕對命令。