荔枝角道217-217A號業主立案法團 對 PUN TAK PIU 及另一人

LDBM 90/2015

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2015年第90宗

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判 案 理 由 書

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1.  這是申請人荔枝角道217-217A號業主立案法團 (“該法團”) 向兩名答辯人 PUN TAK PIU 和 WU NGAN TAI 追討位於荔枝角道217-217A號大樓 (“該大樓”) 的維修工程分擔費用的審訊。

2.  審裁處在聆訊完結時頒下以下命令：-

(i) 兩名答辯人須向該法團支付工程費分攤款額70,000元；

(ii) 兩名答辯人須向該法團支付上述70,000元的利息，自2015年4月30日(入稟日)起，以法定利率計算至裁決日，而自裁決日起，仍以法定利率計算，至全數清付止；及

(iii) 兩名答辯人亦須向該法團支付訟費，即時評估為25,700元，馬上支付。

3.  本席表示會頒下簡單的判決理由，如下。

背景和法庭程序

4.  申請人是該大樓的業主立案法團，於2012年7月31日按《建築物管理條例》(香港法例第344章)成立。而兩名答辯人自1991年2月11日成為九龍荔枝角道217號3字樓單位 (“該單位”) 的登記業主，以聯權擁共有形式 (joint tenancy) 持有該單位。

5.  按該法團在《申請書通知書》(表格29) 聲稱，該法團在2014年9月20日的業主特別大會通過，各業主須分攤該大樓的維修工程費 836,100元，每戶分攤得的款額為 70,000元，分三期支付，但兩名答辯人沒有支付分毫。

6.  兩名答辯人從來都沒有出席審裁處的聆訊。

7.  根據一份宣誓日期為2015年5月5日由MA KWAN LAM所作的確認書，有關此案的《申請通知書》已在2015年4月30日，以平郵方式分別送達至兩名答辯人的住址，即該單位。

8.  司法常務官在2015年6月2日，已把聆訊通知書 (聆訊時間：2015年6月23日上午10時正；地點：本審裁處第一庭) 寄至該單位。

9.  本席滿意有關聆訊通知書已妥為送達，遂在2015年6月23日，下令此申請在2015年9月8日公開審訊。

10.  根據該法團代表律師行員工馬崑林在2015年7月9日所作的確認書，本席在2015年6月23日的蓋印命令文本，已在2015年7月8日寄至兩位答辯人的單位。

11.  本席接納此申請的《申請通知書》及述明審訊日期的通知書已妥為送達給兩位答辯人。兩名答辯人可被視作已知悉這訴訟和審訊日期，但仍選擇不出席，所以本席下令繼續審訊。

不爭議的證供

12.  按該法團管理委員會主席袁艷蘭女士所作的證供，該大樓是一樓高六層 (由地面至5字樓連天台)的建築物，每層以街道門牌編號荔枝角道217和217A號分為兩個單位，所以全大樓共分作12個單位，於1967年入伙。按一份日期為1967年8月16日該大樓的公契 (Deed of Mutual Covenant) 及土地註冊處的登記紀錄，全大樓共分為12個不可分割份數，而每一單位佔一個不可分割份數。

13.  根據該公契的第4條，大樓各樣結構包括支持架構、橫樑、外牆、水渠、水喉、電線管道、公共地方等等的保養，由公契的各方 (即每一名業主)共同分擔；根據該公契的第5條，分攤的比例按各自佔的不可分割份數來計算。

14.  按上，每單位的分攤份數佔總支出的1/12，無論如何，按該單位在土地註冊處的紀錄，該單位的業權份數佔該大樓的1/12。

15.  在2014年9月20日，申請人召開了業主特別大會，當日出席者合共8伙業主，佔該大樓業戶總數12伙的66.7%，最終通過對該大樓公眾固定電力裝置維修的工程、消防安全設備裝置和對該大樓的保養維修工程，總工程費用為836,100元，由盛世建築有限公司承辦，每戶需分攤費用69,675元，最終通過每戶收取70,000元，分三期收取，如下：

(i) 第一期25,000元，支付日期為2014年10月15日；

(ii) 第二期25,000元，支付日期為2014年11月20日；

(iii) 第三期20,000元，支付日期為2014年12月30日；

16.  但兩名答辯人在申請人多次要求下，仍沒有支付分攤數額70,000元︰

(i) 在2014年9月25日，該法團把每單位(包括兩名答辯人的該單位)分攤款額通告，投入每一單位的信箱，並張貼於大樓入口的報告板上。該通告詳列每一單位業戶須支付的款額，每一期的款額和支付期限，繳款方法等；

(ii) 在2014年10月1日，該法團再向每一業戶發出「科款通知」；

(iii) 在2014年11月12日，該法團再向兩名答辯人發出催繳通知書；

(iv) 在2014年11月24日，該法團向兩名答辯人發出催收款信；及

(v) 在2015年3月12日，該法團透過其現在聘用的律師，向兩名答辯人發出「最後催繳通知書」。

17.  由於兩名答辯人對須分攤的費用分毫沒有支付，所以該法團在2015年1月24日舉行的業主特別大會，會上議決入稟土地審裁處，向兩名答辯人追討欠款。

18.  袁女士亦在她在2015年7月27日的確認書內第16段確認，說明兩名答辯人須按公契規定分攤負擔的款額為70,000元，並如上述分三期繳付，但有關款項至今仍未支付，這證明是按《建築物管理條例》(“該條例”) 第22條發出。根據該條例第22(4)條規定，由管理委員會主席簽署，述明業主根據該條應付的款額及應付款日期的證明書，在任何法律程序中須接受為證明書上所述事實表面的證據，而無須再加證明。

討論

19.  由於該法團提出的證據沒有遭到任何挑戰，本席在看過經袁女士在宣誓下確認的證人陳述書及她在法庭宣誓下的供詞，完全接納她的證據。

20.  由於該大樓的公契對兩名答辯人具約束力，因為他們在購入該單位時，是同意遵守公契約的契諾，是該大樓公契締約的一方，所以須按公契承擔維修保養的責任，並以業權份數與其他業主共同分擔支出。

21.  按《建築物管理條例》第14(1)條，法團通過有關公用部份管理、改善、翻新或裝飾的議決，對全部業主均具約束力。該條例第18(1)(c)條又指出，法團可採取一切合理必要的措施，以執行公契載明有關建築物的管理的責任。本席認為這包括入稟法庭，追討兩名答辯人的欠款。

22.  本席認為該法團的申索合理，而兩名答辯人對這申索，根本沒有任何抗辯理由可言，所以判該法團得直。

23.  至於訟費，張律師提交了一份簡易程序評估訟費的訟費陳述書，要求追討訟費共29,444元，本席在審閱並經修改後接受，所以本席同時頒下訟費令，兩名答辯人須支付該法團此申請的訟費，即時評估為 25,700元，按區域法院評估準則來評定，須馬上支付。