WOO MAN FONG 對 INCORPORATED OWNERS OF BROADVIEW COURT (SHUM WAN ROAD) 及另九人

LDBM 61/2017

[2019] HKLdT 52

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2017年第61宗

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判案書

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背景

1.  申請人是香港仔雅濤閣 (“該屋苑”) 第四座37樓E室的業主，入稟審裁處針對十位答辯人，在其經修訂之申請書中要求裁決如下:

(i) Annual General Meeting of 15.1.2017 (“AGM”) was not convened by MC but by the chairman of MC instead and he did so not as adjournment of 9.1.2016 meeting nor as requirement of not less than 5% of owners raised in MC meeting of 23.12.2016;

(ii) If AGM was convened by MC, it had not been resolved in MC meeting before;

(iii) Notice of 31.12.2016 convening AGM (“Notice”) was not given to owners (a) by secretary of MC &/or (b) at least 14 days before AGM;

(iv) Appointment of Chan Cheung Lam as secretary of MC in MC meeting of 25.12.2016 was illegal because (a) predecessor, being framed/frauded of absence from 3 consecutive MC meetings, had been illegally ceased on 11.7.2016 and such cease had not been registered with Land Registrar, &/or (b) if (a) was in order instead, there was no vacancy of MC members left as four persons had been appointed to fill all vacancies in MC meeting of 11.7.2016, &/or (c) if appointment of 25.10.2016 was legal, such had ceased as registration was made on 10.1.2017 with Land Registrar.

(v) Proxy/instrument of proxy associated with AGM (“Proxy”) was invalid because (a) it was lodged between 8 & 14.1.17, &/or (b) it was not lodged as specified in Notice of secretary of MC legally appointed, &/or (c) whether secretary of MC legally appointed, no acknowledgement of Proxy (some Proxy being returned with damage or of the kind) was issued and no information of Proxy was displayed at AGM, &/or (d) it was not validated, but void if validated.

(vi) Quorum of AGM was not met as there were only one hundred and twenty something owners attended in person as announced by chairman, provided that Proxy was invlaid;

(vii) Appointment of MC members (“Appointment”) was not made at AGM because (a) it was not made in the place/venue specified in Notice/confined by restricted admittance thereinto, &/or (b) it was made after adjournment of AGM around 1500hrs and no resumption of meeting thereafter though such to be conducted around 2000hrs as announced at adjournment;

(viii) Appointment was invalid because (a) “First pass the post” voting system not applied properly, &/or (b) “one vote in respect of each share” was violated, &/or (c) polling being manipulated, &/or (d) counting of votes was not made as specified in Notice;

(ix) Act of bad faith and mismanagement by MC &/or MC members had violated integrity ad fiduciary duty bound.

2.  她亦要求審裁處頒令如下：

(i) The appointment of the management committee at annual general meeting (“AGM”) of 15.1.17 be illegal, the voting result thereof be invalid and be quashed;

(ii) Appointment of signatory[1] herein be administrator;

(iii) A fine under S27(3) upon all MC members as a result of S27(1) being contravened.

3.  她授權胡德仁先生(“胡先生”)代表出席所有聆訊及審訊。

4.  第一答辯人為該屋苑業主立案法團(“法團”)，反對申請人所有申請。

5.  第二至第十答辯人為法團的委員，透過信函確定他們不會出席任何聆訊和審訊，但他們的答辯將跟隨第一答辯人。

申請人的案情

6.  於2016年1月9日法團舉行業主立案法團周年大會 (“2016年業主大會”)，主席溫振誠[2]先生於大會中途聲稱有人種票，而宣布有關委任文書失效，並即時休會。

7.  於2017年1月15日，法團再召開一次業主周年大會(“ 2017年業主大會”)。

8.  胡先生認為2017年業主大會是2016年業主大會的延會，所有在2016年業主大會提交的委任文書都應該在2017年業主大會仍然有效。他又認為2017年業主大會並非由管理委員會召開，相關的會議通知亦未有根據《建築物管理條例》(“該條例”) 附表3第2節由秘書發出給業主。

9.  他又質疑有些委任文書 (“該等委任文書”) 沒有依該條例附表3第4節送交秘書，由秘書發出相關確認收據，並展示該等委任文書的資料，核實並決定該等委任文書是否有效。故此，他認為該等委任文書屬無效。

10.  由於只有120多名業主親身出席，2017年業主大會不夠法定人數 (即157人) ，該會議應被視為非法，而根據該會議的決議包括委任有關委員[3]亦屬無效。

11.  胡先生又認為管理委員會罷免當時的秘書許雲薇女士及其後於2016年10月委任陳祥霖[4]先生為秘書，是非法和無效的。

12.  此外，管理委員會沒有根據該條例第27條在2017年業主大會上提交財務報表及會計師報告予法團省覽。

13.  根據申請人的結案陳詞，她現在要求審裁處頒令如下:

(i) 2017年業主大會委任的管理委員會委員 (即第二至第十答辯人) 無效，並撤銷相關議決(“第一項要求”);

(ii) 委任申請人的代表胡先生為管理人(“第二項要求”)；

(iii) 管理委員會違反該條例第27(1)條的規定，並沒有在2017年業主大會上提交法團省覽財務報表連同會計師報告，故依該條例第27(3)條款處以第5級罰款(“第三項要求”)。

第一答辯人的案情

14.  基於有關的管理委員會已在2018年4月15日改選[5]，即使在2017年業主大會出現任何問題，皆不會影響現時管理委員會，故此，2017年業主大會所委任的委員是否有效只是學術性問題。

15.  第一答辯人指出申請人並沒有要求審裁處根據該條例第31(1)條解散現時的管理委員會，申請人亦沒有解釋為何胡先生是一位合適的管理人人選。

16.  第一答辯人認為審裁處沒有司法管轄權根據該條例第27(3)條作出罰款的懲罰。

證人

17.  張耀榮先生除了是本案的第二答辯人外，他亦為第一答辯人呈交証人陳述書及親身出庭作供。在有關時候，他是管理委員會的司庫。

18.  胡先生則為申請人呈交三份証人陳述書及親身出庭作供。

學術性問題

19.  申請人沒有爭議管理委員會已於2018年4月15日改選，上一屆管委會的委員已經卸任，新一屆管委會的委員已經上任。但她依然爭議第一項要求是否學術性[6]。

20.  在土地審裁處案件2010年第150宗 (Yang Bin Robin 訴 陳天敏及另六人) 案中，當時土地審裁處葛倩兒暫委法官 (當時的官階) 在判決書中第27, 28 及 33 段指出:

“27. 唯儘管如此，這並不代表本席必須頒下宣布性質的命令，本席仍須考慮其他因素，來決定應否行使酌情權，頒佈所要求的宣布性質命令。

28. 本席完全認同林文瀚區域法院法官 (當時官階) 在曾婉玲訴兆隆苑業主立案法團 (LDBM 199/2001) 一案中，就土地審裁處在建築物管理案件頒佈宣布性裁決時，應考慮因素的法律原則。而法律文献 The Declaratory Judgment (Zamir & Woolf) 2^nd Ed. 中也明確指出，法庭在行使酌情權決定是否頒佈有關的宣布性質命令時，該宣布性質命令是否有實質作用屬首要考慮。

…

33. 而在申請人所屬的第二屆業委會已卸任的情況下，頒佈申請人所要求的宣布性命令己變得毫無意義，從屋苑管理的角度而言，第二屆業委會在3 月29日會議上的決定，隨著卸任成為純學術性問題。”  

21.  本席認為申請人就2017年業主大會所提出的大部份爭議，例如要求審裁處裁決2017年業主大會是否2016年業主大會的延會、有關的委任文書是否依然有效等，只是學術性問題。本席認為審裁處在行使酌情權是否頒布宣布性質的命令時，應考慮該命令是否有實質作用，基於申請人所要求的宣布性質的命令沒有實質作用，故此，本席拒絕申請人的第一項要求。

委任管理人

22.  申請人根據該條例的第V部要求審裁處頒令委任申請人的代表胡先生作為該屋苑的管理人。

23.  根據該條例的第31(1)(a)條，審裁處可在業主提出申請下，解散管理委員會並委任一名管理人。可是申請人並沒有要求解散管理委員會。

24.  在THE INCORPORATED OWNERS OF KAI TAK GARDEN (CHOI HUNG ROAD) 訴 WOO TAK YAN 及另一人 (LDBM330/2014及LDBM13/2015) 判案書中，土地審裁處法官葛倩兒指出：

“反申索(四) 及(五) ：解散管委會及財物移交

170. 答辯人在其證人陳述書中指稱 (A/63-64) ，在23/6/2012業主大會及15/9/2013業主大會上獲委任的管委會不具法定地位，管委會在行使有關權力及履行責任時，均有違反公契條文及該條例的情況，包括沒有擬備或議決預算、沒有依例召開法團或管委會會議、沒有擬備財務報表，並在2012-2014三個年度的周年業主大會上連同相關的會計師報告提交省覧，亦未有妥善管理屋苑，所指行為包括但不限於以上所述。基於以上情況，答辯人要求將現屆管委會解散，並委任胡先生本人為管理人，及在委任後的14天內，現屆管委會須將法團財物移交管理人指明的專業人士。

…

189. 而即使答辯人有充分的理據，支持管委會必須解散，而需委任一位管理人取代，本席也不認同胡先生是洽當的管理人人選，因為從證供中可見，胡先生對管理人的角色及職責完全不理解，實難以接納他能有效地執行作為管理人的職責。胡先生對管理人角色的誤解包括，成為管理人後他需要聘請管理公司及其他職員；以及就法團已簽立的合約，如未能以新合約取締舊合約，會向法庭申請宣布合約無效；如舊合約對法團造成具體的損失，則會循追討賠償方面著手。但管理人的最重要職責，應在管委會被解散下，儘快協助法團召開業主大會及重選管委會成員，好讓法團的事務繼續由管委會處理，而不是由管理人一言堂地自決。從胡先生表述的立場，可見他從沒想到重選管委會成員的重要性及需要，相反地只想著獨攬大權後以個人身份行事作為。

190. 更甚者，胡先生在盤問下指稱，即使法庭裁斷集資議決屬無效，也不用將其他業戶已繳付的款額退還，因為其他業戶從沒反對這集資並且已繳款，但法團不能向答辯人追討這集資數額。由胡先生此一立場，可見如由他出任管理人，在同一事件上他並不能持平地處理，在出現利益衝突的情況下，作為管理人的他只以自己的利益為先，絕非管理人的應有做法。

191. 答辯人就解散管委會的反申索被撤銷。因此，其要求管委會移交財物予其指明人士的反申索，也同樣應予撤銷。”[7]

25.  首先，本席認為根據該條例第 31(1)(a) 條，審裁處不能在沒有解散管理委員會的情況下，委任管理人。根據案件Jikan Development Ltd 訴 The Incorporated Owners of Million Fortune Industrial Centre 及另九人 (LDBM 244/2000)，周兆熊法官在第15段中指出是否解散管委會最重要的因素是它是否能夠履行公契職責及遵守該條例的條文。在本案，申請人並沒有提出足夠證據，本席亦不同意現時的管委會不能履行公契及該條例的職責。

26.  其次，申請人亦沒有提出任何或充分證據證明胡先生是一位合適的管理人。

27.  本席完全不知道胡先生的年齡、背景、學歷或管理屋苑大廈的工作經驗等。此外，胡先生並不是該屋苑的業主，無論審裁處是否解散管理委員會，本席認為審裁處都不應該委任胡先生為該屋苑的管理人。

28.  基於上述理由，本席拒絕申請人的第二項要求。

省覽財務報表

29.  申請人認為在2017年業主大會上，管理委員會只提交會議紀錄中的財政列表，卻沒有任何經簽發的財務報告。根據該條例第27條，在會議上提交予法團省覽的財務報表須包括收支表及負債表，並需由主席及秘書或司庫簽署;及需由法團聘請並藉業主大會通過的決議所批准的會計師審計，並需連同該會計師作出的報告以予法團省覽。

30.  基於管理委員會違反該條例第27條的規定，申請人堅持審裁處應根據該條例第27(3)條以第5級罰款處罰有關委員。該第27(3)條原文如下：

“(3) 如有違反第(1)款的規定，管理委員會的每一委員均屬犯罪，一經定罪，可處第5級罰款，除非其證明 ——

(a) 犯罪未獲其同意或默許，且

(b) 在該情況下已盡其應盡的努力，以防止罪行的發生。”

31.  根據《土地審裁處條例》第8條(包括附表) 及該條例附表10，清楚訂明審裁處的司法管轄權，只是包括民事訴訟，例如釐定政府所需支付的補償額、關於大廈公契的爭議、業主與租客的糾紛等，本席認為《土地審裁處條例》及該條例沒有賦予審裁處刑事訴訟的司法管轄權，故此，要算管理委員會真的違反該條例第27(1)條，審裁處亦不能根據該條例第27(3)條向法團的有關委員 (即第二至第十答辯人) 作罰款的處分。檢控工作應交由政府部門或律政司負責。

32.  基於上述理由，本席拒絕申請人的第三項要求。

總結

33.  本席認為申請人三項的要求都是不合理，故此，裁定申請人的所有申請敗訴。

34.  一般來說，訟費是基於結果而定，故此，申請人原則上是需要支付第一答辯人的所有訟費，但本席考慮到是基於學術性的理由，而拒絕申請人的第一項要求，本席亦沒有就部份爭議作出事實的裁決，故此本席行使酌情權頒令申請人須支付第一答辯人本訴訟三分之二訟費，包括所有保留訟費。如雙方未能就訟費數額議定，以區域法院基準評定。就申請人與其他答辯人之訟費，不作命令。此訟費命令為暫准令，除非任何一方在14天內申請更改，此暫准令則成為絕對命令。