榮興罐頭酒業有限公司 對 LANDIS BROTHERS & CO LTD

LDPE 618/2014

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPE 2014年第618宗

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判決書

背景

1. 本案是一宗租務糾紛。申請人是涉案處所的業主, 答辯人是租客。申請人和答辯人於2012年5月7日簽訂書面租約, 租期由2012年5月7日起至2014年5月6日, 每月租金25,411.50元。另外, 租客亦須每月交付管理費2,552元和差餉/地租1,280元。

2. 申請人和答辯人在本案中主要爭議 (1) 雙方有否達成續租協議; (2) 答辯人交還涉案處所空置管有權的日期和欠交租金/中間收益及其他費用的金額; 及 (3) 答辯人有否損壞涉案處所和須否負責損壞賠償。

3. 有關以上爭議, 書面租約內有相關的租務條款如下: -

“(一) ……租期: 兩年租約 (實約): 由2012年05月07日至2014年05月06日 (包括所述兩日) 。規定租户在實約期內不得退租。倘若租客在租約期內自行終止租約, 無論理由為何, 都必需以租約餘下期限繳交租金金額, 作為終止合約的賠償。倘租客想退租終止租約及訂立新租約條款, 可以事前在租約到期前不少於壹(1)個月以書面通知業主。”

“(十四) 租客在退租前, 必須把單位回復到起租前的狀況, 退租的交收才算完成。”

申請人的案情

4. 申請人於2014年7月2日提交申請通知書, 並在2014年7月28日過堂聆訊後於2014年8月30日作出修改。申請人聲稱在雙方達成續租協議後, 答辯人未有繳付由2014年5月7日起的租金, 所以申請收回涉案處所及追收租金, 並申請要求作出命令繳付中間收益及訟費。申請人也追收2014年5月7日起的管理費和差餉/地租。另外, 申請人聲稱可根據租約條款第一條, 向答辯人申索續租租約餘下期限的租金, 直至涉案處所另行租出之日為止。

5. 雙方於2014年7月28日過堂聆訊中同意在當天先交還和收取涉案處所的鑰匙, 及於審訊時才處理所有爭議。收樓後, 申請人另外追討涉案處所的損壞賠償共22,100元。

答辯人的案情

6. 答辯人於2014年7月11日存檔反對通知書反對申請人的申請事項, 並於2014年9月12日作出修改。答辯人聲稱固定期租約已於2014年5月6日完結, 雙方沒有達成任何續租協議。但答辯人承認曾於2014年4月15日給予申請人1個月的書面通知, 終止租約於2014年5月14日。

7. 答辯人亦聲稱於2014年5月14日後並未再使用涉案處所, 並已盡了一切合理努力通知申請人收回樓宇, 只是申請人不合理地不理會、迴避又或拒絕接收答辯人的通知, 沒有又或拒絕收回涉案處所的鑰匙。

8. 關於損壞賠償, 答辯人不同意須負責申請人所申索的費用。答辯人並反索在扣除2014年5月7日至2014年5月14日的租金及費用共7,546.71元後的按金50,940.29元。

爭議 (1): 雙方有否達成續租協議

9. 申請人聲稱答辯人代表, 區耀鴻, 是於2014年3月19日主動要求續約兩年, 並接受租金 (包括管理費和差餉/地租) 調整至7.50元/平方呎, 而申請人代表, 葉樹林, 是於2014年3月29日接到其租務部審批通知後, 在當天和答辯人代表達成口頭續租協議。申請人存檔一份2014年3月19日葉樹林的呈批件, 批覆日期為2014年3月29日。

10. 申請人亦聲稱申請人公司的黃小姐於2014年5月14日曾致電答辯人公司的石小姐催繳租金, 而當時石小姐回答說: “公司負責人出差公幹, 下星期三回來 (即2014年5日21日) 才能簽署支票繳交租金”。申請人爭論石小姐的回答足以證明固定期租約於2014年5月6日完結後, 雙方確有續租協議存在。

11. 答辯人否認雙方曾達成續租協議。答辯人只確認曾於約2014年3月下旬向申請人提出商談續約, 但聲稱申請人當時是要求新租金須調整至10元/平方呎, 而答辯人表示可接受的最高每平方呎價只為7.50元。答辯人亦聲稱答辯人其後曾多次向申請人查詢有關續租事宜, 但申請人拖延不覆; 由於得不到申請人的回覆, 答辯人為免這不確定因素影響其公司運作, 遂於2014年4月15日向申請人發出一個月書面通知, 終止租約於2014年5月14日。

12. 另外, 答辯人聲稱答辯人公司的石小姐只是高級文員, 負責一般的文書職務, 並不清楚是次租務商討事宜。當日石小姐只是禮貌地回答申請人代表的電話查詢, 並不構成確認續租。

13. 答辯人爭論, 如雙方確有口頭續租協議, 申請人沒有合理解釋為何申請人只曾於2014年3月19日和2014年3月29日準備內部的呈批/批覆文件, 但其後沒有準備新的書面租約, 也沒有邀請答辯人簽約。申請人也沒有按一般租務慣例要求租客補交按金差額, 而申請人於2014年5月14日發出的收費通知單又沒有列出銀碼, 舉動不合常理。

14. 答辯人也依據《物業轉讓及財產條例》(香港法例第219章) 第4條和第6條的規定, 說明申請人不可依賴申請人所聲稱的口頭租約, 因為口頭租約訂立時須在承租人根據此口頭租約已可即時管有物業才屬有效。答辯人爭論申請人所聲稱的口頭租約 (如有者) 是於舊租約期內訂立, 不是於新續租期 (如有者) 內即時訂立, 所以不符合此等條例的要求。然而, 關於此理據, 本席認為答辯人誤解此等條例的內容, 此等條例只說明租契在承租人管有時即生效計算此等條例下的年期 (不超過3年), 不是要求口頭租約訂立時須在承租人根據此口頭租約已可即時管有物業才屬有效。

15. 申請人依據其聲稱的口頭續租協議追收租金, 在法律上確有舉証的責任, 然而申請人除了其証人葉樹林的証供外, 只能提供一份其內部的呈批/批履文件, 說明申請人已同意續租條款, 但這不等同答辯人已確認續租。至於黃小姐和石小姐的對話, 本席相信答辯人所陳述, 這只是石小姐對電話查詢的禮貌回答, 所以並不構成確認續租。既然石小姐已表明另有負責人, 她不可能為此次租務商討作確認。本席也認為申請人只曾準備內部呈批/批覆文件, 而沒有準備新的書面租約和邀請租客簽約, 也沒有要求租客補交按金差額, 並不合常理。

16. 在相對可能性下, 本席相信雙方沒有達成續租協議。

17. 雙方亦有爭論, 根據租約第一條, 如租客要求租約期滿日終止租約, 是否須於 “租約到期前不少於1個月以書面通知業主”。誠然, 本席認為此條文只是說明租客如要求續租, 先決條件為 “租約到期前不少於1個月以書面通知業主”。另外, 由於 “退租終止租約” 和 “訂立新租約條款” 是以 “及” 連結, 並用上 “可以事前” 的字句, 此條文沒有要求租客於租約完結前必須發出退租通知。

爭議 (2): 答辯人交還涉案處所空置管有權的日期和欠交租金/中間收益及其他費用的金額

18. 申請人聲稱是於2014年7月28日收取涉案處所的鑰匙時, 答辯人才算是交還涉案處所空置管有權。申請人提供相片, 指稱答辯人於2014年7月17日至7月23日曾使用大厦停車場搬運貨物, 足以証明答辯人在此期間仍然使用涉案處所。

19. 答辯人聲稱在2014年5月14日後並未再使用涉案處所, 也從這天起已準備好及願意交還涉案處所, 所以只應負責2014年5月7日至2014年5月14日的租金及費用。答辯人認為申請人是知道答辯人在2014年5月14日已準備好交還涉案處所, 只是申請人放棄或延誤接收。答辯人又引用案例World Realty Limited v Kwan Ngar Yin, [1987] 3 HKC 148, 說明本案關鍵不是答辯人是否單方面交還鑰匙才算是交還涉案處所的管有權, 而是答辯人是否已準備好及願意交還管有權, 並且採取了合理步驟通知申請人。

20. 答辯人除了在2014年4月15日發出傳真通知, 終止租約於2014年5月14日, 答辯人聲稱也曾給予申請人其他書面通知:-

(1)    於2014年5月12日發出信件, 重申交還涉案處所的日期為2014年5月14日;

(2)    於2014年5月14日兩次發出傳真, 要求申請人安排員工收回涉案處所;

(3)    於2014年5月15日四次發出傳真, 其中兩次誤寫涉案處所為華順工業大厦2/F A室, 要求申請人安排員工收回涉案處所;

(4)    於2014年5月16日以掛號郵寄日期為2014年５月15日的信件往申請人3個地址 (其中一封寄往油塘工業大厦地下A-D室的被退回), 重申租約終止日期為2014年5月14日, 並要求申請人安排收回涉案處所;

(5)    於2015年5月16日、17日、19日、20日、21日及23日每日 (其中20日為两次) 發出傳真, 要求申請人安排員工收回涉案處所;

(6)    於2014年5月20日及28日, 陳葉蘇律師行代表答辯人發出律師信要求申請人收回涉案處所鑰匙。

21. World Realty Limited案件是關於租客在租約完結前提早交還管有權, 並在業主不同意下單方面留下鑰匙, 和本案背景 (固定期租約已完結) 不相同、不能比較。但是本席接納答辯人所陳述的部份原則, 本案關鍵是答辯人是否已準備好及願意交還管有權, 並且採取了合理步驟通知申請人, 和申請人是否放棄或延誤接收。

22. 在劉宇剛 v Wong Chung Hong Jones [2013] CHKEC 607的案件中, 土地審裁處曾引用 Gray v Bompas (1862) 11 CB(NS) 520 的原則。在此案中, 由於租客在可交還樓宇之日後無意保留鑰匙或繼續使用該樓宇, 審裁處判定縱使租客在可交還樓宇之日不能實體上交還鑰匙, 此日也應被認定為交還該樓宇空置管有權的日期。

23. 申請人提供的相片, 只能說明答辯人或曾於2014年7月17日至7月23日使用大厦停車場搬運貨物, 不能証明答辯人期間仍佔用涉案處所。本席接納答辯人的回應, 搬運貨物的是答辯人同系公司, 答辯人同系公司是租用涉案處所同一樓層的另一個單位。

24. 縱使申請人在結案陳詞中聲稱沒有接收2014年5日15日的信件, 申請人証人葉樹林在其陳述書中承認曾接收2014年4月15日的終止租約通知書、2014年5月15日錯誤發出的傳真 (誤寫涉案處所為華順工業大厦2/F A室) 和“每天拾多次不停地傳真”。雖然申請人沒有表明有否已接收答辯人直接發出的其他信件和傳真, 在相對可能性下, 本席相信申請人已被答辯人合理地告知交還涉案處所的日期為2014年5月14日。

25. 依據雙方的証供及陳述, 本席相信答辯人已採取了合理步驟通知申請人可交還涉案處所的日期 (2014年5月14日), 和在可交還涉案處所之日後無意保留鑰匙或繼續使用涉案處所。本席亦相信申請人是收到及知道答辯人交還涉案處所的通知, 但由於申請人不認同答辯人不承認續約, 所以不接受答辯人退租和交還涉案處所的安排。

26. 由於答辯人已準備好及願意於2014年5月14日交還涉案處所, 和已採取了合理步驟通知申請人, 並在此日後無意保留涉案處所的鑰匙或繼續使用涉案處所, 本席認為縱使申請人當時不同意收回樓宇及答辯人未能實體上交付鑰匙給申請人, 並不影響2014年5月14日被認定為答辯人交還涉案處所空置管有權的日期。

爭議 (3): 答辯人有否損壞涉案處所和須否負責損壞倍償

27. 申請人聲稱, 在收樓後發現涉案處所部份損壞。申請人根據租約第十四條 “租客在退租前, 必須把單位回復到起租前的狀況, 退租的交收才算完成”, 追收損壞倍償如下:-

(1) 12套48” 孖光管壞了不亮著; $300/套	$3,600
(2) 15支光管壞了不亮著; $100/套	$1,500
(3) 2套出路燈損壞; $500/套	$1,000
(4) 局部牆壁及天花須修補及油漆	$15,000
(5) 地台損壞須修補	$1,000
合計	$22,100

28. 申請人存檔裝修公司的報價單和証明損壞的相片。答辯人沒有爭議涉案處所有否損壞和報價單的金額,但認為答辯人不須負責涉案處所的正常折舊損耗。答辯人指稱涉案處所已是一個約40年樓齡的舊工業單位, 涉案處所收樓時的狀況正是一個舊工業單位的正常狀況。再者, 答辯人爭論申請人沒有提供客觀證據, 証明涉案處所在起租前的狀況以作比較, 和損壞是否由答辯人不當使用所引至。答辯人又聲稱出路燈在起租前已損壞。

29. 在審視雙方的証供及陳述後, 本席接納答辯人對局部牆壁及天花和地台損壞的陳述; 以一個舊工業單位的角度上看, 申請人未能証明此等損壞在起租前不存在或不是正常折舊損耗。但是本席接納申請人對光管和出路燈等損壞的陳述; 縱使涉案處所是一個舊工業單位, 正常租客會於起租前檢視照明和走火系统, 因此本席相信在相對可能性下光管和出路燈等在起租前是正常運作。本席裁定答辯人須負責修復光管和出路燈等損壞的費用共6,100元。

總結

30. 答辯人於固定租約期滿 (2014年5月6日) 後仍佔用涉案處所至2014年5月14日。雖然答辯人在庭上曾申述按金可抵銷租金, 但沒有証據顯示申請人同意這安排。申請人在本案是以答辯人欠租申請收樓, 而本席裁定答辯人欠交由2014年5月7日至2014年5月14日的中間收益、管理費及差餉/地租共7,546.7元 [(25,411.5元 + 2,552元 + 1,280元) x 8 /31]。

31. 在過往的案例中, 如Hoi Cheng Pan v Headstart Educational Group Limited [2007] HKEC 963 和The Centre (51) Limited v Richfu Holding Group Limited [2013] HKEC 988, 法院在裁定賠償時會考慮賠償從按金中扣除, 以免業主先取得賠償後才經另一程序退回按金, 而且如果業主未能退回按金, 租客需要興訟追討按金。

32. 申請人在本案中持有2個月租金及費用的按金58,487元。在抵銷2014年5月7日至2014年5月14日的中間收益、管理費及差餉/地租共7,546.7元和6,100元的損壞賠償後, 申請人理應歸還答辯人44,840.3元。

訟費

33. 申請人和答辯人在本案中互有得失。本席認為適當的訟費命令, 乃是不頒訟費命令。

裁決

34. 本席作出以下頒令: -

(1)    答辯人須支付申請人涉案處所由2014年5月7日至2014年5月14日的中間收益、管理費及差餉/地租共7,546.7元;

(2)    答辯人須支付申請人涉案處所的損壞賠償共6,100元;

(3)    申請人可從其持有的按金中扣除以上命令 (1) 及 (2) 所述的款項, 並須歸還答辯人44,840.3元;

(4)    暫准訟費命令為不頒訟費命令, 除非任何一方在14天內以傳票方式修改, 此暫准令則成為絕對命令。