HONG ALEX YEE SHING 對 SHEK KAM MAN

LDBM 34/2015

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2015年第34宗

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判 案 書

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1.  這審訊是要決定，究竟一群不少於5%的業主，向身為法團主席的申請人要求召開業主大會未果時，答辯人作為該批業主的代表，是否有權自簽召開大會通知，和主持因而召開的大會；與及最終答辯人當選主席的議決，是否有效。

背景

2.  在這案，雙方其實對關鍵的事實沒有多大的爭議。以下的事實應是不爭議的，假若爭議，本席在比較過雙方的證供，和提交的文件後，除非本席另有說明又或文義清晰表示並非事實裁斷，以下亦是本席的事實裁決。

3.  啓成大廈是位於皇后大道西351-353號的一幢包含50個住宅單位和6個商鋪的商住大廈，樓高24層，一梯兩伙，約在20年前落成。早年按《建築物管理條例》(香港法例第344章) 註冊成立了業主立案法團，名為啓成大廈業主立案法團(下簡稱“法團”) ，而申請人和答辯人，分別是該大廈的兩個單位業主。自2013年5月7日起至最低限度2015年1月16日止，申請人是法團的主席，而答辯人自2009年5月至2013年4月，亦曾任法團主席。在2015年1月16日時，申請人是法團管理委員會的主席，答辯人是法團管理委員會的委員，擔任司庫一職，而該大廈的管理公司為羅富樓宇管理有限公司(“羅富”) 。

4.  在2015年1月15日，申請人發現答辯人以法團委員身份，在該大廈的大堂張貼了通告，指申請人在未取得法團管理委員會的同意或授權前，竟代表法團與一富山工程有限公司(“富山”) 簽訂了合約，違反《建築物管理條例》的規定，並聲稱，如日後富山向法團有甚麼追討，一概由申請人承擔，亦與該大廈各業主無涉。這事申請人極不同意，並在日後演生出一個誹謗的訴訟案。

5.  翌日即2015年1月16日，當申請人以主席身份主持一個業主大會時，答辯人向他提交一份由13名業主[1]簽署的書面要求，雙方皆同意書面要求由超過該大廈5%的業主簽署(下稱“5%書面要求”) ，並且是根據《建築物管理條例》附表3第1(2)段項下發出的要求。該5%書面要求內容如下：

“致：啓成大廈業主立案法團

現已得到5%業主簽名贊同，要求：

1) 重選新管理委員會或罷免現任主席，在任期間不理會及接受委員們意見，獨斷獨行，不理會及顧及法團利益；

2) 基於法團財政短缺下，一定要先集資後，才能開始安排食水喉工程，以保護各業戶之利益。”

6.  申請人稱當日(2015年1月16日)的情況相當混亂，多名業主起哄，因為管理公司羅富的黃小姐(Lisa Wong)稱召開該會的通知(由羅富發出) 不足14日，並不符合《建築物管理條例》，所以該會因不足通知而變成無效，大會於是告吹。他又稱答辯人是該5%書面要求的其中一名簽署者，答辯人與其他與會的業主商討，最終決定就這5%書面要求的開會日期為2015年2月4日，申請人稱他沒有參與舉行大會日期的商討。

7.  申請人稱在2015年2月4日及當天須出差，故不能出席，他稱會在與其他委員商定5%書面要求後，才安排召開業主大會的日期，以作跟進，並在2015年1月19日下午約5時向羅富的黃小姐發出電郵，見申請人證物編號A-1。

8.  但申請人稱在2015年1月19日，他發現答辯人在羅富的協助下，以“召集人”的身份向各業主發出通告，在2015年2月4日召開業主大會，並列出議程，而議程內容，與5%書面要求內提議的議程相同。該通告是印在羅富的信箋，內容(除會議議程) 如下：

“啓成大廈業主立案法團

召開業主大會通告

致：啓成大廈各業主

本人5B單位業主石錦文聯同不少於5%業主聯署要求法團管委會召開業主大會，已在一月十六日親手交給法團主席康爾成先生，在眾業主同意下，定於下列日期召開業主大會，屆時將會邀請民政事務處代表作列席嘉賓，敬希各業主撥冗出席參與投票及提出寶貴意見。倘若業主本人無暇出席者，可簽署授權書委托代表出席，請各業主垂注，多謝合作。”

[列出日期、時間和地點]

(以上簡稱“5%會議通知”)

9.  申請人稱在咨詢過民政署後，他在2015年1月29日在大堂張貼另一張通知，主要稱答辯人無權召開業主大會，他要在2015年2月4日離港工幹，由5%書面要求所召開的會議將會擇日進行。但申請人稱這通告在一至兩日後遭移走。

10.  申請人在2015年1月30日再發通告，並以主席名義親自簽署，宣佈由5%書面要求所須安排的業主大會，將在2015年2月13日舉行。

11.  答辯人不諱言5%會議通知是由他親自簽署，他解釋原因是羅富代表知會他，羅富曾要求申請人簽署，但申請人拒絕，簽署5%書面要求的業主和其他業主，於是要求由他簽發在2015年2月4日開會的通告，他稱由於這日期是在2015年1月16日大家商定，加上申請人沒有說可或不可，所以在羅富草擬文件後，由他簽了。他同意是以5%書面要求的召集人而不是司庫的名義簽署通告的，本席信納答辯人在這段所稱的是事實。

12.  由這通告召開的會議，在2015年2月4日進行，並且由答辯人主持，場地由羅富代借，有邀請民政署代表和區議員出席，按當日的會議紀錄，當日有佔25.92%業權分數的業主出席，議決包括：

(i) 罷免申請人作為法團主席和委員；

(ii) 重新選任7名管理委員會委員(當中有委員與早前的管理委員會相同)；

(iii) 當選委員互選後由答辯人當主席，關伊琪當秘書；和吳細梅當司庫。

13.  申請人根據5%書面要求所召開的會議，在2015年2月13日按他所發出的通告(見前第10段)如期舉行。但根據由答辯人提交2015年2月4日的會議記錄顯示，聲稱新選任的管理委員會，亦安排在同日召開會議。換而言之，在2015年2月13日，在同日之內，將有兩個會議，一個是以申請人為主席召開的業主大會，另一個是聲稱以答辯人為主席召開的管理委員會。

14.  在2015年2月13日，申請人稱當到達預定的場地時，答辯人亦在同時同地召開會議，但大部份業主都往答辯人那方參與會議。結果申請人稱雖然應有法定人數召開業主大會，但由於混亂，他承認沒有把任何的議題付諸表決，故縱使申請人提交了一份日期為2015年2月13日的業主大會會議記錄(證物A-5) ，本席相信，在2015年2月13日申請人提議的開會日期，當日並無有效討論任何管理委員會改選的事宜。

15.  根據一份由申請人在2015年3月12日簽署，向土地註冊處處長提交的通知書，申請人列出法團自2015年3月11日起的委員會名單，當中稱主席仍為申請人。另一方面，答辯人早在2015年2月6日向土地註冊處處長發出法定通知，稱委員會已改選，他是主席。

雙方論點

16.  申請人稱按《建築物管理條例》第3附表第1(2)段，只有主席在收到5%書面要求有權召開會議，其他人無權發出通知代為開會。

17.  答辯人的反對理由，可歸納為兩點：

(i) 他曾透過羅富向羅富的律師簡略咨詢，得知如在會議時主席不在，與會者可推舉一人當主席來完成會議，故他可在申請人不在時由其他人代主持會議；

(ii) 在2015年2月4日後，申請人曾向由他為首的管理委員會，以5%業主提出各項要求，故根本申請人亦是同意及確認2015年2月4日大會的合法性及有效性，不然不會視以他為首的管理委員會為正統而遞交書面要求。

討論

18.  《建築物管理條例》附表3列出法團會議及其程序，其中第1及2(1) 段有以下的規定：。

“1. (1) 管理委員會須─

     (a) 在法團註冊成立之日起計15個月內召開法團的第一次業主周年大會；

     (b) 在第一次或前一次業主周年大會後不早於12個月，但不遲於15個月，召開一次業主周年大會；

     (c) 就管理委員會認為恰當的事宜隨時召開法團的業主大會。

     (2) 在不少於5%的業主要求下，管理委員會主席須在收到要求後14天內，就業主所指明的事宜召開法團的業主大會，並在收到要求後的45天內舉行該業主大會。

2. (1) 管理委員會秘書須在法團會議日期至少14天前，向每一名業主及租客代表(如有的話)發出會議通知。”

19.  按上述條款，召開業主大會有兩個主要的方法，一是法團的管理委員會按時召開業主周年大會，又或議決召開為特定事宜而召開的業主大會，兩種情況都是由管理委員會主導的。另一個方式，是一個用來保障小數業主權益的機制，令他們關心的議題，可以提到業主大會的層面公開討論，這方法是不少於5%的業主聯合要求召開。根據附表3第1(2) 段，召開大會是在委員會主席在收到該不少於5%業主要求後召開，雖然條文的行文是以“須(shall)” 表達，即主席是有責任必須召開的，但由於機制是由主席啓動召開的程序，如他不召開，法律沒有說明他的權力(或責任) ，可由別人來代為行使。本席認為，如法例沒有清楚說明，則無人能代他行使這權力，因為如果可由其他人代行，則等同改寫該段的條文，若是這樣，理應在草擬第1(2) 段時，清楚把這些代行人植入條文內。

20.  按條文，主席必須召開會議，他沒有多少酌情權的，所以他無須提交管理委員會作表決後才召開大會，雖然提交管理委員會作討論或作知會，亦無不可。假若管理委員會討論後，議決召開業主大會，附表3條1(1)段便適用。但在這案，這個情況並不出現。如果主席真的拒絕按期限召開業主大會，商討指明的事宜，本席認為，該5%的業主可向審裁處申請強制令，著令主席召開業主大會。

21.  條文的第2(1)段指出發出召開業主大會的通知的責任是在管理委員會的秘書，不是司庫及其他人，更加不是別的人以其他身份發出。

22.  在這案，不爭的事實，是答辯人以5%書面要求的召集人的身份發出會議通告，明顯不符合附表3第1及2(1)段的條款，本席認為，是一個無效的業主大會通告，如果成會，極其量只是一群不少於5%的業主主動聚集而成會而已，答辯人作為召集人或這5%的業主任何一人，不能取代原來有效選定管理委員會和主席的權責，所以，在這大會通過的議決，本席認為是無效的，若然有效，附表3所定召開業主大會的機制，便顯得多餘無用，上述的條款，形同虛設，因為任何5%的業主，可不用透過附表3第1(2)段向主席提要求的機制來召開會議，但會議的結果，又可反過來推倒原來的管理委員會。

23.  答辯人稱他理解如法團主席未能主持會議，可由其他人選任，這是誤解。根據《建築物管理條例》附表3第3(1)段的規定，法團的會議須由以下的人主持：

“(a) 管理委員會主席；

(b) (如管理委員會主席缺席)管理委員會副主席(如有的話)；或

(c) (如管理委員會主席及副主席(如有的話)均缺席)出席會議的業主所委任的他們當中一人。”

24.  但本席認為，關鍵和先決的，是該會議須有效召開，否則，由上述的人士主持一個無效召開的會議是毫無意義的，無效召開的會議，不會因此而變成有效。

25.  答辯人另一個抗辯理由，是申請人似乎曾向由答辯人為首的管理委員會，行使按《建築物管理條例》賦予小業主的權利來向法團查詢一些事情。本席看過這些查詢，有以下的觀察：

(i) 這些查詢應是在2015年5月提起的，內容主要是投訴答辯人所召開的業主大會是不合法的；

(ii) 要求查詢的事情，發生在2009年至2011年當答辯人擔任主席時；及

(iii) 在提出要求時，申請人仍未放棄在這案要求審裁處宣告2015年2月4日的會議及並議決無效。

26.  本席認為，申請人是沒有清楚及無疑點地放棄他的主張，即以答辯人為首的管理委員會不是按法定程序產生的，是無效的。再者，本席認為一個不符合法定程序而誕生的管理委員會，不會因其中一名利益人士的同意，又或是誤解，而使其變成有效，因為法律的條文，不是亦不可能由他們自由主張的。

27.  本席曾在非正審聆訊時向雙方提議，如雙方希望和解，可以雙方各自認為合法和有認授性的管理委員會，一同提議在同日同時同地舉行業主大會，議決新一屆的管理委員會來解決他倆的問題。按答辯人稱在2015年3月27日的業主大會後，在一名區議員的斡旋下，包括申請人，答辯人和多名皆為兩個管理委員會皆有簽名同意，而這大會亦在2015年4月22日舉行，最終有9位人士當選，當中包括答辯人，而答辯人最終亦當選管委會主席，而申請人榜上無名。

28.  但申請人稱當日的會議，第一，是未經他的管委會討論，另外，在2015年4月22日的大會上，他只是以一旁觀者參與，沒有機會主持會議，也不是會議主席，早前以他為首的管委會，亦無發出會議通告，所以這業主大會亦毫無意義。

29.  本席同意申請人的說法，有關提議如要發揮效力，兩個管理委員會皆須以主理人的身份安排有關事宜，並要議決接受共同業主大會的議決，本席接納申請人的證供，在2015年4月22日的會議，他只是以旁觀者的角度來參與，沒有主持會議，之前亦無會議通告，有關的會議，亦是由一個無效業主大會產生的委員會主席來主持，所達成的議決，亦是無效。

命令

30.  基於上述理由，審裁處現頒發以下宣告：

(i) 在2015年1月19日，答辯人以不少於5%業主的召集人簽署的召開業主大會通告，並不是根據《建築物管理條例》召開法團業主大會的通告，是為無效；

(ii) 在2015年2月4日召開法團的業主大會無效；

(iii) 聲稱在(ii) 段的業主大會內所通過的所有議決無效；

(iv) 申請人在2015年1月16日收到的5%書面要求而須召開的業主大會仍未有效召開，故仍須召開。

31.  本席下令申請人要在本命令頒發日14天內，就2015年1月16日向他送達的5%書面要求內所指明的事宜，召開法團的業主大會，該大會須在本命令發出45日內舉行。

32.  雖然申請人顯然未得到部份業主的愛戴，須要公開問責及有被撤換的可能，但亦須以符合法律的程序來撤換。答辯人的做法，本席認為是“霸王硬上弓” ，不理程序，做法粗魯，有持寵強橫之嫌，縱有民意或良好的意願，亦不值得鼓勵，故看不到他為甚麼不用向申請人支付訟費。本席現頒下命令，答辯人須支付申請人這申請的訟費，以簡易程序處理，本席評估為港幣3,200元[2]，此乃暫准令(Order Nisi) ，如在14天內無任何申請更改此令，則此令成永久令(Absolute) 。

[1] 申請人在審訊時稱有一名業主撤回，但這點不影響總百分比不少於5%

[2] 四次聆訊時間總共約14小時，以每小時200元計算，共2,800元，再加約400元的代支費用，包括存檔費、影印費及交通費，共3,200元。