吳景鑾 訴 張順來

DCCJ1607/2003

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟案件2003年第1607號

----------------------

---------------------

____________________

判決書

____________________

引言

1. 原告人是九龍元州街326號地舖(下稱“該物業”)的業主，而被告人原為該物業的租客。原告人在其修訂申索陳述書中指稱，依據一份以原告人爲業主和被告人為租客及日期為2002年9月1日的書面租賃合約(下稱“該租約”)，原告人將該物業租予被告人作為商業用途，租期為24個月(2002年9月1日至2004年8月31日)，每月租金為港幣20,000元(不包差餉地租)，於每月租期之首日上期繳納不得藉詞拖欠。原告人指被告人違反該租約條款，由2002年10月1日開始欠付應繳納而到期的租金及差餉地租，因此原告人便於2003年3月21日向本法院提出申索向被告人追討欠租、積欠的差餉地租及因被告人違約而引致之損失。

2. 被告人在其修訂答辯書中承認原告人是該物業的業主及有權擁有該物業。被告人亦同意他是依據該租約承租該物業，並同意上述之該租約要點。他指出雙方協議的免租期為2002年9月1-16日。他亦已繳付了港幣49,333元給原告人，包括按金港幣40,000元和2002年9月17-30日的租金港幣9,333元。被告人承認他從2002年10月1日開始沒有再向原告人支付租金和差餉地租，但他指稱於2002年10月某天，原告人和被告人雙方達成口頭協議，同意終止該物業的租賃，而原告人同意放棄她對被告人全部的申索。被告人更指他已將該物業之鑰匙退回給原告人。因此，被告人反對原告人的申索。

3. 簡單而言，本案是一租賃糾紛的案件。

4. 原告人和被告人都是親自行事，沒有律師代表。被告人在審訊時間未有出席，但經本席書記電話聯絡後表示會出庭應訊。被告人在審訊當天上午約11時半到庭應訊，並向本席解釋他早上未有到庭是因為他沒有收到法庭出具的審訊通知書，而他未有出席2003年11月24日黄敬華聆案法官席前聆訊(聆案官在當天頒下審訊日期和時間)。但他確認法庭檔案內載他的送達地址是正確的。雖然法庭檔案中未有任何記錄被告人曾有律師在本案中代表他，被告人表示他已在到庭前從他的律師手中取回文件，以便進行審訊。

5. 原告人是位72歲的長者，她只能閱讀少許中文。她的兒子馬錫明(下稱“馬”)在審訊當天陪伴原告人到庭。原告人表示馬是其證人陳述書中提及協助她關於租賃事務的兒子。原告人向本席申請要求馬在本案中代表她出庭。被告人對此申請沒有反對，因此本席依據區域法院條例第15(1)(d)條許可馬代表原告人。

6. 雙方對原告人文件清單所披露及已存檔法庭的(一)該租約和(二)差餉物業估價署出具有關該物業的日期為2003年4月16日的警告通知書副本文件的真確性和可採納性沒有異議。被告人亦毋須原告人正式呈遞該些文件並同意採納它為本案證據。雙方亦對被告人證人陳述書內附夾的文件之真確性和可採納性沒有異議。被告人的日期為2003年7月22日的英文文件清單內所列出的文件並沒有全部附夾在被告人證人陳述書內，其中例如包括被告人文件清單第1附表第1部份的第1-3、5-6、10、13-17項的文件。但被告人表示他只依賴證人陳述書內附夾的文件而不需採納其文件清單內列的其他文件。

7. 原告人和被告人各自存檔及送達了他們的證人陳述書。他們亦是本案的唯一證人。依據黄敬華聆案官於2003年7日11日之命令，除主審法官另有命令外，上述證人陳述書將被採用為有關證人的主問證據。雙方同意這採納證據的方式。

原告人之案情

8. 原告人為該物業的業主及有權擁有該物業。她表示雙方於2002年9月1日簽訂該租約。她亦確認本判決書第1段所述的該租約要點。該物業將用作經營被告人傢俬生意。

9. 該租約(證物P5)的相關條款包括 :

"(一)…租户在租用期內不得退租否則按照所餘租期之時間計算租金。…

(三) [該物業]之租金必須在每月租期之首日上期繳納不得藉詞拖欠如過期拾天[租客]仍未能將租金交到[業主]或[租客]不履行合約内任何條件則[業主]有合法之權利將此合約終止另租與别人並追收欠租。…

(五)…[租客]須交弍個月租金之按金即港幣四萬圓整與[業主](另發收條)俟[租客]遷出時[業主]無息將該款交還與[租客]取回收條倘若[租客]在租金或其他一切什費未付清時[業主]得在該項按金内扣除。

(六)[該物業]所有之差餉地租概由[租客]支付其他一切什費…水電費…等一概由[租客]支付。

(十二)租用期内，按金不得作租金用。

(十三)此約為兩年梗約。”

10. 原告人作供時指出她共收了港幣40,000元按金，而非修訂申索陳述書所述的港幣29,666元。原告人表述她給予被告人半個月免租期，即2002年9月上半個月。被告人亦已支付2002年9月份(半個月)的上期租金。

11. 原告人指被告人違反該租約第三條，於2002年10月1日開始欠付應繳納而到期的租金及差餉地租。

12. 由於原告人現年72歲，年事已高，她將租務事宜交了給兒子們代辦。大約在2002年10月中旬，原告人委托兒子馬前往該物業向被告人收租，但無奈多次收租不果。被告人藉詞向(馬)推説時間尚早，這是違反該租約第三條每月首日上期繳納租金的協議。

13. 原告人得知在大約2002年10月20多號，馬與被告人的太太通電話。被告人的太太向馬表示被告人欲停止經營該物業的生意，並提出希望原告人退回一個月按金給被告人而被告人同時將該物業交回給原告人。但馬沒有理會被告人太太的提議。

14. 其後，原告人親自往該物業發現被告人約個多月前已停止經營傢俬生意，而“電表亦被割去”。該物業大約由2002年10月底一直被空置。

15. 大約在2003年1月左右，被告人的太太致電原告人，提議將該物業退租，並提供兩個月租金作為賠償。被告人不接受該提議，亦沒有與被告人達成什麼協議。原告人多年來均依照與租客訂立之標準中文租約收租行事。原告人表示該物業有銀行按揭，而她要向銀行供款。

16. 原告人於2003年2月份重獲該物業的鑰匙。原告人指被告人派人將該物業的鑰匙交給在該物業隔壁經營售賣木材生意的原告人另一兒子。原告人收回該物業的鑰匙後並沒有即時進入該物業察看。她著她兒子(馬)安排將該物業招租。原告人忘記了重獲該物業鑰匙後多久才將該物業招租，但同意她收回鑰匙後便可開始招租。原告人表示想將該物業出租，為了減輕因被告人欠租和未得原告人同意撤離該物業的違約行為所引致的損失，原告人於2003年5月1日成功地經合益地産代理公司將該物業轉租他人。合益地産代理公司是馬代她聘用的地產代理。

17. 原告人呈遞了日期為2003年4月29日和馬代原告人以業主身份簽署的臨時租約(證物P2)，租客陳德亦有簽署。原告人亦呈遞了日期為2003年5月1日與陳德簽署的正式書面租約(證物P1)。原告人將該物業連閣樓租予陳德作為商業用途，租期為24個月(2003年5月1日至2005年4月30日)，首年梗約、次年生約，首半年每月租金為港幣15,000元(包括差餉地租)，後半年(2003年11月開始)每月租金為港幣18,000元(包括差餉地租)，免租期為簽署正式租約日起計14天。原告人呈遞一份日期為2003年4月30日由原告人、陳德和合益地産代理公司的代表所簽署的便條(證物P4)，說明2003年6月有半個月免租期，即陳德在呈遞只須支付港幣7,500元作為6月份半個月的租金。原告人也呈遞了日期為2003年4月30日由合益地産代理公司出具予原告人的港幣2,000元收據(證物P3)。原告人指這是她支付合益地産代理公司有關他們介紹陳德承租將該物業和閣樓的佣金。

被告人的案情

18. 正如上述，被告人承認原告人是該物業的業主及有權擁有該物業。被告人亦同意他是依據該租約承租該物業，並同意本判決書第1段所述之該租約要點。他在其證人陳述書中指出雙方協議的免租期為2002年9月1-16日。他亦已繳付了港幣49,333元給原告人，包括按金港幣40,000元和2002年9月17-30日的租金港幣9,333元。被告人作供時指2002年9月上半月為免租期，而下半月的租金已交付給原告人。

19. 被告人同意10月份的起租日是10月1日，他沒有在10月1日交租給原告人，但他表示在10月份他仍在該物業進行裝修，並未開始營業。原告人要求他支付10月份的租金，而被告人太太與馬在電話談話中已同意在10月21-25日(後來被告人說是10月25日)將租金交予原告人。約在10月21-23日，馬致電被告人追租，被告人解釋他將會在10月25日支付租金。馬則指被告人必須解決此事，被告人表示他仍在裝修該物業而未開始做生意。馬指出裝修期已過，但被告人表示他仍需繼續裝修和未能做生意。馬續向被告人說他從地產代理得知被告人拖欠他人店舖租金。被告人指10月1-21日期間，原告人/馬沒有聯給他，而他並不知道他太太和馬有沒有聯絡。

20. 被告人說他在10月21-23日(正確日期被告人記不清楚)往該物業進行裝修工作。被告人指稱馬說要帶他到地產代理就上述他拖欠他人租金事宜對質。被告人作供時亦說他和馬是相約在10月23日見面。被告人指馬帶他往青山道一橫巷。被告人告訴馬他太太將會在10月25日交租，但兩人爭吵起來，馬態度惡劣，大聲罵被告人並指被告人可拖欠他人租金但不可拖欠原告人租金。被告人盡力避讓，那知馬用硬物攻擊他以令他昏厥，後由他人報警將他送院。被告人留院超逾一星期。由於他入院，該物業的生意便無法經營。

21. 被告人在其證人陳述書中說大約在2002年10月23日，由於該物業租賃糾紛，馬在九龍長沙灣欽州街和發祥街交界歐打被告人。於同日，馬被警方拘捕和以在公衆地方打架罪名起訴。被告人因上述打架而受嚴重損傷，並被送往明愛醫院接受治療。依據醫療報告，被告人頭顱和上唇有觸痛、左頭皮有血腫和面部及右膝有擦傷。被告人表示很長時間後他仍感到嚴重的精神困擾。他亦須支付一大筆醫療費用。被告人披露了多份明愛醫院和荃灣港安醫院的醫療報告和X-光檢查報告及相關醫療費用收據。該些文件顯示被告人於2002年10月23日在明愛醫院接受診治，留院1天。他在第二天(即10月24日)至10月29日在荃灣港安醫院留醫，並於25日在荃灣港安醫院接受X-光檢查。被告人在2002年10月18日在唯聽香港聽覺及言語中心接受聽力測試。被告人於11月返明愛醫院和荃灣港安醫院覆診。於今年1-5月期間被告人於明愛醫院專科門診部和廣華醫院專科門診部腦神經科進行電腦掃描檢查、聽力測驗和相關及/或其他覆診。被告人也披露了多份2002年11月至2003年3月中和大藥行的藥方，以顯示他多次服用中藥。

22. 被告人作供時說約於2002年11月尾，被告人的太太與馬說被告人已支付兩月按金和一個月上期租金，但既發生上述不愉快的事，大家亦不想租下去，原告人/馬便要求退回鑰匙，以後大家便沒有再來往。但被告人作供時亦說馬不同意他太太的說法，甚至找人到被告人的公司追租恐嚇，被告人不肯支付租金，那些人(約3-5人)便用垃圾桶頂著他的大門。

23. 被告人在其證人陳述書中說於上述打架後2002年10月某天，原告人和被告人雙方達成口頭協議，同意終止該物業的租賃，而原告人同意放棄她對被告人全部的申索。雖此，被告人作供時說主要是他太太聯絡原告人/馬，他本人比較少與他們接觸。

24. 被告人在其證人陳述書中更指他已將該物業之鑰匙退回給原告人。因此，被告人確信原告人不能提出是次申索。他作供時也指鑰匙應該是由他太太安排送回原告人的兒子以便退回給原告人/馬，但他記不起這是在那時。由於上述身體傷害，被告人表示他無法工作，需要休養就醫，對工作和其他事宜不聞不問。他現在還要看醫生。

25. 被告人作供時表示原告人/馬於2002年10月20-21日截了該物業供電，至令被告人不能繼續進行裝修。他未完成裝修工程，所以他不同意原告人指稱他已開業。被告人不同意當初承租該物業時他同意原告人退出有關該物業在電力公司的户口登記而由被告人自已申請電錶和支付按金。被告人認為雙方已協議在原告人安排該租約“打厘印”和將副本交給他後，雙方才往水、電或其他公司辦理轉名手續。他謂那時該租約"正在簽署"而副本亦未送到他手中，他沒有理由在其他手續未交接和未看文件下就將電錶轉了户口名稱。由於用電户口不是他名下，他沒有權利支付電費，原告人亦沒有將電費單據給他看。他認為他沒有支付按金是不會引致電力供應被截斷。被告人説電錶是原告人名下的，無原無故未得原告人/馬的指示，電力公司是不會停止供電。該租約説明須要“打厘印”和將副本交給被告人。其實該租約第十一條只説明該租約一式兩紙各執一份存證。被告人亦同意他在該租約未“打厘印”前已遷入該物業進行裝修。

證據的分析

26. 雙方對以下事項無爭議 :

(1)	原告人是該物業的業主，而被告人是租客。
(2)	原告人作爲業主和被告人作為租客簽署了該租約。
(3)	原告人將該物業租予被告人作為商業用途，租期為24個月(2002年9月1日至2004年8月31日)，每月租金為港幣20,000元(不包差餉地租)，於每月租期之首日上期繳納不得藉詞拖欠。
(4)	該租約內載第三條說明該租約之租金必須在每月租期之首日上期繳納不得藉詞拖欠如過期拾天被告人仍未能將租金交到原告人或被告人不履行合約内任何條件則原告人有合法之權利將此合約終止另租與别人並追收欠租。
(5)	該租約內載第六條說明該物業所有之差餉地租及水電費概由被告人支付。
(6)	該租約第五條説明被告人應支付港幣40,000元給原告人作為租金按金。被告人亦已支付了港幣40,000元按金給原告人。
(7)	該租約項下經雙方協議的該物業免租期是2002年9月的上半月。
(8)	被告人已繳納2002年9月下半月的租金予原告人。
(9)	該物業2002年10月份起租期是10月1日。
(10)	被告人於2002年10月1日開始沒有繳納租金及差餉地租給原告人。
(11)	原告人已收回該物業之管有權和鑰匙。被告人已安排將該物業的鑰匙交回給原告人兒子。

27. 原告人在其修訂申索陳述書中指由於被告人欠租及於2003年2月撤離該物業，這是廢除性的違約行為(repudiatory breach)，而原告人已在本案傳訊令狀發出及/或送達時接受(accept)上述悔約行為和把租賃權收回，原告人有權重新再管有該物業。

28. 在Hop Woo Cheung Enterprises Ltd v Intergroup Industries Ltd [1982] HKC 436一案，Barnes J法官同意一般合約項下的接受廢除性的違約行為(acceptance of repudiation)原則亦適用於租賃合約上(請見Silver Source Development Ltd v Time Century Ltd [1992] 1 HKC 366, 377-378及Super Century Investments Ltd v Advance Limited and anor HCA73/2002, 林文瀚法官 (無彙報的案例，2002年6月24日)的案例)。

29. 本案的主要争議點是被告人有否悔約。被告人否認這指稱，並說他撤離該物業和不支付租金和差餉地租是經雙方協議下的行為，因此原告人不應向他追索欠款和賠償。

30. 本席細心觀察兩位證人的神態舉止和考慮他們的全部證供，認為原告人是位誠實可靠的證人，並在相對可能性的平衡原則下接納其證供。被告人親自簽署該租約，而他亦在簽約時上期繳納9月份的部份租金。他亦同意10月份起租期是該月的首日。被告人沒可能不知道他有責任和義務在每月租期首天支付上期租金。他亦清楚明白免租期已過，因他已支付9月下旬的租金。被告人未能合理地解釋為何他不在2002年10月1日上期支付該月的租金。本席認為他指稱仍在裝修未開業並不是合理或是該租約項下許可不支付或延遲支付上期租金的原因。本席亦認為“打厘印”對該租約的有效性和約束性無影響，這只是被告人不願履行其租客義務之言。被告人亦清楚知道這事實，他已依該租約履行義務繳納9月份下旬的租金和已遷入該物業及在免租期後仍管有該物業進行裝修。因此，原告人或馬(代表原告人)在2002年10月向被告人追收該月份的租金是有合理基礎。

31. 被告人沒有在盤問下就有關追租過程受襲受傷的事宜與原告人對質，而馬(代表原告人)對被告人這方面的供詞亦沒有作出盤問。本席在相對可能性的平衡原則下接受被告人和馬曾因租賃問題打架，本席亦接受被告人因此受傷。但是本席認為毋須在本案判斷該打架的是非曲直。被告人並無提出任何針對原告人或其他人(包括馬)的反申索或基於該打架/受襲所受損害的抵銷(set-off)性之答辯理據。顯然，被告人提及此事是為了提供他證供/證人陳述書所述之口頭協議的背境以便本席理解該口頭協議的由來。

32. 本席考慮到原告人/馬一直向被告人追討欠租，而引致打架的原因亦是該欠租的爭議。雖然打架並不是恰當解決問題的方法，這背境顯示而本席在相對可能性的平衡原則下相信原告人/馬不會輕易放棄欠租。本席亦未能接受被告人所指他太太已約在2002年10月21日與馬達成10月25日交租的協議。若是如此，馬亦無須在一兩日內(即10月21-23日)追討租金和在23日採取如被告人指稱的激烈行動。明顯地，馬一貫的立場是被告人應立即支付租金。

33. 被告人在其證人陳述書中說在上述打架後2002年10月某天，原告人和被告人雙方達成口頭協議，同意終止該物業的租賃，而原告人同意放棄她對被告人全部的申索。但被告人在庭上作供時全沒有提及他本人和原告人達成任何口頭協議，更指在10月1-21日和受襲後沒有與原告人/馬聯絡。再者，從他提供的醫療報告可見他在2002年10月23-29日是留院就醫，本席認為他在那幾天與原告人達成口頭協議的可能性極微。再者，如果是有如此終極的協議，雙方也沒有理由不討論按金如何處理，被告人的證供全然沒有提及按金，這令人對他的說法存疑。本席不接受上述指稱的2002年10月尾之囗頭協議。

34. 被告人在庭上作供時指稱約在2002年11月尾時，被告人太太與馬說已支付兩月按金和一個月上期租金，但由於被告人和馬發生上述不愉快的事，大家亦不想租下去，原告人/馬便要求退回鑰匙，以後大家便沒有再來往。被告人從未在他作供前披露過這様的事實，亦未在其修訂答辯書中作訴，本席不接受被告人指稱因此雙方已協議無條件退租。連被告人作供時亦說馬不同意他太太的說法，顯然雙方是沒有達成任何協議。再者，基於被告人受傷事件，依被告人證人陳述書所説，事件已閙上了警署，雙方嫌隙已深，本席認為原告人在這背境下是不會在打架後短短數天或一個月後完全放棄其在該租約下應有的權利。本席不接受被告人上述之説法。

35. 那時被告人已積欠租金，原告人是須要?該物業按揭供款，亦沒有合理理由無條件地全面放棄她的任何申索。反之，原告人所敍述的事件經過比較合情合理 。

36. 有關被告人指稱遭恐嚇，被告人亦未在作供前在其狀辭及/或證人陳述中提及作訴，被告人亦未有就此指稱在盤問中向原告人對質。因此，本席認為不適合作出相關事實判斷。但倘若被告人所指屬實，這亦顯示原告人一直未放棄追討所欠租金和賠償，更加否定被告人雙方已達成協議的指稱。被告人亦沒有就其遭恐嚇提出反申索追討賠償。

37. 有關被告人就電錶的指稱，本席認為與本案的爭議點無實在關係。他未有在作供前在其狀辭及/或證人陳述書中就原告人指示電力公司停止供電的指稱作訴，而本席認為根本被告人欠租在先，他欠租違約亦不是停止供電所引致。再者，該租約第六條説明水電費由租客負責。本席在相對可能性的平衡原則下接納原告人的證供，指稱被告人停止經營和空置該物業時，她才發現電力供應被截停。無論被告人仍在進行裝修或已開業，被告人仍是以租客身份管有該物業，因此他便要履行該租約下的責任和義務。

38. 本席在相對可能性的平衡原則下作出以下之事實判斷 :

(1)	被告人於2002年10月1日開始沒有繳納租金及差餉地租給原告人。被告人並無合理理據或解釋止付上述款項。
(2)	馬代表原告人向被告人追討2002年10月的租金。被告人或其太太沒有與原告人/馬達成2002年10月25日交租的協議。
(3)	被告人和馬曾因租賃問題在2002年10月23日打架而鬧上警署，本席亦接受被告人因此受傷。
(4)	原告人/馬一直堅持被告人應支付所有積欠租金和差餉地租。
(5)	雖然被告人的太太曾向馬和原告人提議如何將該物業退回原告人，雙方未有達成任何協議。
(6)	被告人於2003年10月尾在未得到原告人同意下撤離該物業，但仍保留該物業的鑰匙。
(7)	被告人約於2003年2月尾將該物業的鑰匙退回原告人。
(8)	原告人於2003年2月尾已可重回該物業，而她其後亦確有重回該物業。

39. 本席在相對可能性的平衡原則下判定被告人拖欠租金及於2003年2月尾撤離該物業的行為是廢除性的違約行為。明顯地，該些行為清楚顯示被告人不想再繼續承租該物業和履行該租約項下的責任和義務，因此該悔約行為是直達該租約的根源，以致無法再繼續被履行。

40. 本席認爲原告人已接受了上述廢除性的違約行為(accept repudiation)，但無損其繼續追討損失的權利。但本席認為原告人接受被告人悔約的日期並不是修訂申索陳述書中聲稱本案傳訊令狀發出及/或送達的日期，而是原告人重回(re-enter)租賃土地之日。本席接受原告人的證供，指她大約於2003年2月尾取回該物業鑰匙，而她可在那時重回該物業和將該物業招租，因此本席認為該租約亦在那時因被告人悔約而終止。

41. 本席認為被告人應支付原告人下述欠付的租金和差餉地租 :

(1)	由2002年10月1日至2003年2月28日的欠租，即港幣20,000元 x 5月 = 港幣100,000元；
(2)	由2002年10月1日至2003年12月31日積欠的差餉地租共5,355.60元 (見雙方同意的差餉物業估價署出具有關該物業的日期為2003年4月16日的警告通知書)。

原告人未有披露有關2003年1月1日至2003年3月31日季度的差餉地租繳付通知書，亦沒有在作供時表示該季度的差餉地租需要及/或已繳付或其數額是如何。原告人在其修訂申索陳述書中採用每月港幣1,700元為基準追討差餉地租，但在未有任何支持證據下，本席不許可有關該物業2003年1月1日至2003年3月31日季度的差餉地租之申索。

42. 原告人在其修訂申索陳述書中追討該租約餘下租賃期的賠償。在法理下，原告人是可作出此申索。原告人指稱她在2003年5月1日才能夠將該物業再出租。原告人是有責任努力減低被告人的損失，但無須為此而將該物業賤價出租。她作供時指己經馬委託地産經紀招租該物業。原告人表示她需支付該物業按揭，並想將該物業盡快出租。本席接受其説法，被告人也未有提出反駁的理據指稱原告人未有合理地盡其努力減低被告人的賠償金額(mitigate loss)。被告人負上這指稱的舉證責任。如果他未能達成這舉證責任，一般評估賠償原則便可適用 。再者，區域法院規則第18號命令第12(1)(c)規則説明減少損失的事實詳情必須明文作訴。被告人在其修訂答辯書和證人陳述書中也沒有將原告人未有減少損失的抗辯理據作訴。因此，在法理和事實上，本席也接受原告人只在2003年5月1日才將該物業再出租是合理的。

43. 因此本席認為因被告人悔約引致的損失如下 :

(1)	2003年3月1日至2003年4月30日的等同租金的賠償，即港幣20,000元 x 2月 = 港幣40,000元；
(2)	2003年 5月1日至2003年10月31日的新舊租金差額，即港幣(20,000-15,000)元 x 6月 = 港幣30,000元；
(3)	2003年 11月1日至2004年4月30日的新舊租金差額，即港幣(20,000-18,000)元 x 6月 = 港幣12,000元。

原告人未有在其修訂申索陳述書中作出有關(一)2003年6月半個月免租期、(二)2003年4月1日至2004年4月30日的差餉地租和(三)重新招租該物業予陳德之地産經紀佣金的申索，本席毋須對此作出判斷。

44. 原告人在其修訂申索陳述書中追索因被告人悔約而未有新租客承租該物業的時段(即2004年 5月1日至2004年8月31日)原告人所損失應收而未能收取的租金合共港幣20,000元 x 4月 = 港幣80,000元。原告人負上證明上述申請賠償的舉證責任。但原告人和陳德是簽署兩年(首年梗約而次年生約)的租約，如陳德選擇執行次年生約，雙方須商討議訂新的租金。本席認為席前未有充份的證據證明所申索的港幣80,000元損失是合理和原告人必然會承受之損失。原告人現在未能提供任何證據說明該物業於2004年 5月1日至2004年8月31日必定合理地不可以出租或招租有一定的因難。原告人與陳德合約項下的生約便是個可能相反的啓示。再者，本席席前亦未有證據顯示那時的每月租金必然會比港幣20,000元少。

45. McGregor on Damages一書第17版(2003年)第305頁第8-015段説：

"A pecuniary loss may also be difficult to assess because, like so much of loss for which damages are recoverable, it relates to the future, and is therefore necessarily contingent upon other factors."

該書第307-308頁第8-018段續説：

"If a particular expense may or may not be incurred in the future, different techniques have been adopted to deal with the situation where the expense consists of damages that a buyer or seller might have to pay to his own buyer or seller. … But in Trans Trust S.P.R.L. v Danubian Trading Co … Denning L.J. said :

"If the liability of the sellers to a third party were within the contemplation of the parties, but had not been assessed, then the proper course for the judge was to reserve that head of damages. Judgment could be entered for the damages already ascertained, leaving the rest to be ascertained later by the same or another judge."

And Somervell L.J., after pointing out that difficult questions might arise in quantifying the damage, depending, for example, on variation of the terms between contract and sub-contract and on the question of whether the sub-contractee had mitigated, said :

"No declarations ought to prejudice or preclude a proper determination of these issues, on which the defendants should be entitled to be heard. It might be more satisfactory if there were liberty to apply for directions as to the determination of these issues, if any, and quantification of damages under this head as between the plaintiffs and defendants, should disputes arise. Some order in this form, at any rate in some cases, might be more satisfactory than a declaration in the form ordered."

In Denny v Gooda Walker, in the context of profits rather than expenses, Phillips J. adopted this view of the Court of Appeal in the Trans Trust case and expressly applied it so as to defer dealing with the claimant's future losses until the extent of these had been determined. And a greater preparedness generally to postpone the adjudication on issues of damages is appearing ..."

46. 本席同意上述典據的說法，並認為有關原告人將來之損失應押後至有充份證據時才處理。

判決

47. 本席判定原告人勝訴，被告人須付原告人下述的損失，共港幣147,335.60元 :

(1)	由2002年10月1日至2003年2月28日的欠租，即港幣20,000元 x 5月 = 港幣100,000元，再扣減按金港幣40,000元；
(2)	由2002年10月1日至2003年3月31日積欠的差餉地租 港幣5,335.60元；
(3)	2003年 3月1日至2003年4月30日的等同租金的賠償，即港幣20,000元 x 2月 = 港幣40,000元；
(4)	2003年 5月1日至2003年10月31日的新舊租金差額，即港幣(20,000-15,000)元 x 6月 = 港幣30,000元；
(5)	2003年 11月1日至2004年4月30日的新舊租金差額，即港幣(20,000-18,000)元 x 6月 = 港幣12,000元。

48. 本席亦判定原告人有關2004年5月1日至2004年8月31日因被告人悔約而蒙受之租金損失押後處理，但原告人可在將來恢復提出申請。

49. 本席亦判定被告人兼付原告人上述港幣147,335.60元的利息，由本案傳訊令狀日期至判決日期，以判決利率(即年息8厘)計算，之後以判決利率計算直至付款為止。本席並作出暫准命令，被告人須付原告人本訴訟的訟費。如果雙方就訟費數額有爭議，則由法庭評定。