WEI CHUNG PIN 及另一人 對 LEE KA HO

LDPD 1135/2023

[2024] HKLdT 52

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPD2023年第1135宗

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判 案 書

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前言

1.  這是一宗因按揭銀行收回按揭物業所引發的租務糾紛，涉案處所位於九龍紅磡漆咸道北388昇御門第2座7樓A室（下稱「該處所」）。兩位申請人是該處所的業主，而答辯人則是他們的租客。

訴訟程序

2.  在2023年9月20日，兩位申請人以業主身份，向土地審裁處存檔申請通知書（表格22），以作為租客的答辯人，自2023年2月27日起沒有繳付租金為理由，申請收回該處所，並向答辯人追討水費、電費、煤氣費，以及按每月港幣$33,000計算的欠租或中間收益，直至取回該處所的空置管有為止。

3.  其後，兩位申請人依據《土地審裁處規則》（附屬法例第17A章）第15條， 以答辯人沒有提交反對通知書為由， 要求審裁處頒下答辯人敗訴的判決，並在2023年10月10日獲得判令。

4.  答辯人於2023年10月18日提出申請，要求把該無答辯得直判令擱置，該申請在2023年10月25日聆訊中獲得批准，該無答辯得直令被擱置。同日，答辯人和兩位申請人一起前往該處所查看，之後，兩位申請人簽紙確認該處所狀況良好，並簽收了答辯人退回的三條電子門匙。

5.  在之後的聆訊中，儘管審裁處多次闡述相關的訴訟程序，包括回覆書、證人陳述書的撰寫、文件交遞的重要性、審訊程序和證人的傳召安排，可是兩位申請人依然沒有按指示存檔回覆書、證人陳述書和相關文件，直至審裁處兩度下達除非命令，他們才把回覆書、證人陳述書存檔。

6.  在2024年3月22日的聆訊中，兩位申請人修改本案的申請如下：-

(1) 撤回水費、電費和煤氣費的追討;

(2) 撤回空置管有權的申請；

(3) 把追討欠租或中間收益的時段，改為只追討2023年3月27日至2023年10月25日期間，以每月港幣$33,000計算，合共港幣$231,000。

7.  另一方面，答辯人也撤回所有反申索的申請。因此，是次審訊只需要處理兩位申請人聲稱答辯人自2023年3月27日至2023年10月25日期間，拖欠他們合共七個月的欠租或中間收益的追討。兩位申請人和答辯人均親自出庭作供，並沒有傳召任何證人。

背景事實

8.  兩位申請人於2013年3月18日一起購入該處所，成為它的共同業主。

9.  2020年6月30日，兩位申請人一同向大眾銀行（香港）有限公司（下稱「該銀行」）借貸，並利用該處所作為抵押，正式簽署了按揭契約（下稱「該按揭契約」）。

10.  2022年4月12日，該銀行在高等法院發出了原訴傳票，依據《高等法院規則》（附屬法例第4A章）第88號命令，針對兩位申請人展開了案件編號HCMP320/2022的訴訟[1]（下稱「該案件」），其中一項依據便是他們違反了該按揭契約，遂向他們追討欠債，並要求他們交還該處所的空置管有。

11.  2022年6月12日，兩位申請人與答辯人簽訂了一份租約（下稱「該租約」），協議把該處所以每月港幣$33,000出租予答辯人作住宅用途，租期由2022年6月27日至2024年6月26日為止，並以首年為固定租約。

12.  2022年6月22日，高等法院就該案件頒下判令（下稱「該收樓判決」），命令兩位申請人交出該處所的空置管有予該銀行。在2022年9月29日，高等法院發出針對兩位申請人和該處所的佔用人的《管有及扣押債務人財產令狀 》（下稱「該管有扣押令狀」），以強制執行該收樓判決。

13.  2023年2月28日，執達吏主任到該處所張貼《給佔用人遷出通知書》，當中列明是依據該管有扣押令狀，該銀行須收回該處所，要求該處所的佔用人須於2023年3月7日之前遷出該處所（下稱「該收樓通知書」）。

14.  答辯人在收悉該通知後，透過WhatsApp通知第二申請人，執達吏到該處所執行該管有扣押令狀，他被指令在2023年3月7日遷出該處所一事，要求申請人處理。其後，再口頭和書面追問第二申請人如何處理，當中包括以下訊息：

「請提供租金收據

執達吏三月七日(黎)收樓如何處理？」

15.  2023年3月1日，答辯人自行到高等法院發出傳票（「該延期申請」），申請延長該管有扣押令狀中規定答辯人遷出該處所的限期，由2023年3月7日延長至2023年6月26日。然而，在2023年3月6日的聆訊中，該管有扣押令狀的執行只獲擱置至2023年3月20日，換言之，答辯人必須在2023年3月20日或之前遷出該處所。

16.  2023年3月20日，答辯人再次WhatsApp第二申請人，先是重覆以往訊息的部份內容如下：

「李小姐

今朝執達（理）上門展示左法庭手令要收樓，要我二零二三年三月七日離開單位。由此證……」

該訊息隨即夾附了一份《終止租約通知書》（「該終止通知書」），內容如下：

「[兩位申請人和答辯人的姓名和身份證號碼]

[該處所的地址]

致業主：

現因高等法院的命令（案件編號HCMP320/2022)，執達主任於2023年2月28日上門執行上述訴訟發出的管有及扣押債務人（即「該物業」業主）財產令狀，要求「該物業」之佔用人（即租客本人），於2023年3月7日前遷出及交回「該物業」予此案件之原告人（即「該物業」之按揭銀行）管有。

由此證明業主未能履行租約至首12個月租期完結（即2023年6月26日）。根據租約條款，業主已違約，須向本人退還按金港幣$66,000及賠償餘下租期款項至2023年6月26日。

本人已遷出「該物業」。並保留追究一切損失之權利及其衍生費用。

註：本人於2023年2月27日已繳交租金至租期2023年3月26日。

[答辯人以租客身份簽名] 日期： 2023年3月17日」

[後加釋義]

17.  2023年3月21日，答辯人WhatsApp第二申請人如下：

「你幾時方便我退回匙卡給你，並退回現金$66,000之按金？」

「李小姐

對於你個人的揣測，我不會作任何回應。事實就是法庭手令已出，2023年3月7日前要離開單位。並請提供二月尾租金入帳收據。」

18.  同日， 第二申請人在回覆訊息中，重複以往向答辯人解釋，已經與該銀行把所有問題解決了，答辯人可以繼續居住, 不會受影響的立場。

19.  之後，雙方沒有進一步接觸，直至2023年8月12日，第二申請人透過WhatsApp向答辯人發出繳付租金通知書。答辯人回覆該處所已在2023年2月份被執達吏收回，是申請人沒有能力履行租約，遂要求退回按金和賠償尚在固定租期（俗稱「死約」）期內之2023年4月至6月剩餘的租金。

20.  第二申請人在2023年9月12日，作出書面回覆如下：

「1. 2023年2月份執達吏信件及銀行相關信件。之前已經多次解釋與銀行相關部門已經解決問題，租客可以繼續居住不受影響。2. 由當時2023年2月份至到現在（2023年9月12號），相關單位並未收到任何居住相關影響（指被銀行收樓/執達(令)收樓）。而且你到現在一直居住該單位，享用該單位。3. 而你一而再，再而三，利用之前執達（理）信件為理由，反而指控業主們需要賠償餘下之租金，根本不合理由。4. 到現在（ 2023年8月15號）一直霸佔居住該單位。不付租金。而不退租交樓。5. 業主現在正式通知，會通過土地審裁處，執行收樓令/收樓流程，以及追溯相關導致的任何一切損失及法律責任及費用。6. 業主正式通知關於租客李家豪先生，租客居住期間擅自打開業主的私人信件，感到憤怒，會報警追究相關責任。」

答辯人的案情

21.  答辯人強調他完全是兩位申請人債台高築，被其按揭銀行收樓，卻導致他一家人被迫遷的受害者，不但是兩位申請人自己違反該租約在先，卻竟然被反過來追討租金，顛倒是非，相當無奈。

22.  他表示一直以來，他都有履行租客責任，已交租至2023年3月26日，只希望能與家人在該處所安居樂業，卻始料不到執達吏會突然在2023年2月28日到該處所發出收樓通知，並把該管有扣押令狀和該收樓通知書張貼在該處所上，他和妻子才得知兩位申請人因為拖欠銀行巨債，被頒下該收樓判決和該管有扣押令狀，他們更被勒令須於一週內（3月7日前）帶着三名幼童，搬離該處所，頓使夫妻二人徬徨失措。

23.  雖然他已立即追問第二申請人如何處理被迫遷事宜，但是她只是泛泛其詞，重複聲稱那只是銀行的流程，並不會影響他在該處所居住，叫他不用擔心，她卻拿不出任何證據來印證她的說法，對於該收樓判決和該管有扣押令狀的處理，更是三緘其口。

24.  答辯人在要求申請人解除該等法庭判決無果後，不得已只好自己到高等法院提出該延期申請，請求法庭批准他在該處所居住至該租約的固定租期完結為止，然而，他只獲延期居住至2023年3月20日。

25.  基於法庭命令必須遵守，也要顧及妻子和三名年幼女兒（分別是10歲、8歲、和9個月）的安全，即使已交租至3月26日，卻也不得不在3月17日遷出該處所，並在法庭批出的限期屆滿日—2月20日，正式向申請人發出該終止通知書，和要求退回門匙卡予申請人，並邀約申請人進行交收手續和要求退回按金。

26.  他總沒想到申請人不但漠視是他們違約在先，也懶理答辯人退回門匙卡的要求，反而繼續無理地虛稱該處所仍然可以租住，堅持答辯人受租期約束，必須繼續繳交租金至完約。申請人更自此沉默，一直至2023年8月12日，才突然透過WhatsApp向答辯人追討租金，還於2023年9月20日，在他不知情的情況下展開是次訴訟。

27.  答辯人對於兩位申請人堅拒承認是他們違約在先，並拒絕收回門匙卡，又不肯退回按金，還反過來誣告答辯人欠租，把自己債台高築的責任和損失，推卸在租客身上，相當無奈。他也投訴兩位申請人的無理行為，還可從他們與他簽訂該租約之時，其實已經知道該案件在進行中，他們卻絕口不提，而該案件也沒有在土地註冊處中顯示，使他蒙在鼓裏，簽訂了該租約，10日後法庭便頒下了該收樓判決，兩位申請人卻依然默不作聲，直至執達吏上門通知，使答辯人一家頓時不知失措。

28.  基於該處所已被該銀行收回，而不能讓答辯人繼續租住，兩位申請人違反了該租約的第8條條文，和該合約的隱含條款，即是未能保證答辯人安寧地享有的責任，因此是兩位申請人違約在先，他也便有權終止該租約，和請求審裁處撤銷兩位申請人的申請。

29.  該租約的第8條條文如下：-

「8. 若租客按時清繳租金和雜費及沒有干犯此合約內任何條款，則業主不得在租約期內干擾租客享用該物業。」（下稱「該第8條文」）

申請人的案情

30.  兩位申請人認為儘管答辯人向他們發出了該終止通知書，也不能終止該租約，反而要支付他們的租金至2023年10月25日，理由如下：

(1) 因為答辯人需要遵守合約精神，沒有得到兩位申請人同意，他不能單方面終止該租約，更何況該租約還是在固定租約期內，他沒有單方面退租的權利；

(2) 該銀行的收樓行動，只是該銀行與申請人之間的糾紛，根本與答辯人無關，他也便不能以此作為退租藉口，尤其是他們已向答辯人解釋那只是銀行流程，對租客沒有任何影響，叫他毋須理會，甚至已告訴他如因為張貼的文件內容對他造成影響，他們也承諾會對他負責，着他放心居住。因此，答辯人不能以該收樓判決為終止租約的藉口。

(3) 答辯人一直沒有把門匙卡退還，直至2023年10月25日聆訊後，才和兩位申請人一起到該處所，由他開門，一起視察該處所後，三人才正式簽收文件，確認收回三張門匙卡和該處所狀況良好，也顯示了該處所並沒有真的被銀行收回，因此，答辯人是在該天才退回該處所，也便應支付租金至當天。

分析

最高業權的行使

31.  在整個訴訟中，訴訟各方已被多次提醒，他們可以提供證人證供、文件證據或法律條文和典籍，來證明他們的案情。在審訊中，兩位申請人最終承認，直至現在，該案件尚未完結，而該收樓判決和該管有扣押令狀也從來沒有被擱置或解除，他們沒有任何文件證據或證人，可以證明該銀行不會「真正」執行該收樓判決和該管有扣押令狀，他們也確認不會有該銀行的職員出庭作供。

32.  無論如何，儘管兩位申請人多番強調，該銀行向法庭申請和獲頒下該收樓判決和該管有扣押令狀，只是「銀行流程」，並無意真正收樓，也與答辯人無關，答辯人沒有終止該租約的理由，可是，兩位申請人完全忽略了在法律上，當該銀行作為該按揭契約承按人，透過該案件要求收回該處所的管有權，已便行使了針對該處所的「最高業權權力」(title paramount)，凌駕也取代了兩位申請人作為該處所業主的權力。

33.  而且，該銀行更獲得法庭頒下該收樓判決，及後更進一步發出該管有扣押令狀，授權執達吏直接收回該處所的管有權，該處所的管控權也便已歸由該銀行所有，該銀行是否真的進入和佔用該處所並無實際影響，重要的是管控該處所的權力已由兩位申請人轉為該銀行擁有，兩位申請人已喪失繼續管控及出租該處所的權力。

34.  況且，法庭已頒下該收樓判決和該管有扣押令狀，兩位申請人和當時佔用該處所的答辯人同樣受其約束，必須遵從法庭指令，於法庭指定的限期前遷出該處所，否則便是違反法庭命令。

35.  因此，兩位申請人力陳該銀行並沒有「真正」進入和佔用該處所的說法，根本無補於事。該銀行是否真正佔用該處所，純粹是它的選擇，那是該銀行在法定期限內隨時可行使的權利。然而，對於該租約而言，姑勿論該銀行是否真正佔用該處所，兩位申請人也已經因為該銀行行使了最高業權權力，甚至獲得高等法院判決，而喪失了繼續出租該處所的權力，所以他們是根本性地違反了他們有權出租該處所給答辯人的責任，答辯人也便有權因應他們違約而單方面終止該租約。

36.  值得一提的還在於縱使申請人聲稱該收樓判決和該管有扣押令狀，並不影響答辯人繼續在該處所居住，只是，除了他們單方面口頭聲稱外，他們既拿不出絲毫證據作證明，也未能援引任何法律條文或案例加以印證。在欠缺法律依據或事實證據的支持下，兩位申請人卻還堅持答辯人毋須理會法庭命令，必須繼續在該處所居住，此舉不但漠視答辯人一家的權益，更流於唆使他違反法庭命令之嫌，實在匪夷所思。

37.  該管有扣押令狀是由法庭頒下，對兩位申請人和答辯人具有約束力，答辯人原先必須按其指定限期，即是於2023年3月7日或之前遷出該處所，只因答辯人自行向高等法院提出延期申請，才獲批准延期至2023年3月20日之前搬出。答辯人不可能以兩位申請人要求他繼續在該處所居住為理由，違反法庭命令。

38.  另一方面，從答辯人自行到高等法院提出該延期申請可見，他其實是希望能繼續在該處所居住至固定租約期滿，並沒有中斷租約的意圖，明顯地，他是在不情願下被迫中斷租約，不受他控制，也不是他的責任。

該按揭契約

39.  對於兩位申請人的另一項爭辯，聲稱他們不知道該租約需要事先獲該銀行批准，也不知道是因為它沒有獲批准，而不獲該銀行承認，因而讓該銀行可以行使最高業權權力，迫令答辯人遷出該處所，這些說法卻明顯與該按揭契約內容矛盾。

40.  該按揭契約明文規定該銀行只批准兩位申請人把該處所租給一位名為「Wong Wing」的租客，租期至2020年8月31日為止，而該按揭契約第9.2（b）及（c）段條文中，清楚訂明除了那份租約以外，兩位申請人必須事先取得該銀行的批准，方可訂定其他租約。

41.  在審訊中，兩位申請人不能提供任何證據證明該銀行曾經批准他們與答辯人簽署該租約，他們最終承認了該租約其實沒有獲得該銀行批准。雖然他們在庭上聲稱，他們不知道該按揭契約載有這一項簽署租約前必先獲得銀行審批的規定，但是這說法並無說服力。兩位申請人從來沒有在其申請通知書、回覆書或證人陳述書中爭議該按揭契約的有效性，他們沒有任何基礎可以在審訊時才突然提出這全新的爭議議題。

42.  況且，兩位申請人的聲稱並不可信。首先，該按揭契約的訂立形式，符合法律的規定，完成了簽署、蓋印及交付的整個程序，該按揭契約已合法訂立。再者，訂立該按揭契約時，兩位申請人更獲律師事務所的認可人員把該按揭契約加以釋述。還有，兩位申請人均是成年人，姑勿論他們有沒有閱讀該按揭契約的內容，在法律上，他們都受自己簽署的契約所約束。

43.  不容爭辯的還在於該收樓判決和該管有扣押令狀，均是依據該按揭契約而頒下，該等判決至今依然有效，兩位申請人根本沒有爭辯該按揭契約的有效性的空間。凡此種種。都說明了該按揭契約的有效性不容置疑，對兩位申請人有約束力。

44.  基於以上原因，兩位申請人均受制於該按揭契約，也必須遵從該收樓判決和該管有扣押令狀。既然兩位申請人作為該按揭契約的按揭人，違反了該按揭契約的規定，在未獲授權下，擅自與答辯人訂立該租約，該銀行也便有權以承按人身份行使該按揭契約賦予的權力，收回該處所的管有權。

不得自駁的租賃

45.  誠然，在法律上，在該銀行行使收回該處所管有權之前，答辯人與兩位申請人之間，分別以租客和業主身份，共同訂立了該租約，該租約相對他們兩方而言，是「不得自駁的租賃」（tenancy by estoppel），也即是租客不能挑戰業主的業權，必須履行該租約，向兩位申請人支付租金。

46.  然而，當該銀行展開該訴訟，更獲高等法院頒下該收樓判決，其後也獲發該管有扣押令狀，該銀行已行使了該按揭契約賦予它收回該處所的管有權，它也便成為比兩位申請人具有更高業權者（title paramount），並以此最高業權者的身份，向該兩位申請人和他們的租客收回該處所，等同於按揭承按人以最高業權者的身份向答辯人逼遷（eviction by title paramount by the mortgagee），因為該銀行有權收回未經它批准的租賃，違規責任在於兩位申請人。

47.  當該銀行以按揭承按人最高業權者身份，向答辯人逼遷，答辯人和兩位申請人之間那「不得自駁的租賃」已隨着更高業權者介入而告終，也即是租客不能挑戰業主業權的約束已被解除，答辯人是有權即時終止該租約的。這個法律原則在Typhoon 8 Research Ltd v Seapower Resources International Ltd & Another [2001] 3 HKLRD 773 一案第779C-787C段中詳細說明。針對這個原則的裁決，其後更獲上訴庭在Typhoon 8 Research Ltd v Seapower Resources International Ltd & Another [2002] 2 HKLRD 660 一案第665J-666D段中加以肯定。

提供安寧地享有該處所的責任

48.  另一方面，既然該銀行已就該處所行使了管有權，更獲得法庭頒下該收樓判決和該管有扣押令狀，兩位申請人也同時違反了該租約中的該第8條條文，以及該租約中業主須保證租客「安寧地享有該處所的責任」該項隱含條款，該等條款均屬於該租約的根本性條文，答辯人也便有權以兩位申請人違反了該租約的根本性條款，而接受他們違約的事實，從而單方面終止該租約，毋須申請人同意。

49.  這法律原則，在Yeung Lam & Another v Law Po Chong [2000] 1 HKLRD 223 一案中清楚闡述，上訴庭明確指出，由擁有更高業權的承按銀行行使取回物業業權之時，作為按揭人的物業業主，已經違反了他們對租客負有安寧地享有該物業的責任，他們也便喪失了獲得和追討租金的權利。

50.  還有，即使該租客仍然繼續佔用該物業，作為按揭人的物業業主，也無權再向他追討租金，因為該物業的管有權已歸屬該按揭銀行擁有，也只有該按揭銀行才可以向該物業的佔用者收回該物業的擁有權和追討佔用該物業的中間收益（可參閱該判案書第225頁H段至226頁E段）。

51.  不容爭議的事實是，答辯人在2023年3月20日和21日向第二申請人發出的WhatsApp訊息中，尤其是透過該終止通知書，已清楚交代了他是因為在2023年2月28日，收到該收樓通知書，以及該管有扣押令狀，而被命令遷出和交出該處所，所以是以兩位申請人違約，未能在整個租約租期提供該處所給答辯人租住，而使該租約被迫終止，是以申請人未有履行該租約為理由，中止租約並要求申請人退還按金和賠償損失。上述兩案的法律原則均適用於本案。

52.  基於以上的法律原則，答辯人確實有權在2023年3月20日，發出該終止通知書，單方面終止該租約，根本無需要兩位申請人同意，也不需要再向申請人支付任何租金。因此，申請人投訴答辯人沒有尊重合約精神，沒有獲得他們同意而擅自單方面終止該租約的指控並不成立，那是混淆視聽的說法。

退回門匙卡

53.  同理，申請人的另一投訴，指控答辯人沒有在2023年3月20日當天退回門匙卡，正式退回該物業，從而必須繼續交租的說法，同樣不成立。上述案例已說明，由該銀行行使收回該處所的權力之時，兩位申請人已經喪失了收回該處所和收取租金的權力。即使答辯人在獲知該管有扣押令狀的頒布後，繼續佔用該處所（本席不相信這是事實），可是，可以向答辯人追討中間受益者是該銀行，而非申請人。因此，答辯人有沒有把門匙卡甚或該處所退回給申請人，對於租金收取的問題上，已經沒有任何意義，因為申請人早已喪失追討租金的權利。

54.  無論如何，答辯人其實在2023年3月20日和21日的WhatsApp訊息中，已清晰地要求相約申請人交回門匙卡，只是申請人拒絕接收而已。綜合把該兩天的訊息結合考慮，尤其是該終止通知書的內容，答辯人是清楚地交代了他已經遷出該處所，並要求與申請人相約，把門匙卡退回。他已遷出該處所，並要求把門匙卡退回給申請人的意願、理據和要求已清晰地向申請人表達，在法律上已足以構成退回該處所的意圖和要求，申請人拒絕接收，那是他們的選擇，卻也不能以答辯人沒有退回門匙卡作為追討租金的理據。

55.  還有，答辯人進一步提交了搬屋公司在2023年3月17日發出的搬運費收據、電力公司發出的「賬戶總結賬單」，證明電力公司已在2023年3月20日，因為答辯人終止帳戶的要求而發出了總結賬單，並已把按金退回。眾多證據都展示了答辯人在2023年3月20日之前已經搬離該處所。相反，申請人並沒有任何具體證據，證明答辯人在2023年3月20日以後，繼續佔用該處所。本席相信答辯人確實在2023年3月20日之前，已經搬離該處所。

結論

56.  本席在仔細考慮了訴訟各方提交的所有證據和陳詞後，認為兩位申請人沒有任何法律依據或事實證據支持他們是次訴訟的申請，因此，他們的申請被撤銷。

57.  在考慮所有相關因素後，本席認為是次訴訟的訟費，應以訴訟結果而定奪，兩位申請人須支付答辯人是次訴訟的訟費。為了免卻訴訟各方評定訟費數額的程序和時間，本席決定依循簡易程序評定訟費金額。

58.  答辯人在庭上確認只追討文件費港幣$254，和他出席聆訊的訟費，訴訟各方也同意以每小時港幣$200計算，本席以此為準則，依循簡易程序評定答辯人的訟費為港幣$1800。

命令

59.  本席作出以下命令：

(1) 兩位申請人在是次訴訟的申請被撤銷。

(2) 兩位申請人須共同及各別繳付答辯人是次訴訟的所有訟費，包括所有保留訟費，循簡易程序評定為港幣$1800。