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DCCJ 3066/2011
香港特別行政區
區域法院
民事訴訟編號2011年第3066號
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| 原告人 |
WONG SIU FAI (黃少輝)and |
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SHIU YUET WAH (邵月華) |
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對
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| 被告人 |
梁海朋 |
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主審法官 ： 區域法院暫委法官陳玉芬內庭聆訊(公開)
聆訊日期 ： 2011年10月24日
頒下判決書日期 ： 2011年11月16日
判決書
1. 本案的原告人是九龍偉晴街81-87號17樓A室(“該物業”) 的業主，被告人是租客。今天在本席席前要處理的共有三份傳票申請，詳情如下：
來自原告人的申請
(1) 根據《區域法院規則》第14號命令第1條規則，要求收回該物業的空置管有權，以及自2011年6月22日起以每月8,800元計算的欠租或租值補償，直至被告人交回該物業的空置管有權為止。(“簡易判決申請”) ；
(2) 根據《區域法院規則》第18號命令第19條規則，申請剔除被告人的反申索，原因是該反申索並無披露合理的反申索因由，是濫用區域法院的法律程序(“剔除反申索申請”) ；
來自被告人的申請
(3) 根據《區域法院規則》第41A號命令第9條規則，並依賴《實務指示》第19.3，要求剔除原告人的申索書，並對原告人及其代表律師頒下藐視法庭的判決，作出譴責和懲罰 (“藐視法庭申請”) 。
本案的背景
2. 以下各點乃雙方不爭論的案件流程。
3. 本案的被告人在2011年1月10日與該物業的前業主洪炳(“前業主”)就該物業簽定一份為期兩年的租約，由2011年1月20日起至2013年1月19日止，每月租金8,800元(“該租約”) 。
4. 根據該租約的第(三)條規定：
“該樓之租金必須在每月租期之首日以上期形式繳納，不得藉詞拖欠，如過期拾天，業主可在該樓宇門口當眼地方張貼告示，催促租客交租。如租客仍未將租金交到業主或租客不履行合約內任何條件，業主有合法權利將此合約終止，當作租客毀約自動退租，另將樓宇租與別人及追討欠租，租客不得異議。”
5. 該租約第(五)條規定：
“…租客須交兩個月租金之按金即港幣壹萬柒千陸百圓正與業主(不另發收據) 。當租客遷出時，業主無利息將該款交還租客並取回本份租約，倘若租客在租金或其他一切什費未付清時，業主有權在該筆按金內扣除。租客應清楚明白該筆按金不能用作現金來支付租金。”
6. 該租約第(六)條規定：
“該樓所有之物業稅地稅由業主支付，差餉地租由業主支付，管理費由業主支付，其他一切什費水、電、煤、電話、清潔費等由租客支付。”
7. 租約第(十七)條規定：
“租約為期兩年，首年為梗約，其後為生約。”
8. 被告人按照該租約，向前業主支付了17,600元作爲租金的按金。
9. 在2011年6月21日，原告人向前業主購入該物業(連同該租約可得的利益及責任) ，成為現任業主，亦即是說，原告人自2011年6月22日起，可享有該租約下的租金。
10. 原告人在完成購入該物業後，由其當時的代表律師(“馬鄧律師行”)於2011年6月29日去信被告人，通知被告人有關的物業轉讓，要求被告人以後把租金轉帳至原告人的銀行戶口(“6月29日信件”)。可惜，6月29日信件中有以下三項錯處：
(1) 其中一名原告人的姓名被誤寫成“黃兆輝”(應該是“黃少輝”) ，
(2) 前業主的姓名被誤寫成“洪炳光”( 應該是“洪炳”) ；
(3) 每月的起租日誤寫成每月的“第19日” 。
11. 到了2011年7月1日左右, 原告人邵月華寫信給被告人,自稱爲新業主, 並留下通訊地址和電話號碼,作爲日後聯絡之用 (“7月1日信件”)。
12. 被告人在2011年7月4日回信原告人邵月華，指出她的電話號碼打不通，並附上該物業的水電文件，要求盡快處理。原告人邵月華在當晚致電被告人，相告她自己要去加拿大，要求被告人聯絡她的兒子黃健文。
13. 在同一日，即2011年7月4日， 馬鄧律師行再去信被告人，內容與6月29日信件完全一樣，只是更正了原告人黃少輝和前業主洪炳的姓名(“7月4日信件”) 。
14. 以上種種並未能令被告人滿意和釋疑。被告人於2011年7月7日回信馬鄧律師行，指出新舊業主的姓名在6月29日信件和7月4日信件出現不同， 質疑7月4日信件並沒有律師行的蓋章，且簽名又不同，要求馬鄧律師行交代。另外，又要求馬鄧律師行回信確認被告人交付予前業主的按金17,600元，已由原告人承擔，並會於該租約期滿後退回給他(“7月7日信件”) 。
15. 之後，被告人與原告人邵月華、其兒子黃健文有幾次電話對話；被告人還替原告人代支了以下有關該物業的費用如下：
(1) 2011年7月11日代支了400元的水費按金；
(2) 2011年7月12日代支了2011年7月份的管理費和維修基金，共1,140元(1,035元+105元) ；
(3) 2011年8月22日代支了電費按金910元；
亦即是說，被告人代原告人一共支付了2,450元。原告人完全不爭議這一點，並同意在得取簡易判決後， 以被告人的欠租抵消此數。
16. 馬鄧律師行並沒有就被告人的7月7日信件作書面回覆[1]。另外，原告人改聘另一律師行處理此事(“黃林律師行”) 。黃林律師行於2011年8月3日以英文去信被告人，要求被告人於5天內清付2011年6月22日至2011年8月19日的欠租共17,013元，否則會提出訴訟，收回該物業的空置管有權 （“8月3日信件”）。
17. 被告人同意自2011年6月22日至今，並未支付該租約的租金予原告人，又確認在原告人入稟之前，並沒有要求原告人出示按揭銀行批准原告人出租該物業的證明。
藐視法庭申請
被告人的論點
18. 雙方同意在今天的聆訊中首先處理被告人的藐視法庭申請，因為若本席批准是項申請，原告人的申索會被剔除，原告人的簡易判決申請就變得毫無意義。
19. 被告人是項申請的論點載列於其第六份誓詞，主要指出原告人的文件有以下的重大錯處：
(1) 6月29 日信件的錯處 (見本判決書第10段) ；
(2) 原告人的第一份誓詞(於2011年9月6日存檔法庭)的背頁(backsheet)中，案件編號誤寫為DCCJ 5293/2008；被告人被誤稱為原告人；
(3) 原告人不諳英語，申索書卻以英語書寫，當中沒有顯示申索書已經翻譯給原告人知道。原告人在申索書未經翻譯的情況下，就以屬實申述方式簽署確認申索書的內容，違反《實務指示》第19.3中的第5條。該第5條規定：
“倘若作出申述人士不明白英文或中文，並有必要為其翻譯載有屬實申述的內容，該文件便須另載一份由為作出申述人士翻譯該文件及屬實申述的譯者以下述格式所擬備的證明：
‘本人現證明本人[有關人士的姓名及地址]已將此文件的內容及屬實申述向簽署屬實申述人士翻譯[若有證物，加上‘及解釋當中提述的證物的性質及作用’] ，其看來明白(a)此文件並同意其內容為準確，及(b) 屬實申述和作出虛假申述的後果，並在本人面前簽署。’”
(4) 原告人邵月華在其第二份誓詞中沒有述明其職業，違反誓詞的形式；
(5) 黃林律師行的鄧律師在代表原告人出席2011年10月14日的法庭聆訊時，竟沒有結領帶，乃疏忽、違反法院規則的行為。
法律原則
20. 《區域法院規則》第41A號命令第9條規則是有關“屬實申述”(Statement of Truth) ，規定：
“(1) 如任何人在或安排在以屬實申述核實的文件中作出虛假陳述而並非真誠地相信其為屬實，則可針對他提起藐視法庭的法律程序。
(2) 根據本條規則提起的法律程序，僅可—
(a) 由律政司司長提起，或由因有關的虛假陳述而感到受屈的人提起；及
(b) 在區域法院許可下提起。
(3) 除非區域法院信納藐視法庭的懲罰相對於有關的虛假陳述而言屬相稱和適當者，否則不得根據第(2)款批予有關的許可。
(4) 根據本條規則提起的法律程序須受有關藐視法庭的法律規限，而本條規則並不損害該等法律。” （自加強調）
21. 另外，上述第41A號命令第9條規則應與《區域法院規則》第52號命令第2條規則，一併閱讀。第52號命令第2條規則規定 ：
“(1) 除非已按照本條規則批予許可，准許提出要求針對任何人作出交付羈押令的申請，否則不得提出此項申請。
(2) 要求批予許可的申請，必須單方面向一名法官提出，並必須由一份陳述書支持，列出申請人的姓名或名稱及描述、被人尋求將其交付羈押的人的姓名、描述與地址以及尋求將其交付羈押的理由；該申請亦必須由一份誓詞支持，該份誓詞須在該申請提出前送交存檔，以核實該申請所倚據的事實。” （自加強調）
22. 對於怎樣申請“許可” ，高等法院原訟庭法官潘兆初在Fonfair Computer, Ltd. v UOL Management Ltd., HCA 2002/2001一案中作出了深入淺出的解釋，詳情可參閲其判詞第23至25段， 在此不贅述 。
23. 沒有事先申請“許可” 雖為程序上的不當，但法庭是有權予以矯正的，法庭應考慮的問題是：若當是此申請為“許可”申請的話，法庭是否會毫無猶豫地給與“許可”，若答案是“會”，則法庭可酌情按照第2號命令第2條規則，矯正此項不當（詳見Hong Kong Civil Procedure 2011, 第一冊，第 52/2/2段； Fabrique Ebel Societe Anonyme v MBO Far East (HK) Ltd. [1985] 1 H.K.C. 166)。
分析
24. 很明顯，本案的被告人在提出藐視法庭申請之前，並沒有申請“許可” ，不乎合《區域法院規則》第41A號命令第9(2)(b)條規則和第52號命令第2條規則的基本要求。但綜合以上的法律原則，本庭是有酌情權去矯正程序上的不當。
25. 在決定是否應該運用酌情權的時候，本席認爲被告人須首先解釋爲何他沒有依照《區域法院規則》第41A號命令第9(2)(b)條規則和第52號命令第2條規則的基本要求， 可是，被告人並沒有提供合理的解釋。
26. 根據Walton v Kirk[2009] EWHC 703 QB一案，要證明對方藐視法庭，申請人[被告人]必須在毫無合理疑點下證明三個要素：(1)有關陳述是虛假的；(2)有關陳述已經或者將會在重要的範疇上妨礙司法公正；及(3)在作出該陳述時，陳述者沒有真誠的相信該陳述乃真確，並知悉該陳述有妨礙司法公正的可能性(詳見Hong Kong Civil Procedure 2011, 第一冊, 第808頁, 第41A/9/1段)。
27. 被告人對原告人的文件作出了五大重點的指控(見本判決書第19段)，但本席認為第(1)和(2)點看來多半是手文之誤，是技術上的誤點，不應被視爲真正的虛假陳述，更遑論是在重要的範疇上妨礙司法公正。第(3)和(4)點同樣是技術上的問題，完全不涉及虛假陳述的情況。
28. 至於第(5)點所指的聆訊，並非由本席處理，本席不知實情如何。但就算該律師真的沒有在聆訊中結領帶，也不構成第41A號命令第9條規則中的“虛假陳述”的情況。
29. 總的來說，本席認爲被告人沒有提供合理的原因，解釋爲何不依《區域法院規則》第41A號命令第9(2)(b)條規則和第52號命令第2條規則的基本要求，也不認為被告人在其誓詞中所指稱的事實足以證明Walton v. Kirk一案中的三個要素已經完備。因此，本席實在看不到有任何原因，致使本庭應該運用酌情權，給予被告人“許可”，認為應撤銷被告人的藐視法庭申請。
簡易判決申請
被告人的案情
30. 原告人的案情十分簡單，就是被告人自2011年6月22日起欠租，這一點被告人並不爭議。但被告人不同意用「欠租」這個字眼，他指稱他一直願意交租，只是原告人拒絕收租。
31. 在今天的聆訊中，經本席多番向被告人澄清，最後被告人確認在本案中的答辯理據主要可歸納為以下三點：
(1) 原告人沒有完備該租約，而“完備該租約”是被告人付租的先決條件。被告人指出，沒有“完備該租約”的意思是：原告人未能提供其個人資料，包括姓名(尤其是澄清其中一名原告人是叫“黃兆輝”或是“黃少輝”) 、電話號碼；沒有回覆被告人的7月7日信件(參看本判決書第14段) ；沒有確認租金之按金的安排；沒有提供按揭銀行批准原告人把該物業出租的證明。
(2) 被告人沒有意圖不交租，而是原告人拒絕收租，拒絕收租的證明可從原告人拒絕完備該租約這事實上看得到；被告人相信原告人只是想收回該物業，所以拒絕收租。
(3) 該租約中第(十七)條規定租約為首年梗約，第二年生約，有關未付租金的時段仍在梗約期間，所以原告人不能依賴該租約的第三條規定，來指稱他們有合法權利中止該租約。
法律原則
32. 在反對原告人的簡易判決申請時，被告人需要令法庭相信他有一個真正或真誠的答辯（a real and bona fide defence），或有持平的可能、合理的原因，顯示有一個真誠的答辯 (a fair probability or reasonable grounds that a bona fide defence exists)。法庭在簡易判決申請的階段要決定的是兩個重點：(1)被告人所說的是否足以可信；(2)如果是的話，被告人所說的可否構成可爭辯的抗辯：參看Hong Kong Civil Procedure 2011, 第14/4/9段；Schindler Lift (Hong Kong) Ltd. v Ocean Toy Investment Ltd. [2003] 1 HKC 438。
33. 眾所週知的法律原則是，若被告人反對簡易判決的申請，必須屈尊地提供所有有關的細節(condescend to particulars)，這一點在Lady Anne Tennant v Associated Newspapers Group Ltd. [1979] F.S.R. 298一案中，英國法官Megarry V.C.曾經提述如下：
“A desire to investigate alleged obscurities and a hope that something will turn up on the investigation cannot, separately or together, amount to sufficient reason for refusing to enter judgment for the plaintiff. You do not get leave to defend by putting forward a case that is all surmise and Micanberism.”
分析
34. 綜觀上述第31段的三個主要答辯的理由，本席首先表示拒絕信納第(3)點，原因是該租約中的第(十七)條雖然規定租約為首年梗約，但第(十七)條不應被獨立理解，而是要與整體租約的條款來一併理解。該租約的第(三)條有規定，“租金必須在每月之首日以上期形式繳納，不得藉詞拖欠” ，若被告人過期仍未付租金，身為業主的原告人當然有權以被告人欠租，違反該租約的條款為理由，接納被告人的違約(repudiation)，並視該租約為中止論。
35. 就被告人針對原告人沒有完備該租約（上述第31段第(1)點）和拒絕收租（上述第31段第(2)點）之指控，本席在此作一併考慮如下。
36. 原告人以新業主的身份向舊業主買入該物業，並連同該租約可得的利益和責任，即代表原告人已代替了舊業主的身份，成為被告人的業主。在這個情況下，本席看不到有任何法律的原則或案例，要求新業主須向舊租客提供其電話號碼，以“完備租約”。
37. 被告人指稱原告人未能澄清“黃少輝”的真正姓名，亦不認同7月4日信件已澄清了黃少輝的姓名，本席認為這個說法不可信。首先，雖然原告人當時的律師（即馬鄧律師行）在6月29日信件把“黃少輝”的姓名寫錯為“黃兆輝”，但本席認為這只是手文之誤。其次，馬鄧律師行已有7月4日信件中更正了“黃少輝”的姓名，雖然此信並沒有如6月29日信件有律師行的“蓋章” ，但這並不能代表此信為贗品。再者，若果被告人當時的心目中真的不清楚新業主的姓名，就沒有理由會同意替原告人代支該物業的水、電費按金、管理費和維修基金(見本判決書第15段)。又若果被告人當時真的對原告人黃少輝的姓名存疑，就沒有理由在2011 年7月4日回信給原告人邵月華時，或者是其後與原告人邵月華、其兒子黃健文的電話對話中，隻字不提出這個疑問。 所以，本席認為到了7月4日信件的時候，被告人已知道或者是應該知道兩名原告人的業主姓名和身份。
38. 另外，被告人認為原告人沒有提供按揭銀行批准原告人出租該物業的證明，但真實的情況是：被告人在原告人入稟本案之前，從來沒有向原告人作出此項要求，被告人在今天的聆訊中已不只一次確認這一點。既然原告人在入稟之前從來未獲被告人告知此項要求，又怎可能有責任在沒有被要求的情況下，自行向被告人提供此按揭銀行之證明呢？
39. 更何況，就算原告人真的有此責任並違反了這個責任去提供按揭銀行的批准證明，租客[被告人]也不能以業主[原告人]違反租約為由，以抵銷租客欠業主的租金，(參看：Charmway Development Limited v Long China Engineering Limited [2001] 3 HKC 515 ) 。先例亦清楚指出，租約中應付租金之契約是獨立的條款，即使業主有違反租約下的其他責任，租客都不能停止繳付月租或減少月租，也不能以此為由，對業主追討租金的申索提出抵銷的答辯，或者就其支付有關維修單位的費用而提出反申索。
40. 至於被告人投訴原告人沒有確認租金之按金的安排，並在其誓詞中指稱原告人邵月華於2011年7月19日向他表示沒有收到租金的按金，亦不會就按金負責任(見被告人的第三份誓詞第18(8)段)。本席認爲這個説法不可信，因爲原告人邵月華已於2011年7月25日，以電話告知被告人有關租金之按金經已由原告人的律師核對收妥，並會依據該租約條款處理該按金（見在原告人邵月華2011年10月24日的第二份誓詞中第8段），要不然，被告人不可能在2011年8月22日願意代替原告人代支電費的按金。
41. 本席又認爲就算（只是假設）原告人邵月華真的沒有向被告人確認按金之安排，這對原告人的案情，或者是被告人的答辯，並沒有任何決定性的影響，蓋因租約之按金是個人契諾(personal covenant)，並不“涉及和關乎土地”(touch and concern the land)， 可參閲：英國樞密院在Hua Chiao Commercial Bank Ltd. v Chiaphua Industries Ltd. [1987] 1 AC 99 的判詞。根據此案的法律原則，退回租金之按金乃舊業主對被告人之個人契諾，並沒有跟隨該物業的權益轉撥至原告人(即新業主)的身上。除非原告人與被告人另達成有關按金的協議，否則，被告人應向舊業主追討按金。在Hong Kong Tenancy Law(第五版)中，作者Malcolm Merry 在第211頁是這樣解釋的：
“The position regarding return of a deposit where the landlord bought the premises with a sitting tenant is complicated by the decision of the Privy Council in Hua Chiao Commercial Bank Ltd v Chiaphua Industries Ltd (1987). There, it was decided that the original landlord’s obligation to return the deposit is personal only: it does not run with the land and pass to successors-in-title. Therefore, where the landlord, having granted a lease and taken a deposit, sells or otherwise assigns to a new landlord, the obligation to return the deposit is not automatically inherited by the new landlord. Unless the new landlord enters into a separate contract with the tenant regarding the deposit, the tenant must look to the old landlord, with whom he contracted, for the return of the money.”
42. 基於以上分析，本席不認為被告人在其誓詞中披露了可構成爭辯的抗辯理由，因此，原告人的簡易判決申請應予以批准。
剔除反申索申請
反申索
43. 被告人在本案中提出的反申索如下：
（1） 代支的電費按金910元；
（2） 損害賠償，有待評估；
（3） 所有就本訴訟而引起的支出，有待評估；
（4） 原告人向被告人支付懲罰性訟費；
（5） 法庭認爲適當的進一步及/或其他濟助。
44. 本席在庭上向被告人澄清了反申索中的各項内容。被告人指出第（1）項只涉及電費按金910元，不是原告人承認的2,450元，原因是被告人認爲原告人與他早有關於代支水費按金、管理費等等的協議，所以不用反申索也可得到，但雙方並沒有涉及代支電費按金的約定，故須就此項進行反申索。第（2）項的損害賠償是指由於本案的訴訟，引致被告人的身體健康變差，出現血糖、膽固醇過高的現象。被告人同意反申索的第(3)和(4)項屬於本案的訟費，不用原告人申請剔除，而是要待法庭判決本案後才處理。反申索的第(5)項的詳情則載列於抗辯書及反申索書中的第2（2）至（4）段。但第2（2）至（4）段只是列出《業主與租客(綜合)條例》第70B(1)至(3)條，並沒有進一步的解釋。本席惟有理解為：被告人指控原告人干犯有關的第70B(1)至(3)條，以訴訟干擾被告人的安寧或舒適的生活，要求法庭循公訴程序，將原告人定罪，判處罰款或監禁，並向被告人作出賠償。另外，被告人在庭上補充說，“適當的進一步濟助”還包括被告人希望法庭採取實際行動，關注馬鄧律師行的行為和專業水平。
45. 原告人的代表律師在陳詞時重申被告人的確代原告人支付了水、電費按金、管理費和維修基金共2,450元，而不只是910元，並同意在原告人獲得簡易判決後，從簡易判決中扣除此數目，作爲抵銷。因此，原告人的代表律師確認今天的剔除反申索申請只涉及反申索的第(2)至(5)項，不涉及第(1)項， 並同意就第(1)承認責任， 而且，承認的金額是2,450元，而不只是910元。
46. 除此之外，原告人認爲被告人的反申索第(2)至(5)項沒有披露合理的訴訟因由，是無理纏擾，濫用法院程序。
法律原則
47. 一般而言，法庭只會在明顯和清晰的情況下才會引用下述原則來剔除狀書，詳見Hong Kong Civil Procedure 2011，第一冊，第18/19/4段，和The Artemis [1983]1 H.K.C 46(第61頁C至D段)：
（1） 無合理的訴訟因由；
（2） 惡意中傷；
（3） 瑣屑無聊及無理纏擾；
（4） 濫用法院程序。
原告人依賴的是第(1)、(3)和 (4) 項。
48. “合理的訴訟因由”是指一個合理的訴因，是單純根據狀書內所提的指控，在法律上有勝訴機會的訴因，見Hong Kong Civil Procedure 2011，第一冊，第18/19/6段）。
49. “瑣屑無聊”就是說這訴訟不可以用道理去辯論的，是沒有基礎或勝訴機會的，這包括濫用法院程序的訴訟。“無理纏擾”則是對對方構成欺壓， 或缺乏真誠意圖，詳見Hong Kong Civil Procedure 2011，第一冊，第18/19/8 和18/19/10段；E. T. Marler Ltd. v Robertson [1974] I.C.R. 72；Ashmore v. British Coal Corp. [1990] 2 Q.B. 338。
50. “濫用法院程序”是意味訴訟各方一定要以真心誠意和恰當地運用法院的程序，不得濫用，詳見Hong Kong Civil Procedure 2011，第一冊，第18/19/10段。
51. 簡單來說，根據《區域法院規則》第18號命令第19條規則，如原告人或被告人的訴訟是沒有成功的機會，則容許他繼續進行訴訟，就會構成他濫用法庭程序，或案件所涉的是瑣碎無聊的訴訟。但是，只是在申索或反申索是清楚及明顯地會敗訴或法庭不應審理案件的情況下，法庭才可以運用該規則的權力，參閲：Hong Kong Civil Procedure 2011，第一冊，第18/19/6段； 林哲民經營之日昌電業公司訴林志滔，CACV 354/001 。
分析
52. 既然原告人的代表律師確認今天的剔除反申索申請不涉及第(1)項，本席便無須就此向作出討論。
53. 被告人的反申索的第(3)和(4)項屬於本案的訟費，若反申索餘下的第(2) 和(5)項被剔除，第(3)和(4)項便不再適用。因此，本席在這個聆訊中應該考慮的是：第(2) 和(5)項是否應該被剔除。
54. 就反申索的第(2)項，本席只會簡單地指出，訴訟帶來的影響例如健康的影響本身並不能成爲申索的因由，更何況，在本案中，被告人的確有欠原告人租金，若訴訟真的影響了被告人的健康，恐怕只是被告人自招的後果, 在此，本席重覆本判決書中有關簡易判決的分析。
55. 至於反申索的第(5)項，表面上涉及《業主與租客(綜合)條例》第70B(1)至(3)條，但實際上是指訴訟帶來對被告人的安寧或舒適的生活的影響。本席重覆上文第54段的説法，並須指出本庭並非刑事法庭，不可能也不會提出公訴程序，將原告人定罪，判處罰款或監禁。另外，馬鄧律師行本身並不是本案的與訟任何一方，被告人不可能通過反申索，叫本庭向非與訟者頒佈所謂的“進一步濟助” 。
56. 基於以上的分析，本庭認爲反申索的第(2)和(5)項欠缺合理的訴訟因由，是沒有基礎或勝訴機會，乃是瑣碎無聊的訴訟，是濫用法律程序，故應予以剔除。
總結
57. 本席撤銷被告人於2011年10月17日簽發的傳召之訴訟各方的傳票 （即藐視法庭申請）。
58. 就原告人於2011年10月14日簽發的傳召之訴訟各方的傳票（即剔除反申索申請），本席頒下命令如下：
(1) 在原告人的招認下，判處被告人反申索的第(1)項獲勝，可得2,450元，並可與原告人的申索款項互相抵銷 ；
(2) 剔除被告人的反申索的餘下部分，即第(2)至(5)項。
59. 由於原告人的申索是基於沒收該租約下的租賃權，被告人如果能達成《區域法院規則》第69條的規定，可免遭沒收租賃權。因此，就原告人於2011年9月6日簽發的傳召之訴訟各方的傳票（即簡易判決申請），本席頒下命令如下：
(1) 被告人須將該物業的空置管有交回原告人；
(2) 被告人須支付由2011年6月22日至2011年8月11日(傳訊令狀之日期)為止以每月港幣8,800元計算的欠租，此累積欠租須與被告人可得的2,450元相互抵銷，抵銷後的欠租餘款享有利息，計算由2011年6月22日至2011年11月16日(本判決書之日期)為止，按判決利率計算，而其後至付款日期間的利息，則依判定利率計算；
(3) 被告人須支付由2011年8月12日至被告人交回該物業空置管有予原告人之日期為止，以每月港幣8,800元計算的中間收益；
(4) 如果被告人於送達本判決蓋印本7天內把上述的欠租餘款、中間收益、利息繳存於法庭，則被告人可以是次免遭沒收租賃權(relieved from the forfeiture)，並得按照該租約持有該物業。
60. 有關是次聆訊的訟費，由於原告人是主要獲勝者，本席按照勝者可兼得訟費的原則，現頒下暫准命令，被告人須支付是次聆訊的訟費給原告人。若雙方未能就訟費數額達成協議，則數額留待法庭評定。此訟費的暫准命令將於本判決書頒下的14天後成為絕對命令。
由黃江森、林輝德律師事務所的鄧康生律師代表原告人
被告人親自應訊，無律師代表
[1]原告人邵月華在其誓詞中提出，她已在2011年7月25日口頭上向被告人確認原告人的律師已代收按金，會按該租約處理按金。但被告人否認這個説法。
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