覃樹強 對 廖德福及另一人

DCCJ 2389/2016

[2021] HKDC 1007

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2016年第2389號

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判案書

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案件背景

1.  本案關乎一塊位於屯門丈量約份第131號地段第919號（「919號地段」）以及地段第920號（「920號地段」）的土地權益 。該兩個地段的位置毗連。

2.  該兩個地段原本由原告人的祖父持有。於1956年，由於祖父過身，原告人的父親覃本康（「父親」）及叔父覃本健（「叔父」）便承繼了該兩個地段。之後，該兩個地段便由原告人的父親及叔父共同持有。

3.  父親於2002年離世，叔父因而成為該兩個地段的唯一尚存的聯權共有人。其後，叔父於2008年3月11日以送贈契約之形式將該兩個地段送贈予原告人，而原告人亦自此成為該兩個地段的唯一擁有人。

4.  該兩個地段屬於屯門青山村102號的一部份。早於原告人曾祖父的年代，他們家族已在該村生活。原告人與父母及兄弟姊妹原居住於一間建於919號地段的房屋，原告人於他的證人陳述書稱之為「正屋」。及後，於審訊作供階段，他則解釋說該房屋也可分為「大屋」和「細屋」。為求清晰，於本判詞，本席統稱建於919號地段的住屋範圍為「正屋」。

5.  於約1970年前，920號地段的用途為飼養豬隻。直至1970年代後期，920號地段改為居住用途。覃氏家族亦於920號地段興建了一間寮屋。於本判詞，本席稱建於920號地段的住屋範圍為「寮屋」。

6.  位於919號地段，原本有一個廁所及廚房範圍（「該廚廁」），與正屋及寮屋相連結並互通。

7.  原告人提及，他除了於大約1980年至1982年期間曾於荷蘭及加拿大居住以外，他一直於919號地段的正屋居住。他前往荷蘭及加拿大之前，寮屋一直由他的三哥覃樹華（「覃樹華」）及覃樹華的妻子居住，他們當時亦能使用該廚廁。直至他回港後，他得知父親已安排第一及第二被告人於寮屋居住，亦把該廚廁納入第一及第二被告人的使用範圍。該廚廁及正屋之間亦起了一幅石屎牆以作分隔。於本判詞，本席會把寮屋、該廚廁及它們的所在的土地範圍統稱為「該地」，而該廚廁範圍並不包括於正屋範圍內。

8.  第一及第二被告人入住該地後，覃樹華及他的妻子則搬往正屋居住。

原告人的案情

9.  原告人於他的申索陳述書（statement of claim）（「申索書」）提及，第一及第二被告人是因獲得父親之特許 （licence），才可入住該地。該特許可隨時於合理通知後終結。於2014年11月起，原告人數次要求第一及第二被告人交還該地給他。之後於2016年4月11日，原告人亦有透過他的代表律師去信第一及第二被告人，說明相關的許可 / 特許已立即終結，並要求第一及第二被告人於2016年4月25日之前把該地交還原告人。但第一及第二被告人繼續佔用該地。

10.  原告人要求第一及第二被告人歸還有關該地的空置管有權，亦向第一及第二被告人就該地自2014年11月或2016年4月26日之後的租值補償金（mesne profits）作出申索。他認為每月的租值補償金不應少於港幣7,000元。

11.  原告人於他的答覆書及反申索的抗辯書（reply and defence to counterclaim）（「答覆書」）亦補充說，父親過身後，父親給予第一及第二被告人佔用該地的特許應被視為自動終結。及後，第一及第二被告人是因為原告人給予他們相關的隱含特許（implied licence），所以他們才能夠繼續佔用該地。原告人認為，因為他並沒有反對第一及第二被告人佔用該地，所以這代表他已向第一及第二被告人給予隱含特許。（答覆書於第4(a)段的英文原文為： “In around 1982, the Father granted a licence to the 1^st and/or 2^nd Defendants and allowed them to occupy the Squatter Structure on the Land.  Following the automatic termination of such licence upon the death of the Father, the Defendants remained in occupation of the Land under an implied licence, which is to be implied as a result of the Plaintiff’s not objecting to their occupation of the Squatter Structure, granted by the Plaintiff.”）

12.  審訊之前，因為原告人有律師代表，所以相關法庭文件（例如申索書、證人陳述書等）均由他的律師代他準備及處理。不過於審訊期間，原告人並沒有律師代表，及由他親自應訊。審訊的第一天，原告人親自作供，亦有傳召覃樹華作供。

第一及第二被告人的案情

13.  第一及第二被告人為夫妻。他們於抗辯及反索書（defence and counterclaim）指出，他們自1979年起已開始無間斷地逆權侵佔該地、以及該地的前院 ，即該地前面的休憩範圍（front yard），下稱「前院」。為求清晰，於本判詞，該地的範圍並不包括前院範圍。

14.  第一及第二被告人除了向原告人作出抗辯外，亦作出反申索，要求法庭頒令判予該地及前院的管有權交給他們。

15.  審訊期間，第一及第二被告人由鄧素雯大律師代表。他們二人均有於審訊的第二天親自出庭作供。他們亦有傳召他們最年幼的兒子廖祥元（「廖祥元」）出庭作供。

16.  於結案陳詞階段，鄧大律師向法庭表示第一及第二被告人決定放棄有關前院管有權的反申索，只維持有關該地管有權的反申索。

有關該地的範圍

17.  第一及第二被告人指出，於他們的抗辯及反申索書的附表1的圖中 (Schedule 1 – Plan 1)  塗上粉紅色的部份，能夠反映該地位置及範圍。原告人未能同意塗上粉紅色的部份能準確地反映該地位置及範圍。雙方於本案亦未提供任何有關土地分界或位置的專家證據。

18.  不過，雙方於審訊的最後一天向法庭確認，他們就該地的確實範圍已達成事實上的共識。他們同意，該廚廁坐落於919號地段的一部份，而該廚廁與建築於919號地段其餘部份的正屋中間有一幅石屎牆分隔。所以，本案所爭議的「該地」應包括該由該石屎牆所分隔的該廚廁範圍（位於919號地段），以及與該廚廁相連結、並建築於920號地段上的寮屋範圍。

19.  原告人的申索原本只包括920號地段範圍。但於審訊的第一天，當釐清該地的範圍後，原告人要求把申索範圍擴大至包括座落於919號地段上的該廚廁範圍，而代表第一及第二被告人的鄧大律師亦表示同意原告人的要求。本席批准原告人這要求。

20.  鄧大律師於審訊的第二天也向法庭作出申請，希望就第一及第二被告人的抗辯及反申索書作出簡單修改，以說明該地的每年應課差餉租值並不超過港幣240,000元。本席參考過由第一及第二被告人所提供、並從差餉物業估價署「物業資訊網」所取得的相關資料後，亦批准這項申請。

議題

21.  雙方同意的議題如下：—

（1）第一及第二被告人何時開始佔用該地？

（2）第一及第二被告人佔用該地是否基於特許？如果是的話，該特許由何時開始，又於何時終結？

（3）第一及第二被告人是否於相關時段管有該地？

（4）第一及第二被告人是否有意圖去管有該地？

原告人及覃樹華的證據

22.  原告人於他的證人陳述書提及，他不時會於村內看見第一及第二被告人，但鮮有與他們交談。他聲稱他的母親於1990年代對他表示，待第一及第二被告人獲政府編配公營房屋（俗稱「上樓」）後，他們便會遷出該地。不過母親已過身。

23.  原告人於他的證人陳述書又提到，寮屋的天花曾數次出現漏水情況，每次進行修葺前第一被告人都會先徵求原告人的同意才進行。最近一次的請求大約在2012或2013年間提出。不過於盤問期間，他同意兩位被告人其實也不須「徵求」他的同意，但他有提供一些帆布以協助修葺。他記得於另一次的修葺工程，第一及第二被告人用了一些「防漏水」去解決漏水問題。

24.  原告人於他的申索書提及，他於2014年11月後曾反覆（repeatedly）要求第一及第二被告人把該地歸還給他。另外，原告人於他的證人陳述書曾提及，當他成為919及920號地段業主後（即2008年3月11日後），他已多次要求第一及第二被告人把該地歸還給他。盤問期間，原告人把相關日子再推前：他聲稱無論是他成為919及920號地段業主之前或之後，他亦多次口頭上要求第一及第二被告人把該地歸還給他；然而第一及第二被告人都聽而不語，沒有直接回覆他。原告人無論於證人陳述書或作供期間亦未能就這些口頭要求提供太多具體細節。

25.  原告人於他的申索書及證人供詞均沒有詳細交代父親是如何給予第一及第二被告人特許佔用該地。於盤問時，原告人嘗試解釋父親是口頭給予特許，但未能進一步交代相關細節。原告人作供時又提及他曾經從覃樹華身上聽說過，父親與第一及第二被告人之間有一些關於該地的「買賣」，但就此他亦未能交代細節。

26.  覃樹華供詞提及，他與妻子約於1976年搬進寮屋。約於1979年，父親對他說會安排兩個朋友（即第一及第二被告人）於該地居住，而他和妻子於數日後便搬回正屋居住。父親之後亦於該廚廁及正屋之間建造了一幅石屎牆，以分開該地及正屋的空間。父親沒有解釋為何讓第一及第二被告人搬進該地，他亦從來沒有過問。他亦從未聽聞過有關第一及第二被告人向他父親購買該地的事宜。

27.  鄧大律師曾於盤問期間向覃樹華指出，於1979年有一位叫彭二的村民曾以見證人的身份，見證他們與父親就該地的買賣。覃樹華認同彭二曾是青山村的村民，不過這位長輩已過身。他本人亦對第一及第二被告人就該土地的聲稱買賣毫不知情。

第一、第二被告人及廖祥元的證據

28.  他們三人的證據，基本上是吻合的。

29.  第一及第二被告人提及，自1979年12月至大約2015年11月這段時間內，他們一家五口一直居住於該地並視之為家（雖然隨着大女及兩名兒子逐一長大成人，子女先後於2006年之前遷出該地）。

30.  第一及第二被告人自從於1979年12月遷入該地後，他們就室內的間隔曾作出某些改動，改動之後屋內有一個廳、三間房間、一個廚房及一個浴室。寮屋有兩個門口，大門通往大廳，側門通往廚房及浴室，兩門都設有門鎖，鎖匙一直只由第一及第二被告人及他們家庭成員持有。一直以來，該地的水費、電費、電話費及其他雜費，都是由第二被告人負責繳交。直至2016年初，電費則轉名及通信地址改為致廖祥元，以便繳交相關費用。

31.  2015年11月之後，第一及第二被告人遷出該地並搬往元朗洪福邨的某公屋單位居住，主要因為第一被告人行動不便，也擔心若有緊急醫療事故，救護車未能清楚明白該地位置。但他們兩老仍會定時返回該地執拾雜物、打理前院花草。他們視該地為「祖屋」。

32.  從第一及第二被告人的抗辯及反申索書可見，他們的反申索是基於逆權侵佔。不過，第一及第二被告人無論於他們的證人陳述書，又或於審訊期間被盤問時均提及，他們認為該地是他們於大約1979年12月17日以大約港幣40,000元向原告人父親覃本康購買的。第一被告人解釋說，他與覃本康兩人更為此簽了一張「契據」為證，當時雙方簽名是有第三者（即彭二）在場見證。彭二是覃本康的同鄉，當時彭二告訴第一被告人覃本康有興趣賣寮屋，並把第一被告人介紹給覃本康。之後彭二亦收了第一被告人大約港幣2,000元作為介紹費。

33.  該張所謂「契據」的內容如下 [審訊文件冊C/90]：—

「本人覃本康將坐落青山村TM/TST/976

D/S.R 13x22x13 石屋上蓋一間。於公元一九七九年十二月 十七日送給廖德福。特立此据。

送屋人：覃本康

收屋人：廖德福

見證人：彭二

公元一九七九年十二月十七日」

34.  本席於下段將稱上述的一張所謂「契據」為「該饋贈字條」。當第一被告人被問到為何該饋贈字條寫上覃本康是把寮屋送給第一被告人，而不是把屋賣給他時，第一被告人解釋說這是依照當時買賣寮屋的一般做法。

35.  第一及第二被告人一家五口於1979年12月遷進該地後，從來沒有任何人以任何形式向他們索取租金或費用，他們亦沒有想過要向任何人繳交任何租金或費用。

相關法律原則

36.  有關逆權侵佔的法律原則，概括而言，擅自佔地者須確立：第一，他實際管有有關土地 (factual possession)；第二，他懷有管有該土地的意圖 (animus possidendi)。根據香港法例第347章《時效條例》第7(2)條，若開始侵佔的日期在1991年7月1日之後，而侵佔時間已超過12年，原告人為註冊業主將喪失提出收回土地的權力。若開始侵佔的日期在1991年7月1日之前，擅自佔地者須證明侵佔時間已超過20年。

37.  若佔用者是根據業權人所賦予的權力來使用該地（例如租賃、特許、允許等），相關土地佔用並不能被視為「逆權」佔用（見：Ho Stephen Kon Ip （何幹業） also known as Stephen Kon Ip Ho（何幹業）v Mak Hing Lung（麥興龍）& ors, DCMP3210/2013 （判案書日期：2017年9月15日，見第32段）。若佔用者已透過買賣獲得相關地權或業權，相關的土地佔用也不能被視為「逆權」佔用。

38.  有關特許的法律原則，可見Megarry & Wade’s The Law of Real Property（9^th Edn）第 [30-001] 段，撮要如下：—

(1)  「特許」表示批准：沒有特許的話，某些作為會被視為非法侵入；但如果獲特許去進行這些作為，相關作為則為合法，而獲特許者不會被視為侵犯者。 （“A licence is a permission which makes it lawful for the licensee to do that which would otherwise be trespass.”）

(2)  特許並不賦予獲特許者任何業權或土地權益。 （“Such a licence is a defence to an action in tort, including trespass, but confers no estate or interest in land.”）

(3)  特許對授予特許者的承繼者而言並沒有任何約束力。（“A licence therefore cannot bind a successor in title of the licensor as a matter of property law.”）

39.  本席會應用以上原則，並於以下段落就本案的議題及證據作出分析。

第一及第二被告人何時開始佔用該地

40.  就這議題，本席接納第一及第二被告人的案情，並於事實上裁定他們是於大約1979年12月17日開始佔用該地。理由如下：—

(1)  第一、第二被告人及廖祥元在這方面的證供完全吻合，盤問時也未受動搖。

(2)  覃樹華這方面的證供（即他父親於1979年要求他遷出寮屋）亦與被告一方案情吻合。

(3)  該饋贈字條兩次寫明「1979年12月17日」這日子。

(4)  雖然原告人於申索書中指出，第一及第二被告人於1982年才開始佔用該地，不過原告人自己亦承認，他於1980年左右已離開香港。他親自盤問覃樹華時，亦就父親何時及如何要求覃樹華遷出寮屋的事宜，表示自己也不太清楚，因為當時他身處海外，所以他請覃樹華把細節向法庭交代。本席認為覃樹華這方面的證供是誠實、可信及可靠。

41.  不過，就第一及第二被告人以什麼身份佔用該地，則為另一議題。本席會於以下部份另作討論。

第一及第二被告人佔用該地是否基於特許；如果是的話，該特許由何時開始，又於何時終結

42.  就雙方的狀書所衍生的議題而言，「有沒有特許」應為本席須處理的下個議題。被告人的抗辯及反申索書從沒有提及就該地的買賣或饋贈事宜， 而雙方於狀書的焦點均為「特許」及「逆權侵佔」。

43.  不過，於審訊期間，第一與第二被告人很堅定地對法庭表示，他們認為自己當時是購買該地作住屋用途的。他們的書面證人供詞也有提及此事。就這說法，本席有以下觀點：—

(1)  本席認為第一、第二被告人及廖祥元均為誠實、可靠及可信的證人。第一及第二被告人雖然年事已高，但思維談吐依然清晰。

(2)  雖然並沒有任何客觀證據（例如書面證據）可證明第一被告人當時的確給予覃本康港幣40,000元作為購買該寮屋的代價，而覃本康與當時的見證人彭二因已過身而未能為本案提供任何證據，但第一被告人於審訊就這議題作供時，理直氣壯。他亦能把他如何認識彭二；彭二如何將他介紹給覃本康；他是如何「睇樓」；及後怎樣支付金額給覃本康等相關事宜娓娓道來。本席信納第一及第二被告人的證供，即他們的確曾於1979年付出某些金錢上的代價以使用該地。

(3)  可是，若第一被告人所描述有關該地的所謂買賣於法律上被視為有效，第一及第二被告人的逆權侵佔的論點則不成立（見本判詞第36至37段所提及的相關法律原則）。

(4)  考慮所有證據後，本席認為第一及第二被告人口中所謂的買賣，並不是一項於法律上有效的土地買賣，理由如下。

(i)  首先，根據香港法例第219章《物業轉易及財產條例》第3條，土地合約須以書面作出；該條例第4條亦要求法定產業的處置等雖以契約作出。本案並無關於該地買賣的書面合約或契約。

(ii)  撇除一些法律上就形式或手續上（formalities）的要求，本席亦留意到該地當時是由覃本康（父親）及覃本健（叔父）以聯權共有（joint tenancy，俗稱「長命契」）的方式共同擁有產權（這是根據原告人證人陳述書的內容，亦與土地登記冊的相關物業資料記錄並無不符）。依照相關法律原則，一般而言父親及叔父必須二人都同意售賣寮屋，相關業權才會有效地轉移到第一被告人（Megarry & Wade 第 [12-006] 段）；但本案中並無任何證據顯示當時叔父亦同意進行相關買賣。第一及第二被告人的證據根本從來沒有提及覃本健（叔父）。

(iii)  再者，若當時父親只把他自己的一半業權售賣，他與叔父的聯權共權便會被斷絕（severed），轉化為分權共有（tenancy in common），但本案的證據顯示他與叔父的聯權共有權並沒有被斷絕，因為當父親死後，叔父是以唯一尚存聯權共有人的身份自動承繼第919及920號地段的權益（survivorship），可見父親和叔父一直都是以聯權共有的方式擁有該兩個地段。

(5)  至於做該饋贈字條的內容，本席亦會作出與上類似的分析：若該字條所提及的饋贈於法律上被視為有效，第一及第二被告人的逆權侵佔的論點則不成立。

(6)  不過，本席認為從法律的角度而言，覃本康並沒有把該地饋贈予第一及第二被告人：

(i)  既然第一及第二被告人的確就使用該地付出相關金錢上的代價，覃本康批准第一及第二被告人使用該地這安排實際上便不應被視為饋贈。

(ii)  本案中並無任何證據顯示覃本健（叔父）作為該地的另一聯權共有人同意饋贈寮屋/該地。

(iii)  無論如何，該饋贈字條對寮屋的描述欠缺準確性：本案未有證據解釋「TM/TST/976 D/S.R」中的「976」指什麼，亦沒有較客觀的證據顯示寮屋的尺寸確實為「13x22x13」（單位照常理推斷應為尺）。

(iv)   再者，形式上，該饋贈字條並沒有任何蓋章（seal），只寫上「特立此据」，本席對這是否符合法律上對契據形式上的要求（《物業轉易及財產條例》第19條）有所保留；不過基於以上（i）-（iii）段的分析，這一點亦不太關鍵。

(7)  既然於本案的所謂「買賣」或「饋贈」在法律上也不應被視為有效，本席亦不會深究40多年前買賣寮屋的慣常做法是怎樣（例如雙方會否慣常簽上饋贈字條等）。

44.  經考慮所有證據後，本席認為第一及第二被告人於大約1979年12月遷進該地，是因為覃本康給予他們特許去使用該地，而第一及第二被告人是有付出金錢上的代價去換取這特許的，所以特許可被視為合約性特許（contractual licence）。由於特許並不影響任何業權的問題（Megarry & Wade 第 [30-001] 段），本席認為覃本康當時作為第919及920號地段的兩個聯權共有人之一是有權給予特許並批准第一及第二被告人使用該地的（亦見Annen v Rattee (1984)  273 EG 503 為例）。

45.  根據原告人的案情，這特許於覃本康過身時自動終結（見他的答覆書第4(a)段）。本席認為這說法亦符合相關適用的法律原則（Megarry & Wade 第 [30-001] 段；第 [30-016] 段；第 [30-019] 段；Ho Hang-wan v Ma Ting-cheung as Personal Representative of Ma Sz-tsang, deceased [1990] 1 HKLR 649, 652 A-E）。由於覃本康（父親）於2002年過身，本席認為該特許亦於2002年已終結。

46.  由2002年至2008年初，覃本健（叔父）為919及920號地段的唯一擁有人，直至2008年3月11日，叔父以送贈契約之形式將該兩個地段送贈予原告人，之後原告人才成為該兩個地段的唯一擁有人。本案中無任何證據顯示覃本健（叔父）於任何時候曾反對第一及第二被告人使用該地一事，亦無足夠證據顯示原告人於2008年3月11日之前曾以任何身份或方式參與管理該地的工作。

47.  原告人的案情為當父親於2002年過身後，第一及第二被告人是因為獲得隱含特許，所以才能夠繼續使用該地。這個說法本席並不接受，理由如下。

(1)  於法律上，默許 （acquiescence）並不等同授予隱含特許（implied licence）。授予隱含特許的一方必須有明顯的作為，讓使用土地的一方知道他是於獲批准的情況下使用該土地 （R(Beresford)  v Sunderland City Council [2004] 1 AC 889 第75至83段）。某特許終止後，若有人容許特許終止之前的情況繼續，而沒有其他作為，這做法於法律的觀點而言只是默許，並不足以構成隱含特許（J Alston & Sons Ltd v BOCM Pauls Ltd [2008] EWHC 3310 (Ch); [2009] 1 EGLR 93）。

(2)  若原告人於成為業主後，曾要求第一及/或第二被告人遷出/歸還該地，他應有較強的事實基礎去游說法庭，當第一及第二被告人得知他這要求後，他們應被視為因獲授他的隱含特許才有權去繼續使用該地。

(3)  不過，經仔細考慮本案所有的證據後，本席認為原告人在透過律師於2016年4月11日發信給第一及第二被告人之前，他其實一直處於默許第一及第二被告人繼續佔用該地的狀態，並沒授予任何聲稱的「隱含特許」。

(4)  於盤問期間，原告人最初已記不起他確實於那些日子要求第一及第二被告人把該地還給他。鄧大律師向原告人指出，他於申索書曾經提及「2014年11月」，之後他才嘗試作出一些非常含糊的解釋，又突然說他記得11月某天到三哥家中吃飯，見到第一及第二被告人，所以向他們要求歸還該地。原告人有時又聲稱2008年之後已開始向第一及第二被告人作出相關要求；有時又聲稱是2008年前以及後。但就他究竟作出多少次相關要求，實在於那些日子作出這些要求、於什麼情況下作出這些要求，他是怎麼樣地表達這些要求、以及第一及第二被告人給予怎樣的反應等等問題，原告人於盤問階段的回應均非常含糊，亦會忽然提及一些申索書及證人陳述書未曾提及過的新證據，給本席的印象是他只不過在自圓其說，相關證供並不可靠。

(5)  三哥覃樹華的證供亦由始至終沒有提及原告人是怎樣向第一及第二被告人作出這些要求。

(6)  同時亦都沒有任何證據顯示叔父覃本健曾於任何時間反對第一第二被告人使用該地，或要求他們撤離或歸還該地。

(7)  總括而言，本席認為原告人未能夠於相對的情況下充分地舉證證明，他於2016年4月11日委託律師發信給第一及第二被告人之前，已曾要求第一及第二被告人撤離或歸還該地。

48.  證據顯示，當父親於2002年過身後，無論叔父覃本健或原告人都一直繼續允許父親所授予的特許下的情況繼續延續，即容許第一及第二被告人繼續使用該地。他們這做法應被視為「默許」，而非「隱含特許」。

49.  2016年4月11日，原告人委託律師發信給第一及第二被告人要求第一及第二被告人撤離或歸還該地。本席認為由此時開始，原告人於法律上可被視為給予第一及第二被告人隱含特許使用該地，因為原告人讓第一及第二被告人知道，（至少於原告人的角度而言）他們是於獲原告人的批准下，才獲准使用該土地。

50.  概括而言，本席認為由2002年至2016年4月之前，第一及第二被告人是於並沒有任何特許的情況下使用該地。

51.  於所有關鍵時刻，亦未有任何人於合乎法律要求的情況下售賣或饋贈該地予第一及第二被告人。

第一及第二被告人是否於相關時段管有該地

52.  於審訊聽取各證人的供詞，及考慮到本案的所有相關證據後，本席認為雙方於這議題其實並無任何實際的爭議。本席亦信納第一及第二被告人的證供，即他們甚至於2015年11月搬往公屋之後，仍每星期一至兩次返回該地打點一切。

53.  本案的證據明確顯示第一及第二被告人於1979年12月之後便一直管有有該地。

第一及第二被告人是否有意圖去管有該地

54.  本案的證據也給予這議題一個明確的答案。本席認為第一及第二被告人確實有意圖去管有該地：—

(1)  本判詞上段亦有提及，第一及第二被告人一直以他們自己的名義支付該地的水費、電費、電話費及其他雜費。他們於1980年安裝屬於該地的電錶，1986年之後亦安裝了屬於該地的水錶。

(2)  此外，他們亦有就該地的室內間隔作出改動，並建立一道新的門；亦就該地的兩門裝上新門鎖，門鎖的鎖匙只屬第一及第二被告人及家庭成員所擁有。於該地及正屋之間的室內空間，有一幅石屎牆作為分隔。1979年之後，便只有第一第二被告人及他們的子女居住在該地。

(3)  關於該地的修葺及相關費用一向由第一及第二被告人所負擔。原告人亦於他的盤問期間確認就算修葺天花滲漏問題亦其實不須事先徵求他的批准。

55.  只要有明顯意圖去摒除所有其他人，一個相信自己為真正擁有人的人亦可逆權侵佔（Wong Luen Cheun & Anor v Secretary for Justice [1998] 4 HKC 122，第129頁）。

總結

56.  自1979年12月開始，覃本康給予第一及第二被告人特許去使用該地，但該特許已於2002年當覃本康過身時終結。之後第一及第二被告人便開始逆權侵佔該地。雖然覃本建於2008年才以送贈契約之形式將919及920號地段的業權轉讓到原告人的名下，但該轉讓並不會打斷第一及第二被告人逆權侵佔該地的時間（《時效條例》 第8(1)條；Goo & Lee, Land Law in Hong Kong (4^th Edn)， 第[6.09]段。）

57.  根據《時效條例》 第7(2)條，原告人提出收回土地的訴訟時限在2014年屆滿 （即2002年計起滿12年後），所以於2014年被告人對該地的所有權益亦告終絕（extinguished）（《時效條例》 第17條）。原告人於2016年5月19日才入稟法庭開展本訴訟，當時第一及第二被告人已逆權侵佔該地超過12年並取得該地的管有業權（possessory title）。

命令

58.  本席作出以下命令：—

(1)  原告人的申索撤銷；

(2)  原告人就該地的所有權益已終絕 （extinguished）;

(3)  第一及第二被告人已取得該地的管有業權（possessory title）。

59.  本席同時頒下暫准訟費命令，原告人須支付第一及第二被告人於本案的訟費（包括大律師證書），如雙方未能同意金額，則交由法庭評定。除非任何一方在本判案書頒佈日起計14天內，提出申請更改上述暫准命令，否則，上述暫准命令，在本判案書頒佈日起計14天後，即成為絕對命令。