羅耀珍 對 吳國強及另一人

DCCJ 6685/2020

[2024] HKDC 955

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2020年第6685號

---------------------------------------

---------------------------------------

-------------------------

判案書

-------------------------

1.  這是一宗涉及住宅樓宇滲水的案件。

A.  背景

2.  本案原告人是九龍紅磡黃埔花園4期3座（「該大廈」）15樓C單位（「15C單位」）的註冊業主和住戶。

3.  第一及第二被告人（「被告人等」）是該大廈16樓C座（「16C單位」）的聯權註冊業主和住戶。

4.  16C單位位於15C單位的正上方。

5.  2020年12月16日，原告人於本案存檔傳訊令狀及《申索陳述書》，主要案情為自2020年1月9日開始，15C單位的主廁受到源於16C單位的滲漏影響，導致15C單位主廁的天花滲水，因此申索被告人等滋擾，疏忽，違反該大廈的大廈分公契及違反《建築物條例》第34H條。

6.  被告人等一直沒有法律代表，親自行事。在其於2021年1月28日存檔的《抗辯書及反申索書》中，被告人等否認16C單位有滲水，並要求原告人舉證。第二被告人並反申索由於原告人從2004年開始不斷投訴被告人等，令到第二被告人感到滋擾和恐懼，出現憂慮、失眠、精神不集中，要服食藥物治療，影響日常生活和工作，並失去在香港大學校外進修部兼職教學的工作機會，向原告人索償$233,000。

7.  2024年5月16、17及20日，雙方在本席前進行審訊，原告人及被告人等是本案的唯一事實證人。專家證人方面，原告人的專家是張惠深測量師（「張測量師」），被告人等的專家是龔瑞麟測量師（「龔測量師」）。雙方並於2024年5月29日作結案陳詞。原告人由吳大律師代表，被告人等仍然沒有法律代表，親自行事。

B.  原告人的案情

8.  雖然原告人在本案聲稱的滲水事件是自大約2020年1月9日開始，但由於雙方的狀書及證人陳述書均提及原告人聲稱的另一宗約於2002年開始的、也是15C單位主廁的天花受到16C單位滲水影響的事件（「第一次聲稱滲水事件」）。為求全面起見，及作為本案的背景，本席會一同討論及分析該第一次聲稱滲水事件。

B.1  第一次聲稱滲水事件

9.  原告人於1998年12月31日買入15C單位。

10.  根據原告人的案情，於大約2002年，15C單位主廁的天花受到16C單位滲水影響。原告人於2009年自行裝修15C單位，但天花仍然滲水，原告人先後向黃埔花園管理處及屋宇署/食環署聯合辦事處（「滲水辦」）投訴。在2009年至2018年期間，黃埔花園管理處不斷發信，勸喻被告人等聘請合資格水喉匠檢查16C單位的喉管及浴室設備。滲水辦曾在2010-2011年間兩度基於測試結果，指出用於16C單位主廁浴缸蓄水測試的色水經由破損排水渠在外牆流出，並要求被告人等檢查與進行所需維修。

11.  原告人委托了香港驗樓及結構有限公司（「香港驗樓公司」）在2013年11月29日到15C單位主廁進行檢測。香港驗樓公司在其於2014年1月10日的檢測報告中指出，15C單位主廁天花滲漏的源頭是16C單位主廁的座廁排污系統出現滲漏所引致。於2014年7月4日，黃埔花園管理處發信要求被告人等安排維修工作。

12.  於2018年7月至2019年1月期間，滲水辦於15C和16C單位主廁進行了第三階段的檢測，檢測結果記錄於2019年1月30日的測驗報告內。

13.  2019年3月29日，滲水辦致函被告人等，指16C單位為15C單位主廁滲水的源頭，特別是16C單位主廁的「地台防水設施有欠妥跡象，出現滲水情況」，更引用《公眾衛生及市政條例》第127(1)條向被告人等發出「妨擾事故通知」，要求被告人等須在16C單位將主廁的地台妥善修葺，以確保不會滲水到15C單位。

14.  被告人等於是維修16C單位主廁，並於大約2019年6月維修完畢。

15.  2019年6月19日，滲水辦致函被告人等，指其職員於2019年6月18日到16C單位調查，並發現滲水跡象已經停止，故滲水辦根據既定程序，不擬作進一步的調查。

16.  2019年10月，原告人聯絡了承辦商維修15C單位主廁的天花。原告人的承辦商在維修時，需剷除主廁已損壞的天花混凝土。不料15C單位主廁的天花混凝土內藏有16C單位的食水鐵喉管，該食水鐵喉管在剷除混凝土期間受到損壞。故原告人的承辦商作出即時的維修，把舊有的鐵喉管免費更換為全新銅喉管。

17.  2019年12月13日，原告人就第一次聲稱滲水事件向被告人等的保險公司索償。2020年1月7日，原告人接受保險公司$8,500的賠償。

B.2  第二次聲稱滲水事件

18.  第二次聲稱滲水事件發生約於2020年1月9日。

19.  根據原告人的案情，於大約2020年1月9日，她留意到15C單位主廁的天花有滲水及/或漏水的跡象。原告人隨即向黃埔花園管理處作出投訴。

20.  2020年1月17日，黃埔花園管理處致函滲水辦，轉達原告人關於第二次聲稱滲水事件的投訴。

21.  2020年1月28日，原告人致函被告人等，指出15C單位主廁的天花板於2019年10月尾由裝修師傅完成修葺工程，可是天花板又再度滴水及滲水，位置是對著 (1) 座廁和 (2) 浴缸接近水喉的地方，持續已有三星期之久，要求被告人等徹底修理16C單位洗手間有裂縫的地方，以確保不會滴水和滲水到15C單位（「該28/1/2020信件」）。由於該28/1/2020信件為同一時期文件及在第二次聲稱滲水事件的發生及源頭等的議題有一定的重要性，故本席將其重要的部份列舉如下：─

“本單位主廁天花板曾於去年十月尾由裝修師傅完成修葺工程，想不到兩個月後，天花板又再度滴水和滲水，位置是對著 (1) 座廁和 (2) 浴缸接近水喉的地方，持續已有三星期之久，曾通知黃埔花園管理處，管理主任張小姐亦有到本單位主廁檢視和量度濕度。”

由於近日新型冠狀病毒的發生，與及2003年非典型肺炎對淘大花園的影響，本人對主廁天花板滴水和滲水感到不安，因為這些水會含有細菌甚至病毒，尤其是座廁位置的水滴。

吳先生，請你著意並徹底修理貴單位洗手間有裂縫的地方，以確保不會再漏水和滲水到下層本單位，避免再度浪費建築材料和修葺費用。

主廁天花板滴水/滲水問題已持續接近二十年，本人真的感到很煩厭；亦恐怕有一天樓宇結構因多年滲水而釀成某程序的破壞，造成人命的損傷。

衷心希望這是最後一次向你陳述滴水和滲水的問題，並祝願日後大家都能在黃埔花園安居。”

22.  2020年3月31日，滲水辦致函原告人，指15C單位主廁有滲水情況，並指其正聯絡16C單位，安排進行水渠管測試，以便追查滲水源頭。

23.  2020年6月19日，滲水辦到16C單位主廁倒下色水，位置是對著 (1) 主廁和 (2) 浴缸接近水喉的地方。

24.  2020年6月，原告人聘請香港公正行有限公司（「香港公正行」），以確定第二次聲稱滲水事件的源頭。香港公正行在15C單位分別於2020年6月29日及2020年7月20日進行了兩次檢驗，並在15C單位主廁天花發現滲水辦慣用色水。

25.  香港公正行於2020年9月4日發出的報告中（「該香港公正行的報告」），指有證據及跡象顯示15C單位主廁的天花正受滲水影響，並由16C單位主廁坐廁系統滲水所導致，而這與16C單位主廁地台防水層（包括企身牆身及企缸或浴缸地台連周邊牆身）及地台相關排污喉管滲水有關。

26.  原告人兩次把該香港公正行的報告交給第二被告人：第一次是2020年9月中旬經黃埔花園管理處職員以電郵方式傳送；第二次是在2020年11月10日在小額錢債審裁處由原告人親自把該香港公正行的報告交給第二被告人。

27.  2020年9月14日，原告人在小額錢債審裁處就第二次聲稱滲水事件向被告人等提出申索，案件編號為SCTC 24516/2020。

28.  2020年10月8日，滲水辦致函原告人，指其職員於2020年6月19日在16C單位的排水口進行了色水測試，其後於2020年8月6日到16C單位進行調查，並收取滲水樣本送交政府化驗所作分析，是次化驗結果未能顯示15C單位滲水情況與16C單位的排水渠管有關，直至當時，仍未能確定引致滲水的源頭。由於滲水問題持續，滲水辦考慮進行專業調查。

29.  2020年10月14日，滲水辦致函原告人，指其將委派合約顧問潘氏建築工程設計有限公司到15C單位作進一步調查，以便詳細分析及評估滲水的原因。

30.  2020年10月17日，原告人致函滲水辦，指由於她已委托香港公正行到15C單位進行檢測並找出滲水的源頭，檢測報告的副本已送到16C單位業主作參考作用，故請滲水辦終止進行第三階段的滲水調查，以免浪費政府的資源。

31.  2020年10月21日，滲水辦致函原告人，指其已停止有關調查。

32.  2020年11月10日，原告人申請中止在小額錢債審裁處的申索，原因為原告人發現小額錢債審裁處並不能作出任何強制令，並獲得批准。

33.  2020年12月16日，原告人入稟區域法院，發出傳訊令狀及申索陳述書，就第二次聲稱滲水事件向被告人等提出申索，正式展開本案的法律程序。

34.  原告人就第二次聲稱滲水事件申索，訴因如下：

(1)  滋擾；

(2)  疏忽；

(3)  違反大廈分公契第V部份，25條及28條；及

(4)  違反《建築物管理條例》第34條。

35.  原告人懇求濟助如下：

(1)  一般損害賠償：造成不便，困擾和影響原告人安居的賠償：$110,000；

(2)  調查第二次聲稱滲水事件原因的費用：$18,000 + $529.3 = $18,529.30；

(3)  預算維修的費用：$47,964.00[1]；及

(4)  強制令。

C.  被告人等的案情

36.  雖然被告人等爭議第一次聲稱滲水事件，但無論在其《抗辯書及反申索書》或證人陳述書，被告人等均語焉不詳，沒有特別回應原告人第一次聲稱滲漏事件所提供的證據，包括滲水辦於2019年3月29日發出的信件及「妨擾事故通知」。

37.  就第二次聲稱滲水事件，被告人等爭議其由16C單位導致。被告人等聲稱：

(1)  滲水辦在2020年6月19日在16C單位進行了色水測試，其後報告未有證據顯示滲水由16C單位導致；

(2)  於2020年10月安排第三階段專家檢查，但原告人拒絕滲水辦進入單位測試，調查因而停止；

(3)  該香港公正行的報告的結果是不太可信；

(4)  被告人等找持牌水喉匠作出多次驗測保養工程，在2020年5月29日更換16C單位主廁地台及外牆排水渠及檢查所有喉管，在2019拆除主廁煤氣熱水爐，幾年前更新兩套坐廁，第二被告人更責令家人不再使用主廁，多年來只用放一些水桶。在2021年1月被告人等聘請專業人士使用微波測試和紅外線測試技術在16C單位測試做詳細檢查，沒有發現漏水情況，測試人士建議應該同時測查15C單位；及

(5)  原告人多次投訴不同部門但拒絕滲水辦作最後專業測試。第二被告人多次要求黃埔花園物業管理處進行外牆滲水測試，最終承諾在2021年1月進行，黃埔花園物業管理處在2021年1月多次電話接觸原告人和1月4日去信原告人安排測試日期，在16C單位及15C單位主廁外牆進行滲水測試和主廁內部檢測，可惜原告人拒絕回應測試。

D.  爭議點

38.  基於上述，本席認為此案的爭議點如下：

(1)  第二次聲稱滲水事件的源頭為何？

(2)  第二次聲稱滲水事件有否對原告人造成滋擾，被告人等有否疏忽、違反大廈公契或《建築物管理條例》？

(3)  第二次聲稱滲水事件對原告人造成損害的賠償款額為何？

(4)  法庭需否就第二次聲稱滲水事件發出強制令？

(5)  第二被告人的反申索的訴因為何？她有沒有合理的訴因？

(6)  第二被告人是否受到精神或健康上的損害或失去工作？原告人是否需就此需要負上法律責任？如需要的話，賠償款額為何？

(7)  第二被告人就2018年1月28日之前就有關健康/人身傷害的訴因而進行的反申索，部分是否受《時效條例》第27(1)及27(4)條所限制，不能提出？

E.  滲水案件適用法律原則

39.  在Lam Kit Yee v Lam Shuk Lam一案，DCCJ 3115/2011（未經彙編，判案日期：2017年3月10日），本席有以下表述（見第11段）：

“11. The following principles apply to water seepage cases. Firstly, causation is a question of fact: Three Rivers DC v Bank of England [2003] 2 AC 1, at 194B-C per Lord Steyn. Secondly, in water seepage cases, there is no presumption that the source of the water must come from the flat above. The plaintiff has to establish, on a balance of probability, that the source of water was the defendant’s flat. Thirdly, the defendant has no obligation to find out or identify the source of the water seepage or to prove that its origin did not come from his property. See: Leung Yung Chun v Chan Wing Sang [2000] 1 HKLRD 456, at 461 I-J per Cheung J (as he then was); Hui Ling Chun v Shiu Mak Ying & Anor, DCCJ 10294/2001 (unreported, 3/3/2004), at §2 per HH Judge Marlene Ng; Wong Ping Chun v Giant King Corporation Limited, DCCJ 4020/2012 (unreported, 16/3/2016), at §14 per DDJ Phillis Loh.”

40.  雖然一般而言，法庭並不受專家證人的意見所約束，而應考慮所有證據並作出其獨立的意見（見Chung Liburt Wong v Pun Lai Yin Stella [2023] 3 HKLRD 119第23段；Choy Shok Chun v Yu Hon Keung [2022] HKDC 671，區域法院法官廖文健（第57段），引用上訴庭Grand Wayfair Investment Company Ltd v Chan Yung Kan, CACV 238/2013（未經彙編，判案書日期：2014年9月26日，第37-44段），以下的案例均顯示專家證人的證供在滲水案件中法庭判決滲水源頭這議題上的重要性：

(1)  在Hui Ling Ling v Sky Field Development Ltd, CACV 122/2012 （未經彙編，判案書日期：2013年3月22日），上訴庭（見上訴庭法官關淑馨（當時官階），第19段）有以下的觀察：—

“The key issue at the trial was whether the plaintiff had succeeded in discharging her burden of proving, on the balance of probabilities, that the source of leakage was the defendant’s flat. The resolution of this dispute turned on the expert evidence.”

(2)  在吳婉嫻 對 林飛魁（英文判詞見 [2013] 3 HKLRD 608），原審法官在裁決滲水是否繼續並惡化的議題時，選擇了接納事實證人的意見而不接納專家證人的意見。上訴庭在判原告人上訴得直時，裁定（見高等法院原訟庭法官潘兆初（當時官階），第16-17段）：

“16. 本庭認為，[原審]法官在衡量有關滲水的整體證據時犯錯。如上文所述，客觀的證據已經證實由2008年3月15日後最少到2009年8月4日為止，滲水仍然繼續並惡化。原告人既非專家，她在相關時段內及之後所見到滲水的情況和她主觀的判斷，就不是有力的證據，足以讓[原審]法官得出滲水在2008年3月15日已經停止的結論。況且，[原審]法官的結論和黃先生的專家證據抵觸，但她卻沒有解釋為何不信納黃先生的證據。

17. 本庭裁定，由被告人等購入4A室後，最少到2009年8月4日為止，3A室睡房天花滲水仍然繼續，被告人等身為4A室的業主需要為此負上法律上的責任，所以判原告人就滲水的上訴得直。”

(3)  在上述Lam Kit Yee 一案中，本席也有以下表述：

“In the present case, the plaintiff and the defendants’ son-in-law gave evidence. As with most water seepage cases, the factual evidence of the witnesses is largely irrelevant to the cause(s) of water seepage, which is largely a matter of expert evidence. It is for the court to decide as a matter of fact the causes(s) of water seepage after hearing and considering the expert evidence. However, I have borne in mind their factual evidence if and in so far as it is relevant to the issue of liability. I have also taken into account their evidence in assessing the quantum of the plaintiff’s claim.”

41.  故此，在以下的段落，本席會首先分析在滲水源頭這重要議題上雙方專家證人的意見，然後會分析事實證人的證供，最後就此議題作出相關的事實裁決。

F.  第二次聲稱滲漏事件的源頭 — 雙方專家證人的意見

42.  2021年7月15日，區域法院司法常務官雷健文批准雙方就下列爭議事項援引專家證據，即：

(1)  是否有漏水情況（議題(a)）；

(2)  如有，漏水原因、位置及所造成的損害（議題(b)）；及

(3)  如有，因漏水而造成損害修整費用（議題(c)）[2]。

43.  雙方專家證人於2021年11月11日撰寫聯合專家報告（「聯合專家報告」）。2022年12月28日，區域法院聆案官何健文批准聯合專家報告作為本案的證據。

44.  為準備聯合專家報告，雙方專家證人進行了以下的視察/測試及會議：

日期	聯合專家檢查及會議
27/07/2021	雙方專家證人共同視察
09/09/2021	雙方專家證人共同檢查及蓄水測試
20/09/2021	雙方專家證人共同蓄水測試
30/09/2021	雙方專家證人共同射水測試
19/10/2021	雙方專家證人會議

F.1  雙方專家證人同意的議題

45.  雙方專家證人均在證人台接受盤問。在小心考慮雙方專家證人的證供後，本席有以下的分析及事實裁決。

46.  本席會先在F.1部份分析雙方專家證人對以下議題同意的意見，之後會在F.2部份分析雙方專家證人對該些議題不同的意見。

(1)  議題 (a) — 是否有漏水情況

47.  關於議題 (a)，本席有以下的分析及事實裁決。

48.  第一，從雙方專家證人同意的意見可見，不容爭議的，是他們共同委任的現代試驗顧問有限公司（“現代試驗”）於2021年9月9日在16C單位主廁的坐廁、浴缸及其連接牆、洗手盆及地台進行兩小時色水測試後，發現色水從15C主廁的天花滴下，而在15C主廁的天花滴下的色水，源頭為16C主廁所使用的色水[3]。在其口頭證供部份，張測量師也清楚指出（而本席也在相對可能性的衡量（balance of probability）的標準下接受其證供），在《共同專家報告》中在2021年9月9日蓄水測試拍攝的P.22至P.25的相片，清楚顯示色水從15C主廁的天花滴下。

49.  第二，雙方專家證人均同意以下的事實，即16C主廁地台漏水是確定的[4]。

50.  第三，在其結案陳詞，被告人等沒有對上述雙方專家證人同意的事實，作出任何陳詞。

51.  故此，總括而言，上述清楚顯示15C單位主廁天花滲水的源頭，是16C單位主廁。

(2)  議題 (b) — 如有，漏水原因，位置及所造成的損害

52.  關於議題 (b)，本席有以下的分析及事實裁決。

53.  第一，雙方專家均同意，在16C主廁地板的防水層有缺陷，並對15C主廁的混凝土天花造成實質損害[5]。

54.  第二，龔測量師也同意，在2021年9月9日做蓄水測試時觀察到的漏水，是因16C單位主廁地台的防水層失效所導致[6]。

55.  第三，綜合上述，雙方專家證人均同意15C單位主廁漏水的原因，為16C單位主廁地台防水層的失效或有缺陷導致。

56.  第四，在其結案陳詞，被告人等對上述雙方專家證人同意的事實，沒有作出任何陳詞。相反，正如吳大律師在結案陳詞所述，在盤問下，被告人等均接納雙方專家證人的意見，即16C單位主廁地台防水層有滲漏。

57.  上述雙方專家證人同意的事實，已經足夠令本席裁定15C單位主廁天花漏水的原因，為16C單位主廁防水層的失效或有缺陷，而本席可以不再需要考慮雙方專家證人不同意的議題。可是，為求全面起見，本席會一併考慮該些議題。

58.  於此，本席留意到在其書面結案陳詞第66段，被告人等陳述如下：

“關於長遠解決第二次滲漏問題，被告決定在一個月內逐步拆除主廁坐廁浴缸洗手盆，並切斷供水，將主廁改為儲物室，以後就不會有滲漏的情況。關於地台修補就會等原告做好頭三個項目工程，我們就暹行整個主廁地台重整變成儲物室，不會有任何水源。希望可以永久解決滲水問題。”

本席認為被告人等上述的陳述，等於間接承認15C主廁天花漏水的源頭，為16C主廁。可是，即使被告人等有上述的陳述及承認，本席在考慮濟助及補救方法時，會一併考慮雙方專家證人的意見，而不是衹單方面接受被告人等的陳述。

F.2  雙方專家不同意的議題及其原因（如有的話）

(1)  議題(a) — 是否有漏水情況

59.  關於漏水是否由外牆引致此一議題[7]，雙方專家有不同的意見。張測量師認為15C主廁滲水和外牆無關，而龔測量師則認為15C單位主廁漏水可能（“there is a possibility”）源於未經射水測試的外牆區域（由於現場限制而無法測試）[8]，基於以下原因，本席接納張測量師在這方面的意見並拒絕接納龔測量師在這方面的意見：

(1)  首先，龔測量師承認在2021年9月28日外牆一部份進行一小時的射水測試後，15C單位的主廁並未檢測到有任何漏水[9]。這顯示15C單位主廁漏水和已經經過射水測試的外牆無關；

(2)  其次，龔測量師的意見，是基於在檢查點17號位置（接近外牆）有高濕度（“high moisture content”）。但正如張測量師所述（而龔測量師也接受），在射水測試前後都在檢查點17號位置測到有高的濕度（測試之前是67.2%，測試之後是66.6%）。張測量師認為，因為比較測試前後的濕度顯示濕度基本上沒有改變，故這意味著15C主廁的漏水不是受到外牆的影響[10]；

(3)  於此，本席認為張測量師的意見較合常理，因為如果主廁的漏水和外牆有關，則17號測試點位置的濕度在射水測試後應該比之前高，而不是如本案測試後濕度比測試前還少或差不多；

(4)  再者，龔測量師的意見是15C單位主廁漏水有可能是源於未經射水測試的外牆區域（“There is a possibility that water leakage may originate from area of external wall not tested …”）。故此，龔測量師只是提出一個可能性。本席認為龔測量師「有可能」的專家意見對法庭處理這議題沒有多大的用處。正如區域法院法官梁國安在Chiu Kwai Yuk（趙桂玉）for herself and on behalf of members of the family of Lee Chi Wai（李志偉）, deceased v Lee Tak Wah trading as Hatco Exhibition Production Company [2022] HKDC 59（在第35-45段）指出，當專家證人提出一個可能性，他只是提出可能性的存在而沒有評論這可能性有多大。該些意見和說「如果你現在買一張彩票，明天你可能會中彩票」一樣沒有任何用處（“It is clear that Dr. Hu was simply raising a possibility: he merely stated that this possibility definitely existed but did not comment on the probability of such a possibility. This is no more useful than saying: ‘There is no question that you may win a lottery tomorrow if you buy a lottery ticket now’.”）。

(5)  此外，本席亦接受吳大律師在書面結案陳詞中第54-55段所述，即：

(a)  龔測量師在盤問下同意外牆的測試方法是事先經兩位專家同意的。測試時，他沒有提出任何反對，也沒有提出替代的測試方法。但現在他卻指稱由於外牆某些部份沒有進行射水測試，所以未經射水測試的外牆某些部份有可能滲水。本席認為龔測量師的說法沒有基礎，是近乎邏輯上的恆真命題（tautology），因所有未經測試的外牆其實都有可能滲水，但測試的目的正正是想確定外牆有沒有滲水。

(b)  龔測量師在共同專家報告內只是說外牆有可能是滲水的源頭。但在盤問下，他卻改變說法，聲稱由於9月30日當天沒有進行蓄水測試，而蓄水測試在9月21日，即10前進行，所以他能夠用排除法，排除9月30日的滲水源頭是16C單位，能夠得出結論滲水是源自外牆。他這個說法與專家報告内的說法截然不同，並無可取之處，本席拒絕接受。

(6)  無論如何，法律上，原告人只需要證明16C單位是15C單位主廁天花滲漏的源頭，而其他有可能滲漏的源頭，並不影響被告人的責任。在皇河實業有限公司 v Wan Chiu Yuen and Chan Mei Wah，DCCJ 4448/2011（未經彙編，判案日期：2015年4月20日），區域法院暫委法官黎達祥（當時官階）有以下表述：

“… However, the ponding test produced positive results at most of the seepage areas claimed by the plaintiff. The fact that there might be other leakage paths would not relieve the defendants from their liabilities for water seeped from Flat 2C into Flat 1C.”

(7)  綜合上述，在這議題上，本席接納張測量師的意見並拒絕接納龔測量師的意見。

(2) 議題(b) — 如有，漏水原因，位置及所造成的損害

60.  如上所述，龔測量師承認於2021年9月9日蓄水測試觀察到的15C單位主廁漏水和16C單位主廁防水層失效有關[11]。可是，在其不同意的部份，龔測量師指稱：

(1)  他不能確認漏水的原因是因為16C單位主廁地板防水層修復工作中工藝不良還是原告人在拆除混凝土天花時造成的損壞，尤其是在兩支破裂水管的位置[12]；

(2)  原告人在進行15C主廁混凝土天花修復工作時，並沒有根據小型工程第II級別第2.17項（即修葺結構組件（包括柱、承重牆、平板或梁）或該等結構組件的混凝土伸出物）向屋宇署提交相關表格；及

(3)  由於混凝土地板只有115 mm的厚度而原告人在兩支破裂水管的位置移去約80 mm的厚度，機械混凝土破碎機振動對防水層很有可能造成損壞[13]。

61.  基於以下的原因，本席拒絕接納龔測量師在這議題的意見，及/或認為在這一議題上他的意見和本席需要處理的議題無關及對被告人等的案情沒有幫助。

62.  第一，龔測量師承認他「不能確認」（“I cannot confirm…”）：

(1)  這短語無需解釋。由於龔測量師承認他不能確認，故他的意見在這方面沒有或只有很低的證明價值（has no or very low probative value）；

(2)  防水層損壞的原因，並不是本案需要處理的議題。故龔測量師聲稱他不能確定的事情與本案無關；及

(3)  無論如何，沒有證據顯示原告人在拆除15C單位主廁的混凝土天花時，對16C單位主廁地板防水層造成任何破壞。

63.  第二，龔測量師指原告人沒有根據小型工程第II級別第2.17項的向屋宇署提交相關表格，也和本案無關，因為此議題在被告人等的《抗辯書及反申索書》沒有提及。無論如何，龔測量師也沒有說明沒有根據小型工程第II第2.17項向屋宇署提交相關表格，和本席需要處理的議題 (a) 及/或議題 (b) 有甚麼相關性和必要性。無論如何，第二級別小型工程第2.17項指的是修葺結構構件。本席接納張測量師的意見，原告人的承辦商拆除15C主廁鬆散的混凝土天花，並不需要向屋宇署提及小型工程的相關表格。

64.  第三，龔測量師指稱16C主廁地板防水層很有可能（“highly possible”）受機械混凝土破碎機振板動而導致損壞，也和本案無關，因為此議題在被告人等的《抗辯書及反申索書》沒有提及：

(1)  在其開案陳詞的階段，被告人等亦同意，因為此一議題在其《抗辦書及反申索書》沒有提及，所以並不是本案的議題，而法庭亦不需要（及不應該）就此議題作出任何判決。

(2)  故此，本席同意吳大律師在其書面結案陳詞第60段所述，即「被告人沒有在抗辯及反申索書之中，申述地台防水層是受震盪損壞。訴訟雙方都同意地台防水層是否受震盪損壞並不是本案議題，所以法庭無須就此事項作出任何裁決」。

(3)  無論如何，就龔測量師「很有可能」的意見，本席重覆上述關於龔測量師“有可能”的意見的分析。此外，龔測量師“很有可能”的意見，也和他上述“不能確定”的意見，互相矛盾。

(4)  本席認為龔測量師的意見，沒有事實基礎：

(a)  原告人的承辦商拆除15C主廁天花混凝土的時間，是2019年10月，而當時龔測量師並不在場。他是在法庭批准雙方援引專家證供後才參與此案件的。他對於原告人的承辦商用甚麼器材拆除混凝土天花，並不知情，或沒有第一手的資料；

(b)  龔測量師指原告人承辦商用機械設備進行拆除主廁天花混凝土，但他卻沒有說明原告人的承辦商用甚麼機械設備進行相關工作。本席認為這是因為他並不知情。由於龔測量師連原告人的承辦商用甚麼機械設備進行拆除混凝土天花並不知情，故他極有可能（“highly possible”）的意見，只是推測，沒有事實基礎。

(5)  此外，特別需要留意的是，被告人等的《抗辦及反申索書》及《證人陳述書》都沒有作出此一指稱：

(a)  在《抗辯書及反申索書》第2段，被告人等指稱「原告人在2019年10月維修天花施工期間，鑿爆被告人單位之食水喉管，食水喉管藏在原告人天花，食水噴灑到天花鋼筋…」，但卻沒有提及原告人的承辦商拆除15C單位主廁混凝土天花曾導致16C單位主廁地板防水層受到破壞；

(b)  在其證人陳述書，被告人等也從來沒有指稱原告人的承辦商在15C單位主廁拆除混凝土天花期間，造成16C單位主廁地台防水層的破壞或失效；及

(c)  在其於2019年10月22日發給黃埔花園管理處的信件中，第二被告人提及上述原告人的承辦商的施工，並提及「日後如有水管漏水，15C單位應當負責」，但卻沒有提及上述施工導致16C單位主廁地板防水層受到破壞。

65.  本席現處理被告人等在其書面結案陳詞關於上述議題的陳詞。首先必須指出，被告人等的陳詞，大部份都不著邊際，和本席在此案需要處理的議題，沒有多大關係。如本席沒有在本判案書討論及分析的，並不等同本席接受了被告人等的陳詞。

66.  第一，在其書面結案陳詞第1段，被告人等承認「由於我們共沒有將防水層被毀加入《抗辯書及反申索書》，所以不能以此進行申索賠償」，但卻聲稱他們「沒有放棄因原告工程失誤而導致之相關損毀作為抗辯理由，其中損毀包括被告主浴室地台防水層…」。被告人等並據稱依賴《抗辯書及反申索書》第2段。在該段中，被告人等指稱（除其他外）「原告人要提出證據證明，已妥善維修因工程失誤而導致之相關損壞情況，包括食水喉管，電力設施，被食水噴灑到的天花鋼筋及其他由此而引起之相關損壞」[強調後加]。本席認為，被告人等的指稱是基於對法律及事實的誤解：

(1)  在開案陳詞中，被告人等接納並同意因原告人的承辦商意外打破16C食水喉管而導致防水層損壞的議題，在被告人等的《抗辯書及反申索書》並沒有提及，故不是本案的議題，而本席對此議題也不需作出任何裁決；

(2)  故無論在反申索的部份或辯護的部份，它都不是議題。被告人等接受在反申索時該議題不能提及，但卻指稱該議題在抗辯時可以提及，是互相矛盾，本席拒絕接納；

(3)  無論如何，在本案中，被告人等沒有對食水喉管、電力設施、被食水噴灑到的天花鋼筋的據稱任何損害提出申索；

(4)  《抗辯書及反申索書》的第2段，也不能合理解釋為包含上述的議題。被告人等指稱的「其他由此引起之相關的損壞」太籠統，不能視之為包含上述的議題；及

(5)  也沒有任何專家或事實證據，證明15C單位承辨商拆除15C單位主廁天花混凝土時，對16C單位主廁防水層造成任何破壞。

67.  第二，在其書面結案陳詞第4-13段，被告人等聲稱由於原告人主要用該香港公正行報告的建議和結論進行申索，而準備該香港公正行報告的人員從來沒有進入16C單位進行測試，故質疑該香港公正行的報告的結論。在本席看來，被告人等對該香港公正行報告的質疑實為俗語所稱的red herring（紅鯡魚），並不是本案的重點，也無助法庭處理本案的議題，因本案的唯一專家報告是聯合報告 ─ 該香港公正行報告並不是本案的專家報告。本席在上述的段落提及該香港公正行的報告，只是作為本案的背景，而由於該香港公正行的報告並不是本案的專家報告，所以它對解決議題 (a) 及議題 (b) 沒有多大幫助，故被告人等對它的批評，實際上是捉錯用神，沒有實際意義。本席同意吳大律師在其書面結案陳詞第65後所述，即「原告人已表明不依賴香港公證行報告，該報告只是作為背景。雙方只可以依賴法庭批准的專家報告。」

68.  第三，被告人等在其書面結案陳詞第19段據稱依賴的Yu Siu Hung v Yuen Man Chiu Roger, LDBM 292/2009（未經彙編，判案書日期：2014年11月21日）一案，也和本案無關，及/或不支持被告人等的案情或和被告人等的案情一案矛盾：

(1)  被告人等據稱依賴該案第105-106段，但他們只是引用第105段前段，而卻沒有引用第105後段及106段。在該案中，基於大廈公契第13及14段條款（見裁決書第105-106段），土地審裁處法官黃敬華裁定答辯人需要修復上層單位主廁的防水層以防止滲水入下層單位。被告人等引用的第105段第一段如下：—

“105. There is also no evidence on whether the damage to the waterproofing membrane of Flat 10A’s bathroom was a natural deteriorating process for which the respondent is obviously liable for its maintenance, or it was caused by some other external factors associated with Flat 9A’s damages making the respondent a victim as well.”

(2)  被告人等沒有引用的第105段餘下的句子第106段如下：—

“However, the DMC provides:

‘13. Each Owner shall maintain in good repair and condition of his Unit to the satisfaction of the Management Committee and in such a manner as to avoid any loss damage nuisance or annoyance to the Owners or occupiers of any other part or parts of the Building.

14. No Owner shall use or permit or suffer his Unit to be used for any illegal immoral purpose nor will he do cause or permit or suffer to be done any act or thing which may be or become a nuisance or annoyance to or cause damage to the other Owners or occupiers for the time being.’

106. Accordingly, no matter who has caused damage to the waterproofing membrane in Flat 10A’s washroom, the respondent has a duty under the DMC to repair it in order to avoid any loss damage nuisance or annoyance to the applicant or other owners if Flat 10A may be occupied again in future. … this tribunal will make an order against the respondent to repair the waterproofing membrane of washroom of Flat 10A pursuant to the aforesaid provisions of the DMC.”

(3)  故此，被告人等在書面結案陳詞第20段的陳述，即在上述案例中法官同意被告對防水層的破損並非一個自然侵蝕的情況，為明顯的錯誤，本席必須拒絕接納。

69.  第四：

(1)  本席留意到，被告人等在其書面結案陳述第30段，據稱依賴上述龔測量師關於論題 (2) 的意見，但他們卻沒有提及龔測量師意見的前提，是他不能確定（“I cannot confirm”）。故被告人等在其書面結案陳詞第30段的陳詞，絕無可取之處。被告人等聲稱「原告承辦商破壞防水層的可能性比較大」，除了沒有證據支持外，也和他們在審訊期間承認及接受因該議題在其《抗辦書及反申索書》中沒有提及故它不是本案的議題的立場，互為矛盾。

(2)  被告人等據稱依賴的Wong Wai Tak Belinda and Chan Chi Kui v Smart Team International Investment Ltd, DCCJ 1023/2009（未經彙編，判案書日期：2011年4月27日，第37-38段）一案，也和本案無關：

(a)  該案並不是滲水的案件；及

(b)  該案的原告，因被告的單位（在其上層）進行拆除翻新工程而導致其單位出現裂縫而追討賠償。但在本案中，被告人等並沒有因為原告人的承辦商於2019年10月左右進行的主廁天花裝修而導致其單位有任何裂縫而追討賠償[14]。

70.  第五，被告人等在書面結案陳詞第32-43段據稱依賴的張秀玲及吳炳漢 v 鄭禮莊，CACV 268/1998（未經彙編，判案書日期：1999年4月9日）一案，也和本案無關，及/或不支持被告人等的案情，因該案的主要議題，是怎樣才構成「滋擾」，而上訴庭在處理這議題時，裁定要構成滋擾，被告人需知道「滲漏的根源」出於他自己使用的物業。在本案中，原告人的承辦商在拆除15C主廁混凝土天花意外打破16C單位水喉的議題，和滲水無關，也和滋擾無關。

G.  第二次聲稱滲漏事件的源頭─事實證人的證供

G.1  衡量事實證人可信性的法律原則

71.  就證人可信性的有關法律，本席參考了以下的案例。

72.  首先，在Big Island Construction (HK) Ltd v Wu Yi Development Co Ltd, HCA 1957/2005（未經彙編，判案書日期：2011年7月28日），高等法院原訟庭法官潘兆初（高等法院首席法官當時官階）有以下說明（見第24段）：

“In assessing credibility, the court takes into account, among other things, the inherent probabilities or improbabilities of one’s testimony, the contemporaneous documents or any evidence, which is undisputed or indisputable, tending to support or contradict one account or the other and the overall impression of the characters and motivations of the witnesses: see In re B (Children), supra, per Baroness Hale at para.31 at p.24, applied by this court in Standard Chartered Bank v Li Wai Ping & others, HCA10587/2000 & HCA3575/2003, 17 February 2011, unreported, at para.19.[5] Where there exists a wealth of contemporaneous documents, credibility is to be tested by reference most particularly to them : see Esquire (Electronics) Ltd v Hong Kong & Shanghai Banking Corp. Ltd [2007] 3 HKLRD 439, per Stock JA (as he then was) at para.158 at p.494.”

73.  其次，在Lee Fu Wing v Yan Po Ting Paul [2009] 5 HKLRD 513，高等法院暫委法官區慶祥（當時官階）指出（在第53段）：

“53. In assessing the credibility of a party’s case on a particular issue … the Court should take into considerations the following:

(a) Whether the party’s case is inherently plausible or implausible.

(b) Whether the party’s case is, in a material way, contradicted by other evidence (documentary or otherwise) which is undisputed or indisputable.

(c) Where it is shown that a witness has been discredited over one or more matters to which he has given evidence using the above tests. This is relevant to the assessment of his overall credibility.

(d) The demeanour of the witnesses.”

74.  再者，在Hui Cheung Fai v Daiwa Development Ltd, HCA 1734/2009（未經彙編，判案書日期：2014年4月8日），高等法院暫委法官馮庭碩資深大律師有以下論述（在第77-80段）：

“77. Generally speaking, contemporaneous written documents and documents which came into existence before the problems in question emerged are of the greatest importance in assessing credibility ...

78. In deciding whether to accept a witness’ account, importance should also be attached to the inherent likelihood or unlikelihood of an event having happened, or the apparent logic of events …

79. In determining a witness’ credibility, I have also attached importance to the consistency of the witness’ evidence with undisputed or indisputable evidence, and the internal consistency of the witness’ evidence. The latter type of consistency is often tested by a comparison between the witness’ oral testimony and his or her witness statement.

80. I have cautioned myself against the dangers of too readily drawing conclusions about truthfulness and reliability solely or mainly from the appearance of witnesses …, or from the assessment of the witnesses’ character …”

75.  在衡量證人的可信性時，本席會引用上述的有關法律。

G.2  引用上述有關法律原則於本案

76.  引用上述有關法律於本案，本席認為被告人等都不是可信的證人，所以拒絕接納他們在上述議題相關的證供。本席舉以下的例子以支持及證明上述的觀察。反之，本席認定原告人誠實可靠，因而接納她的證供。

77.  第一：

(1)  《申索書》第9段特別提及原告人於2020年1月28日發給被告人等的該28/1/2020信件，指出在該28/1/2020信件中，原告人提及第二次聲稱漏水事件，並要求被告人等妥善維修16C單位主廁；

(2)  在其《抗辦書及反申索書》，被告人等沒有對《申索書》第9段提出任何爭議；

(3)  可是，在盤問下：

(a)  第一被告人承認有收到該28/1/2020信件及知道其内容。但他卻突然聲稱不會處理這些事宜，因為這些事宜一向是由第二被告人處理的。他亦聲稱當時第二被告人不在香港，要一個月後才返港。第一被告人以上的聲稱從來沒有出現在《抗辯書及反申索書》或他的證人陳述書中；

(b)  第二被告人聲稱在她返港後，第一被告人有向她提及該28/1/2020信件。然而第一被告人卻遺失了該28/1/2020信件，故此第二被告人無從得知其内容。直到收到本案的雙方文件清單及文件夾，第二被告人才見到該28/1/2020信件並得知其内容。第二被告人的聲稱，從來沒有出現在《抗辯書及反申索書》或她的證人陳述書中；

(c)  猶有甚者，第二被告人聲稱第一被告人遺失了該28/1/2020信件，連第一被告人自己在其證供也完全沒有提及；

(d)  被告人等在其書面結案陳詞第59段，又再重覆他們無論在《抗辦書及反申索書》或《證人陳述書》也沒有提及的聲稱，即「當第二被告人在2月中回港，想跟進回覆原告人第二次滲漏的內容，可惜第一被告人居然遺失了這信件，找了很久都沒有…」。

(e)  本席認為，被告人等在盤問下作出以前從來沒有作出的聲稱，是一粗劣的嘗試，企圖解釋他們為何沒有回覆該28/1/2020信件。這顯示他們不是可信的證人，故本席必須拒絕接納他們的證供（除了第一被告人在盤問下收到該信件的承認）。

78.  第二，關於第一次聲稱滲水事件，被告人等的證供也是不盡不實：

(1)  無可否認的，是滲水辦於2019年3月29日向被告人等發信，指出16C單位為15C單位滲水的源頭，並根據《公眾衛生及市政條例》第127(1)條向被告人等發出「妨擾事故通知」，指出被告人等必須遵從該通知所規定，減除該防擾事故；

(2)  可是，被告人等在其證人陳述書完全沒有提及該2019年3月29日滲水辦發出的信件及夾附其中的「妨擾事故通知」，企圖逃避對他們不利的證據；

(3)  猶有甚者，被告人等甚至乎沒有披露該「妨擾事故通知」，並聲稱「找不到」。在被追問及要求下，被告人等遲遲在審訊的階段才披露該「妨擾事故通知」；及

(4)  該「妨擾事故通知」清楚寫明，16C單位有妨擾事故，即16C主廁滲水到15C單位，而該滲水情況導致15C單位之狀況足以構成妨擾。這清楚顯示第一次聲稱滲水事件的源頭，為16C單位主廁。

79.  第三，第二被告人關於一封她寫給黃埔花園管理處的2019年10月22日的信件（該「22/10/2019信件」）的證供，不合常理，並和該22/10/2019信件的內容衝突及矛盾：—

(1)  在該22/10/2019信件中，第二被告人寫上：

“敬啟者：

本人是四期三座16樓C室業主吳太。於2019年10月17日，四期三座15樓C室進行主人房廁所維修期間意外地打破了本人單位食水管，當時本單位突然停了食水供應，後來從15C單位業主得知。她說會進行修補食水管。

本人希望管理處到15C單位拍照留記錄，日後如有水管漏水，15C單位應當負責聯絡15C單位業主進行跟進。”[強調後加]

(2)  雙方均同意的事實，是2019年10月22日第二被告人和管理處的員工進入15C單位視察15C單位主廁天花的狀況，並拍下照片；

(3)  從該22/10/2019信件的內容看，及從常理來推斷，第二被告人寫上「希望」管理處到15C單位拍照留記錄，原因為她寫該22/10/2019信件時仍然未到15C單位視察。而她在信中寫上「後來從15C單位業主得知」，即是承認她是從原告人得知15C主廁維修期間意外的打破了16C單位食水管，而她得知此事件是在2019年10月22日之前；

(4)  可是，在其《抗辦書及反申索書》第2段，被告人等聲稱「原告人沒有向被告人報告事故」。在其證人陳述書第8段，第二被告人聲稱「2019年10月22日，我跟另一位管理處了解才發現原來2019年10月17日停水是因為樓下15C工程發生失誤，鑿穿了16C單位的兩條喉管所致…」。該些指稱為該22/10/2019信件的內容所斷然否定。該22/10/2019信件的內容，也支持原告人的證供，即她在意外的一兩天後在大廈電梯口碰到第二被告人，告知她關於食水喉損壞的意外，並告知她會進行修補食水管；

(5)  在盤問下，第二被告人聲稱該22/10/2019信件是在進入15C單位後才寫的。第二被告人的聲稱也被該22/10/2019信件的內容斷然否定；及

(6)  第二被告人在該22/10/2019信件中只是寫上「日後如有水管漏水，15C單位應當負責」。她在信內完全沒有提及該意外對她造成任何滋擾。但在書面結案陳詞第31-35段，被告人等不成比例地誇大該意外對其造成的影響。

80.  總括而言，被告人等並不是可信的證人。若原告人的證供和被告人等的證供有衝突，本席會毫不猶豫選擇接納前者的證供，而拒絕接納被告人等的證供。

81.  另一方面，正如上述，本席判定原告人是誠實可靠的證人。被告人等對原告人口供可信性的批評，沒有基礎，本席拒絕接納：

(1)  原告人的證供和同時期文件吻合。例如，在該28/1/2020信件中，原告人清楚指出15C單位主廁的天花板又再度滴水及滲水，持續已有三星期之久。原告人關於16C主廁滲水到15C主廁的證供，也和雙方專家的意見吻合。

(2)  在其書面結案陳詞第41段，被告人等指稱原告人犯錯，不早接受保險公司或第三階段測試，故之後的支出根本沒有必要，也無權向被告人等追討，因為保險公司是代表被告人的。本席認為，被告人等的指稱沒有事實及法律基礎，因原告人的相關證供（本席接納）已解答了被告人等的批評，即：

(a)  原告人兩次把該香港公證行的報告發給第二被告人：第一次是2020年9中旬經黃埔花園管理處職員以電郵方式傳送；第二次是在2020年11月10日在小額錢債審裁處，原告人親自把該香港公正行的報告交給第二被告人。

(b)  值得留意的是，在其於小額錢債審裁處案件（編號SCTC 24516/2020）於2020年11月9日存檔的答辯書，被告人等完全沒有提及該香港公正行報告。本席認為，這顯示被告人等當時知道香港公正行報告的結果對他們不利但他們卻無法反駁。

(c)  本席也接納原告人的證供，即她於2020年10月17日請滲水辦終止進行滲水調查，原因為香港公正行的報告已找出滲水的源頭。

(3)  第三，原告人的證供，即她在2019年月10月22日之前已告知第二被告人15C單位主廁進行維修期間意外地打破了16C單位食水管，也為第二被告人該22/10/2019信件的內容所印證。

G.3  第二次聲稱滲漏事件的源頭也為原告人的證供所支持

82.  本席認為，雖然事實證人的證供在滲水源頭此一議題上沒有專家證人的證供重要，為求全面起見，本席亦會討論及分析事實證人在這議題上的證供。本席認為，第二次聲稱滲漏事件的源頭為16C單位主廁，除了由雙方專家證人的證供所支持外，也為原告人的證供所支持。

83.  第一，原告人的案情為第二次聲稱滲水事件發生於約2020年1月9日，而她的案情為同時期文件所支持：

(1)  在2020年1月17日致滲水辦的信件中，黃埔花園管理處已經要求滲水辦對15C單位滲水和問題採取行動。這支持原告人的案情，即她於約2020年1月9日向黃埔花園管理處作出投訴；

(2)  正如上述，於2020年1月28日，原告人向被告人等發出該28/1/2020信件，原告人在該28/1/2020信件中寫的滲水「已有三星期之久」，正好和她的案情，即第二次聲稱滲水事件約在2020年1月8日開始，高度吻合。可是，正如上述，被告人等從來沒有回覆該28/1/2020信件，而是採取迴避的態度。第二被告人甚至在證人台上第一次聲稱第一被告人遺失了該28/1/2020信件。

84.  第二，原告人的案情，即15C主廁滲漏的源頭為16C單位主廁，也和香港公正行的報告吻合。雖然香港公正行的報告並不是本案的專家報告。故此在滲漏源頭這議題上，本席只會參考聯合專家報告，但原告人於2020年6月聘請香港公正行、後者於2020年6月29日及2020年7月2日在15C單位進行了兩次檢驗並在15C單位主廁天花發現滲水辦慣用色水、香港公正行指出滲漏源頭為16C單位主廁，及原告人兩次將香港公正行報告交給第二被告人而被告等卻沒有回覆，皆顯示原告人的案情為事實所支持，即第二次滲漏源頭為16C單位主廁。但由於該香港公正行的報告並不是本案的專家報告，故本席不會處理被告人等所採取俗語所稱red herring（紅鯡魚）的策略，並拒絕接納被告人等對香港公正行的報告的批評。

H.  第二次滲水事件有否對原告人造成滋擾，第一及第二被告人有否疏忽

H.1  滋擾

85.  在張秀玲及吳炳漢 對 鄭禮莊，CACV 268/1998（未經彙編，判案日期：1999年4月9日），上訴庭（見高等法院原訟法庭法官胡國興（當時官階），第26段）指出：

“「漏水可能導致「滋擾」，而法律就這項目有很明確的規範。簡單地說，有以下幾種普遍情況：

(1) 若漏水是在一處地方（包括樓宇單位）中發生，招致鄰舍（包括另一單位）損失時，而事源地方的戶主（是使用該地方的人，不一定需要是業主）明知漏水根源，他便是有意圖滋擾而須負法律責任。法律責任包括賠償及受禁制令禁制。

(2) 若漏水不是事源地方戶主自己或自己應代爲負責的人所招致，而他又不知道漏水已發生，他就不須對漏水所招致鄰舍的損失負責。

(3) 若漏水不是事源地方戶主自己或自己應代爲負責的人所招致，當他知道漏水源於他單位内，他須在無合理延誤下作出補救。否則，他須為該項漏水所招致鄰舍的損失負上法律責任。

(4) 以上三項中的「知道」，是指兩種情況： (a) 是實質地知道，或 (b) 是在通常及合理謹慎下應可知道。故此，就算戶主實質上不知道漏水的存在，因爲他不在事源地方，他也不能藉此推卸責任。他身為戶主，對自己使用的地方要負法律責任。若在通常情況下戶主應可知道有關使用地方的情況，在法律上他就被視作知情。作爲地方的戶主，他應對該地方作出合理謹慎的處理。故此，對該地方的情況而言，一切他應在合理謹慎下可知道的，法律也將視為他知道。

(5) 第 (2) 和第 (3) 項所述的「戶主應代爲負責的人」，是指一切戶主准許進人或使用户主地方的人，包括他的家人、朋友、僱員和入内工作的人，但不包括未獲他或上述的人准許而進入地方的人。」”

86.  在林鎮彬v Ko Chee Ko ，DCCJ 3009/2012（未經彙編，判案日期：2016年2月16日），區域法院法官羅雪梅也指出：

“59. 故此，就算第一被告人和姜女士身故前實質上不知道漏水的存在（例如，姜女士不在事源地方），他們也不能藉此推卸責任。兩名被告人身為戶主，對單位使用的地方所要負的法律責任，是要對該單位的設施要合理謹慎使用和處理，令水不會滲漏其他單位；所以當知道下層單位滲漏投訴後，他倆有責任儘快及合理地調查滲漏投訴，找出可引至漏水的地方，並進行維修…”

87.  在Lam Kit Yee一案，本席也有以下表述：

“86. In relation to the tort of nuisance, in Yan Wing Fai Rick (supra), DDJ H Leong (as he then was) said that:-

‘Once that the defendant was made aware that there was a water leakage the source of which could reasonably be identified to be from its property, it has the duty to investigate, locate and repair such water leakage in a prompt and reasonable manner’.

88. In the present case, on their own case, the defendants were made aware that there was a water leakage the source of which could reasonably be identified from Flat 7A on or about early March 2011, but they did not take any step to investigate, locate and repair such water leakage in a prompt and reasonable manner. It appears from the evidence that the defendants only investigated, located and repaired the leakage in Flat 7A after receiving the 1^st Nuisance Notice dated 19 October 2011 and the 2^nd Nuisance Notice dated 19 July 2012. In the premises, I am of the view that the defendants are liable to the plaintiff for nuisance.”

88.  本席裁定，就第二次聲稱滲水事件而言，被告人等早於2020年1月28日左右「知道」15C單位主廁滲漏的源頭為16C單位主廁。

89.  第一，原告人是於2020年12月16日才在本案存檔《申索陳述書》，正式向被告人等提出申索。本席重覆上述第21及83(2)段關於該28/1/2020信件的分析。該28/1/2020信件是證明被告人等早於2020年1月28日已經「知道」15C單位滲水的源頭是16C單位的重要同時期文件。正如上述，本席拒絕接納被告人等關於該28/1/2020信件的聲稱（除了第一被告人收到該28/1/2020信件的承認外）。

90.  第二，也正如上述，原告人曾經兩次把香港公正行報告交給被告人，故被告人等最遲於2020年9月中旬，也已經「知道」15C單位主廁滲水源頭為16C單位主廁。

91.  故此，因被告人知道15C單位主廁滲水源頭是16C單位，故他們對16C單位的設施要合理謹慎使用和處理，令水不會滲漏到15C單位。而當他們知道15C單位滲漏投訴後他們有責任儘快及合理地調查滲漏投訴，找出可引致漏水的地方，並進行維修。但他們並沒有這樣做。

92.  更為可惜的是，即使本案雙方的專家均同意15C單位主廁滲漏的源頭為16C單位主廁，被告人等仍然沒有在本案中承認責任，反而要求原告人舉證。被告人等至訴訟開始時仍依然故我，拒絕作出有效維修，以徹底解決滲漏情況。滲漏是在16C單位中發生，招致鄰舍15C單位損失時，被告人等明知滲水根源，他們便是有意圖滋擾而須負法律責任。

H.2  疏忽

93.  就上層單位滲水到下層單位的疏忽責任在Lam Kit Yee案，本席有以下表述：

“88. As to negligence, there can be no dispute that the defendants as a neighbour of the plaintiff owe the plaintiff a duty of care to keep and maintain Flat 7A is proper repair and condition and prevent hann to people and damage to property on adjoining premises. The defendants were also in breach of that duty and such breach caused damage to Flat 6A. Thus the defendants are also liable in negligence.”

94.  在本案中，原告人和被告人等是鄰舍關系。被告人等對原告人具一般謹慎責任（duty of care），去採取一切合理的措施，防止其單位滲水到15C單位，以及在滲漏情況出現後，採取一切合理的措施補救。

95.  被告人等未能及時於16C單位進行有效維修以解決本案持續的滲漏問題，其滲漏亦損毀了15C單位，並對原告人帶來損失、不便及滋擾。故此被告人違反了對原告人的謹慎責任，構成疏忽。

96.  就滲漏問題，被告人等需負上共同侵權人（joint tortfeasors）的法律責任，共同及個別地須就引起的損失負責。

H.3  被告人等有否違反大厦公契及/或分公契，或建築物管理條例

97.  黃埔花園大廈分公契第V分部第25條及第28條訂明：

“Section V, Clause 25: ‘No Section Owner shall use or permit or suffer his Unit to be used for any illegal or immoral purpose nor shall he do cause or permit or suffer to be done any act or thing which may be or become a nuisance or annoyance to or cause damage to the other Section Owners and occupiers for the time being’.

Section V, Clause 28: ‘Each Section Owner shall indemnify all other Section Owners and occupiers against any actions, proceedings, claims and demands whatsoever in respect of any loss or damage to any person or property caused by or as the result of the act or negligence of such Section Owner or any occupier of his Unit or the breach of the Section Owner's obligations hereunder or by through or in any way owing to the overflow of water or the escape of fumes smoke or anything else originating therefrom’.”

98.  根據香港法例第344章建築物管理條例第34H條：

“34H. 維持物業的職責

(1) 凡擁有建築物任何部分的人，或對建築物任何部分具有獨有管有權的人，或對該部分具有獨有的使用、佔用或享用權的人（視屬何情況而定），雖則該建築物的公契並無對該人施加維持該部分修葺妥善及狀況良好的責任，該人亦須維持該部分修葺妥善及狀況良好。

(2) 第(1)款的責任，須當作為根據公契對建築物的所有業主負上的責任。”

99.  被告人沒有妥善修葺16C單位主廁，令滲漏持續，對原告人造成滋擾，違反了大廈分公契，及建築物管理條例第34H條維持物業的職責，需要負上法律責任。

I.  第二次滲水事件對原告人造成損害的賠償款額

100.  在本案中，原告人追討：

(1)  調查第二次聲稱滲水事件原因的費用：$18,000（香港公證行的費用） + $529.3（影印香港公證行報告的費用） = $18,529.30；

(2)  維修15C單位的費用：$47,964.00[15]；及

(3)  一般損害賠償：造成不便，困擾和影響原告人安居的賠償：$110,000。

I.1  一般損害賠償

101.  本席會首先處理一般損害賠償。

102.  就一般損害賠償，法庭於考慮合適的賠償金額時，應考慮每一件滋擾事件的個別案情，包括滋擾的性質、被告人的行為、漏水所造成的滋擾時期的長短和原告人的個人因素和特性（例如跟原告人同住的家人的年齡和個人狀況）：見林鎮彬第81段。

103.  吳大律師援引以下案例，供法庭參考：

(1)  在上述Lam Kit Yee一案，滲水持續大約1年3個月，原告人和她年邁的父母同住。在某個時候，滲水是污水並含尿味。法庭判原告人獲一般損害賠償$50,000。

(2)  在Chan Wai Shin v Pang Chung Kong，DCCJ 2346/2017（未經彙編，判案書日期：2019年9月27日）一案，滲水持續長達4年的時間，地面和廢水的滲漏（以及當時已經停止的沖洗水），及與此類滲漏引來的不適和明顯的健康和衛生危害，令到相關單位數次出現混凝土脫落，以及由此導致原告人擔憂家中的安全，及被告人對問題的持續否認。區域法院法官徐韻華判原告人獲一般損害賠償$150,000。

(3)  在Lam Ting Kwan v Teamwell Corporation Ltd, DCCJ 17/2016（未經彙編，判案書日期：2019年11月26日）一案，區域法院法官李樹旭指出，一般損害賠償的數目，也應反映被告多年來對事態缺乏回應和行動，因為它們加重了受影響一方所經歷的困擾，不便和不適。在該案中，滲水持續了8年。此外：

(a)  原告人需使用各種尺寸的容器在單位（其為一商店）承接漏下/滴下的水；

(b)  那些用來承接漏下/滴下的水的塑膠盆無疑影響了原告人生意的形象及日常營運；及

(c)  持續的滲漏也影響原告人對集自己財產的享受。

法庭判原告人獲一般損害賠償$100,000。

(4)  在Yan Guoliang v Ko Ka Hung，DCCJ 914/2019（未經彙編，判案書日期：2024年1月26日）一案：

(a)  滲漏持續約6年；

(b)  滲漏影響原告人的飯廳，客廳及浴室；

(c)  就客廳而言，走廊有石屎跌至沙發上，影響到原告人及家人使用沙發，滲漏的水亦造成異味。原告人需於天花貼上膠膜以盛載掉下的石灰及混凝土塊；

(d)  就浴室而言，滴水影響原告人及家人使用洗手盆,原告人唯有於假天花上放置膠盒以承載滴下的水，膠盒需要定期倒水及更換，惟原告人需要使用工具爬到假天花的較高位置以更換膠盒，由於滲漏亦包括天花燈的位置，為安全起見，原告人唯有將天花燈拆除，如原告人及家人需要於晚上使用浴室，只有使用手電筒照；

(e)  就其中一房間而言，受影響範圍位於原告人兒子的床及放置衣服位置的以上的天花，天花間中有灰和水珠跌落，原告人需於天花貼上膠膜以盛載掉下的石灰及混凝土塊；及

(f)  整體上，原告人及其家人無奈地唯有盡量減少在家活動，亦十分擔心會造成危險，原告人無奈未能邀請朋友到訪家中，尤其是原告人太太生病期間，朋友表示希望探望，惟原告人亦只能婉拒，無論是對原告人或是太太均造成精神壓力。

區域法院暫委法官周卓輝判原告人獲一般損害賠償$110,000。

104.  在本案，就一般損害賠償，本席考慮了下列因素：

(1)  第二次滲水事件自2020年1月至今仍未解決，歷時逾4年4個月。

(2)  原告人買下了15C單位作為退休與及提供兄嫂和姪兒女從外地回港探親之用。第二次滲水所引發的衛生問題，對原告人造成很多不良的影響，亦使原告人飽受困擾。原告人現已少進入主人房和主廁，15C單位由此只餘下兩個房間和一個廁所可供使用，此對原告人的家人回港也造成諸多不便和限制。

(3)  第二次滲水所引發的衛生問題包括：主廁不時傳出滴水聲音，尤其是在寂靜的夜晚，原告人以往睡在主人房經常無法入睡；石屎層因長久污水侵蝕不斷發出厭惡的異味，原告人近年更有呼吸系統的毛病，這涉及鼻敏感和咽喉長出多個水囊，要長期定時看政府的耳鼻喉專科醫生。

(4)  原告人已70歲了，原告人所受困擾比第一次滲水更嚴重。被告人等無視原告人所提供的香港公正行的報告的結果，至今問題仍未有解決。

105.  在小心考慮上述相關案件及本案的案情後，本席判原告人獲一般損害賠償（造成不便，困擾和影響原告人安居的賠償）$80,000。

I.2  調查第二次聲稱滲水事件原因的費用

106.  本席認為香港正行的調查費用（$18,000）及相關的影印費用($529.30)合理，也為文件所支持，故判原告人獲賠償共$18,529.30。

I.3  維修15C單位的費用

107.  正如上述，雙方同意維修15C單位的費用為$47,964.00。

108.  雙方的專家亦同意，15C單位主廁須維修的部份，在共同專家報告議題 (c) 部份已詳細列出。為方便起見，本席將其刊載於本判案書的附錄I。

I.4  需否就第二次滲水事件發出任何強制令

109.  原告人透過吳大律師向法庭作出承諾，如法庭判原告人得直及發出強制令，原告人會進行共同專家報告內議題 (c) A, B及C的工序（見附錄I），並於完工後7天內以書面通知被告人等。

110.  若本席判原告人得直及發出禁制令，被告人等亦同意以下的額外安排：

(1)  被告人等在原告人發出上述通知後28天内開始執行強制令的内容；及

(2)  上文提及的蓄水測試及内牆射水測試，必須由被告人自費聘請的測量師監管進行，確認測試滿意之後21天内，將測量師書面的測試結果送達給原告人。

111.  故此，基於原告人對法庭的承諾及被告人等上述的同意，本席頒發以下的禁制令：

“命令被告人等在原告人完成維修附錄I(A)-(C)部份28天內，對16C單位主廁地台及所有內牆防水層作出更新及重鋪，停止16C單位主廁繼續滲水到15C單位，並在完成更新及重鋪3日後進行地台48小時儲水測試及1小時內牆射水測試及内牆射水測試。該些測試必須由被告人自費聘請的測量師監管進行，確認測試滿意之後21天内，將測量師書面的測試結果送達給原告人。”

J.  第二被告人的反申索

112.  第二被告人在《抗辯書及反申索書》中指稱2004年至2020年期間，原告人向黃埔花園管理處及滲水辦關於兩次聲稱滲水事件作出多次投訴，使她受到滋擾，加上原告人多次關掉16C單位食水掣，令她精神健康受到損害及失去工作，要求原告人作出損害賠償共$233,000。

113.  本席認為，基於以下的原因，第二被告人的反申索絕無可取之處，應該被撤銷。

114.  第一，第二被告人反申索原告人滋擾她，基於的前提是原告人於2004年至2020年期間向黃埔花園管理處及滲水辦的投訴。可是，該些投訴和第二被告人使用16C單位無關，故法律上不可能構成滋擾。權威的法律書籍Clerk & Lindsell on Torts (24^th Ed) 第19-01及19-05段指出：—

“19-01. The essence of nuisance is a condition or activity which unduly interferes with the use or enjoyment of land. …Nuisance is an act or omission which is an interference with disturbance of or annoyance to, a person in the exercise or enjoyment of: (a) a right belonging to him as a member of the public, when it is a public nuisance; or (b) his ownership or occupation of land or of some easement, profit, or other right used or enjoyed in connection with land, when it is a private nuisance.

19-05. … A private nuisance may be and is usually is caused by a person doing, on his own land, something which he is lawfully entitled to do. His conduct only becomes a nuisance when the consequences of this act are not confined to his own land but extend to the land of his neighbour by:

1. Causing an encroachment on his neighbour’s land, when it closely resembles trespass;

2. Causing physical damage to his neighbour’s land or building or works or vegetation upon it; or

3. Unduly interfering with his neighbour in the comfortable and convenient enjoyment of his land.”

115.  簡單而言，16C單位主廁漏水到15C單位主廁而影響到原告人享用15C單位，這構成滋擾。但原告人投訴被告人等16C單位滲水，本身並不構成滋擾。故此第二被告人的反申索沒有合理的訴因，必須被駁回。

116.  第二，無論如何，原告人只是依照一般合理正常的途徑聯絡相關部門去處理滲水事件，並不構成任何違法的行為或合理的訴因。同時期文件也顯示原告人與滲水辦，管理處，屋宇署及被告人的信函中，由始至終都是合理地要求協助及跟進滲水問題，而原告人之所需要這麼做，正正就是被告人16C單位滲水到15C單位引起的。

117.  第三，第二被告人所聲稱的在2018年1月28日之前的人身傷害申索，受《時效條例》第27條所限，不得提出。

118.  第四，就第二被告聲稱的損害，她的《證人陳述書》中並沒有任何申述；而文件方面，第二被告人披露一些覆診預約便條，一些兼職工作合約，及一些她與僱主的通訊記錄作證據。但該些文件根本上就沒有提供足夠的醫學證據，證明第二被告人染上任何精神病或疾病，亦不能證明第二被告人失去工作。

119.  第五，被告人指控原告人多次關掉16樓C單位的食水供應，完全沒有任何證供或證據支持。原告人在證供亦已否認。

120.  故此，第二被告人的反申索必須被駁回，原告人無需就第二被告人聲稱的損害負上任何法律責任。

K.  命令

121.  本席裁定原告人勝訴，並作出以下的命令：—

(1)  被告人等需支付原告人：—

(a)  特別損失賠償$66,493.30。其中$18,529.30的利息，由裁決日起計，以法庭判決利率計算，直至被告人等付清款項為止；而$47,964.00則無利息。

(b)  一般損害賠償$80,000。利息由裁決日起計，以年息2厘利率計算，直至被告人等付清款項為止。

(2)  命令被告人等在原告人完成維修附錄I(A)-(C) 部份28天內，對16C單位主廁地台及所有內牆防水層作出更新及重鋪，停止16C單位主廁繼續滲水到15C單位，並在完成更新及重鋪3日後進行地台48小時儲水測試及1小時內牆射水測試及内牆射水測試。該些測試必須由被告人自費聘請的測量師監管進行，確認測試滿意之後21天内，將測量師書面的測試結果送達給原告人。

(3)  暫准訟費令：原告人是為勝訴一方，本席命令被告人等須支付原告人本訴訟的所有訟費，包括過往留後處理的費用。本席批發大律師証書。假若雙方就訟費數目未能達成協議，則由聆案官評定訟費。上述訟費命令為暫准訟費命令，除非任何一方於本判案書下達日期起計14天內，以傳召訴訟各方傳票提出更改暫准訟費命令，否則此訟費命令則成為絕對命令。

122.  最後，本席感謝吳大律師對法庭的協助。

附錄I

（共同專家報告議題(c)15C單位因漏水而造成損害修整）

(A)  Patch structural repair to the defective reinforced concrete ceiling slab of the master bathroom at the Plaintiff’s Premises is feasible subject to rusted reinforcement bar of the concrete slab were fully replaced and reinforced with same diameter of the re-bar.

(B)  Installation of the metal propping before commencement of repair works.

(C)  Minor Works Application to Buildings Department before commencement of works and after completion of works.

(D)  Plastering, sanding and application of two coats of internal emulsion painting on entire reinforced concrete ceiling slab of the master bathroom of the Plaintiff’s Premises.

(E)  Replacement of metal conduit (concealed or exposed) for downlight/lighting.

(F)  Full replacement of aluminum dales ceiling system.

(G)  Electrical system examination and checking by registered electrician.

(H)  Deep cleaning and sterilization to the master bathroom.

(I)  General protection, removal of construction debris and insurance of work.