YEE YIN CO LTD 對 FOOK LAM JEWELLERY CO LTD

LDPE 792/2019

[2019]HKLdT 66

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPE 2019年第792宗

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判 案 書

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背景

1.  本案的申請人是九龍通州西街1059至1061號新光工業大廈地下B室(下稱「涉案處所」)的註冊業主。

2.  根據申請人於2019年8月2日向土地審裁處(下稱「審裁處」)提交的申請通知書(「表格22」), 申請人是於2013年12月31日把涉案處所租予答辯人, 租約為期4年， 由2014年1月1日起至2017年12月31日止，每月租金為50,000元， 不包括政府地租、差餉、管理費、清潔費、水費、排污費及電費(下稱「涉案租約」)。

3.  涉案租約亦包括以下條款：

租約期滿後續租安排	租客必須於租約期滿前三個月內向業主書面確定延續租約，並繳交按金差額，否則作放棄延續租約論，惟業主有權最後拒絕延續租約。
租約屆滿終止	租客須按照物業租賃前原貌交還業主，並交出所有鎖匙。

4.  申請人於表格22中稱， 答辯人於2017年12月31日拒絕繳付租金及交還涉案處所。其後， 申請人於2019年4月4日收到九龍西區地政處於2019年4月2日發出的繳費通知(No.074-933-802192-4)，須繳付由2019年3月1日至2019年4月13日涉及涉案處所更改用途的豁免費及利息共37,765.70元， 申請人已代為繳付。

5.  申請人認為答辯人違反涉案租約， 要求收回涉案處所， 並追討如下金額：

詳情	金額
由2018年1月1日起至2019年8月31日的租金（以每月50,000元計算，共20個月）	$1,000,000.00
由2019年3月1日至2019年4月13日的臨時豁免費及利息	$37,765.70
由2019年4月1日至2019年9月30日的政府地租及差餉	$28,200.00
總額：	$1,065,965.70

答辯人的反對理由

6.  答辯人於2019年8月9日向審裁處提交反對通知書(「表格7」), 內容如下:

「此物業擁有權並不是單一擁有人， 而是父親遺產， 由其子女共同擁有。

此物業之租約問題， 亦得到其子女口頭協議同意下， 在租約後無需再訂立新租約及租金， 使用者只需交電費、水費等運作費方可。」

申請人的第一份陳述書

7.  尹柏全先生(下稱「尹先生」)於2019年8月22日代表申請人提交陳述書， 稱他是申請人的唯一股東及董事， 而答辯人的股東尹麗珊女士(下稱「尹女士」)， 是他的妹妹， 但涉案處所並不是其父親尹慶先生遺產的一部分。 尹慶先生於1982年6月12日購入涉案處所時， 即以申請人為唯一的業權擁有人， 而於2000年11月15日， 尹慶先生已授權尹先生處理他的一切財產， 更於2001年1月10日， 把申請人的全部股份轉到尹先生及其弟弟尹栢興名下[1]。 尹慶先生於2001年4月11日離世， 那時尹慶先生已經與申請人沒有關係。

8.  尹先生續稱， 大約在2013年中旬， 尹女士告稱她想租用涉案處所經營答辯人的珠寶生意， 申請人與答辯人遂於2013年12月31日簽訂涉案租約， 在2014年1月1日起至2017年12月31日期間，答辯人一直有繳付租金。 然而， 答辯人自2018年1月1日起沒有再繳付任何租金， 自2019年2月28日起也沒有向地政總署繳付涉案處所的豁免費[2]， 及自2019年4月1日起沒有繳付涉案處所的差餉。尹先生於2018年1月1日至2019年4月期間， 不下4 次到涉案處所向答辯人的一名常駐女員工催促繳付租金， 但答辯人一直拖延交租， 亦拒絕交還涉案處所。

9.  至2019年4月4日， 尹先生收到一封日期為2019年4月2日由九龍西區地政處發出的繳費通知書， 要求申請人繳交2019年3月1日至2019年4月13日期間欠繳的豁免費， 連利息合共37,765.70元。 申請人於2019年4月6日繳交了上述費用。申請人亦於2019年4月1日及2019年7月3日繳交了涉案處所的差餉， 每季為14,100.00元。

10.  尹先生亦反駁尹女士代表答辯人於反對通知書所說「此物業之租約問題， 亦得到其子女口頭協議同意下， 在租約後無需再訂立新租約及租金， 使用者只需交電費、水費等運作費方可。」尹先生稱， 於2019年5月下旬， 他與尹女士及弟弟尹栢興於又一城見面， 討論涉案處所的欠租問題， 當天， 尹先生代表申請人與尹女士代表答辯人達成下列協議 （下稱「口頭協議」）：

(a) 答辯人將會立即向申請人繳付港幣600,000元作為答辯人於2018年整年欠租的租金；

(b) 答辯人會立即向尹先生繳付港幣468,000元作為答辯人於2017年12月至2018年12月期間的董事酬金[3]；

(c) 答辯人則將會立即把營業地點搬遷到九龍長沙灣通州西街1059至1061號新光工業大廈4樓A室[4]（即涉案處所樓上）， 同時交出涉案處所的空置管有權；

(d) 鑑於答辯人履行上述(a)至(c)項，申請人不會追討答辯人於2019年1月至4月期間的欠繳租金。

11.  所以申請人從來沒有同意答辯人無需繳付租金。尹先生續於2019年5月31日及6月1日致電尹女士， 提醒她履行口頭協議包括繳交應繳款項及交出涉案處所鎖匙。 尹女士回應他「唔好催我」， 自此便拒絕接聽尹先生的電話。

答辯人的陳述書

12.  尹女士於2019年9月11日代表答辯人提交陳述書， 稱她是答辯人的董事及最大股東，在2010年至2014年期間，也是申請人的主要股東[5]。

13.  尹女士稱， 在簽署涉案租約前，涉案處所為與尹先生有關聯的廢紙回收工場所佔用， 其時回收工場的機械經已很舊且需要更換，但新的機械較高， 不能放置在涉案處所， 回收廠遂遷往荃灣。當時， 尹女士在黃大仙龍翔中心經營珠寶店， 尹先生問她有否興趣把珠寶店遷往涉案處所。尹女士初時沒有答應， 因為要將廢紙回收工埸改成珠寶店將牽涉頗大工程。但後來在龍翔中心珠寶店一次家人會面中， 尹先生舊事重提， 尹女士鑑於涉案處所為父親留下的產業，她當時亦為申請人的主要股東， 她決定活化涉案處所而把珠寶店遷往[6]， 並簽下涉案租約。 由2014年1月至2014年9月期間，答辯人更耗資數百萬重修涉案處所， 這包括把當年需安置回收工場機械的坑洞填平，亦要（以申請人的名義）向地政總署申請更改用途豁免許可，但期間答辯人一直有按涉案租約支付租金。答辯人在龍翔中心經營至同年7月， 並於9月於遷往涉案處所開業。

14.  尹女士續稱， 於2016年， 她的丈夫鄧偉奇先生（下稱「鄧先生」）[7]患有冠狀動脈栓塞，尹女士需分心照顧丈夫； 約在同一時間， 尹先生表示有經濟困難， 但尹女士需照顧丈夫的醫療開支，未能向尹先生提供援助， 雙方因此關係惡化。 於2017年9月， 當尹先生如常在涉案處所出現時[8]，尹女士告之珠寶店的生意一般， 準備不再經營， 但尹先生建議她可在涉案處所免租繼續經營， 因她已花了不少心血及金錢活化涉案處所。尹女士認為這建議於雙方有利， 因涉案處所位處工業區不容易出租， 而申請人若要延續出租涉案處所作零售用途， 亦要繼續支付豁免費，珠寶店的輝煌裝修更可提升涉案處所的價值。 因此雙方達成協議， 申請人特許答辯人於涉案處所免租繼續經營(尹女士稱之為“license”)，條件是答辯人需負責支付豁免費及其他根據涉案租約的費用。自此以後， 雖然尹先生常有經過及聊天， 但他從來沒有要求答辯人支付租金或交還涉案處所。

15.  及至2018年12月，尹女士不再準備答辯人繼續經營下去， 她告訴尹先生需取回租金及豁免費等的按金， 但尹先生沒有給予答覆， 因此答辯人停止支付豁免費、政府地租及差餉等， 用以扣除租金及豁免費等的按金。

16.  尹女士又否認有上文第10段的口頭協議， 那趟會面只是談論弟弟尹栢興的財務困境。尹女士又稱她沒有接到尹先生於上文第11段所說的來電， 她記憶中只有在2019年5月尾或6月初尹先生有一次來電，但她正在上鋼琴課， 不方便多言。

17.  尹女士認為， 在涉案租約於2017年12月31日完結後， 答辯人只是根據上文第14段所說的特許形式佔用涉案處所， 所以申請人無權向答辯人收回涉案處所或追討由2018年1月起的租金或中間收益。

申請人的第二份陳述書

18.  就著尹女士的陳述， 尹先生於2019年9月26日代表申請人再提交陳述書， 其中指涉案處所在2013年前用作廢紙回收工場，但實則申請人於2011年初已把工場遷往葵涌。 自2011年2月28日至2014年2月27日， 涉案處所已租予宏興行有限公司（下稱「宏興行」）作廢紙回收工場[9]， 而宏興行與申請人有長期合作關係， 是申請人的其中一個供應商。此租約與涉案租約同一格式， 租金同是每月50,000元， 不包括清潔費、水費、排污費及電費， 但包括政府地租、差餉、管理費。 此租約並於2011年3月11日蓋上印花。

19.  尹先生又指涉案處所位於工業大廈中，其裝修、間格、土地用途是為工業用途設計， 因此不乏租客， 而他亦沒有主動繳請答辯人租用涉案處所。 尹先生稱是尹女士於2013年尾時聯絡他， 指答辯人在黃大仙的店舖被逼遷， 急於找尋一個新的舖址， 所以向他要求租用涉案處所。尹先生當時已表明涉案處所是限作工業用途， 又由於位處工業區， 不是理想的珠寶店經營位置。  尹女士回覆指答辯人會處理土地用途豁免申請， 而它有長期客戶， 所以不必擔心繳付租金的能力。

20.  另外， 由於尹女士指答辯人於短期內被逼遷而急需地方存放貨物， 尹先生需與宏興行協議提早於2013年11月27日交出涉案處所， 而涉案租約則訂在2014年1月1日起租。

21.  尹先生更否認申請人有給予答辯人許可無限期免卻涉案處所的租金。

22.  尹先生稱， 在2019年9 月21日， 申請人更支付了690元有關終止更改涉案處所作零售用途的費用。

討論

23.  於本案， 申請人及答辯人皆為有限公司， 具備獨立法人身分， 正如尹先生在第二份陳述書中所說， 申請人及答辯人背後的股東關係似是模糊了本案的焦點。申請人與答辯人雙方皆承認涉案租約是一份真正的 (genuine) 租約， 租約亦於簽訂後一個月內， 即2014年1月16日蓋上印花， 答辯人亦根據租約依時繳付租金直至租約屆滿。

24.  至於尹女士所說， 她或答辯人花了頗多時間和金錢活化涉案處所， 本席在審訊時曾詢問她為何不要求更長的租約，尹女士說她不大注意租期的長短[10]。有關簽署文件者責任的法律原則，可參考Chitty on Contracts, 第13版第5-101段:

“This category of mistake is derived from a small group of cases most of them of modern times, although the doctrine existed at least as early as 1584. The general rule is that a person is estopped by his or her deed, and although there is no such estoppel in the case of ordinary signed documents, a party of full age and understanding is normally bound by his signature to a document, whether he reads or understands it or not. If, however, a party has been misled into executing a deed or signing a document essentially different from that which he intended to execute or sign, he can plead non est factum in an action against him. The deed or writing is completely void in whosoever hands it may come. In most of the cases in which non est factum has been successfully pleaded, the mistake has been induced by fraud. …”

25.  簡單地說，這法律原則要一個成年和精神健全的人，為自己簽署的文件負責，但若簽署者是被誤導下簽了一張文件，而這文件的性質與他被誤導而以為的性質，有重要分別，那麼他便可以拒絕為這簽署的文件負責，這文件對他來說也是無效的。大多數以這理由勝訴的人，都是被別人欺詐誤導的。

26.  但不是任何簽署者理解的性質與文件的確實性質的差別，都會容許簽署者引用這答辯理由，簽署者一定要證明他所理解的文件性質是甚麼，而這性質與簽署了的文件，性質是基本上或完全的不同，因而可以說他從沒有意圖簽署這文件。於英國上議院的案例Saunders v Anglia Building Society [1971] AC 1004, Viscount Dilhorne 在該案第1022頁說：

“I agree with my noble and learned friend, Lord Pearson, that the difference between what a document is thought to be may be in substance or in kind. It will not suffice if the signer thought that in some respect it would have a different legal effect from what it has; nor will it suffice if in some respects it departs from what he thought it would contain. The difference, whether it be in kind or substance, must be such that the document signed is entirely — the word used by Byles J. — or fundamentally different from that which it was thought to be, so that it can be said that it was never the signer’s intention to execute the document.”[11]

27.  但若簽署人在簽署文件時，因為不小心而簽署了與他理解的性質不符的文件，他也不可以拒絕為這文件負責。Chitty on Contracts 第13版第5-106段討論了這原則：

“A person who signs a document may not be permitted to raise the defence of non est factum where he has been guilty of negligence in appending his signature. It was formerly held in a number of cases, of which the leading one was Carlisle and Cumberland Banking Co v Bragg that negligence was only material where the document actually signed was a negotiable instrument, for there was not otherwise any duty of care owed by the person executing the document to an innocent third party who acted in reliance on it. But these cases were much criticised, both by the courts and by writers, and they were eventually reconsidered by the House of Lords in Saunders v Anglia Building Society, above. Bragg’s case was overruled, and it was held that no matter what class of document was in question, negligence or carelessness on the part of the person signing the document would exclude the defence of non est factum. This does not depend on the principle of estoppel but on the principle that no man can take advantage of his own wrong.”

28.  在一方面， 根據尹女士的證供， 她似乎漠視涉案租約的租期長短。 更重要的是，於2017年9月， 她已準備不再在涉案處所經營珠寶店。她從來沒有對涉案租約於2017年12月31日屆滿有甚麼異議。

29.  如是這， 當涉案租約期滿而答辯人沒有把涉案處所交還申請人， 這是典型的可隨意終結的租賃 (tenancy at will)， 即業主或租客可隨意終結租客管有下的租賃[12]。代表答辯人的陳皓程大律師（下稱「陳大律師」）認為答辯人是以特許（license）的形式佔用涉案處所， 但可隨意終結的租賃與特許分別之處是租客已佔用涉案處所[13]。

30.  接著， 可爭議的是尹先生代表申請人有否許下免租的承諾。根據尹女士的證供，涉案處所雖然位處工業大廈， 但周邊已活化， 對面永康街9號已是一座新的寫字樓大廈， 且涉案處所更處於街角位置[14]， 本席相信尹先生所說， 涉案處所應該不難吸引租客， 否則尹女士也不會於2014年毅然把珠寶生意遷往涉案處所。 本席認為， 尹女士所說「涉案處所位處工業區不容易出租」純粹是她的猜想或託辭。況且，根據尹女士所說， 自2016年起， 她和尹先生的關係已經惡化[15]， 本席不相信尹先生願意免去答辯人繳付租金的責任， 而相反，尹先生卻一直支付樓上4樓的租金。

31.  此外， 這免租的承諾（如有）， 也得不到有任何價值(consideration)支持。即使算及尹女士或答辯人花了頗多時間和金錢活化涉案處所， 這是發生在涉案租約期內， 這過去的價值是無效的， 而答辯人一直有支付政府地租、差餉、甚至是政府的豁免費至2019年初， 這根本是租客或作為佔用人的責任， 不能視作價值。

32.  至於陳大律師一直質疑尹先生於2018年1月1日至2019年4月期間有否向答辯人的一名常駐女員工催促繳付租金或要求交還涉案處所， 甚至沒有向答辯人發出警告通知或終止特許[16]的通知，但本席鑑於答辯人早於2019年2月28日起已沒有向地政總署繳付涉案處所的豁免費， 及自2019年4月1日起沒有繳付涉案處所的差餉， 本席認為答辯人已收到申請人的訊息要收回涉案處所[17]。 此外，申請人作出本案的收樓申請已經是足以終止這可隨意終結的租賃[18]。申請人甚至無需給予答辯人合理時間交還涉案處所[19]。

司法管轄權

33.  陳大律師又質疑審裁處有否司法管轄權審理這《業主與租客(綜合)條例》以外的收樓申請。

34.  在傳統上，土地審裁處只會審理業主與租客類的收樓案件，原因是《土地審裁處條例》第8(6) 條在最近一次修訂前是這樣規定的：

「審裁處具有司法管轄權，可根據《業主與租客(綜合)條例》(第7章)作出收回管有的命令，包括在並無根據該條例第119G條作出命令授予新租賃的情況下作出在現行租賃終止時生效的收回管有的命令。」

之所以，審裁處適用於收樓案件的表格（如表格22）内的一般陳述只顧及業主與租客類案件，而審裁處的程序中亦沒有如《高等法院規則》或《區域法院規則》的第88號命令（按揭訴訟）或第113號命令（就土地的管有而進行的簡易法律程序）般的特定收樓程序。

35.  可是於2008年，《民事司法制度（雜項修訂）條例》（2008年第3號條例）將第8(6) 條修訂為：

「審裁處具有司法管轄權，可根據《業主與租客(綜合)條例》(第7章)或在其他情況下，作出收回任何處所的管有的命令或強迫租客離開該處所的命令。」（後加强調）

36.  雖然如此，審裁處基本上沿用從前的表格（參考《土地審裁處規則》第68條及土地審裁處庭長就於根據普通法收回管有權的案件的指引，LTPD: 租賃1/2007），亦沒有加入其他特定的收樓程序。

37.  最近, 上訴法庭在廣泰樓業主立案法團訴心意中西美食[2012] 4 HKLRD 628一案卻指出，土地審裁處按第8(6) 條的司法管轄並不局限於業主與租客類案件（參考判案書第27至29段）。

38.  按《土地審裁處條例》第8(9) 條，審裁處在行使其司法管轄權時具有與原訟法庭所具有授予衡平法或普通法的補救及濟助方面相同的司法管轄權。既然審裁處有權審理這宗案件，審裁處便順帶有權給予申請人濟助，以彌補申請人因答辯人佔用涉案處所對它造成的損失。

結論

39.  基於以上原因，本席判决答辯人須把涉案處所即九龍通州西街1059至1061號新光工業大廈地下B室的空置管有權交還申請人。根據代表申請人的鄺芍樺大律師作出的陳詞， 本席作出以下頒令:

(1) 答辯人須於頒佈本命令的14天內把涉案處所的空置管有權交還申請人；

(2) 答辯人須於頒佈本命令的30天內支付申請人由2018年1月1日至交回涉案處所的空置管有權為止的欠租/中間收益，以每月50,000元計算；

(3) 答辯人須於頒佈本命令的30天內支付申請人由2019年1月1日至交回涉案處所的空置管有權為止的大廈管理費， 以每月2,186元計算；

(4) 答辯人須於頒佈本命令的30天內支付申請人由2019年4月1日至交回涉案處所的空置管有權為止的政府差餉， 以每季14,100元計算；

(5) 答辯人須於頒佈本命令的30天內支付申請人為答辯人向地政總署繳交的豁免費共38,455.70元；（即包括申請人於2019年9月21日支付的690元有關終止更改涉案處所作零售用途的費用）

(6) 答辯人須支付申請人由2019年8月9日起的利息，以年利率6.125%計算，至本判案書日期為止；而從本判案書日期起至交還所有判定欠款，以判案年利率8.125%計算；

訟費

40. 由於本案申請人勝訴， 答辯人須支付申請人的訟費，連大律師證書。 如雙方不能達成協議，訟費將由聆案官以區域法院基準評定。暫令在14日後成為絕對命令。