顧明 訴 南方大廈業主立案法團

HCSA11/2007

香港特別行政區

高等法院原訟法庭

小額錢債審裁處上訴2007年第11號

(原案件編號：小額錢債審裁處申索2006年第24081號)

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判 案 書

1. 上訴人顧明先生是小額錢債審裁處案件中的申索人。他是南方大廈7 字樓A 座的業主，因大廈外牆滲水影響他的居所，所以對南方大廈業主立案法團提起訴訟。他訴稱外牆滲水使他家中的牆壁受到損毀，以致須花41,000 元來維修；此外，他又申索9,000 元以補償他精神上的損失。換言之，他合共申索50,000 元，然而，他的申索被小額錢債審裁處的審裁官撤銷，申索人因而提出上訴。

2. 在討論業主立案法團是否須就大廈外牆滲水的問題負責這項爭論點之前，本席擬先談談顧先生的證據。他除了作供指出外牆滲水影響他的樓宇單位內的牆身之外，還呈交兩封分別由屋宇署及食環署與屋宇署的聯合辦事處於2005 年7 月21 日和2006 年10 月5 日所發出的信。第一封信指出有關的樓宇單位內的的天花板和牆身有滲水的迹象，可能是由於大廈外牆防水層損毀而導致。這封由屋宇署於2005 年7 月21 日發出的信的收信人是南方大廈業主立案法團；而另一封由食環處與屋宇署聯合辦事處於2006 年10 月5 日發出的信的收信人則是顧先生本人，裡面提到「發現上址睡房牆身出現滲水情況，經本署調查，滲水原因源自大廈外牆」。

3. 案件在小額錢債審裁處聆訊時，曾發生小小的誤會，當時顧先生原本打算申請傳召建築事務監督的麥樹光(譯音)先生作供，但由於上述兩封信並非由麥先生簽署，而是由黃女士和一位陳先生簽署，因此，審裁處發信通知顧先生，如果他打算傳召建築事務監督的麥樹光先生作供，便須先證明麥先生是負責撰寫有關報告的人，審裁處才會考慮他的申請。顧先生並沒有作出書面回覆，只是在出庭時向審裁官表示，不會傳召麥先生作供。顧先生說曾和麥先生談過，對方表示鮮有人會傳召他們作供。顧先生可能因此而有所誤解，以為他不能或不宜傳召麥先生作供。其實，只要顧先生向審裁處提供他回答本席的詢問時所作出的答案，便已足夠支持他的申請，他回答本席說麥先生是到他家裡勘察和調查的人，所以才想起傳召他作證人。事實上，審裁處並非不准許顧先生傳召證人，只是想確保被傳召的證人對案件中的有關事實知情。其實麥先生在2005 年7 月21 日發出的信中提到：「如有疑問，請致電與麥先生聯絡。」這位麥先生便是上文所提到的麥樹光先生。

4. 其次，顧先生並沒傳召亞運(譯音)防水工程香港有限公司的代表出庭呈交該公司所撰寫的報告。關於這份報告，審裁官認為主要是關於維修費用的估價，其實正如顧先生指出，報告分開三個部分，其中一部分是關於外牆滲水的問題，只是英文文法運用得不太準確，以致內容較難了解，但其實報告的主要意思是：滲水情況是由於大廈的外牆損毀而導致。

5. 本席認為，審裁官的判決在法律觀點上犯了錯誤。審裁官在判決理由書第14 段中指出，申索人在法律上有舉證責任，須向法庭提出有關證據，根據相對可能性的衡量的準則，證明被告人疏忽造成外牆滲水，導致他的樓宇單位內的房間的窗邊牆身滲水，因而蒙受損失。審裁官接着談到上述兩封信，指出信中只是說「可能和懷疑外牆滲水」。在本案中，雙方就外牆滲水的原因有爭議，被告人指滲水的問題是因為申索人加建了一只窗而導致，申索人則辯稱外牆本身損毀，從外面也可以看到，而食環署的信亦指出外牆的防水層可能損毀。

6. 審裁官在判案理由書第18 段中又指出，即使外牆的防水層損毀，申索人在法律上仍須舉證證明防水層損毀的原因，被告人怎樣疏忽，以及防水層損毀為何與他或前業主曾更改鋁窗一事無關。最後，審裁官基於申索人的樓宇單位內只是出現天花板滲水的情況，以及申索人沒有提出相關的證據，裁定申索人未能根據相對可能性的衡量的準則，證明防水層損毀和外牆滲水是因被告人疏忽所致。他最後在第20 段中重申：「基於以上理由，本席裁定申索人未能履行他的責任，根據相對可能性的衡量的準則，證明外牆滲水的真正原因是由於被告人疏忽。」因此，審裁官撤銷顧先生的申索。

7. 本席認為，根據香港法例，申索人毋須證明滲水的問題是因業主立案法團疏忽而導致。首先，南方大廈的公契是於1964 年簽署的，這份公契屬於較舊的一種，並沒直接提到大廈外牆誰屬的問題，只是說明每一個樓宇單位都由單位的業主全權擁有，以及業主有責任保持單位內的良好狀況。《建築物管理條例》(香港法例第344 章)第 2 條清楚說明公用部分(common part)是甚麼：「A. 建築物的全部，但不包括在土地註冊處註冊的文書所指明或者指定專供某一業主使用、佔用或享用的部分；及B. 附表1指明的部份，但上述文書如此指明或指定的部分除外。」附表1 清楚指明外牆屬公用部分的一部分。

8. 接着下來要處理的問題是：立案法團對公用部分須負那些責任？答案於第18 條已清楚說明：

「	第18 條  法團的職責及權力
	(1)	法團須——
		(a)	使公用部分和法團財產維持良好、合用的狀況，並保持清潔。」

9. 故此根據法例，法團有責任使公用部分(包括外牆)維持良好合用的狀況，並保持清潔。因此，顧先生只需證明外牆滲水，而他亦已通知法團有關的情況，便已完成舉證責任，因為外牆滲水已證明法團沒有使該部分維持良好合用的狀況。但審裁官裁斷申索人須證明因法團疏忽而導致滲水的情況，已犯了法律上的錯誤。當然，顧先生在舉證時，只須證明外牆損毀而導致他的睡房出現滲水情況，因為這是他的申索所指明的部分。被告人的代表李先生提到一些其他事情，如滲水情況是因窗戶打開而導致，但涉及的是樓宇單位內的其他部分，與本申索部份無關。

10. 關於被告人的證供，被告人的第一位證人是邱先生，審裁官對他的印象甚差，在判詞的第8 段中直指他比較傲慢。第二位證人田先生是管理員，也是業主立案法團的成員之一，他同意顧先生所指出的情況，即南方大廈有外牆剝落的現象和管理極差，但審裁官認為他其實對滲水的情況不太了解。第三位證人是陳開廣(譯音)先生，他作供說申索人曾更換他的單位的鋁窗，並於單位的中間位置加建一只新的窗子，而這只新窗子的牆邊亦出現滲水情況。然而，這項證供是無關宏旨的，顧先生並沒投訴新建的窗子旁邊的牆身出現滲水情況，他的申索所指明的滲水地方是他的睡房，至於其他地方出現的滲水情況，均與申索無關，或套用法律術語來說，並非他的訴因。

11. 基於審裁官所犯的法律觀點上的錯誤，本席裁定申索人的上訴得直，案件須發還小額錢債審裁處重審，由另一位審裁官就以下的爭議點作出裁斷：顧先生的單位內的滲水問題是否由於大廈外牆損毀而導致？如果結論是滲水確由外牆損毀所導致而法團又已知悉上述情況的話，則法團便有責任進行維修，以維持大廈良好、合用的狀況。