宋新林 訴 屯門鳴發工業中心業主立案法團

HCSA 23/2010

香港特別行政區

高等法院原訟法庭

民事司法管轄權

高院小額錢債審裁處上訴案件2010年第23號

（原小額錢債審裁處申索2009年第30110號）

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判決書

1.  申請人為小額錢債審裁處（“審裁處”）編號SCTC 30110/2009的申索中的申索人。他不服審裁處在2010年5月26日作出的裁斷，憑藉香港法例第338章《小額錢債審裁處條例》第 28(1)條，向原訟法庭提出本申請，要求批予許可以提出上訴。

2.  為理解本申請所涉的爭議，本席需先簡述本申請所涉的背景事實。

3.  屯門鳴發工業中心（“涉案工廈”）是位處屯門的一座多層工業大廈。申請人前曾是涉案工廈的其中兩單位的業主（他現已將該兩單位出售）。

4.  被告人是涉案工廈的業主立案法團。被告前曾延聘一間物業管理公司（“前物業經理人”），負責涉案工廈的管理工作。

5.  就上述管理工作，被告人與前物業經理人之間出現爭議。前物業經理人指涉案工廈的帳目出現虧損，但不獲被告人接納。被告人並在2000年8月17日轉聘另一間物業管理公司，接替上述管理工作。

6.  在被告人及涉案工廈其他業主不知情的情況下，前物業經理人將押記註冊在涉案工廈的大部份單位存於土地登記處的記錄。

7.  被告人獲知前第6段所述的押記後，召開業主大會。2003年9月16日召開的業主大會議決：-

(a)       不承認前物業經理人聲稱的管理費虧損攤分；

(b)       委託律師為涉案工廈各單位解除押記；

(c)       涉案工廈各業主需清繳相關單位之管理費。

8.  根據被告人呈交的“業主出席簽署表”，原告人亦有出席該會議。

9.  申請人在審裁處提出的申索為：-

(1)      在2009年3月出售涉案工廈其中一單位時，他曾支付給前物業經理人，以解除押記的款項 $19,883.99。該款包括：-

(i)       2000年3月1日至8月17日期間的管理費；

(ii)       解除押記費用；

(iii)       虧損分攤費；

(iv)       加收管理

(v)       維修費（實為collection charge）;

(vi)       利息；

(2)       現任物業經理人在2009年3月前，代被告人向申請人收取的管理費（等同前第(1)(i)分段所述期間的費用）。

10.  審裁處在2010年5月26日裁定申請人敗訴，他並須支付訟費予被告人。

11.  申請人的主要論據是：-

(a)       由於被告人在2000年8月17日解僱了前物業經理人，並自該日起接管了涉案工廈，被告人有必然的責任，承擔前物業經理人的全部責任；

(b)       同樣道理，自前物業經理人被解僱日，被告人有責任終止及制止前物業經理人收取涉案工廈的業主任何費用。

12.  申請人上述的論據，忽略了最重要的兩點:-

(1)       他與被告人之間的關係；

(2)       被告人與前物業經理在2000年8月17日後的關係。

13.  就前第12(1)段，依普通法的法律原則，管理涉案工廈的責任，原屬包括申請人在內的所有業主。香港法例第344章《建築物管理條例》（1993前名為《多層建築物（業主法團）條例》）旨在應對因沒有設立專職大廈管理工作的組織，而愆生的各種不同的問題。上述立法目的，可見於政府的相關政策：-

“政府政策

對很多香港人來說，私人物業是他們最重要的資產。保養私人資產是擁有者的當然責任，同樣，管理和維修私人物業也是業主應盡的責任。

政府在大廈管理方面一貫的政策，是協助大廈業主履行管理大廈的責任。我們提供多項措施，包括制定有效的法律架構讓業主成立業主立案法團（法團）。我們也向法團和業主提供支援服務。此外，政府鼓勵和協助業主成立法團，藉法團的法人身分有效地管理大廈。…”

（參看民政事務總署的官方網頁）。

上述的條例，是體現該政策的相關法律：-

“大廈管理

民政事務局的施政方針是向大廈業主和住客提供協助及支援，使他們能履行他們在大廈管理、維修和安全方面應負的責任。

背景

一九七零年，政府制定《多層建築物（業主法團）條例》（第344章），為業主提供一套法律規定，使業主得以成立業主立案法團（法團），管理自己的大廈。當局於一九九三年對該條例作出重大修訂，並把它改稱為《建築物管理條例》，以方便大廈的業主成立法團，同時賦予業主具體的權力和責任去管理大廈的公用部分。…”

（參看民政事務局的官方網頁）。

14.  第344章第16條規定：-

“建築物業主根據第８條成立為法團後，業主所具的與建築物公用部份有關的權利、權力、…職責，須由法團而非業主行使及執行…”。

15.  基於以上各點，被告人在執行與管理涉案工廈的相關的工作時，是代包括申請人在內的業主執行原屬他們負責的工作。聘請前物業經理人，亦屬該管理工作之一（參看涉案工廈公契第14 條及第344章第18(2)(a)及／或(c)條）。

16.  2003年9月16日的業主大會通過的議決（參看前第7 段（尤其前第7(c)段））：-

(a)   屬上述物業管理工作的範疇；

(b)   以大多數贊成依法（包括涉案工廈的公契）通過。

故此，該議決對申請人具約束力。現任物業經理人，自2003年9 月16日起，有權要求申請人支付他或他租客欠交的管理費（即前第9(2)段所述的款項）。

17.  就前第12(2)段，前物業經理人自2000年8月被解僱後，與申請人或被告人之間，再沒有代理人或其他類似關係。前物業經理人在2009年3月向申請人要求支付前第9(1)(i)至(vi)段所述的款項，與被告人無關，不能被視為代申請人或被告人執行工作的作為。

18.  除此之外，2003年9月16日的業主大會通過的議決，不承認前物業經理人的聲稱（參看前第7(a)段）。前物業經理人將押記註冊時，既未獲被告人的許可，亦非執行涉案工廈的管理工作，而僅是為保障其自身的利益。當申請人在2009年3月支付款項予前物業經理人時，亦已知悉（或理應知悉）此等事項。

19.  故此，申請人並無合理理據，向被告人追討前第9(1)或 9(2)段所述的款項。本申請亦因此並不涉及：-

(a)   法律問題；或

(b)   申索超越審裁處的司法管轄範圍。

20.  本席故此拒絕本申請。