KWOK WING KIT 對 JULY LTD

LDPE 998/2025

[2025] HKLdT 52

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPE 2025年第998宗

--------------------------

--------------------------

_______________

判 決 書
(上訴許可申請)

_______________

1.  此非正審申請是由答辯人於2025年9月4日提出，要求就審裁處於同日所發出的收樓令判決提出批准上訴許可，並暫緩執行收樓令。

背景

2.  根據一份日期為2021年1月22日的租約 (下稱「涉案租約」) ，申請人把新界葵涌華星街8-10號華達工業中心A座9樓01室 (下稱「涉案處所」) 租予答辯人，租期為10年，由2021年3月4日至2031年3月3日止，每月租金原為16,362元 (包括政府差餉地租及管理費等)，答辯人須在租期內每月份第4天繳付租金。

3.  不爭議的是 ，申請人與答辯人同意於2024年3月4日起，把答辯人須繳付的租金上調至16,500元。

4.  涉案租約的附表二的第5段載有「其他」條款：

1) 業主同意租客自行裝修單位及同意租客自行申請食物製造廠牌照用途。......

2) 如單位漏水漏到樓下或隔離單位，租客需自行負責該維修。

LDPE 334/2025

5.  申請人曾於2025年3月11日向土地審裁處 (下稱「審裁處」) 提交收樓申請通知書，案件申請編號為LDPE 334/2025，指答辯人未有繳付由2025年2月4日起的租金, 因此要求收回涉案處所的管有及追收租金。

6.  此外，申請人在收樓申請通知書中，又稱:

「租客把單位改裝成食物工場，然而因防水工程質素欠佳而導致有水滲漏至下層單位，嚴重影響下層用戶的日常使用及公司運作，牆壁和天花板均有出現明顯水漬和大幅度剝落。根據租約列明，租客需要負責一切滲漏和相關問題的維修。然而，經本人及下層單位的用戶和業主多次催促，本單位的租客對此視而不見，拒絕承擔責任，多次作出推搪，也未有採取任何有效的維修措施，此等行為已明顯破壞了誠信及租約條款第5部第2條。」

7.  答辯人的授權代表麥偉筠先生 (下稱「麥先生」)於2025年3月19日代表答辯人遞交反對通知書，內容只謂:

「於濟助期內清還所有租金及相關費用。」

8.  這案於2025年4月29日於本席席前聆訊。就上文第6段的滲漏問題，本席向申請人查詢有否根據《物業轉易及財產條例》(香港法例第219章)第58(4)條，向答辯人發出違約通知，否則本席暫不能以此為理由頒下收樓令。申請人回覆表示沒有。

9.  至於答辯人欠租方面，正如麥先生在反對通知書中所稱， 答辯人可享有《高等法院條例》（香港法例第4章）第21F條賦予的濟助期內清繳所有欠租及訟費的機會。

10.  《高等法院條例》第21F條的有關條款如下:

「(1) 如出租人就任何土地在原訟法庭藉訴訟着手針對承租人欠交租金而強制執行重收權或沒收租賃權，本條在不抵觸第(1A)款的條文下具有效力。

(1A) 如在租契的租期內，本條的施行曾令出租人不能針對承租人強制執行第(1)款所述的權利，則在該租期內，本條不得再次施行而令該出租人不能針對該承租人行使該權利；但如法庭信納有好的因由應施行本條以使承租人得益，則不在此限。

(2) 如有展開訴訟的令狀送達，而在法院規則所訂明的送達認收時限內，承租人向法院繳付所有欠租及訴訟的訟費，則訴訟須予終止，承租人並即無須訂立任何新租契而按照有關租契持有土地。

(3) 如 —

(a) 訴訟並無根據第(2)款終止；及

(b) 法庭在審訊時，信納出租人有權強制執行重收權或沒收租賃權，

(c) 法庭須命令將土地的管有在法庭認為適合的期限(由命令的日期起計不得少於7天)屆滿時交給出租人，除非在該段期限內，承租人將所有欠租及法庭就有關訴訟的訟費所指示的款項繳存法院。」 （後加強調）

11.  答辯人於2025年5月8日清繳了所有欠租及訟費，所以涉案租約得以恢復。

LDPE 998/2025

12.  申請人再次於2025年7月24日向審裁處提交收樓申請通知書，即為本案，指答辯人未有繳付由2025年7月4日起的租金, 因此要求收回涉案處所的管有及追收租金。

13.  在是次的收樓申請通知書中，申請人除指出在LDPE 334/2025一案中答辯人曾有欠租前科外，申請人聲稱涉案處所於2024年10月曾發生滲漏問題，根據涉案租約的附表二的第5段第2條，答辯人需負責維修。然而，經申請人及下層單位業主多次催促， 答辯人還拒絕承擔責任，未有採取有效的維修措施。

14.  麥先生再次代表答辯人於2025年8月6日遞交反對通知書，內容非常簡單，只謂:「將會繳清所有欠款」，但卻沒有就涉案處所滲漏或維修事宜作出回應。

2025年9月4日的聆訊

15.  本案於2025年9月4日於本席席前聆訊。

16.  首先，由於答辯人沒有在反對通知書內就涉案處所滲漏或維修事宜作出回應，本席向麥先生查詢他就此有沒有回應，可是他好像全不知情，只表示他會回去諮詢及查證，如果證明答辯人需要承擔責任，答辯人自會處理。

17.  另一方面，申請人提供了一封他於2025年6月24日給予答辯人的信函，內容如下[1]:

「本人作為上述物業業主，於2024年10月7日收到物業管理處通知及樓下業主反映，發現貴司承租的物業發生漏水情況，導致下層物業 (即8樓01室) 出現天花大面積滲水剝落、電器因受潮損壞、地板嚴重翹起的情況，產生了實際經濟損失。

經專業維修人員到場勘驗後，此次漏水事故屬貴司裝修單位工程質素不佳及過度使用食水令地面水漏不勝負荷所致。根據貴司與本人定立的租約第四頁其他之第二點，「如單位漏水漏到樓下或其他單位，租客須自行負責該維修。」惟貴司並沒有遵守合約內容，本人曾屢次通知貴司，必須盡快處理是次維修事項，惜貴司並沒有按時處理維修及賠償下層業戶的損失， 為避免損失進一步擴大，同時解決其他肇事單位糾紛，本人已先行代貴司支付維修費用，合計港幣三萬元正，費用清單詳見附件一。

依據雙方簽訂的租約第一頁之第四點：「租客須在租約期內保持物業內部的維修狀態良好」，現正式向你提出要求：

1． 請於收到本函後21日內，將上述代付的維修費用港幣30,000元全額轉至由本人指定賬戶 (銀行：HSBC 匯豐銀行 /用戶名： Kwok Hon Wai / 帳號：xxx-xxxxxx-833)

2． 若屆時未支付，本人有權通過法律途徑追討金額， 由此產生的訴訟費、律師費等費用亦將由貴司承擔。」

18.  至於上述信函第一段提及的費用清單 (收據)，是宏滿建築工程有限公司於2025年3月9日發出，內容如下[2]:

收据

Item(s)	QTY	Unit price (HKD)	Amount (HKD)
工程地址： 葵涌華星街8-10號華達工業大廈A座901室
工程項目： 地台磁磚打拆、 做防水、 還原新鋪地台磁磚	單		30,000
該工程已完工 業主已付清工程款3萬元
		Total:	$30,000

19.  麥先生嘗試否認答辯人有收到上述函件，本席隨即查證申請人的手機，證明申請人於2025年6月24日也以 WhatsApp 發給答辯人的負責人陳先生。

20.  申請人亦呈上與答辯人的WhatsApp通訊紀錄如下[3]:

日期	發訊息人		訊息內容
2024年11月25日	申請人		大佬幾時交租? 13:51
		答辯人	已再追公司 14:06
2024年11月26日	申請人		想問下其實係咪唔諗住再交租? 12:25
		答辯人	業主你好，因為經濟太差，我地生意唔好，懇求批進下個星期內清繳，遲交十分抱歉 18:18
	申請人		我想講你地依家做二房東分租返出去俾第二個，依家個租客同我講佢一次過交左半年租金俾你地，跟住你依家又賴經濟差唔交租，點講都講唔通啦 18:26
	申請人		另外樓下不停投訴901個單位漏水，合約已經講名你地要負責處理，你地拖咁耐都唔去處理，做人唔好做到咁啦，好影響樓下個租客架，你地究竟幾時去整返好俾人呀 18:28
	申請人		真係唔好意思，容忍都有個限度 18:30
	申請人		唔好當我傻仔啦 18:32
		答辯人	唔好意思，下星期內兩期交返俾你 18:32
		答辯人	已做防水 18:33
2024年12月1日	申請人		邊日交？ 21:34
2024年12月12日		答辯人	聽日會入票[4] 18:47
	申請人		唔岩數喎 19:01
	申請人		你上個月都未交喎 你地依家爭我兩個月租金喎 19:02
2024年12月13日		答辯人	（附有銀碼為16,500元的支票入數照片） 18:43
2025年1月14日		答辯人	（附有另一銀碼為16,500元的支票入數照片） 19:02
2025年2月3日		答辯人	你好！郭生，我地單位還有滲水嗎？ 13:10
	申請人		一陣有師傅上去睇 你地拖得太耐 另外上個月租金你地仲未俾 13:18
	申請人		係901單位你地唔起地磚，剩係倒防水膜，好明顯唔夠啦 樓下個天花你又唔幫人整返好 13:20
		答辯人	其實約左幾次樓下業主了，有幾次佢唔方便開門，最後師傅入去睇了，已訂好料，師傅放完假就會修補了 13:21
	申請人		第一，901單位，剩係倒防水膜咁樣好明顯唔收貨啦 第二，上個月，同埋今個月租金你幾時交？ 13:35
		答辯人	如果係又滲漏，我地要師傅再睇下如何徹底維修，租金將在10/2前會繳付 13:37
	申請人		你2月10號剩係交上一個月？ 計埋今個月，你欠兩個月租喎 13:38
		答辯人	是的，我地儘量交 13:40
	申請人		唔得，10號前一定要交哂兩個月租金，已不能再容忍 13:41
2025年2月4日	申請人		你確實邊日係901起地磚做返防水？邊日801單位整返個天花板俾人？ 19:14
2025年2月6日		答辯人	會再約師傅上去睇，然後做防水，時間待師傅回覆 12:13
	申請人		你冇時間俾我，我就揾師傅去整，樓下已經投訴左好耐，費用會同你claim返 12:44
		答辯人	聽日9am 12:48
	申請人		聽日9am 係咩意思？開工？你會點整？ 13:23
		答辯人	師傅睇左先，都要訂材料做 13:29
			801天花修補就有料做，但想搞左上面唔滲水先再修補 13:30
	申請人		你又話訂左料？ 13:33
		答辯人	訂左料系天花修補料 13:34
	申請人		901單位你會點做？我已經捍左師傅上去睇 13:38
	申請人		樓下已經出哂信投訴我，你今個星期再唔整， 我揾師傅去整，到時會同你claim返 13:38
	申請人		幾時開工？ 19:49
2025年2月7日		答辯人	做緊 10:48
2025年2月8日	申請人		你個師傅求其咁樣介條坑就當做左野？ 樓下投訴漏水仲嚴重左喎，依家滴哂佢D野呀 14:37
	申請人		你咁樣當做左野？ 樓下單位個天花版你幾時去整 14:42
2025年2月10日		答辯人	今日下午師傅會去處理埋兩個單位 10:26
	申請人		兩個月租金你幾時交？ 19:18
2025年2月11日		答辯人	今日夜D 15:21
		答辯人	（附有銀碼為16,500元的支票入數照片） 華達A座9/F01 ~4/1-3/2/25租 19:00
	申請人		今個月租幾時交費？ 19:04
		答辯人	會盡快 19:55
2025年3月		答辯人	郭生，你好，可以俾我師傅試下油防漏油先嗎？如果唔得，我地就徹底搞 12:33
	申請人		唔得 你已經拖左幾個月 我已經叫左人去整 12:33
	申請人		你哂時間你都唔去整 遲d send返張單俾你 12:34
		答辯人	但你仲未開始搞呢，我地今日師傅去油左先 12:35
	申請人		已經攞哂野上去，你地唔洗去，唔好扮有做野 12:36
		答辯人	你唔駛開單，我地會搞 13:06
	申請人		講多最後一次，我已經揾左人做，你地唔洗再去 13:15
2025年3月		答辯人	已完作防漏措施 10:45
2025年5月6日		答辯人	（附有建築事務監督於2025年5月2日向涉案處所業主發出的強制驗窗通知） 09:21
2025年6月24日	申請人		（附有上文第17段的信函） 17:28

21.  此外，申請人更呈上一封食物環境衞生署於2025年6月25日發出的妨擾事故通知，其內容如下[5]:

「1． 謹請注意食物環境衞生署署長因信納在新界葵涌華星街8號華達工業中心A座9樓1室有妨擾事故存在，即新界葵涌華星街8號華達工業中心A座9樓1室的廁所滲水到下層新界葵涌華星街8號華達工業中心A座8樓1室，而滲水情況導致所述下層處所之狀況足以構成妨擾事故， 而現特此根據《公眾衞生及市政條例》條文， 規定你在本通知送達起計四十二天內，須減除該等妨擾事故，而為達致此目的，須在新界葵涌華星街8號華達工業中心A座9樓1室將廁所地台妥善修葺，以確保不會滲水到下層位於新界葵涌華星街8號華達工業中心A座8樓1室的處所。此外，上述食物環境衞生署署長現且規定你在上述期限內作所需事情， 以防止該等妨擾事故再次出現，而為達致此目的，並須採取適當行動在新界葵涌華星街8號華達工業中心A座9樓1室將廁所地台妥善修葺，以確保不會滲水到下層位於界葵涌華星街8號華達工業中心A座8樓1室的處所。

2.                  ......」

22.  本席明白本案已是申請人因答辯人再次欠繳租金的第二次收樓申請，《高等法院條例》第21F條賦予租客的濟助已不再適用， 本席首先查詢申請人會否願意再給予答辯人的濟助以恢復涉案租約，申請人回覆並不願意。

23.  至於答辯人方面，麥先生解釋再次欠租是因為答辯人的「財務問題」[6]，但答辯人已於聆訊前的一天，即2025年9月3日全數繳付所有欠租。

24.  本席在考慮本案的背景及有關證物後，同意沒有好的因由應給予答辯人第二次濟助。見 Ramadour Industries Limited v Bullen Christian Anthony, CACV 19/2016 (無彙報的案例，日期為2017年5月15日）。

25.  此外，根據涉案租約的附表二的第5段，「如單位漏水漏到樓下或隔離單位，租客需自行負責該維修」，並沒有如麥先生爭辯需要釐清責任誰屬的問題。本席在參考申請人與答辯人的WhatsApp通訊紀錄，尤其是食物環境衞生署於2025年6月25日發出的妨擾事故通知，裁定答辯人違反涉案租約。又正如麥先生在庭上承認， 30,000元也不是一個很大的數目[7]。

26.  因此， 本席遂作出以下頒令：

(1) 答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人；

(2A) 答辯人須支付申請人由2025年9月4日至交回處所的空置管有權為止的欠租/中間收益，以每月16,500元計算；

(2B) 答辯人須根據租約內附表二第5項第2條支付申請人30,000元作為其使用該單位於2024年10月發生漏水所致的維修費用; 及

(3) 答辯人須支付申請人本申請的訟費, 即時評定為365元。

答辯人的非正審申請

27.  麥先生即時代表答辯人於以上頒令當日提出是次上訴許可申請，並要求暫緩執行收樓令。根據他提交的誓章，其理據是答辯人於聆訊前已全數繳付直至2025年9月3日的租金。

上訴許可申請

28.  《土地審裁處條例》第11(2) 條列明在土地審裁處席前進行的法律程序的任何一方均可以審裁處的判決 、命令或決定在法律論點上有錯誤為理由，而針對該項判決、命令或決定向上訴法庭提出上訴。

29.  又土地審裁處條例第11AA(6)條規定，除非法庭信納: (a)有關上訴有合理機會得直; 或(b)有其他利於秉行公正的理由 ，因而該上訴應進行聆訊，否則不得批予上訴許可。本席經審閱答辯人提出的上訴理由，並經聆聽答辯人所作的證供及雙方的陳述後，根據前述Ramadour Industries Limited v Bullen Christian Anthony, CACV 19/2016一案的原則，本席認為答辯人擬提的上訴沒有合理的得直機會，或有其他有利於秉行公正的理由，而應允許上訴。

30.  基於上述理由，本席拒絕答辯人要求批予上訴許可申請。

31.  同時，本席亦沒有理據可暫緩執行收樓令。

訟費

32.  最後, 雖然答辯人於是次上訴許可申請敗訴，理應支付申請人的訟費，但申請人表示不追究訟費，因此本席不頒訟費命令。