李洞章 對 蔡秋玲及另一人

LDPD 1689/2015

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPD 2015年第1689宗

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判決理由書

(逾期上訴許可申請)

1.  第二答辯人提出非正審申請, 要求就本席於2015年8月31日的判決申請逾期上訴許可, 並指因為申請人的代表律師違反申請人與他於2015年1月5日的和解合約, 所以要求取消該和解合約。

2.  本席在2015年11月13日聆聽雙方的陳述及考慮第二答辯人遞交的確認書後，判定撤銷第二答辯人於是案的非正審申請，而訟費則留待頒下本判決理由書時一併裁定。

3.  本席現在解釋判決的理由如下。

背景

4.  申請人(已故)於2013年8月5日向土地審裁處 (下稱「審裁處」) 向第一答辯人提出收樓申請[1]，案件編號是LDPD 1916/2013, 申請理由是根據一份2001年的書面租約 (「涉案租約」)，申請人把香港北角錦屏街29號A東發大廈B座M字1樓B5室 (「涉案處所」) 租予第一答辯人，租期由2001年6月1日開始， 但10年租期已過, 申請人(死者)的兒子及受權人李智雄於2013年6月26日向第一答辯人發出終止租約通知書, 要求第一答辯人於2013年7月31日交還涉案處所, 但第一答辯人沒有把涉案處所的空置管有權交還申請人。

5.  申請人(已故)並追討自2011年6月1日起的租金, 以每月3,800元計算。

6.  第二答辯人是第一答辯人的弟弟, 也是涉案租約的見證人。 他於2013年8月8日向審裁處提出非正審申請, 要求加入成為答辯人, 理由是他與申請人(已故)是朋友, 申請人(已故)曾拖欠大廈業主立案法團4萬多元的管理費、政府的1萬多元差餉, 申請人(已故)要求他代為清繳該等費用, 待第一答辯人搬走後便入住涉案處所, 租金維持是每月3,800元,  直至扣除申請人(已故)欠他代還之數目為止。而第一答辯人已於2013年7月搬走, 第二答辯人隨即搬進涉案處所。

7.  第二答辯人於2013年9月10日向審裁處遞交陳述書, 表示涉案租約的租金原為每月3,500元, 管理費及差餉由申請人(已故)負責,後來申請人(已故)要求增至每月3,800元, 租期則由10年改為30年, 時為2001年12月1日。

8.  於2013年10月9日, 審裁處陳玲玲暫委法官(下稱「陳法官」)批准第二答辯人正式成為LDPD 1916/2013的另一答辯人。

9.  第二答辯人再於2013年10月15日向審裁處遞交補充陳述書, 指申請人(已故)從2001年1月開始已再沒有繳交管理費及差餉, 申請人(已故)要求他代為清繳該等費用, 為此第二答辯人已代為付出管理費46,990元及差餉15,000元。第一答辯人亦代申請人(已故)支付裝修費47,000元。 第二答辯人又表示他為申請人(已故)支付三個月住宿老人院的費用, 每月4,000元, 申請人(已故)答應這筆共73,990元的費用,可以用租金扣除。

10.  第二答辯人再於2013年12月6日向審裁處遞交補充陳述書, 指申請人(已故)自2001年6月1日把涉案處所「借租」給第一答辯人後已搬到深圳居住, 第二答辯人於每月1日向第一答辯人拿取3,800元後便到深圳交給申請人(已故)作為後者的生活費。於2012年12月, 申請人(已故)回港治病, 但其後被他的兒子接走, 自此失去聯絡, 因此亦無法交租。

11.  及至2015年1月5日, 該案於陳法官席前審訊, 但在各方同意下，陳法官頒令如下:

1. 第二答辯人須在2015年4月20日或之前，向申請人  (通過其兒子，李智雄) 付清自2013年12月1日起到2014年3月底的租金 (合共HK$15,200正) ；

第二答辯人須在2015年1月19日或之前：-

(a) 付清該物業自2013年1月1日起的全部管理費及差餉；及

(b) 將該物業的分租租客的租約副本及最後三期的租金收據副本，提供給申請人；

2. 兩名答辯人須在2015年10月31日或之前將該物業交吉交回給申請人。在兩名答辯人按時將該物業交吉交回給申請人、以及根據下述第3條的規定按時付清今後的使用費（HK$3,800/月）及管理費和差餉（至交吉日（含交吉當日）為止）的前提下，申請人將退回答辯人根據下述第3條已支付的使用費給第二答辯人；

3. 兩名答辯人須在每個月的首日（並且是預付pay in advance）支付該物業自2014年12月1日起至2015年10月31日止的使用費（HK$3,800/月）到申請人的代表律師的帳戶內。並且，兩名答辯人須付清自2013年1月1日起至交吉之日（含交吉當日）為止，該物業的管理費及差餉。同時，兩名答辯人須在每月的第七日（最遲在第七日）將已付（上個月、已收到及支付）的管理費收據及差餉單收據給申請人的代表律師；

4. 兩名答辯人保証該物業在交吉當日的物業狀態是良好及正常的；

5. 兩名答辯人向申請人確認、陳述和保証：-

(1) 就該物業，兩名答辯人與申請人的法律關係，今後僅為借用（licence）的關係；

(2) 倘若兩名答辯人沒有按時支付本命令所規定的款項或沒有嚴格履行本命令的其它任何條款，申請人有權立即終止上述licence，並且有權立即收回該物業及/或追討全部欠款（包括但不限於本案的訟費，該訟費金額將由法庭評估，如果與訟雙方無法就此達成協議）；

6. 各自承擔本案訟費；及

7. 雙方可隨時提出申請，以執行和落實本命令的條款。

本案的收樓申請

12.  申請人於2015年8月5日向審裁處提出收回涉案處所的申請，理由是兩位答辯人沒有根據陳法官於2015年1月5日的頒令支付(1)自2013年12月1日起到2014年3月底的租金, 合共15,200元及(2)自2015年4月1日起的使用費, 每月3,800元。

13.  根據第二答辯人於2015年8月10日遞交的反對通知書所述:

(1) 申請人(已故)與第一答辯人的租約尚未到期, 申請人無權收樓;

(2) 第二答辯人與申請人(已故)是朋友, 申請人(已故)曾拖欠大廈業主立案法團5萬多元的管理費、政府的1萬多元的差餉及裝修公司裝修費47,000元等, 申請人(已故)要求他代為清繳該等費用, 另每月租金3,800元都是申請人(已故)拿去買葯治病, 申請人(已故)在深圳居住13年的日常生活費也是由第二答辯人負責, 申請人(已故)答應第一答辯人搬走後, 可把涉案處所借租給他, 欠款可由租金扣除, 欠款尚未還清, 申請人無權收樓。

第二答辯人只是重復他在LDPD 1916/2013一案的論點抗辯。

2015年8月31日的聆訊

14.  本案於2015年8月31日在本席席前聆訊, 本席向第二答辯人解釋, 在法律上, 他已於LDPD 1916/2013一案提出那些爭論點, 但當時根據雙方的和解協議, 陳法官已於2015年1月5日作出頒令, 基於法律上一案不能兩審的原則, 他不能再次提出那些爭論點。

15.  第二答辯人又指梁達堅律師行代表申請人, 於2015年4月30日向居於涉案處所的各住客發信, 威脅收回涉案處所, 信內並附上陳法官於2015年1月5日作出頒令的正式副本, 及該律師行於2015年4月29日向兩位答辯人追數的信件, 致使那些分租租客不再交租給他, 是違反2015年1月5日的和解協議。本席認為若第二答辯人沒有依據2015年1月5日的和解協議準時支付各款項, 梁達堅律師行的做法並無不妥之處; 雖然本席發現梁達堅律師行確實有點誤會, 未有察覺第二答辯人已於2015年4月8日支付4月的使用費, 但兩位答辯人卻沒有根據陳法官於2015年1月5日的頒令支付(1)自2013年12月1日起到2014年3月底的租金, 合共15,200元及(2)自2015年5月1日起的使用費, 每月3,800元。

16.  同樣, 根據《土地審裁處條例》(香港法例第17章)第10(5)(a)條, 「審裁處的法律程序須在符合秉行公正的原則下，盡量不拘形式進行，而為此目的，庭長可就法律程序的進行方式及形式作出指示。」就此, 審裁處庭長確於1986年作出指示, 有關的入禀通知書不應被視為狀書般不可隨便修改,上訴法庭亦已在Great Source Enterprise Limited v. Sino Estates Management Limited [2004] 4 HKC 49一案中確認, 所以申請人或梁達堅律師行誤會第二答辯人未有繳交2015年4月的使用費不會影響申請人的收樓申請。

17.  因此, 本席在聽取雙方的陳述後, 根據陳法官於2015年1月5日的命令第5(2)段所述, 作出以下頒令:

(1) 第一及第二答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人;

(2) 第一及第二答辯人須向申請人支付土地審裁處陳玲玲暫委法官在土地審裁處申請編號LDPD 1916/2013中, 於2015年1月5日所作的命令第1(1)段所述的15,200元及該命令第3段所述,由2015年5月1日至交回處所的空置管有權為止的使用費, 以每月3,800元計算;

(3) 第一及第二答辯人須支付申請人本申請的訟費, 即時評定為5,000元。

逾期上訴許可申請

18.  第二答辯人是次提出申請逾期上訴許可,在其2015年10月16日的確認書指:

(1) 申請人(已故)與他的租約尚未到期, 申請人無權收樓;

(2) 申請人(已故)假裝老人痴呆, 然後委託律師收樓及和他簽訂和解合約;

(3) 他已支付2015年4月的使用費, 但律師行違反該和解合約, 4月就要收樓並通知分租租客不要再交租給他;

(4) 律師行違反該和解合約非法收樓, 本席不應判他違約及支付訟費;

(5) 由於律師行違反該和解合約, 第二答辯人要求取消該和解合約

19.  此非正審申請於2015年11月13日在本席席前聆訊，第二答辯人大致重複他在上述確認書的內容, 又說申請人(已故)的兒子於2015年1月5日的和解協議前, 亦曾通知分租租客不要再交租給他, 致有2013年12月1日起到2014年3月底的4個月的欠租出現, 這不是他的過錯, 所以法庭不應要求他支付該4個月的租金, 合共15,200元。

20.  本席再次向第二答辯人解釋, 基於雙方於2015年1月5日的和解協議, 陳法官已作出頒令, 第二答辯人如認為陳法官的命令在法律論點上有錯誤, 第二答辯人應該就該命令提出上訴, 既然第二答辯人沒有提出上訴,  本席無權推翻陳法官的命令, 更不能撤銷基於雙方於2015年1月5日的和解協議。

拒絕逾期上訴許可申請

21.  土地審裁處條例第11AA(6)條規定，除非法庭信納：(a)有關上訴有合理機會得直；或(b)有其他利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，否則不得批予上訴許可。

22.  第二答辯人提出申請要求批准逾期上訴許可的理由, 大部分都在2015年8月31日的聆訊中審理, 本席亦無權推翻陳法官的命令, 理據可參閱上文第14至16段及第20段。

23.  基於以上考慮，第二答辯人提出要求批准逾期上訴許可的申請並不符合《土地審裁處條例》第11(2) 條的規定。本席認為第二答辯人擬提的上訴沒有合理的得直機會，或有其他有利於秉行公正的理由，而應允許上訴。

24.  基於上述分析和理由，本席拒絕第二答辯人要求批予逾期上訴許可的申請。

訟費

25.  最後，由於第二答辯人於是案敗訴，理應支付申請人的訟費。在考慮本案的案情後, 本席認為合理的訟費，可即時評定為5,000元。

[1]申請人(已故)已於2015年1月14日去世。