CHEUNG LAI KUEN 對 WAN WING HUNG

LDPD335/2013

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號 LDPD 2013 年第335宗

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判 決 書

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1. 答辯人提出非正審申請，要求擱置或駁回本案判決。申請人反對申請。

背景

2. 申請人是涉案處所的擁有人。

3. 根據雙方簽訂的租約（「該租約」），申請人將涉案處所租給答辯人，租期由2011年9月16日至2013年9月15日，「1年生約，1年死約」，每月租金9,500元。

4. 申請人指答辯人違反租約，未有繳付由2013年1月16日起的租金，於是提出本案，申請收回涉案處所及追收租金/中間收益、水費和訟費。

5. 根據申請人存檔的送達誓章，申請人以投入信箱方式將申請通知書送達答辯人，並將申請通知書張貼在涉案處所的顯眼處或入口。

6. 答辯人沒有提交反對通知，審裁處於2013年2月27日登錄判決如下：

(1)  除以下第4段所述外，答辯人須把涉案處所即Serviced Apartment No.19 on 31/F., Indihome, No.138 Yeung Uk Road, Tsuen Wan, New Territories的空置管有權交還申請人。

(2A)  答辯人須支付申請人由2013年1月16日至交回處所的空置管有權為止的欠租/中間收益，以每月9,500.00元計算。

(2B)  答辯人須支付申請人根據租賃到期應邀的以下款項：

    由2012年10月16日至2013年2月5日的水費73.11元。

(3)  答辯人須支付申請人本申請的訟費，即時評定為800.00元。

(4)  如果答辯人在2013年3月13日（“濟助期屆滿日”）或之前把以上第2A段所述的所有欠租/中間收益（包括截至付款當天到期應繳的所有欠租/中間收益），連同以上第3段中所述的訟費繳存土地審裁處，則答辯人可獲沒收租賃權的寬免，而涉案處所的租約亦恢復有效。

(5)  除非另有命令，審裁處在本判決中命令答辯人支付的所有款項須以現金、香港銀行發出的本票、或香港律師行發出的支票繳存審裁處，及本審裁處會將收到的款項發放給申請人。

答辯人的案情

7. 答辯人否認從信箱收到申請通知書，但承認申請通知書張貼在涉案處所的入口。他解釋，當時正值農曆年期間，他忙於過年，所以沒有理會。

8. 他對本案判決甚有意見。綜合他存檔的誓章及聆訊時的陳詞：

(1)  他否認欠租。他認為欠租要經過一個過程；他並非蓄意不交租，只是遲交租，最後亦已清繳到期應繳的租金。

(2)  他否認申請人有權收回涉案處所。他指自己一向準時交租，並曾於2013年1月16日之後致電申請人，而申請人給他的印象是，申請人了解和允許他遲交租，但他已忘記實際的對話內容。

(3)  他反對審裁處於2013年2月27日登錄判決，因為當時已沒有欠租。他表示，他於2月上旬把應繳的租金存入申請人的銀行戶口，但記不起確實日期。

(4)  他否認欠水費。他指出，申請人曾表示水費只是一年幾十元，「你比又好，我比又好」及無需將登記用戶轉到答辯人名下。水費單的抬頭是寫寄給申請人的，他沒有理由拆閱申請人的信函。他更指出，無需要逃避支付水費這麼少的費用。

(5)  他反對支付訟費。他認為審裁處罰他800元訟費，並沒有考慮社會基層的需要。

(6)  他認為申請人既沒有通知他欠租，又沒有警告他將會展開法律程序，不可提出本案。

(7)  他投訴申請人從來沒有發出租金收據。

(8)  他又投訴申請人向涉案處所的管理處及他的鄰居指稱他是租霸，造成滋擾。

(9)  他認為本案應該進行正審，讓他盤問申請人。

申請人的案情

9. 申請人否認允許答辯人遲交租。她將她的銀行月結單呈堂，證實有9,500元分別於2013年2月14日及25日存入她的戶口。她解釋，她和丈夫都是退休人士，沒有其他收入，所以該兩筆款項應該是由答辯人存入的。但申請人澄清，答辯人直接將款項存入她的戶口，事前沒有知會她，亦並未經她同意。

10. 申請人否認向答辯人表示誰支付水費都可以，該租約已訂明由答辯人支付涉案處所的水費。

11. 申請人表示自己有經濟困難，計劃出售涉案處所。她曾於2012年12月初通知答辯人，當時答辯人答應配合搬走，並准許物業代理帶同準買家視察處所。申請人簽訂買賣協議後，通知答辯人將於2013年2月8日成交，答辯人亦口頭承諾在該日期前遷出。但答辯人於2013年2月6日晚上卻突然反口，說因市場租金水平太高，決定繼續居住在涉案處所。因為答辯人拒絕遷出，導致申請人未能準時交樓，需要延期成交，申請人最終向買家賠償四萬元。

適用的法律原則

12. 就於擱置判決的申請，審裁處一般先考慮判決是否合乎程序。如果判決符合程序，審裁處便會進一步考慮答辯人提出的反對理由是否有真正成功機會。審裁處只會在反對理由有真正的成功機會時，才會擱置判決。另一方面，倘若判決並不合乎程序，那麼，審裁處一般都會擱置判決。

討論

13. 答辯人看到張貼在涉案處所入口的申請通知書，獲悉本案的法律程序。申請通知書上註明：「答辯人如擬反對此項申請，必須於本通知書送達之日7天內或在法庭指定的期限內親自來到土地審裁處登記處提交反對通知書（表格7）」，答辯人決定歡度新年而不處理本案，是他的選擇，但須受承後果。申請人已按審裁處的程序通知答辯人本案的法律程序，答辯人沒有於限期前提交反對通知，申請人有權申請勝訴判決。因此，本案的判決是合乎程序的。

14. 答辯人要擱置合乎程序的判決，便須提出有真正成功機會的反對理由。

15. 本席在聆訊時向申請人解釋，她在申請通知書上只提出欠租收樓，並沒有提及其他的收樓原因，不可在聆訊時引入新的訴訟因由，因為這樣做會對答辯人造成不公，審裁處亦不會在本案處理四萬元的賠償問題。因此，本席只會考慮申請人因答辯人欠租而沒收租賃權這一項訴因。

16. 答辯人的案情可歸納出以下的主要反對理由：

(1)  沒有欠租；

(2)  沒有欠水費；

(3)  申請人沒有事先發出警告，無權提出本案；

(4)  審裁處不應登錄判決，因為當時已沒有欠租；

(5)  反對支付訟費；及

(6)  其他反對理由：沒有發租金收據；申請人指答辯人是租霸；本案是否需要正審。

(1)   沒有欠租?

17. 雙方對該租約並無爭議。租約第1條訂明：

「租客須在租期內每個月份第16天上期繳付指定的租金，倘租客於應繳租金之日七天後仍未清付該租金，則業主有權採取適當行動追討租客所欠的租金同而由此引起的一切費用及開支將構成租客所欠業主的債項，業主將有權向租客一併追討所欠款項全數。」

18. 答辯人承認沒有於2013年1月16日或之前繳付2013年1月16日至2月15日的租金。答辯人未能提出於2月上旬交租的確實證據，反之，申請人的銀行紀錄清楚顯示，分別於2013年2月14日及25日收到9,500元，本席裁定這些款項是由答辯人存入的。

19. 按申請人的估計，答辯人擬將2013年2月14日存入的9,500元支付2013年1月16日至2月15日的租金，以及將2013年2月25日存入的9,500元支付2013年2月16日至3月15日的租金，答辯人並無異議。答辯人亦承認他直接將款項存入申請人戶口，事前並無知會申請人，事後亦沒有通知她。本席認為答辯人是一廂情願將款項存入申請人戶口的，申請人並沒有在提出本案後向答辯人收取租金。

20. 答辯人指申請人允許他遲交租金的證據含糊不清。更何況，倘若申請人有允許答辯人遲交租金，那麼，申請人便不會藉欠租而提出本案申請收樓，當答辯人獲悉申請人申請欠租收樓時，也不會置之不理。本席認為答辯人的案情不可信。

21. 答辯人指他並非拒絶交租，只是遲交租，不應被視作欠租的說法範駁。租約訂明他須於每月16日或之前上期交租；他事實上沒有於2013年1月16日或之前繳交2013年1月16日至2月15日的租金，明顯違反租約，不容狡辯。

22. 該租約第1條亦訂明，業主可於欠租7天後採取適當行動追討欠租。此外，《業主與租客(綜合)條例》第117(3)(b)條亦規定：

「如任何租賃是在本款生效日期當日或之後訂立的，而該租賃─

(i) 包含在到期日即繳交租金的契諾；但

(ii) 不包含假若有租金沒有繳交以致該契諾遭違反即可沒收租賃權的條件，

則該租賃須隱含有假若有租金沒有在到期日的15天內繳交以致該契諾遭違反即可沒收租賃權的條件」

本案開展時（即2013年2月7日），答辯人的確沒有繳付2013年1月16日至2月15日到期應繳的租金，申請人有權提出申請。

(2)   沒有欠水費?

23. 答辯人指申請人曾對他表示水費「你比又好，我比又好」，明顯與該租約第5條不符。該條款訂明：

「租客須在租約期內清繳一切有關該物業的水費…」

24. 答辯人辯稱他簽約時沒有留意租約條款，這是沒有作用的。高等法院原訟法庭法官朱芬齡（當時官階）曾在中國銀行(香港)有限公司訴傅杰強的遺產代理人 [2009] 5 HKLRD 693 說明：

「74. 就「非其所為」的法律原則而言，援引這項抗辯理由的一方必須證明他簽署的文件所涉的交易與他所理解的交易在本質上存有基本的差異，以及他在簽署文件時已合理小心地行事：Saunders v. Anglia Building Society [1971] AC 1004，1015-1016。換而言之，若果簽署者是在疏忽大意的情況下在文件上簽名，他不能以「非其所為」作為理由，否定所簽署的文件的法律效力和對他的約束力 ：參考Kincheng Banking Corporation v. Kao Yu Kuei [1986] HKC 212, 215D。」

答辯人承認簽署該租約，事後他亦有使用涉案處所及交租，明顯理解交易的本質。他沒有細閱租約條款是自己疏忽不意，不會否定該租約的法律效力和對他的約束力。

25. 申請人將水務署發出日期2013年2月5日的「終結單」呈堂，證實涉案處所欠交水費73.11元。答辯人按租約有責任支付涉案處所的水費（不論金額多少），不能以用户名稱並非他本人來逃避責任。

26. 因此，審裁處判決答辯人須支付73.11元水費是正確的。

(3)   申請人沒有事先追租或警告答辯人，無權提出本案?

27. 按道理，答辯人租用申請人物業便有責任繳付租金，該租約亦已有規定，無需申請人催促交租。該租約沒有規定申請人要事先追租或發出警告才可提出訴訟。如前述（上文第22段），申請人有權提出本案沒收答辯人的租賃權。

(4)  登錄判決時已沒有欠租?

28. 如前述（上文第19段），申請人沒有在提出本案後向答辯人收取租金，只是答辯人單方面將金錢存入申請人的戶口，答辯人事後又沒有通知申請人。紀錄答辯人上述兩次存款的銀行月結單的日期是2013年2月28日，是在申請人申請得直判決（即2013年2月20日）及審裁處登錄判決（即2013年2月27日）之後發出的，本席認為當時登錄判決的決定沒有錯誤。

29. 按《土地審裁處規則》第15(7)條，審裁處可按其認為合適的條款更改根據第15條作出的命令。本案判決是根據第15條作出的。最新的證據顯示，答辯人已支付2013年1月16日至2013年3月15日的中間收益，為免無法律代表的訴訟雙方將來計算判定債項時出現困難，本席決定更改判決第(2A)段為：「答辯人須支付申請人由2013年3月16日至交回處所的空置管有權為止的欠租/中間收益，以每月9,500.00元計算」。

(5)   訟費?

30. 該租約第1條訂明，答辯人須支付申請人追租的一切費用和開支。審裁處登錄判決，判申請人得直，申請人理應獲得處理案件的訟費。從另一角度看，答辯人違反租約，驅使申請人提出本案，申請人最終獲判勝訴，表示申請人的申請有道理，答辯人應該支付申請人處理案件的訟費。

31. 審裁處命令答辯人須支付800元訟費，是考慮到申請人處理本案的費用和開支（例如入稟費、存檔文件的費用、送達文件及到審裁處處理案件的交通開支等），並非旨在懲罰答辯人，與答辯人是否來自基層無關。本席認為答辯人這方面的反對理由毫無道理。

(6)   其他反對理由?

32. 申請人有否向答辯人發出租金收據，或者有否向其他人指稱答辯人是租霸，均與本案的爭議無關，並不構成反對理由。

33. 答辯人未能提出須要審訊的反對理由，本案亦沒有其他原因須要進行審訊。

結論

34. 基於以上原因，答辯人提出的所有反對理由都不成立，本席撤銷答辯人的申請。但本席行使酌情權，將判決的第(2A)段更改為：「答辯人須支付申請人由2013年3月16日至交回處所的空置管有權為止的欠租/中間收益，以每月9,500.00元計算」。

35. 其實， 2013年2月27日的判決已給予答辯人機會，因為判決第4段是沒收租賃權的濟助，只要答辯人滿足該段的要求，便可繼續租用涉案處所。撇開判決第5段規定須將款項繳存審裁處的要求，答辯人最終亦沒有支付800元訟費給申請人，未能滿足獲得濟助的先決條件。

36. 申請人在聆訊時表示，因為她仍須按買賣協議將涉案處所交給買方，所以反對再給予答辯人機會繼續租用涉案處所。答辯人並非遲交訟費，而是反對支付訟費，答辯人亦沒有提出相關申請，本席不會考慮延展濟助期屆滿日，答辯人須按判決把涉案處所的空置管有權交還申請人。