美國國際信貸（香港）有限公司 訴 鄭麗嫦

HCMP2508/1999

香港特別行政區

高等法院

原訟法庭

高院雜項案件1999年第2508號

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判決書

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1. 申請人不服聆案官本年2月14日的判決，撤銷其要求加入本案成為訴訟一方的申請，提出上訴。本席經聆訊後駁回上訴。現將聆訊時口述的判決理由記述於後。

案件背景

2. 本案所涉的土地位於新界元朗丈量約份第120約地段第1891E號。申請人的父親在1960年承繼該土地，其後並興建一幢三層高的物業。申請人的父親在1984年去世，該物業在1986年由申請人的兩位兄弟鄭藝展和鄭運通承繼。他們在1992年將物業出售予簡明建築有限公司（“簡明”）。本案的被告人在1995年3月9日向簡明購入全幢物業，並於同年9月26日以物業作抵押向原告人借貸。由於被告人沒有履行按揭書內還款的責任，原告人在1990年4月29日提出本訴訟，向被告人追討欠款和要求法庭就全幢物業發出收樓令。

3. 申請人在1999年8月4日以傳票方式，向法庭申請加入本案作為訴訟一方，同時要求撤銷原告人就物業的頂樓及天台部份要求發出收樓令的申請。該申請在本年2月14日進行聆訊，聆案官最終撤銷申請人的申請，但就訟費方面不作任何命令。聆案官同時就全幢物業頒下收樓令，但暫緩執行35天。申請人不服判令，提出上訴。

申請人的申請和有關的証據

4. 申請人在提出傳票申請時乃有律師代表。律師亦代申請人將她的首份宣誓書和一位黃維新所作的宣誓書存檔法庭。但在本年2月14日聆案官席前進行的聆訊，申請人並沒有律師代表。

5. 按申請人的首份宣誓書，申請人並不反對原告人收回物業的地下和一樓，但她聲稱原告人無權收回物業的頂樓和天台（“涉案樓宇”）。申請人所持的理據有二。首先，她指按新界元朗馬田村的村例，她作為未出嫁的女性是有權居住在父親家中或娘家，直至她出嫁或去世為止，因此，她有權居住在涉案樓宇直至她出嫁或去世。其次，申請人指其先父在世時曾默許或鼓勵她花費為涉案樓宇進行裝修、翻新工程，又曾多番承諾申請人可在涉案樓宇居住至出嫁或去世。基於父親的承諾，她花費了不少金錢翻新涉案樓宇。申請人聲稱按普通法下就「所有人權益不容反悔」（proprietary estoppel）的法律原則，她乃有權居住在涉案樓宇。原告人指簡明和被告人在購入全幢物業時是知悉她的權益的，因此他們在涉案物業中所佔的權益是不能凌駕於她享有的權益。原告人並提及在1998年她曾向被告人提出訴訟（“高等法院A2600/98案"），要求法庭頒令她享有涉案樓宇的居住佔用權，而她在同年已把這案件登錄在土地註冊處的記錄內。

6. 因應原告人首份宣誓書，原告人在1999年9月8日存檔一份宣誓書，內附有一份由獨立測量行在1995年撰寫的按揭估價報告。報告指測量師在1995年9月18日曾實地檢視全幢物業，發現物業由本案被告人佔用。原告人這份宣誓書復指出，被告人在按揭書中也曾向原告人作出陳述和承諾，謂全幢物業皆由他佔用。

7. 申請人隨後再提交黃維新的宣誓書。黃先生是馬田村的村代表。他除確認申請人所述的村例屬實外，亦指証申請人自1979年起便居住在涉案樓宇。

8. 在聆案官頒下2月14日的命令後，申請人分別於2月14日和15日再存檔兩份宣誓書。前者複述其申請理據，後者附列了許多文件，當中包括水費單、電費單、選舉事務處和其他人士、機構寄信予申請人時所用的信封，以及一些訟訴文件。申請人提供這些文件旨為說明她一貫是住在涉案樓宇。申請人同時欲顯示她在1992年曾向其兩名兄弟和簡明的其中一名股東簡彩明提出訴訟（“高等法院A3607/92案"），要求頒令其兄弟與簡先生在1991年簽署買賣全幢物業的合約無效。申請人提供的文件亦顯示簡先生並沒有完成交易，而是提名簡明完成物業的買賣。簡明在購入全幢物業後，曾在1994年提出訴訟（“高等法院A3316/94案”），以申請人侵佔土地為由，要求收回涉案樓宇。簡明也曾以申請人在抗辯書中承認其申索為由，向法庭申請得直令。在申請人向法庭承諾不阻礙甬道之情況下，簡明的非正審申請被撤銷。

9. 申請人在本庭聆訊時，再提交了一些文件和照片。在她的書面陳詞裡也提及一些她在已存檔的宣誓書內沒有述及的事情。

10. 就原告人在聆案官判決後提交的宣誓書而言，法庭在上訴時一般不會輕易接納新証據和訴訟方新作的宣誓書。不過鑑於申請人在申請的後期沒有律師代表，本席酌情處理，允許申請人存檔這些宣誓書和採用它們作為她証據的一部份。至於在本庭聆訊時才提交的文件和照片，由於它們沒有以宣誓書的形式提交法庭，不符訴訟程序，而且是在聆訊進行中才提出，致原告人無法得當地作出回應，本席不予接納。

駁回上訴的理由

11. 對於申請人稱她自1979年起一直居住在涉案樓宇，申請人指出的村例和申請人稱她享有涉案樓宇的權益這三項事宜，原告人均持異議。申請人因此具有舉証的責任。原告人同時也提出它是不知情和已付出價值的真誠購買人（bona fide purchaser for value without notice），故它所享有的業權，應凌駕申請人所聲稱的權益。

12. 關於申請人是否自1979年起便居於涉案物業一點，本席得指出申請人所提供的大量文件雖可顯示她以涉案物業為通訊地址，但卻不一定能印証她確居於此。其中1999年11月的水費單和1998年1月的電費單上所載申請人的地址並非涉案物業。在一般情況下，倘申請人居住在涉案樓宇，那麼有關涉案樓宇的賬單理應寄往涉案樓宇。這點是教人費解的。

13. 至於申請人聲稱的村例，有關的証據頗為薄弱，而且申請人也沒有清楚交待這個村例是在甚麼基礎下成為應獲法庭承認和執行的傳統習俗。

14. 同樣，申請人謂她享有涉案樓宇的居住權的說法也有值得商榷的地方。首先，申請人聲稱的村例祇容許未出嫁的女性居住在父親家裡或娘家，然而在申請人父親去世後，涉案樓宇已非其父親家居。再者，當其兄弟出售全幢物業後，涉案物業更不再是申請人家人的居所或其娘家的住處。

15. 其次，有關申請人父親曾鼓勵、誘導她花費金錢為涉案樓宇進行翻新一點，申請人的說法極為籠統，且缺乏詳情。與此同時，申請人也沒有提供任何証據，証明被告人是在知悉其權益的情況下購入涉案樓宇。簡明和被告人在購入涉案樓宇時所簽署的契約，並沒有說明或提及申請人所聲稱的權益。有關高等法院A3067/92案的資料，也沒有登錄在土地註冊處的土地記錄內。

16. 除此以外，尤為重要的是原告人的身份是付出價值的真誠購買人（bona fide purchaser for value）。原告人與申請人並沒有直接的交易，申請人是透過向被告人提供貸款取得涉案樓宇的業權。因此，即使申請人確如其所言，享有涉案樓宇的居住權或其他權益，除非原告人在取得涉案樓宇的業權之前對此有所知悉，否則它的業權將凌駕於申請人的權益之上。故此，假設申請人確如她所言，享有涉案樓宇的部份權益，本上訴的關鍵乃在於原告人是否在批出按揭之前或之時已知悉申請人所謂的權益。

17. 申請人所提交的証據並沒有說明或顯示原告人在1995年時，實際上知道申請人住在涉案樓宇，並且享有涉案樓宇的居住權或其他權益。相反，原告人所取得的測量行報告指全幢物業在1995年9月時由被告人佔用。申請人也沒有把高等法院A3607/92一案登錄在土地註冊處的記錄內，因此原告人無法得知申請人在該案中聲稱的事項，包括她聲稱享有涉案樓宇的居住權這一點。至於高等法院A3067/98案的資料，則是在原告人批出按揭後才登錄在土地註冊處。而申請人更是延至1999年才在本案中就該按揭提出反對。在此情況下，法律不會推定原告人對申請人的所謂權益有所知悉。事實上，種種証據均証明原告人對申請人所聲稱的權益全不知情。

18. 原告人既是付出價值的真誠購買人，又是在不知道（不管是實際知道或憑法律構定或認定而知道）申請人所謂的權益下取得業權，它所持的業權乃凌駕於申請人所聲稱的權益之上。有鑑於此，即使允許申請人加入本案作為訴訟一方，她最終仍無法成功抗辯原告人要求收出涉案樓宇的申請。允許申請人成為訴訟一方遂沒有實質作用。聆案官拒絕申請人的申請乃正確無誤。

結論

19. 基於上述理由，本席駁回申請人的上訴。本席同時頒令申請人須按一般訴訟慣例，支付勝訴一方，即原告人本上訴的訴訟費。倘雙方不能就訟費的數額達成協議，則可交聆案官評定。