IXONIA LTD 對 黃俊源

LDPE 427/2025

[2025] HKLdT 29

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPE 2025年第427宗

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判 案 書

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A．  前言

1.  在本申請中，申請人業主公司（業主）指租客黃先生（租客）違反書面租約中4條條文，經發出書面警告要求租客補救不果，遂行使租約權力重收出租處所及沒收租賃。

2.  業主指，租客在三方面違反租約，即租客1）將出租處所分間成多個分間部分[1]（第一指稱）；2）分租該些分間部分給不同佔用人作住宅用途[2]（第二指稱）；及3）容許該些佔用人在出租處所留宿過夜[3]（第三指稱）（統稱該三指稱）。如下可見，租客不承認該三指稱，並要求業主嚴格證明。

B．  本申請程序歷史

3.  業主透過其代表律師（業主律師）於2025年3月27日入禀土地審裁處（審裁處）起訴租客。在英文書寫的《申請通知書》内，業主律師要求審裁處頒令收樓、下令租客支付交吉前中間收益及其利息，及按彌償基準支付本申請的訟費。

4.  租客授權代表藍志珍[4]先生（藍）結案時陳詞，反對業主上述所有的濟助要求。

5.  早於2025年4月2日，藍便代表租客存檔《反對通知書》反對本申請，其內容簡潔，只有一句，即業主（及其律師）在本申請的投訴【全無事實根據】。

6.  4月3日，審裁處發出聆訊通知書給雙方，安排本申請在5月16日進行聆訊。4月9日，藍代表租客以表格1申請將聆訊押後（該押後申請）。本席5月6日為此進行聆訊，經聽取業主律師謝世恆律師（謝）及藍的陳詞後，撤銷該押後申請。

7.  5月16日聆訊早上，謝再次代表業主出庭應訊，下午則由鄧凱仁大律師（鄧）代表。當日聆訊完畢後，本席押後至5月19日下午結案陳詞。業主19日下午繼續由鄧代表。而租客在兩日聆訊均由藍代表出庭應訊。本席19日聽畢雙方結案及訟費陳詞後，押後判決。

8.  聆訊首日，藍清楚表明，租客同意雙方就出租處所存在業主所稱的租賃關係，租客在《反對通知書》内所指【全無事實根據】的，指的是該三指稱。

9.  在聆訊舉證階段，業主共呈交作證據15份文件（其一經藍反對後本席裁定不予接納[5]，另一經【交替程序】（或【案中案】）後本席裁定可接納為證據[6]），及傳召其經理文耀輝先生（文）為唯一事實證人，並接受藍的盤問。租客方面，藍則呈堂作證據2份文件[7]，並選擇不傳召任何事實證人。

C．  不爭租賃背景事實

10.  按照租客的同意或承認，及經考慮聆訊時呈堂的不爭文件證據，本席接納本部分下述事實曾發生。

C1.  出租處所的租賃及其續約

11.  呈堂土地註冊處登記冊記錄證明，業主自1994年起便是九龍内地段7630號地段（該地段）的註冊業主。

12.  約在2021年10月29日，業主作為出租方及租客作為承租方簽署涉案的一份書面英文租約（該租約）。依照該租約，業主將建在該地段上地址為九龍木廠街11號的大廈（該大廈）內1樓前座（出租處所）出租給租客，租期3年，由2021年10月15日至2024年10月14日，每月14日上期繳交每月租金16,000元，另租客可在租期屆滿前不少於6個月，書面要求以不少於每月19,200元的市值租金續租出租處所兩年。

13.  在該租約附上的平面圖（該圖）[8]上，租賃雙方用上粉紅色標記[9]出出租處所的範圍及界線。按照該圖上所載文字，出租處所可租面積達2,364平方呎。

14.  自該租約在2021年10月簽訂後，租客便從業主獲得出租處所的獨有管有權。

15.  約在2024年2月29日，租客以英文發信業主，行使其在該租約的續租權利，以每月19,200元租金，在2024年10月14日租期屆滿後續租出租處所2年。

C2.  該租約的條文

16.  按該租約第2(a)條，承租方承諾按照指定日期及方式繳交租金。

17.  按第2(c)條，承租方承諾在租期内維持出租處所在完整（沒有改動，除出租方書面批准外）及合適的維修狀況。

18.  按第2(d)條，承租方承諾在租期内自費保持廁所及馬桶，以及相關單獨批予承租方的設備，在良好清潔及妥善維修至其或政府部門滿意的情况。

19.  按第2(j)條，承租方承諾在租期屆滿或提前解除時交出出租處所的管有權，連同任何獲出租方同意（而出租方酌情保留）的由承租方進行的改動或加建（但出租方有權要求承租方將出租處所遭同意或沒同意下的改動部分還原）。

20.  涉及第二指稱的是第2(k)條，該條禁止承租方進行包括【分租】等，指租賃屬承租方【個人】所有，其英文關鍵條文如下：

“Not to assign underlet part with the possession of or transfer the said premises or any part thereof or any interest therein nor permit or suffer any arrangement or transaction whereby any person who is not a party to this Agreement obtains the use possession occupation or enjoyment of the said premises or any part thereof irrespective of whether any rental or other consideration is given therefor. The tenancy created hereunder is personal to the Tenant named in this Agreement…（粗體斜線後加）”

21.  另涉及第二指稱的是第2(m)條，該條禁止承租方使用出租處所作【工業用途】的【工廠】以外用途等，全條英文內容如下：

“Not to use the said premises except as a factory for industrial purposes and not to carry on or permit or suffer to be carried on thereon or on any part thereof any offensive, noxious noisome or unhealthy trade, business or manufacture or occupation and storage of damp and wet goods such as lobster shrimp and fish whatsoever.（粗體斜線後加）”

22.  同時涉及第二及第三指稱的是第2(r)條，該條禁止承租方將出租處所用作【住宅】（或【宿舍】）及【容許】人士在内【留宿過夜】，其英文內容如下：

“Not to use or allow to be used the said premises or any part thereof to prepare any food or as sleeping quarters or as domestic premises and not to allow any person to remain on the said premises overnight except the Tenant's night watchman. （粗體斜線後加）”

23.  涉及第一指稱的是第2(s)條，其條文禁止承租方在出租處所內加建【間隔】等（但有例外情况），詳細英文內容如下：

“Not to put up any fixtures, partition or other erections on any part of the said premises except that the Tenant may put up such partition as will be approved by all appropriate Government authorities provided no structural alteration to the said premises will be involved and provided that the Tenant shall before the expiration or sooner determination of the said tenancy restore the said premises to its original condition and to make good all damage to be caused or occasioned by the erection and removal of such partition. （粗體斜線後加）”

24.  第4(a)條容許出租方在承租方【違反】後者【須遵守的該租約條文】等情況時重收出租處所（及終止租賃），其詳細英文用字如下：

“If the rent hereby stipulated or any part thereof and/or charges, fees, expenses and outgoings payable by the Tenant under Clause 2(b) hereof shall be unpaid for 15 days after becoming payable (whether legally or formally demanded or not) or if the Tenant shall fail or neglect to perform or observe any terms and conditions herein contained and on the Tenant's part to be performed or observed or … and in any of the said cases it shall be lawful for the Landlord at any time thereafter to determine this Agreement and to re-enter upon the said premises or any part thereof in the name of the … and a written notice served by the Landlord on the Tenant in the manner hereinafter provided to the effect that the Landlord thereby exercises the power of re-entry and/or determination hereinbefore contained shall be a full and sufficient exercise of such power.（粗體斜線後加）”

25.  業主另依賴第4(m)條，要求租客按【彌償基準】支付【相關租客違反該租約條文】【法律訴訟】的訟費及費用，該條英文內容如下：

“All legal costs and expenses incurred by the Landlord (on a full indemnity basis) in demanding payment of rent or in connection with any legal proceedings … taken by the Landlord against the Tenant as a result of default of payment of rent by the Tenant or the Tenant’s non-performance or non-observance of any terms or conditions herein contained shall be recoverable by the Landlord from the Tenant as a debt …（粗體斜線後加）”

26.  按照第5條，承租方同意按出租處所“as is”狀況承租，而出租方沒有就其物質狀況作任何明示或隱含保證或擔保，承租方亦無權就出租處所内任何違法建築物向出租方索償。

27.  最後，業主依賴下面的第9條，要求租客在本申請就【中間收益】支付每月2%的利息：

“It is hereby agreed that should the Tenant default in payment of rent or other moneys to the Landlord for 7 days or more, the Tenant shall pay the Landlord interest on such arrears of rent or other moneys at the rate of 2% per month from the date on which such rent or moneys fall due for payment up to and including the date of full payment, without prejudice to the Landlord’s other rights and remedies（粗體斜線後加）”.

C3.  2024年審裁處案件

28.  另外，根據呈堂的審裁處蓋印命令副本，本席相信，業主2024年曾到審裁處就出租處所起訴租客（該2024案）。案件在2024年12月5日進行審訊（該審訊日）。經聆聽業主律師及租客代表陳述後，審裁處在該審訊日登錄判決，頒令租客須：1）將出租處所的空置管有權交還業主；2）支付業主由2024年8月15日起至交吉的欠租及中間收益（以及每月2%利率的利息，由欠款日至判決日爲止）；及3）支付業主訟費共7,076元（該判決）。

29.  作爲該判決一部分，審裁處給予租客就沒收出租處所租賃獲得寬免的權利，只要租客在2024年12月13日全數支付所欠的欠租、中間收益及訟費，該租約即恢復有效。

30.  考慮該判決的上述內容，本席相信，業主在該2024案只提出欠租為唯一針對租客的收樓理由，並沒有提出其他收樓理由（例如違反該租約的其他條文）。

31.  另因業主在2025年提出本申請再次要求收樓，本席傾向相信，租客應已行使該2024案該判決下的寬免權利，而該租約在本申請前已恢復有效。

D.  文的主問證供

32.  文作供時，他先呈堂一相片副本，在其上用顔色勾劃出出租處所在該大廈大門方向外牆上的範圍或邊界[10]。

33.  文憶述，他和同事們2024年12月27日約中午時分一同到該大廈地下外後，他抬頭發現，一個黃衣男童出現在出租處所内一個打開的窗側（該男孩）嘗試伸手到窗外簷篷拾東西，狀似有危險，遂致電報警求助。

34.  不久後，警員、消防員及救護員們驅車到達該大廈外。一批人員向該大廈地下大門鐵閘方向走去，另有消防員架起長梯向該打開的窗戶伸延。消防員後爬梯由該打開的窗戶進入出租處所，另有人員從地下大門進入該大廈徒步經樓梯往1樓去。

35.  文供稱，他沒有跟隨人員入内，但他同事郭小姐（郭）和業主律師有跟隨入内。郭進入後有用手提電話拍攝約20秒多短片（該短片）作記錄，同日郭在制服人員離開後曾播放該短片給他看。之後他為準備本申請聆訊，重看該短片3至4次。文庭上辨認出證物A8所載片段，正是該短片。

36.  文聲稱，該短片拍攝到出租處所内有長走廊、放在走廊側的鞋子等【住宿用】雜物、【水電分表】，以及【分間】房間等，顯示出租處所已被【分租】給他人佔用。

37.  文再稱，郭等回到地下後，仍有消防員在該大廈內。他後來見到有消防員帶同一女士及三小孩從該大廈後門步出（而該女士手抱的男孩身穿黃衣）。他辨認出該女士手抱男孩，正是剛才遇險的該男孩。文相信，該男孩是被消防員從出租處所內帶下來，因業主（據文説）至當日已收回該大廈的其他高層單位。

38.  文出示兩組相片[11]，稱是他當日在該大廈外用手提電話所拍的記錄照片。

39.  文另外供稱，他留意到該大廈地下大門鐵閘（該鐵閘）附有信箱。他當日早上11時多到達該大廈大門外，在等候律師期間發現該鐵閘【1樓】信箱内有信件並拍照一張[12]，信上（看信封上標示，發信者相信是中華電力有限公司（中電））收信人名字不是租客，而是【Mr LAN ZHIZHEN】，收信地址是【NO.11 1/F FRONT MOK CHEONG STREET TO KWA WAN KOWLOON】。

40.  文再稱，2025年1月20日左右，他再在該鐵閘【1樓】信箱內發現收信人非租客的信件，又拍下一張照片[13]，信上（看信封上文字，發信者可能是香港賽馬會（馬會））收信人名稱爲【Mr LAW Liu Hung】，而收信地址爲【土瓜灣木廠街11號號1樓1A】。

41.  到了2025年3月5日，文指出，業主律師按業主指示，用英文去信租客，提出該三指稱，指租客違反了該租約的上述4條條文，要求租客在3月26日或以前更正，否則行使該租約下重收出租處所的權力（該警告信）[14]。

42.  3月10日，租客以英文回信業主（該租客回信），內容只有簡單一句，即該警告信內容沒有事實根據[15]。

43.  據文稱，除了該警告信外，業主律師還在3月5日，按照該鐵閘【1樓】信箱内所發現的信件上非租客收信人的名稱及地址，發出另外3封信[16]（該三信），通知出租處所的佔用人租客因該三指稱已違反該租約。寫在該三信上的收信人名稱及地址分别是：1）【WU PO FAT】 和【九龍木廠街11號1樓前座1H】；2）【LAW Liu Hung】和【九龍木廠街11號1樓前座1A】；及3）【SHI, Jielin】和【九龍木廠街11號1樓前座1B】。

44.  可是，業主方事後沒有就該三信收到任何回覆或回信。

E.  盤問下文的證供

45.  藍盤問下，文同意，他所拍的兩組相片，都是他在【街上】所拍，都不是出租處所室內的相片。

46.  又如藍盤問所指（及文同意），該短片拍不到出租處所的任何聲稱住客。當藍指出，該短片所拍得的出租處所走廊兩側佈滿【工具】，文也回答：【不只是工具】。

47.  文遭藍盤問下再同意，2024年12月27日當天，他實從沒有進入出租處所內，只曾進入該大廈內。文同意藍所問，出租處所【長期鎖上大門】，但文堅稱當天開了門[17]。

48.  當藍向文指出業主沒證據證明租客有分租出租處所，文不同意，堅稱有證據證明租客分間出租處所分租作住宅，該短片拍得【分間】房間，以及【水電分表】，又他曾發現【1樓】信箱内信件收信人不是租客。

49.  藍盤問向文指出，證物A11相片內信件可能寄錯地址。文不同意。

50.  藍再指出，因租客有事離港，臨時用上他的名字登記電力供應，故證物A10相片內信件有他的名稱【LAN ZHIZHEN】，文回答【不知道】此事。

51.  至於該三信何故沒有回覆，藍再指，因租客離港，租客沒空處理所致。文不同意。

52.  藍再問文，在該審訊日，業主當時知否或懷疑租客分租，何故不在該2024案中以此提出收回出租處所。文回答稱，當天審裁處判決該2024案時，他在場聽到藍（代表租客）說了一番話，承認將出租處所【分租】，故業主從那天起便開始有此懷疑。

F.  文的證供分析

53.  先從文的證供內在可信性開始，文指租客分間及分租出租處所，本席認為，不無可能。出租處所確實有足夠的空間容許租客這樣做，而租客從分租所得租金中圖利的動機也不難理解。反過來，雖然業主最終在該2024案收樓不成功，藍陳詞或盤問文時，本席留意，從沒有以業主【收樓不遂】為由，指業主因此在本申請誣告租客違反該租約而違法收樓。

54.  除了下文兩個例外，大部分文的證供，本席留意，都有呈堂文件證據加以支持，本席因此都願意接納為事實。例如，他所拍的兩組相片，便清楚記錄制服人員拯救該男孩的經過。比較兩組相片內身穿黃衣男孩的外貌、年紀、身高及衣著，本席接納二者大有可能（如文說）都是該男孩，而該男孩最終被消防員從出租處所室內帶到地面（本席前沒證據消防員巧合地因其他原因從該大廈其他樓層帶走其他黃衣男孩到地面）。

55.  但例外（即缺乏文件支持）的文的證供有二。第一，縱使文聲稱在該鐵閘【1樓】信箱內發現該三信，但拍得寫上【WU PO FAT】和【SHI, Jielin】為收信人的兩個信件的照片沒有呈堂。第二，就文指在該2024案中，藍在該審訊日審裁處作出該判決時，曾承認【分租】出租處所這點上，文也沒有出示（例如）該2024案法院錄音或錄音謄本（或記載該等承認的過去業主律師信件）呈堂為證。文指稱的承認欠缺詳情，該等聲稱更沒有出現在文的主問，要到他遭藍盤問時才首次透露，令此證供更添疑問。基於本段理由，本席因此決定不給予本段兩項證供任何證據比重或分量。

56.  另就文對該短片的觀察證供，本席留意，文非拍攝者，拍攝當日他也沒到過現場。他就該短片的觀察，本席看來，不見得因任何原因比其他人（例如審裁處）強或準確。事實上，因鏡頭的急速移動、拍攝者沒使用近鏡拍攝，及拍攝總長時間所限等原因，審裁處實不能清晰地辨認出文所稱（及鄧所陳）的【水電分表】（如真有的話）。但是，審裁處自行觀察（及和其他證據核實）後，接納文的其他觀察證供，及審裁處本身有下文所述的進一步觀察。

57.  最後，本席另一願意採納文大部分其他證供的原因，在於業主的言行基本上前後一致，而文遭藍盤問後，業主的案情基本上也沒有動搖。

G.  整體聆訊證據分析

58.  本席謹記，業主負有舉證責任，須提供足夠可信證據證實該三指稱，否則須承擔舉證不成而本申請遭駁回的後果。而除了文作證外，業主沒有傳召其他證人，例如沒有傳召在2024年12月27日進入出租處所的郭。而業主呈堂的文件證據也有限，沒有（例如）針對出租處所的長時間（或過夜）監視證據。而如藍盤問帶出（及上文所示），文的證供及其所拍相片都有其自身限制。

59.  但是，如鄧所陳，本席同意，本申請是民事（而非刑事）案件，業主的舉證標準不外是【相對可能性】，租客亦沒有傳召任何證人（或呈交任何實質文件證據）反駁業主的證人及證據。因此，只要業主在聆訊整體（或所有呈堂）證據下證明該三指稱（或其部分）發生的機會超過沒發生的機會，它便能滿足其舉證責任（或相關部分指稱的舉證責任）。

60.  而在證據分析上，本席得指出，審裁處是須將所有聆訊時接納的呈堂證供及證據一倂考慮（而非就個別證據單獨考慮）去作出事實裁斷，並可在合適情況下基於呈堂多個證據（及已獲證事實）運用常識推論出進一步事實裁斷。就算缺乏直接證據，審裁處也可在合適情況下基於一眾環境（或間接）證據推論出進一步事實。

G1.  第一指稱 -【分間】成多個分間部分

61.  經一倂考慮上文不爭及認定的事實，及考慮本部分以下證據及常識，在相對可能性舉證標準下，本席在聆訊整體證據基礎上推論（及裁定）出租處所在不遲於2024年12月27日已被租客【分間】成不同分間部分。換句話說，本席在所有聆訊證據上，相信出租處所遭到【分間】成不同分間部分的機會，超過沒有【分間】的機會，並因此如此裁斷。

62.  第一，雖只有約20多秒長時間，本席留意，該短片拍得出租處所內在不遲於2024年12月27日建有一條【長又窄的走廊】。就算不考慮該圖所標記的出租處所可能原有用途及間隔[18]，而只看該圖所示出租處所的整體外形或形狀（及和該大廈樓梯的連接或進出位置），這【長又窄的走廊】的建立或存在，本席看來，不太見得符合出租處所作【工業用途】【工廠】的該租約條文規定（工廠應一般留下大量或廣闊空間放置大型機器，及安置大量原材料及製成品等；為免誤會起見，容本席强調，該短片並未拍得該【長又窄的走廊】內有放置大型機器、大量原材料或製成品，或類似物件）。反之，該【長又窄的走廊】，本席看來，更合適為建立多間【分間單位】（或俗稱【劏房】）而設置。

63.  第二，本席同意文的觀察（及鄧的陳詞），該短片拍得出租處所內在不遲於拍攝日在上述【長又窄的走廊】三個不同位置建有3扇（當時關上的）門（依該短片內出現次序，第一及第三扇門都是橘紅色，第二扇門[19]卻是白色，三者都是大概1米闊2米多高，門上中間右側都設有門柄，門上都貼有象徵吉祥的紅色字樣[20]、句子、揮春及/或擺設）。同樣地，這三扇門的建立或存在，本席看來，不太見得符合出租處所作【工業用途】【工廠】的該租約條文規定（工廠内的門或内部通道，應一般有足夠濶度，容許大型機器及/或大量原材料及製成品通過）。反之，該3扇門，本席看來，更像出入【住宅】單位或【分間房間】使用的門。而門上的吉祥字樣等，本席看來，由【住客】貼上的機會更高；在作【工業用途】的【工廠】內，應更大機會發現（例如）工業安全的標語或警告字句。

64.  上述第一點和第二點結合來看，本席看來，開啟該3扇門後，更大可能發現内有3間【住宅】【分間房間】而非【工廠】的不同作業部分。如是者，在上述【長又窄的走廊】内，看來便已有最少3間【分間房間】。要再指出的是，上述【長又窄的走廊】，看來絕非出租處所的所有空間。上述【長又窄的走廊】在第一扇門往第二扇門途中，就另有一【窄】【走廊】可往左拐或轉，但是拍攝者因穿著制服人士的出現而沒有進入。

65.  第三，該短片拍得，在第三扇門前的【長又窄的走廊】位置，以及第二扇門前的【長又窄的走廊】位置，都出現高過【長又窄的走廊】其他部分的【地台】。同樣地，這高低不平地台的建立，本席看來，亦不太見得符合出租處所作【工業用途】【工廠】的規定（該等地台的存在，應不方便大型機器及/或大量原材料及製成品等在該【高低不平】的走廊上移動）。反之，該些【高低不平】的【地台】，本席看來，更方便租客在其内（或其下方）安裝【分間】部分/房間内居住【住客】需要的排污設備。

66.  第四，證物A2及A15顯示，在不遲於2024年12月27日，出租處所向該大廈正門一方的外牆上，建有15扇窗之多，其中6窗上裝了6部之多的分體式冷氣機。

67.  第五，雖然該租約有例外條文容許承租方在某些條件或獲出租方同意下對出租處所作改動或增加間隔，但是，藍沒有就此針對作供指出租處所遭到【分間】的文作出盤問，租客亦沒有在《反對通知書》或該租客回信中，提出出租處所在出租時存有現存間隔，或獲得業主的批准承租後作出間隔改動。

68.  第六，租客聆訊時亦當然沒有呈堂任何證據證明出租處所現在內部的情況及間隔如何（尤其在該【長又窄的走廊】以外的地方），該等情況及間隔是否和承租時的一樣或不同，又是否獲得業主的批准作出該等改動（如有的話）。

G2.  第二指稱 -【分租】他人作【住宅】佔用

69.  再一倂考慮上文不爭及已被認定的事實，及考慮本部分以下證據及常識，在相對可能性舉證標準下，本席在聆訊整體證據基礎上再推論（及裁定）租客不遲於2024年12月27日已把出租處所的不同分間部分【分租】他人作【住宅】佔用，即【分租】作【住宅】的機會超過沒有的機會。

70.  第一，審裁處重覆上一部分提出的各點，並依賴由此而達至的租客已將出租處所【分間】成不同分間部分的事實裁斷。

71.  第二，本席認為，【分間】出租處所屬大舉動，無疑需花上不少金錢、時間及力氣，租客多不會無故或無償作出。

72.  第三，有見上述第二點，本席認為，【分租】出租處所給多名分租客【收租】【圖利】，相比無償交出其全部或不同部分管有權給他人，前者發生的機會比後者更高。

73.  第四，審裁處考慮所接納的關於該男孩於2024年12月27日被消防員從出租處所救到地面的文的相關證供及相片。當日是星期五，不是假日。本席看來，該男孩（非成年人）當天工作日上班時間不太可能出現在一間用作【工業用途】的【工廠】內，更大可能出現在其【居所】内。藍沒有盤問文嘗試解釋該男孩當日出現在出租處所的原因，或就這方面（或就出租處所當日的用途及佔用人）傳召證人或呈交證據。

74.  第五，本席再考慮到證物A10所拍得由中電寄到出租處所給藍（而在2024年12月27日被發現在該鐵閘【1樓】信箱內）的信件。藍不是該租約的承租方。租客沒有就他和藍的關係（或當日出租處所內的佔用人）傳召證人或呈交證據。藍對文就該中電信件的發問，不是證據。無論如何，文亦【不知道】藍的所謂解釋。反之，本席留意，藍在該押後申請的支持誓詞中，承認他【居】於出租處所。

75.  第六，本席再考慮到證物A11所拍得由馬會寄到出租處所給LAW Liu Hung（而在2025年1月20日左右被發現在該鐵閘【1樓】信箱內）的信件。LAW Liu Hung不是該租約的承租方。縱使發到出租處所的該三信其中一封涉及LAW Liu Hung，租客沒有就他和這人的關係（或當日出租處所內的佔用人）傳召證人或呈交證據，或曾就寄到出租處所佔用人指責他【分租】的該三信回信給業主方。因此，本席看來，LAW Liu Hung是有機會【居】於出租處所內而馬會因此寄信該處給他，而去信的地址不是整個出租處所，而是【土瓜灣木廠街11號號1樓1A（底綫後加作强調）】。

G3.  第三指稱 –【容許】他人【留宿過夜】

76.  進一步考慮上文不爭及認定的所有事實（包括上兩部分推論出來的事實），及運用常識如下，在【相對可能性】標準下，本席最後推論租客不遲於2024年12月27日已【容許】他人在出租處所【留宿過夜】，即本席相信該等情況發生的機會超過沒有發生的機會。

77.  【分間】出租處所，本席相信，不太可能為一天或半日作【住宅】所做，否則浪費【分間】所花的金錢、時間和力氣。【分租】出租處所的分間部分作【住宅】給分租客佔用收租，相信也不太可能只為作日租，日租也不見得能吸引到人承租。

78.  故此，本席經考慮聆訊整體證據後相信並裁斷，租客曾不遲於2024年12月27日為圖利而【容許】佔用出租處所【分間】部分作【住宅】用途的【分租客】在其內【留宿過夜】。

G4.  該三指稱的總結

79.  縱觀上述事實裁斷，本席認為，業主在本聆訊整體證據上已成功滿足其舉證責任證明它針對租客的全部該三指稱。

H.  該租約條文及法律的適用結果

80.  如業主案情所指（及鄧所陳），本席接納，租客因該三指稱違反了該租約第2(k)條、第2(m)條、第2(r)條和第2(s)條。

81.  在租客違反了上述4條該租約條文的基礎上，本席再認同鄧的陳詞，該租約第4(a)條容許業主在租客沒有遵守該租約條文的情形下重收出租處所及終止租賃。

82.  本席再認同鄧的另一陳詞，即該警告信滿足了《物業轉易及財產條例》[21]第58(1)條的規定。又本席信納，租客在該警告信內業主所提供的合理補救違約事宜期限屆滿後，並沒有就該三指稱進行任何補救。因此，本席同意，業主可依法以本申請強制執行出租處所的重收，及其租賃的沒收。

83.  在業主律師送達本申請給答辯人後，法律上，出租處所的租賃便即告終止。本席因此認為，答辯人之後繼續佔用出租處所，實屬非法佔用行為，答辯人須為其非法佔用出租處所賠償（法律上稱為【中間收益】）給申請人，直至答辯人交吉出租處所為止。

I.  申請方可得的濟助

84.  故此，本席批准申請人的收樓及中間收益濟助要求（中間收益金額按照該租約月租即每月19,200元計算，從本申請入禀日期開始計算至答辯人交回出租處所給申請人為止）。

85.  但是，本席不同意申請人可引用該租約第9條獲得每月2%中間收益的利息，因該租約第4(m)條適用的是【有到期日】的【金錢支付】，而非【違反該租約條文】時法院裁定應作出的【賠償】。本席因此不批准此濟助要求。

86.  而按照訴訟常規，整件案件的訟費一般隨訴訟結果而定，敗訴方一般要補償勝訴方所花的訟費。藍雖陳詞反對在租客敗訴時支付業主的訟費，卻沒有提供任何或足夠理由令本席偏離上述常規。本席因此再批准申請方訟費所求，下令答辯人須按上述常規及依該租約第4(m)條按彌償基準支付申請人本申請的訟費。

J．  判决頒令

87.  基於上述結論，本席判決如下：

(1)  答辯人須即時把涉案處所的空置管有權交還申請人;

(2)  答辯人須支付申請人非法佔用涉案處所的中間收益，由2025年3月27日起至交還申請人涉案處所的空置管有權為止，以每月19,200元按比例計算;

(3)  審裁處駁回申請人依該租約第9條就上述中間收益獲發每月2%利息的申請;

(4)  答辯人須依區域法院訟費標準及按彌償基準支付申請人本申請的所有訟費(包括所有保留訟費，和本次聆訊的訟費連大律師證書)，若雙方未能就金額達成協議，則交由訟費評定官評定;及

(5)  本判決所有命令由申請人律師草擬、存檔及送達答辯人。