吳澤源 對 劉建華

CAMP 134/2025

[2026] HKCA 1165

香港特別行政區

高等法院

上訴法庭

雜項案件2025年第134號

(擬上訴的原本案件編號：土地審裁處條例第 IV 部收回管有申請2025年第551號)

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判案書

上訴法庭：

引言

1.  2025年6月4日，土地審裁處 (「審裁處」) 成員彭浩泉(「彭成員」) 頒下判決 (「正審判決」)，[1] 判定答辯人須將「九龍觀塘功樂道21號凱德大廈B座16/F 7室」(「該涉案處所」) 的空置管有權交還申請人，並須支付申請人由2025年3月6日至交回該涉案處所的空置管有權為止的欠租/中間收益，以每月港幣14,500元計算。

2.  答辯人不服該判決，在2025年6月5日向審裁處申請上訴許可。2025年7月7日，彭成員拒絕答辯人的申請 [2] (「上訴許可判決」)。

3.  2025年7月18日，答辯人以傳票就2025年7月7日的上訴許可判決向本庭申請上訴 (「本申請」）。本庭會將本申請視作為答辯人針對正審判決而重新提出的上訴許可申請。

4.  本庭認為本案適宜根據《高等法院規則》(第4A章)第59號命令第2A(5)(a)條規則，不經聆訊而只基於雙方提交的文件，裁定答辯人的申請。

背景

5.  申請人及答辯人分別為該涉案處所的業主及租客。2023年1月29日，雙方就該涉案處所簽訂了一份月租為港幣14,500元，為期兩年由2023年2月6日至2025年2月5日的租約。

6.  答辯人稱2025年3月2日，申請人向答辯人發訊息表示不再續租，並要求他在2025年4月5日或之前搬離該涉案處所。2025年4月22日，申請人入稟審裁處，提交收樓申請通知書，指答辯人未有繳付由2025年3月6日起的租金, 因此要求收回該涉案處所的空置管有權及追收欠租。

7.  2025年4月24日，答辯人存檔反對通知書，指申請人在涉案租約即將到期前，即2025年1月27日，致電給他， 主動建議續租兩年，基本條件不變，只是把租金上調至每月15,500元。答辯人當時表示續租沒有問題，但提議在續租期給予他一個星期的免租期。申請人回答稱續租不是租客新搬入，所以沒有免租期。自此答辯人沒有反對續租為期兩年。因此，雙方已達成續租協議，申請人不能出爾反爾。

審裁處的判決

8.  2025年6月4日，彭成員經審訊後，判申請人勝訴。彭成員裁定即使申請人曾提議續租，但由於答辯人提出一星期免租期的反建議，在法律上這會被視為對申請人原要約的拒絕，導致原要約失效。無論如何，根據雙方的WhatsApp對話紀錄，彭成員認為答辯人並未有清楚向申請人表示他接受要約，其沒有繳付租金的行為實際上亦否定了新租約的存在。基於原租約已於2025年2月5日屆滿，而雙方自此只維持著一可隨意終止的租賃 (tenancy at will)，申請人有權於2025年3月2日要求答辯人搬離該涉案處所。

本申請

9.  如前所述，本庭將視本申請為答辯人針對正審判決而重新提出的上訴許可申請。

10.  答辯人在其上訴理由擬本及陳述書中表示雙方已經在2025年2月22日達成新的續租協議。他指控申請人故意隱瞞2025年2月21日及2025年2月22日的WhatsApp 對話紀錄(「該WhatsApp紀錄」），令彭成員受到誤導。

相關法律原則

11.  《土地審裁處條例》第11(2) 及第11AA(1)條規定：

「11(2) 除第11AA條及任何條例中關於就審裁處的決定而提出上訴的條文另有規定外，在審裁處席前進行的法律程序的任何一方，均可以審裁處的判決、命令或決定在法律論點上有錯誤為理由，而針對該項判決、命令或決定向上訴法庭提出上訴。

…

11AA(1)  除第(2)款另有規定外，除非審裁處或上訴法庭已批予上訴許可，否則任何人不得根據第11(2)條提出上訴。」

12.  《土地審裁處條例》第11AA(6)條亦訂明：

「11AA(6) 除非聆訊有關許可申請的審裁處、上訴法庭或司法常務官信納 ——

(a) 有關上訴有合理機會得直；或

(b) 有其他有利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，

否則不得批予上訴許可。」

13.  所謂「有合理機會得直」意思是指該機會必須為合理，即不能毫無理據，但毋須達致相當可能：見SMSE v KL [2009] 4 HKLRD 125第17段及曾國棠對蘇學雄 [2024] HKCA 1169第22段。

討論

14.  正如第8段所述，彭成員已詳細解釋為何他認為雙方未有達成新的續租協議。答辯人在其上訴理由擬本及陳述書中僅表示彭成員因為WhatsApp對話紀錄不齊全而受到誤導，但他並沒有具體指出彭成員如何受到誤導; 而更重要的是, 他並沒有指出彭成員在法律論點上有任何犯錯的地方。

15.  就著該WhatsApp紀錄，本庭有以下幾點需要補充:

(1)     該WhatsApp紀錄未曾於審裁處存檔或呈交，是一項新證據。因此，答辯人必須先向上訴法庭作非正審申請並取得許可，才能依賴該WhatsApp紀錄;

(2)     答辯人有關申請人刻意隱瞞該WhatsApp紀錄的指控完全不合理。本案中，答辯人與申請人均管有該WhatsApp紀錄。基於民事案件中「誰主張、誰舉證」的法律原則，答辯人如認為該WhatsApp紀錄對其案情有幫助，他理應在審裁處正審聆訊時向彭成員呈交。答辯人不可將此舉證責任推卸至申請人，更遑論以此作為一項有效的上訴理據;

(3)     無論如何，該WhatsApp紀錄顯示答辯人在2025年2月21日仍要求7天的免租期，而在2025年2月22日，申請人僅表示希望就欠交租金及新租約的事與答辯人通電話。這明顯與答辯人聲稱雙方已於2025年2月22日達成續租協議的說法不相符。事實上，申請人在2025年2月23日仍在向答辯人查詢他續租的意願。[3]

16.  基於以上的理由，本庭不認為答辯人的上訴許可申請有任何合理成功的機會或有其他有利於秉行公正的理由使該上訴應進行聆訊。

命令及訟費

17.  是故，本庭頒令撤銷答辯人2025年7月18日的傳票。

18.  由於答辯人的上訴許可申請完全缺乏理據，故本庭根據《高等法院規則》第59號命令第2A(8)條規則，命令任何一方均不得要求在各方之間的口頭聆訊中重新考慮當前的裁決。

19.  訟費方面，本庭認為應跟隨 “訟費視乎訴訟結果而定” 的規則。考慮過申請人的訟費陳述書後，本庭以簡易程序評定其訟費為港幣5,000元，並須由答辯人支付。