劉瑞文 對 羅志榮及另一人

DCCJ 3404/2011

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2011年第3404號

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判案書

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1. 本案的原告人與第一被告人是母子關係，第二被告人是原告人的媳婦。爭議的中心是一項物業的權益，相關物業位於 九龍茶果嶺177-183號金時大廈1樓C室（“C單位”）。原告人於2011年9月2日發出傳票令狀要求：－

（1）法庭宣告兩份關於C單位的轉讓契無效；或

（2）法庭宣告第一被告人，及後，第二被告人以原告人的信託人身份持有C單位；

（3） 法庭命令第二被告人把C單位在無抵押的情況下轉移給原告人。

背景

2. 雙方沒有爭議C單位原本由原告人在1972年購入，當時原告人丈夫亦購入隔鄰單位（“B單位”），兩單位打通一家人居住。原告人與丈夫共有7名子女。後來子女逐漸成長，除了長女與長子 (第一被告人)，大都放洋留學，當中亦有回流香港 (原告方證人)。原告人的丈夫後來於2005年去世。

3. 不爭議的是在土地註冊上，兩單位都在2002年10月8日轉移了(assigned) 給第一被告人，第一被告人再於2007年10月30日把兩個單位都轉移了給第二被告人。不過本案的爭論點只涉及原告人曾經持有的C單位。

雙方案情

4. 原告人指自己沒有簽署任何物業轉移文件把C單位轉移給第一被告人，如有的話她不知道所簽署文件的內容及目的。

5. 第一被告人的說法是當時已經由律師及他自己清楚把文件的內容向原告人解釋，原告人清楚知道文件的內容及目的她才簽署。他指於2002年期間，他父母有意把自己名下的單位轉移給他，他指兩宗物業的轉移都按一般土地轉移的法律程序進行，由律師樓草擬轉移文件，經過解釋後，再由父母及他在相關的物業轉移文件簽署。

6. 原告人方傳召3名證人，兩名被告人總共傳召4名證人。

原告人的供詞

7. 原告人現年89歲，她存檔了一份證人陳述書。內容指自己一向健康欠佳，毫無教育。她指自己視C單位為祖業，不會轉移給第一被告人。她指她不知道轉讓契上的“＋”符號是不是她寫上的，不過如果當時有人向她解釋這是把C單位轉移給第一被告人的話，她會拒絕在文件上加上符號。

8. 在庭上，原告方的代表梁大律師告知本席原告人聽力不足，雖然嘗試用法庭設置的紅外線耳機亦不能聽到對話，梁大律師經過其他嘗試後建議由他坐在原告人身旁，向她大聲發問或轉述其他人的說話，最後這安排證實湊效，原告人能清楚聽到梁大律師的說話。

9. 在主問的期間，原告人告訴法庭她有7名子女，2子5女，15名兒孫，9男6女。梁大律師問她是否記得在2002年有沒有律師樓人仕來她的住處找她。她說“唔記得，女人嚟嘅，唔知呀”。梁大律師邀請她看C單位轉讓契 [第79頁]，問她有沒有曾經畫“+”字簽名，她說（“冇，我俾一間佢咋”），她說因為當時她丈夫不良於行，所以有位律師樓的女人到來要求她丈夫簽名轉移B單位給第一被告人。她又指當時沒有其他人在場，只有他們兩夫婦，第一被告人及律師樓女人。

10. 盤問時第一被告人問她是否曾經對他說自己沒有告他，官司事情要問二姊和弟弟（意即不是原告人的主意向他提訴）。她同意曾經有這樣說過。

11. 第一被告人又問她是否在審訊前兩、三個月左右曾經對他說“我轉咗間屋俾你，成間屋轉咗俾你，點解將間屋轉俾阿嫂，令到我難做”，原告人回答說“我嗌佢唔好俾，有”。

12. 由於法庭察覺梁大律師轉述問題時，沒有轉述“我成間屋轉咗俾你”這一句，因此，法庭要求梁大律師再完整地轉述一次。原告人的答覆是“好耐囉，唔係兩個月之前，我叫佢呢就唔好俾個老婆，佢真係俾咗喇，俾咗佢喇，點解要俾佢呀，佢又唔係姓羅嘅”。

13. 第一被告人再向原告人指出自己經常帶食物給她吃，又買及煮很多東西給她吃。她指只是間中買個蛋糕而矣。

14. 第一被告人向她指出物業轉移文件是由第二被告人的弟弟“肥仔律師”( 秦律師) 向她解釋，她回答說“冇嚟過，冇見佢呀，冇見成十年喇。”第一被告人再向原告人指出秦律師向她解釋物業轉移文件內容時，他自己在她耳邊轉述，原告人否認。

15. 第一被告人要求原告人確認她在酒樓一直工作到2004年，原告人同意。她亦同意她的職責是收錢及收貨。第一被告人向她指出她於2002年簽署文件時，完全了解文件內容，她說“係，我係要番一間呀。”

16. 第二被告人在盤問原告人時指因B單位及C單位地方不足，她與兩名兒子搬到外邊居住，第一被告人基本上仍與原告人居住，但她每兩天便煮些食物給第一被告人帶給原告人，原告人指那些食物只是吃剩的才拿回來，總勝於把它們扔掉。

原告方第二證人(羅女士)

17. 羅女士是第一被告人的二姊。她於2012年10月18日存檔了證人陳述書，內容指當發現父母已把兩個單位都轉移了給第一被告人時，非常驚訝，指這兩項轉移是地下交易。(I was very surprised when I knew that my parents had transferred the properties (Flat B and Flat C) to the 1st Defendant on or about 8 October 2002. My parents had not informed or mentioned to me the above transfer. Furthermore, no siblings had been informed to witness the said transfer. It was indeed an “underground” transfer.)

18. 此外她反駁第一被告人指自己在家庭中是最有貢獻的一位，她指每名子女在成長過程中都孝敬雙親及在父親自資的酒樓幫忙，但她沒有反對第一被告人與大姊是沒有出洋留學，她不否認第一被告人一直陪伴雙親居住。

19. 她指自己是在2011年當街坊告訴她有地產發展商開始與業主商議收購，她才知道物業轉移的事。

20. 在被第一被告人盤問期間她否認是她的主意提訴，她指是原告人怕因收地被驅逐，她不想在老人院終老，希望取回C單位。她又否認第一被告人向她指出事實上她於2006年已經知道此事，她指如果2006年知道，官司會在2006年展開。

21. 她同意曾在父母處取得一些金錢，並答應會照顧他們，但否認金額有二十多萬元。

原告方第三證人(羅先生)

22. 羅先生是家中最小的。他存檔的證人陳述書內容與第二證人大致相同。他的說法主要是父母轉名給第一被告人，如果是光明正大，不應隱瞞。此外，父親曾向他說不會兩個單位都轉給第一被告人，因為必須留下一個單位養老。他更指如果早一點知道轉名的事，他會早一點提出。在庭上他指第一被告人在訴訟展開後便停止支付分擔供養父母的款項。

23. 在第一被告人盤問下，他同意若要通知其他子女轉名的事，應由父母通知，但他堅持秘密轉名是問題所在。他又指如果在2002年第一被告人是光明正大得到物業，當父親2004年進老人院，第一被告人既沒對他們說獲得父親的B單位，也沒有拿出B單位作按揭支付老人院的開支，所有支出卻由各人分擔。

第一被告人

24. 他的證供指母親主動於2002年把C單位的權益轉移給他，當時父親亦同時把B單位的物業轉移給他。他指簽文件當天是律師及律師樓職員到他們家辦手續，因為父親不良於行。他指兩個物業的兩套文件，分別由一名律師樓女職員及秦律師處理，他記不起誰先誰後，但律師解釋文件給原告人聽時，他亦有從旁協助。

25. 他指原告人曾對他說，要控告他的不是她本人，要問姊弟們。他認為背後推動這次訴訟的原因是有發展商考慮收地發展，他的姊姊及弟弟建議母親收回一個單位，作母親將來養老之用。在他長達10頁的證人陳述書，大部份都是關於他如何為家庭作貢獻，他指其他的姊弟妹都有機會放洋留學，他卻是守在父母身邊協助他們的生意渡過一次又一次的難關，又與他們同住，照顧他們。

26. 第一被告被梁大律師盤問時指原告人一直在酒樓工作至2004年，即轉讓契簽署後2年。他指原告人雖然年老，沒接受教育，聽覺有問題，但她一直對發生的事情清楚明白，直到酒樓結業時，仍在收銀及收貨，她會點清楚貨物，才蓋章認收，她可以處理業務及日常事務。

27. 他指雖然與其他手足從小一起長大，關係良好，但漸漸手足之間的情誼起了變化，他與二姊（原告方第二證人）曾合資做生意，最後不歡而散，但他指從小到現在都很痛惜小弟。他又指他沒有責任告訴姊弟妹，父母親把兩個單位給了他。他指這是父母親的決定，要向誰說，不向誰說，由他們作主。

28. 他同意轉讓契上寫了$300,000買價，但事實上是一項送贈。

29. 他解釋把兩項物業都轉了給第二被告人是因為覺得多年來妻子為家庭付出了很多，他欠她太多，所以把兩個單位都轉了給她，當兒子們在美國需要學費生活費時，他曾向人貸款，後來妻子曾作按揭貸款，他用以還債及讓妻子兒子回流時有新的住所，因為兩個單位不夠住。

第二被告人

30. 第二被告人在簽署文件時不在場，她的證供都是在於如何在這家庭作出貢獻。她又否認原告人指他們不供養她的說法，指雖然與兒子們回流後沒有與原告人一起居住，因為地方不夠，但她時常託第一被告人帶餸菜給原告人。

被告人第三證人秦律師

31. 他是第二被告人的弟弟。他指已經是10年前的事，他只能依賴3份文件作供，3份文件都是關於C單位的，一份是買賣合約，一份是雙方給他的信件指買價金額會自行交收等，第三份是轉讓契，除了由原告人及第一被告人簽署之外，秦律師亦在轉讓契上簽名作證。

32. 在庭上他確認他在轉讓契上的簽名，他確認原告人的簽名是在他面前簽上的，他記得他是到原告人的家解釋過3份文件讓她簽署的。他強調如果原告人不是在他面前簽署文件，他是不會在旁邊加簽確認這是事實的，因為這與事實不符，是失實的陳述。他又指如果原告人表示不明白內容或表示不願意簽署那些文件，他亦不會讓她在不明白的情況下簽署。

33. 他否認梁大律師指他根本沒到過原告人的家解釋文件的說法。

被告人方第四證人黎小姐

34. 她是律師樓職員，是辦公室助理（Office Assistant）。為了本案，她查閱資料，根據B單位的轉讓契的內容，原告人的丈夫是在她面前簽立B單位的轉讓契。不過就簽署的詳情，她已經不能記起，在她記憶內，當時秦律師沒有和她一起去。她記憶中亦只處理過3份文件，都是B單位的文件，她沒有處理C單位的文件。她沒有要求原告人簽署文件。

討論

35. 本席留心聽取原告人的證供，本席同意第一被告人的說法她雖然年紀大，但仍然對身邊發生的事情可以理解。她指她明白到法庭是要「攞返一間屋」。只要她能聽見，她沒有困難理解問題。當梁大律師在她耳邊高聲覆述問題或提問時，她的答覆都是切題的。

36. 原告人指第一被告人不供養她，沒有給她錢，也沒有給她食物。本席認為她不盡不實，因為最後她承認第一被告人有帶第二被告人煮的食物給她，此外她指那只不過是他們吃剩的亦是不公平的說法。最後原告方第三證人亦提及第一證人有分擔供養原告人的開支，只是在官司展開後才沒有繼續支付。因此本席不接納原告人的說法，本席從原告人這些言論認為她作供時盡量說一些她認為可協助她「攞返一間樓」的說法，刻意把第一被告人的貢獻減低。

37. 不過，從她承認她曾責備第一被告人把兩個單位都轉給第二被告人，本席接納她（i）確知道自己曾把C單位轉給他；（ii）不滿第一被告人把物業轉給第二被告人，因為她不是姓羅的。

38. 本席考慮秦律師的證供，梁大律師指他在庭上的證供與證人陳述書不符，他指秦律師在庭上聲稱第一被告人也在旁協助他解釋文件，在證人陳述書中卻沒有這說法。不過，本席認為這事情發生在10年前，這所謂不一致的說法又不到互相矛盾不能並存的地步，他不能解釋當時為何分開由兩位律師樓人員處理亦不會削弱他的可信性，因這安排並無不妥之處，亦並非關鍵，本席接納他為誠實可靠的證人，本席接納他所指稱原告人是在經他解釋後在他面前簽署轉讓契及相關文件的。本席亦接納黎小姐指她只是與原告人的丈夫處理轉讓B單位的手續，從來沒有要求原告人簽署任何文件。

39. 本席認為如果律師樓兩名證人所說的並非真確，即秦律師從來沒有到原告人家處理C單位的轉移，那麼根本無需由秦律師在C單位的轉讓契上簽名確認，大可由黎小姐一手包辦解釋兩份契約，並在兩份契約上簽名確認。本席接納他們的證供指是由秦律師親自向原告人解釋轉讓契然後由原告人及第一被告人簽署的。

40. 本席認為原告方第二及第三證人都沒有提供任何證據支持原告人的案情。事實上轉讓契上出現了原告人的簽署，他們只提出環境的疑點，這疑點主要建基於他們未獲通知兩個物業的轉移，不過，本席留意到就原告人自己的案情，她清楚知道她丈夫把B單位轉名給第一被告人，這事她沒有反對，在庭上她亦確認這轉移，因此，雖然原告方第二及第三證人異口同聲說兩項物業轉移都是地下式的，但不能否認的是，原告人與她丈夫都沒有告訴他們B單位轉移的事，甚至是她丈夫過世後都沒有透露，他們提出的疑點本身就站不住腳。再者本席認為即使她們真的沒有接獲通知，亦不影響轉讓契的有效性。本席接納第一被告人不主動告訴他們的理由，這事應由父母作主。

41. 至於原告方第三證人提出另一疑點指父親入住老人院，第一被告人都沒有把B單位按揭支付開支，這點與本案更是毫不相關。他又指父親曾說不會把兩項物業全給第一被告人，這是傳聞證供，在毫無細節支持下，本席不給予份量。舉證責任在於原告方，本席不接納原告人的指控。

42. 從以上的分析，本席接納第一被告人所指原告人在充份理解轉讓契內容才畫上符號，她是知情底下把C單位轉給他的。

43. 梁大律師要求本席考慮歸復信託（resulting trust）的法律原則及應用在本案。他的陳詞是建基於第一被告人沒有支付買價一事上，本席認為原告方的案情根本並非建基於此，本席亦接納第一被告人的說法指當時原告人是把單位送贈給他的，從來沒有打算有金錢往來，原告人也沒有指稱曾向他追討，在這背景下，根本沒有歸復信託的事實基礎需要本席考慮；此外，由於本席接納這轉讓是一項送贈，因而無須援引送贈的推定（presumption of advancement）。

44. 第一及第二被告人攎列了許許多多背景資料，本席重申，這些資料與本案無關，本席亦毋須判斷他們說法孰真孰假。最重要的是原告人是否證明了她不知情的說法。

結論

45. 原告人是主要證人，本席不接納她的證供，本席撤銷她的申請。

訟費

46. 本席命令原告人向被告人支付訟費。本席評估為每人$500。原告人自己的訟費根據法律援助署規例評核。這是暫准命令，如任何一方不在14天內提出更改，即成為絕對命令。