THE INCORPORATED OWNERS OF CORNELL COURT, CORNWALL COURT & CUMINE COURT 訴 WONG YAT KING及另一人

LDBM200/2009
LDBM201/2009
LDBM202/2009

(一併聆訊)

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2009年第200號

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（根據土地審裁處法官姚勳智於2009年12月4日內庭頒令一併聆訊）

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判  案  書

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背景

1.  是次審訊涉及三宗案件，LDBM 200/2009，LDBM 201/2009及LDBM 202/2009。三宗案件均由小額錢債審裁處轉介至土地審裁處審理。姚勳智法官於2009年12月4日在內庭頒令三宗案件一併聆訊。

2.  三宗案件的申請人均是香港北角英皇道52至56號康麗苑、康和苑和康明苑（“該屋苑”）的業主立案法團（“該法團”）。在LDBM 200/2009中的第一及第二答辯人是該屋苑康和苑（B座）14字樓B室（“14B單位”）的共同業主，在LDBM 201/2009中的答辯人是該屋苑康和苑（B座）19字樓B室（“19B單位”）的業主，而在LDBM 202/2009中的答辯人是該屋苑康和苑（B座）20字樓A室（“20A單位”）的業主。

3.  該法團於2007年3月4日的業主大會（“該大會”）上議決通過揀選金洋（香港）建築有限公司（“金洋建築”）進行大廈整體維修工程（“該工程”），總工程標價為7,482,000元。該法團的管理委員會（“管委會”）於2007年4月23日按照該大會的議決，議決通過由金洋（香港）設計裝飾有限公司（“金洋設計”）承辦該工程。由於金洋設計同意將該工程的費用減至7,417,000元，連同工程顧問葉大永建築師有限公司（“顧問公司”）的顧問費用40,000元，總工程費用減為7,457,000元。管委會通過該屋苑業主須按公契分五期支付該工程的分攤費用，即14B單位，19B單位及20A單位的業主須各自支付分攤費用32,343元，而每期的費用為6,468.60元。

4.  由於在LDBM 200/2009中的兩位答辯人完全沒有支付上述的分攤費用，該法團向兩位答辯人索償32,343元及其利息。至於在LDBM 201/2009及LDBM 202/2009中的答辯人則分別支付了第一期的分攤費用6,468.60元，但沒有支付餘額25,874.40元。因此，該法團分別向這兩宗案件的答辯人每人索償25,874.40 元及其利息。

5.  根據有關的反對通知書，三宗案件的答辯人均提出同一樣的答辯理由，即日期為2007年2月24日的業主大會通告（“該通告”）及該大會均有欠妥之處及不合常規，所以該法團無權向各答辯人追討有關的維修分攤費。

6.  此外，各答辯人均反申索要求土地審裁處頒發三項宣告命令如下：-

（1） 宣告該大會委任金洋建築的議決無效，不能強制執行及沒有法律效力；

（2） 宣告該法團在未得業主大會恰當地通過有效的議決之下，沒有實際權限由管委會訂立維修合約；及

（3） 宣告答辯人無須向該法團支付有關維修合約的分攤費用。

7.  在LDBM 201/2009及LDBM 202/2009中的答辯人亦分別向該法團反申索要求退還已支付的第一期分攤費用6,468.60元。

8.  各答辯人引用的理由如下：-

（1） 該通告的第（二）段寫上其中一間承辦商的名字是金洋建築的名字；

（2） 該大會的會議紀錄中第4.1段寫上其中一間承辦商的名字是金洋建築的名字；

（3） 該法團將金洋建築的名字印在投票表格上，以供業主投票給三間承辦商其中一間，而金洋建築是其中一間；

（4） 金洋建築在當時並沒有相關的牌照去進行維修工程。該法團聯同顧問公司蓄意及錯誤地使用金洋建築的名字誤導業主相信金洋建築持有有效的建築或維修牌照可以進行該工程及誘導業主投票給金洋建築。因此，委任金洋建築為承辦商的議決無效及不能強制執行；

（5） 在該大會後，該法團經管委會成員議決與金洋設計簽署的維修合約並沒有得到業主在業主大會上議決可以進行維修工程，所以有關的維修合約亦屬無效。

9.  在LDBM 202/2009中的答辯人在其證人陳述書中提及該大會沒有妥善召開，原因是其中兩名管委會委員，吳漢忠及何鴻章已辭職，而剩下只有四名委員。不過這一點並沒有在其反對通知書中提出，而代表答辯人的律師亦沒有在審訊中提出這點作為答辯理由之一，因此，本席不會處理這方面的指控。

10.  簡單地說，答辯人的答辯理由是指在該大會上，業主被誤導議決揀選了金洋建築為承辦商，而金洋設計並沒有被議決揀選為承辦商，所以該法團不能與金洋設計簽署有效的維修合約。

11.  本席現就答辯人提出的答辯理由逐一作出裁決。

該通告及該大會是否有效

12.  其實該通告並非召開該大會的通告。召開該大會的通告是一份日期為2007年2月15日的召開業主週年大會通知書（“該通知書”）。在該通知書上，第6項議程只是寫上“議決揀選「大廈整體維修」工程承辦商及授權法團管理委員會全權處理與維修工程有關事宜”，並沒有寫上承辦商的名字。因此，該通知書並沒有任何答辯人所指的欠妥之處或不合常規。

13.  該通告只是給予業主多些有關該大會議決事宜的資料，並非在召開業主大會程序上必需的通知。因此，該通告是否有效並不會影響該大會是否有效地召開。答辯人最多只可引用該通告作為其指控該法團誤導業主的證據之一。

14.  因此，本席認為該通告是否有效與本案無關，不需本席作出裁決。該大會其實已經由該通知書妥善及有效地召開。

該大會的議決是否有效

15.  根據該法團的證供，該法團在招標時，其中一間入標公司是金洋設計。在金洋設計的投標表格中，可清楚得悉投標者是金洋設計，而非金洋建築。金洋建築根本從來沒有入標。

16.  再者，持有屋宇署註冊承建商牌照的是金洋設計，而非金洋建築。因此，金洋建築根本完全不可能成為該工程的承辦商。

17.  本席完全不相信該法團和顧問公司會刻意去揀選一間沒有入標及沒有有關牌照的金洋建築為三間入選承辦商之一。答辯人指該法團聯同顧問公司蓄意誤導業主的說法完全沒有任何合理理據可以支持。誤導業主去揀選金洋建築根本對該法團或顧問公司完全沒有好處，因為該法團根本不可能與金洋建築簽訂維修合約。

18.  本席接受該法團的解釋，即顧問公司在其分析報告中，將金洋設計的名稱錯誤地寫為其關連公司，即金洋建築的名字，以致該法團亦錯誤地在該通告及投票表格中寫上金洋建築的名字。同樣，在該大會的會議紀錄中，亦錯誤地寫上金洋建築的名字。

19.  答辯人的代表律師提出很多論點想要證明該法團的證供不可信，不過本席認為這些論點完全站不住腳，因為答辯人根本不能提出任何原因為何該法團及顧問公司要誤導業主。正如上述一樣該法團根本是不可能與金洋建築簽訂維修合約。誤導業主去揀選金洋建築為承辦商根本是完全不可能的事。

20.  答辯人也許可以指控該法團及顧問公司蓄意用金洋建築的名字去引導業主投票給實際上是金洋設計這間公司，不過本席認為這方面的指控也沒有實質證據可以支持。首先，根本沒有任何證據顯示該法團及顧問公司要刻意偏幫金洋設計得到維修合約。再者，本席不相信只是用金洋建築的名字便可以使業主投票給實質為金洋設計這一間公司，而不投票給其他兩間公司，特別是另外一間入選公司，永樂建築有限公司，也有“建築”二字在其名稱當中，但在第一輪投票中便已被低票數否決。

21.  其中一位答辯人葉志聰先生在作證時也承認他在日常商業運作上也沒有以一間公司的名稱作為考慮聘用承辦商的因素之一。本席相信其他業主或大部份業主也不會以名稱作為考慮因素之一。因此，本席不相信該法團和顧問公司會蓄意用帶有“建築”二字的公司名稱去誘使業主投票給這一間公司。

22.  即使答辯人當中有人或所有答辯人都因為公司名稱帶有“建築”二字而投票給這間公司，這亦不等於其他業主也有同樣的情況。只憑答辯人這方面的證供，絕對不能證明其他業主也受誤導。本席相信大部份業主都是以入選公司所提供的其他資料和價錢來作考慮，而不是以名稱來作考慮。

23.  因此，本席裁定答辯人提出該法團聯同顧問公司蓄意及錯誤地使用金洋建築的名字誤導或誘導業主的指控不能成立。

24.  本席認為在該大會上議決揀選出來的一間公司實際上是金洋設計，而非金洋建築，因為一直以來都是金洋設計在入標參選，而金洋建築並非一份子。即使在名稱上有弄錯，業主所揀選的都是指同一間公司，即金洋設計。本席不認為揀選這間公司的議決會因為公司名稱有錯誤而導致議決無效，因為被委任的公司根本不可能會是金洋建築，而只會是金洋設計。

25.  因此，本席裁定在該大會上議決為該工程承辦商的公司為金洋設計。雖然在投票表格和會議紀錄上寫上金洋建築的名稱，但這不會影響議決的有效性，所議決的公司仍然是金洋設計。答辯人提出該大會有關的議決無效的指控不能成立。

該法團是否有權由管委會簽訂維修合約

26.  答辯人就管委會簽訂維修合約無效的指控只是指該法團的管委會在沒有業主大會通過議決下，不能與金洋設計簽訂該工程的維修合約。不過正如上述一樣，本席裁定該大會所議決通過的承辦商應是金洋設計，所以管委會絕對有權根據該大會的議決與金洋設計簽約。他們所簽訂的合約也不會無效。

27.  答辯人提出即使這只是一個錯誤，該法團也須再召開另一個業主大會去通知業主有關的錯誤及要求業主再就委任承辦商投票。本席不同意這看法。正如上述一樣，在該大會上業主所揀選的必定是金洋設計，而不是金洋建築。名稱上的錯誤不會令業主實際揀選出來的公司有錯。因此，本席認為無須再召開業主大會委任承辦商，而答辯人這方面的指控也不能成立。

總結

28.  基於上述理由，本席裁定答辯人提出的所有答辯理由均不能成立，所有答辯人均須支付該法團索償的所有款項及利息。

29.  答辯人的反申索也同樣地不能成立，須被撤銷。

30.  因此，本席頒令如下：-

有關LDBM 200/2009

（1） 第一及第二答辯人須支付申請人維修分攤費用32,343元及其利息，以法庭判定利率計算，由裁決日起計至清繳款項為止；

（2） 撤銷第一及第二答辯人之反申索；及

（3） 臨時訟費命令：第一及第二答辯人須支付申請人本案之訟費，包括在小額錢債審裁處之訟費；如果雙方未能就數額達成協議，則由法庭以區域法院基準釐定；如果雙方不在14天內就訟費提出申請，則此項臨時訟費命令作實。

有關LDBM 201/2009

（1） 答辯人須支付申請人維修分攤費用25,874.40元及其利息，以法庭判定利率計算，由裁決日起計至清繳款項為止；

（2） 撤銷答辯人之反申索；及

（3） 臨時訟費命令：答辯人須支付申請人本案之訟費，包括在小額錢債審裁處之訟費，如果雙方未能就數額達成協議，則由法庭以區域法院基準釐定；如果雙方不在14天內就訟費提出申請，則此項臨時訟費命令作實。

有關LDBM 202/2009

（1） 答辯人須支付申請人維修分攤費用25,874.40元及其利息，以法庭判定利率計算，由裁決日起計至清繳款項為止；

（2） 撤銷答辯人之反申索；及

（3） 臨時訟費命令：答辯人須支付申請人本案之訟費，包括在小額錢債審裁處之訟費，如果雙方未能就數額達成協議，則由法庭以區域法院基準釐定；如果雙方不在14天內就訟費提出申請，則此項臨時訟費命令作實。