CHAU WAI CHI 對 CHAU WAI SUM

DCCJ1608/2016

[2019] HKDC 877

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2016年第1608號

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判決書

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1.  這是一宗買賣土地合約爭議的案件。

沒有爭議的案件背景

2.  原告人是被告人的親弟弟，他們兩人和另一位親弟弟共同擁有南丫島丈量約份第3約地段第39號E和J分段(“南丫島地段”) ，以分權共有人（tenants in common) 的方式，各持1/3之業權。

3.  原告人居於加拿大，雙方經電話達成口頭協議，原告人以HK$500,000 將其於 “南丫島地段” 1/3業權售予被告人。被告人於是攜帶一份由劉黃陳律師行(“LWC”)草擬的轉讓契前往加拿大，於2015年3月26日約同原告人，並於一位國際公證人Alice Ho前簽署該份轉讓契。

4.  雙方都沒有爭議被告人當時並沒有即時支付HK$500,000予原告人，也沒有爭議被告人至今仍然沒有支付這筆款項。話雖如此，LWC卻於2015年8月12日, 在原告人不知情的情況下, 於土地註冊處註册這份轉讓契及一份買賣合約備忘錄。兩份文件的日子皆被填上為2015年3月26日。

原告人的案情

5.  原告人的案情是這份轉讓契實在是一份尚待完成契，原告人當時是相信被告人，並同意容許被告人回港後盡快支付款項，才能完成交易及填上契上留空的日子。

6.  由於被告人一直未有付款完成交易，原告人便委托范黃曹律師行 (“FWT”)，於2015年7月6日致函被告人的LWC，終止雙方的協議及該尚待完成契。

7.  而被告人或LWC都沒有對這封信作出回覆，所以原告人的案情是因為被告人違約，雙方的協議已於2015年7月6日終止。

8.  於同日，原告人將南丫島地段及其他地段出售予一位方先生，而買賣已於2015年8月7日完成。但因為LWC註冊在先，方先生這宗買賣並不能在土地註冊處註冊。

9.  原告人認為被告人一直沒有支付款項，卻在沒有原告人同意下，提交尚待完成契及一份原告人從未見過的買賣合約備忘錄於土地註冊處註冊。

10.  所以原告人向法庭申請法庭作出宣告，包括買賣合約備忘錄及轉讓契已於2015年7月6日終止及撤銷，撤銷土地註冊處對這兩份文件的註冊等等。

被告人的案情

11.  被告人主要抗辯的理由是他與原告人之間，有一宗關於長洲換地事件的爭議。

12.  簡單來說，被告人和原告人有一個口頭協議，原告人同意以他於長洲一幅地所擁有的1/6業權換取被告人於長洲另一幅地所擁有的1/12業權。被告人當時委托吳漢英 ，方成生律師樓的一位黃律師，但這位黃律師郤將被告人的1/12業權錯誤地寫成2/12業權（ “長洲換地錯誤事件＂），交易完成後被告人才得知。

13.  既然知道錯誤，被告人卻決定 “自己承受” ，不單沒有追究黃律師，也沒有提出訴訟，只是通過電話談話要求原告人 “還原” 這宗交換地交易，但原告人對他說： “睬你都傻!”

14.  原告人對這方面的問題態度相當迴避，但在幾經盤問下最後亦同意他知道這 “長洲換地錯誤事件”，並承認他不同意 “還原” 這宗交易，並且已將交換的土地轉讓給他兩個兒子。但也強調這件事與本案無關。

15.  被告人認為這件事與本案的抗辯有關，但他在這方面的理據相當反覆。

16.  被告人在抗辯書第5段中指出(審訊文件冊第17頁)，被告人是因 “長洲換地錯誤事件” 而導致被告人延遲支付南丫島地段的款項給予原告人。在經修訂抗辯書第5(g)段(審訊文件冊第18頁)，被告人更指出，儘管被告人於2015年3月至6月期間多次作出要求，原告人並沒有將有關的1/12業權歸還被告人。

17.  但被告人在他的證人陳述書(審訊文件冊第34頁)及在庭上卻這樣說: “本人與周偉志之買賣50萬元已在長洲...之交換出錯問題上解決，50萬元就作為最終周偉志不願還原擁有權之代替付款補償⋯此問題已於2015年5，6月期間，雙方口頭承諾解決互不相欠。”

18.  本席質疑，若然原告人既然已說： “睬你都傻！” 何來口頭承諾?

19.  再者，若然被告人早於2015年5，6月期間已和原告人有這個所謂的口頭承諾，為何在2016年8月24日的經修訂抗辯書中隻字不提，卻反而只是指出“被告人多次作出要求” 呢？被告人在庭上未能作出合理的解釋。

20.  鑒於被告人在庭上沒有律師代表，本席多次提點被告人在盤問原告人時，需要將他自己的案情向原告人提出。但就這最重要的抗辯理由，被告人從來沒有向原告人提出有關的案情，例如這所謂口頭承諾是在何時何地及和由何人向何人作出的。

21.  所以本席認為被告人提出這所謂口頭承諾，其實是企圖自圓其說的謊話。

22.  況且就算雙方真是用口頭承諾更改了這份土地合約，根據物業轉移及財產條例（Cap 219)第3(1)段，除非有關土地合約是由書面作出及由有關方面簽署，否則不能就合約提出訴訟。

23.  另外一方面，有關買賣南丫島地段的安排，被告人的案情也是相當矛盾。被告人一方面接納，在一般情況下，若然買方沒有付款，合約是未完成的。被告人也接納買賣南丫島地段原本的安排，是他需要付款後合約才能完成。另一方面，被告人卻說他不接納轉讓契不是於2015 年3月26日完成，也說沒有告訴LWC他還未有付款，所以不應將文件登記。被告人只推說什麼也不懂，只是將文件交給律師樓，相信律師會懂得做些什麼。

24.  對於這買賣的安排，本席認為最重要的證據，是原告人在加拿大簽署之後影印的轉讓契副本(審訊文件冊第57至62頁)，相對於被告人提交已打釐印的同一份契約(審訊文件冊第64至69頁)比較之下，顯而易見，在加拿大原告人簽署時是沒有在契約加上日子，上面也有LWC用鉛筆手寫的提點，而LWC也沒有當時在契約上簽署見證，和見證傳譯文件。

25.  參照被告人提交已打釐印的同一契約，鉛筆手寫的提點已被擦掉，文件上已有LWC的簽署見證及翻譯見證，但日子郤填上2015年3月26日，既然當日原告人和被告人均是身處加拿大，這契約日子及LWC的簽署肯定是後來才加上的。

26.  這些證據就是明確支持原告人的案情，證明這份契約一定是一份尚待完成契，由於雙方的交易仍未正式成交，在法律上，原告人只是簽署該尚待完成契予被告人託管，真正的成交須取決於被告人付款後再才能作實，而成交的日子理應是被告人付款的日子。

27.  既然雙方都沒有爭議被告人一直沒有付款，而本席根據以上指出的原因，不接納雙方有任何所謂的口頭協議更改這份契約的付款條件，所以被告人顯然是在沒有原告人同意下，私下填寫或指示LWC填寫完成這份契約，然後LWC安排在土地註冊處登記。

28.  原告人也提交他委托FWT於2015年7月6日寫給被告人及LWC終止買賣合約的信件。上面有LWC收件的蓋印。被告人說他從來沒有見過這封信，也沒有由LWC那處收到這封信，被告人推說, 自從2015年6，7月起LWC已不再接受處理他任何事(審訊文件冊第34頁)，被告人也推說他是於2015年10，11月期間才得知原告人和方先生買地的交易。

29.  這些證據完全不合情理，若然LWC於2015年6，7月間已經不再處理被告人的案件，為何會於2015年7月28日為契約打釐印及於8月12日安排註冊？

30.  顯然易見，被告人單方面決定不給予原告人款項，箇中原因可能是原告人不肯還原 “長洲換地錯誤事件” ，被告人沒有向出錯的律師要求更正或提出有關訴訟，卻用這件事件作不付款的藉口。而當被告人透過LWC得知原告人決定終止買賣合約，又得知原告人決定賣給方先生，於是就決定私下填寫或指示LWC填寫完成這份契約，並盡快安排註冊，捷足先登，阻止原告人和方先生的交易。

31.  被告人推說LWC在收到FWT信件之前已不是他的律師，和推說是在註冊契約後才知道方先生的交易，也是自圓其說的謊話，目的是轉移視線，誤導法庭，掩飾他阻止原告人和方先生交易的企圖。

買賣合約備忘錄的爭議

32.  根據原告人的經修訂申索陳述書，原告人指控這是一份假的文件，他從來沒有見過也沒有簽署這份買賣合約備忘錄。

33.  在審訊期間，法庭認為原告人未有提出足夠證據(例如筆跡專家的證據)支持這嚴重的指控，原告人亦同意撤銷偽造文件的指控。

34.  但被告人在庭上對於這份文件的解釋也是相當矛盾。

35.  被告人一方面同意他並沒有攜帶這份文件往加拿大給原告人於2015年3月26日簽署，他也同意文件上是有他自己的簽名。另一方面，被告人卻否認這份文件是錯誤的。

36.  至於這份文件如何出現，被告人只推說自己毫不知情，所有事情都是由LWC處理，所以只可詢問LWC。

37.  被告人在這案中是親自行事，沒有律師代表，他也沒有傳召LWC的人仕作證。

38.  本席認為，這份文件是被告人自己提供的，文件也顯示是LWC安排打釐印及登記的。文件上的日子是2015年3月26日，當日原告人和被告人均身在加拿大，既然被告人表示他並沒有攜帶這文件前往加拿大，就算沒有足夠證據顯示這文件是偽造，或是誰人偽造，這份文件顯然也是錯誤的。

39.  被告人顯然是一個不誠實的證人，事實在眼前也不肯承認文件是錯誤，只是將所有責任推卸於不在庭上答辯的LWC。

總結

40.  根據以上所述，本席裁定有關南丫島地段的一份買賣合約備忘錄是錯誤的，另外一份轉讓契，事實上是一份尚待完成契，但因為被告人沒有付款，違反協議，所以有關南丫島地段原告人和被告人之間的買賣協議，已於2015年7月6日終止。

命令

41.  本席裁定原告人勝訴，及頒布以下命令：

i)   頒下宣告:

a)   日期均為2015年3月26日的買賣合約備忘錄及轉讓契已於2015年7月6日終止及撤銷。

b)   原告人對於有關南丫島地段買賣的協議及原告人簽署予被告人尚待完成契中的任何責任皆予以免除。

c)   原告人於2015年7月6日起已有權將他於南丫島地段1/3之業權重售。

ii)   及頒令如下:

a)   日期為2015年3月26日的買賣合約備忘錄，註冊編號（memorial no.) 為15081202030043; 及

b)  日期為2015年3月26日的轉讓契，註冊編號（memorial no.) 為15081202030051

於土地註冊處註銷。

42.  被告人須支付原告人本案的訟費，包括大律師證書，若雙方未能就訟費金額達成協議，則交由法庭評定。