陳金倫及另一人 訴 張凱莉

LDPD 2445/2009

 香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPD 2009年第2445 宗

______________________

_____________________

_____________

判 案 書

_____________

背景

1.  第一及第二申請人（下稱“申請人”）是北角清風街1-3號劍明樓2/F C室的業主，而答辯人是租客。2009年10月20日，申請人提交申請通知書，要求收回上址的管有及追收2009年10月10日起的租金/中間收益及訟費。申請人提出3個理由：

（1）  上址在2009年10月10日起至2009年11月9日的月租租金在超過10天的交租期後，答辯人仍未繳交。

（2）  答辯人違反租約的第二條（即不得分租的規定）；及

（3）  答辯人與其他業主在租賃其他物業時有“不良的交租紀錄”，報章亦早有報導。基於以上的理由，申請人要求行使租約的中止租賃條款，中止租賃及收回上址。

2.  在審訊的初期，申請人同意取消她上述的第（3）個理由。

3.  申請人由第二申請人代表自行作供及傳召地產代理蔡玲玲作供，答辯人則自行作供。

雙方的證供

4.  以下是雙方同意的事實：-

（1）  2009年8月26日，雙方於恆利地產代理公司（“地產代理”）的註冊物業代理蔡寶蓮見證下，簽妥臨時租約，答辯人即付臨時訂金6,500元。

（2）  答辯人拖延繳付餘下的尾數予申請人或地產代理。

（3）  2009年9月13日，雙方再於地產代理的蔡寶蓮見證下，簽妥一聲明書，雙方確認：

“…由於租客要求，拖欠業主伍仟元，必需在2009年9月30日之前付清予業主，否則之前的定金，全部由業主沒收”。

（4）  2009年9月30日，答辯人繳付5,500元予地產代理，其中5,000元是首期租金與按金的尾數。雙方亦再在蔡寶蓮見證下，簽妥一份正式租約，租約上訂明租金為每月6,500元，及租期為“兩年，由2009年9月10日起至2011年9月9日止”。

（5）  雙方同意答辯人是在她交妥租金及按金的尾數及簽妥正式租約當日，才取得上址的鎖匙。由商討臨時租約開始，申請人同意給予及答辯人同意接受兩個星期的免租期，雖然該免租期的條款並沒有寫在臨時租約、正式租約或任何文件上。

（6）  答辯人分別在2009年11月12日及2009年12月9日繳存申請人的銀行帳號6,500元及3,250元，作為上址的租金；除此之外，答辯人沒有再繳付任何租金予申請人。

雙方的分歧

5.  第二申請人指答辯人於雙方簽署正式租約當日同意將起租日期由原來的9月“16日”改為9月“10日”，答辯人則指她祗是同意，起租日期改為10月“10日”，原因為（i）她袛是在簽署正式租約的9月30日當天才取得鎖匙，沒有理由她要繳付9月10日起的租金；（ii）由於雙方一直口頭同意租客有兩星期的免租期，上址的正式租期應該由10月15日開始（即9月30日加兩星期後的翌日）。雖然她在收到申請人及地產代理的建議，一口答應起租日期為10號(即10日)，她的意思必然是指10月10日。（雖然已較10月15日提早幾天），不可能如申請人所指，是9月10 日。答辯人在審訊時確認她仍維持原來的決定，接受10月10日為起租日期。至於為何雙方沒有在正式租約寫上“10月10日”為起租日期，答辯人的解釋是她一直信賴地產代理的工作，沒有細心留意該份正式租約的起租日期。第二申請人則指答辯人當時口頭答應，祗是在事後反口，是處心積慮的行為。

6.  申請人指責答辯人，根據後者與地產代理的談話，答辯人違反正式租約的規定，分租與一位馮先生。對此指控，答辯人聲稱馮先生祗是她的“伙計”。

7.  申請人傳召地產代理的另一位註冊物業代理蔡玲玲作供，她是該地產代理的負責人，她聲稱由於處理本案的蔡寶蓮已辭職，她應申請人的要求出庭作供。蔡玲玲指雖然本案上址的租約不是由她處理，她在舖內聽到及一直知悉租約的細節。蔡玲玲指出當日由於答辯人在簽臨時租約時，對蔡寶蓮講將會“嗰兩日來俾尾數”，蔡寶蓮因而沒有寫下正式租約要在那日之前簽署等資料。蔡玲玲聲稱她雖然曾經提醒蔡寶蓮有需要寫好該些日期（在表格的空位上），後者回答她說，由於“業主應承俾時間，所以唔寫”。另外，在9月30日，她亦確實聽到答辯人同意由“10號起租”的回答。

8.  申請人沒有其他證據，支持他們的分租的指控。無論如何，申請人亦沒有按法律規定，給予答辯人書面警告，要求她停止違反租約之“不得分租”的規定。因此，申請人這個申請的理由必然不能成立。本案餘下來的衹得一個收樓理由，即答辯人有否欠租。關鍵的地方是上址的起租日期是，如申請人所指的9月10日或是，如答辯人所指的10月10日？

審裁處的分析

9.  雙方簽妥的臨時租約有下列的主要條款：-

10.  很明顯地，本案的爭撬的源頭是地產代理未有在臨時租約，明確寫好（i）按金與首期租金的餘額要在甚麼的指定日期及時間前交妥；（ii）正式租約須在那天簽署及（iii）交樓日期。另外，地產代理亦未有在臨時租約或正式租約明確地的列明免租期。

11.  雙方於2009年9 月13日簽妥一書面聲明，確定答辯人必需在9月30日付清2個月按金及首期租金的餘額後，並在答辯人實際於9月30日履行上述承諾後，雙方仍沒有在正式租約列明免租期。地產代理的蔡寶蓮雖然知道答辯人祗是在9月30日才取得鎖匙，而雙方亦有口頭協議給予答辯人兩個星期的免租期（免租期祗能在租客取得鎖匙後計算才有意義），她祗是查問雙方由那天起租即將日期填在正式租約上，而不將上述有關的日期（例如：免租期）列明，紛爭必然會產生！如果當日她清楚列出免租期的期間，則出錯的機會將會大為減少。

12.  最後，在衡量所有證供後，本席接納答辯人的反對理由。本席接納答辯人提出的質疑，即為甚麼雙方於2009年9月30日才簽署正式租約及交/收鎖匙，答辯人同意租期由原來臨時租約所寫的“2009年9月16日”開始，改為“2009年9月10日”開始？申請人的解釋是答辯人同意提前起租，用以補償申請人因為答辯人拖延不繳付按金及首期月租的餘數，以致雙方未能及早簽署正式租約及交/收鎖匙而引致的損失。但是，正如答辯人陳詞，雙方已於9月13日簽妥聲明書，要求答辯人須於9月30日付清餘款予申請人，否則答辯人同意被沒收定金。在該份聲明書，雙方仍沒有列明，正式租約的起租日期應“提前”，改為9月10日，用以補償申請人的損失。所以本席認為在簽正式租約當日，答辯人同意提早起租的可能性甚低。另一方面，雖然正式租約的起租日期，填上2009年9月10日這個日期，本席認為有可能是答辯人當時信賴地產代理，沒有細心閱讀而已。因此，本席裁定起租日期應為2009年10月10日。

13.  雙方同意答辯人在9月30日交清2個月按金及1個月上期的餘數，並在2009年11月12日及2009年12月9日分別繳付租金6,500元及3,250元予申請人。因此，答辯人於申請通知書當日（2009年10月20日）未有拖欠任何租金，原因為首期租金的日期為2009年10月10日至2009年11月9日。申請人的收樓申請因而不能成立。

14.  答辯人於11月12日繳存申請人銀行帳號的租金6,500元是用以繳付2009年11月10日至12月9日的租金。另外，答辯人陳詞，聲稱由於她已另外繳付半個月的租金，她在審訊當日沒有拖欠交任何租金。這是錯誤的分析。每月要繳付的租金是每月到期時繳付的，沒有在指定期限（按雙方的租約是10天）前繳付整月的租金，就是欠租，不能半個月或每星期、甚至每天的計算。因此，上址的2009年12月10日至2010年1月9 日的租金應在12月19日或以前繳清。由於答辯人祗在12月9日繳付半個月租金3,250元予申請人，答辯人實際於2009年12月20日已欠付2009年12月10日至2010年1月9日的租金餘額3,250元。因此，本席將要求答辯人繳付予申請人上述欠租。

15.  基於以上原因，本席裁定申請人敗訴。申請人亦須支付答辯人訟費，即時評估為100元。本席並頒令如下：-

頒令

1.	撤銷申請人於2009年10月20日的收樓申請；
2.	答辯人須繳付予申請人2009年12月10日至2010年1月9日的欠租/中間收益共3,250元；及
3.	申請人須付予答辯人這申請的訟費，即時評估為100元；
4.	當申請人及答辯人分別繳存上述款額於本審裁處後，答辯人及申請人可分別從本處提取該款。
	(根據本命令而繳付的款額，須以現金、香港的銀行發出的本票或香港的律師事務所發出的支票繳付，本處不接受其它的付款方式。)