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LDBM 381/2011
香港特别行政區
土地審裁處
建築物管理申請編號2011年第381宗
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黃軒鯉 |
申請人 |
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及 |
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大埔榮暉花園業主立案法團 |
答辯人 |
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| 審訊日期 : 2013年2月26日及2013年2月27日 |
_______________ 判 決 書 _______________
1. 申請人是榮暉花園("該屋苑"）16樓B室的業主，答辯人是該屋苑的業主立案法團。而一份登記在土地註冊處摘要編號為TP323696的公契，適用於該屋苑。
2. 申請人指答辯人作為該屋苑的立案法團，沒有跟從該公契及建築物管理條例規定去執行法團的職責。申請人的投訴可分為三個項目，首兩項為：
a. 沒有對在商場營業的美新名廚茶餐廳（＂美新＂）執行職責，確保美新沒有將食物及檯櫈放在該屋苑的公共地方；
b. 有關2樓兒童遊樂場，答辯人在沒有經業主大會百份百投票贊成通過下拆除，令業主須為該兒童遊樂場重建而付上龐大費用。
3. 而第三項爭議，是關於2011年9月29日會議紀錄的內容及程序問題。在開案的時候，代表申請人的周大律師確定，申請人放棄這一項爭議，並同意支付答辯人因這一項爭議而引致的訟費。
4. 又關於第一項爭議，在2012年7月15日，美新已結束營業。雙方同意本席無須頒布所申請的禁制令，但申請人要求答辯人支付這項申請的訟費。本席先處理這爭議。
5. 申請人親自作證。根據他的證供，他在2010年9月19日購入該屋苑19樓B室，也曾在2011年1月12日至2012年3月30日出任法團管理委員會委員。
6. 就美新事件，他發現美新在公眾走廊上擺放多張檯及坐椅，供顧客進食。因顧客聚集，造成滋擾。
7. 申請人指管理委員會多次在會議上商議美新佔用通道的解決方案。美新提出租用有關的公共地方，後管理委員會否決這個提議。
8. 申請人又指其後管理委員會，沒有確實執行要美新停止霸佔公用地方的決定。他在2011年11月，透過律師發信敦促管理委員會採取行動，但管理委員會沒有採取適當的行動，以保護業戶的權益。所以他提出本申請，要求法庭強制大廈業主立案法團採取行動。
9. 申請人也呈堂了一些照片，是他的第二位證人徐先生所拍攝的。
10. 申請人的第二位證人徐國強先生，也是該屋苑的業戶。他早於1991年成為該屋苑的業戶，也曾出任管理委員會委員。
11. 徐先生指美新由2008年開始至2012年，霸佔商場公用地方作營業用途。由他拍攝的照片顯示，在2011年期間，美新在其門外的公用通道，擺放二至三張大檯作營業之用，亦顯示它在門外擺放一些雜物。
12. 徐先生指在2012年7月後，美新的位置改為由加加泰國菜館經營。他的證人陳述書指加加泰國菜館也有霸佔公用地方，但周大律師確認這問題經已解決。
13. 答辯人只有一位證人，馬偉傑先生是富城物業管理有限公司(“富城物業”)的物業資產主任。富城物業是答辯人的管理公司，而馬先生由2011年8月開始參予該屋苑的管理事項。所以，馬先生的部分證供是採納他所閱讀業主立案法團及管理委員會開會的紀錄及相關文件而獲得的。
14. 馬先生並不否認，在有關時段，美新的確有將檯椅放在門外，他也指出，由2010年1月15日至2010年11月l7日，管理委員會共有十三次會議討論此事。
15. 根據文件顯示，答辯人曾發出三封警告信給美新。馬先生又指他們的管理員有發出口頭勸喻，要求美新將檯和椅搬回店內。
16. 他又呈堂了一些照片，顯示美新將檯椅搬回店內的情況。他指到了2011年12月，美新只有在午市及晚市繁忙時間才用其商舖對出約10米範圍的商場公用地方，每次放置兩張檯和椅子，而放置時間也不超過兩小時。美新又承諾會清潔用過的地方，並承諾若有行人因此而滑倒或發生任何意外，美新負責相關責任。答辯人管理委員會於是決定停止對美新採取進一步行動，因認為這是改善。
17. 馬先生又呈堂了在2012年6月進行的一項問卷調查。在收回的問卷中，大部份業主贊成暫緩採取法律行動，答辯人可按情況而定，嚴重者再行採取法律行動。
18. 本席先處理這項爭議，由於實質的爭議經已解決，本席所需要裁定的，是申請人應否得到訟費。訟費的裁定，是土地審裁處的酌情權。
19. 相信不能爭議的，是美新佔用了商場的公用地方。而根據建築物管理條例第16條，該屋苑的公共地方的管有權由答辯人行使，而答辯人也有責任保持公用部份良好，及採取一切必須的措施以執行公契的條文。
20. 代表答辯人的李律師向法庭陳述，並不反對美新的行為是違反了公契的條文。李律師所主要的爭議，是答辯人經已採取了合理的措施，來保障各業戶的利益，所以申請人沒有理由向他們提出今次的訴訟。
21. 從上文分析，明顯美新是佔用了公共地方，答辯人有責任執行職責，收回公共地方。答辯人指他用了合理的方法去執行公契的責任，不外是口頭勸喻及發警告信作為行動。而所謂改善，是指佔用三張檯的空間減為兩張檯的佔用空間，及其中一張檯長期佔用公共空間，改為只有在繁忙時間才佔用公共空間。答辯人沒有提出足夠的理由，顯示容忍這個佔用空間的做法是合理的。申請人作為一名業主，要求答辯人作進一步行動，以保障公共利益，是合理的要求，而且也有合理的勝數機會。
22. 再者，在申請人提出申請之前，經已通過代表律師向答辯人發信要求他們採取行動，而答辯人並沒有作任何回覆。答辯人也沒有解釋為什麼沒有作出回覆。這一點在考慮訟費時，利益歸申請人。
23. 問卷調查，是在本案開展後進行的，對考慮訟費及申請人有否合理的理據去提出本案沒有影響。
24. 綜合以上各點，本席裁定申請人可得有關申請該禁制令的訟費。
25. 最後一項爭議，申請人指答辯人在未得到各業主的同意下，拆除了2樓的兒童遊樂場。而要求的濟助，也改為要求答辯人召開業主大會議決如何重建遊樂場。
26. 答辯人指兒童遊樂場的地方仍然存在，只是遊樂場上的遊戲設施被拆除。
27. 根據徐先生呈堂有關兒童遊樂場的照片，在2008年之前，2樓有一個兒童遊樂場，上有一些供兒童遊樂的設施，地上也安裝了安全地磚。
28. 又根據2008年5月7日舉行的管理委員會會議紀錄顯示，因遊樂場的設施老化，所以委員會通過拆卸。雖然有一些業戶建議將兒童遊樂場改建作其他用途，但是委員會並沒有通過。又根據徐先生的照片顯示，目前兒童遊樂場是一片平地，原有的安全地磚改變成了石米和磚。
29. 根據本席聽取雙方的證供，就上述兒童遊樂場的原有設施被拆卸是事實。目前，該幅土地上並沒有任何遊樂設施，在平整地面後，目前是一塊空置的土地。雙方並沒有爭議申請人呈堂的照片，充分顯示了現時的情況。主要的爭議問題，是答辯人是否有權拆卸那些兒童遊樂場的設施，及那地方是否兒童遊樂場，又該屋苑的公契是否訂明一定要保留一個兒童遊樂場。
30. 李律師就公契作出分析，指公契條文上並沒有訂明該屋苑須有一個兒童遊樂場。在結案陳詞時，本席也將這個論點與周大律師分析。
31. 雖然周大律師並不同意李律師的論點，但他也不能指出在公契中，那一段有說明該屋苑須維持有一個兒童遊樂場。
32. 雖然，根據公契的定義，公用地方包括兒童遊樂場（the children playground)，但不代表訂明必須保留兒童遊樂場。
33. 李律師的另一論點，是公契沒有訂明兒童遊樂場上述需要有什麼的設施。所以，目前那一片空地仍然是兒童遊樂場。
34. 周大律師指答辯人拆除了兒童遊樂場。他指兒童遊樂場的設施被拆卸後，就不可以再算為遊樂場。
35. 雖然兒童遊樂場的設施，可以多也可以少，但目前的場地，已經不是一個兒童遊樂場，而是一塊空地。最基本的設施，是兒童遊樂場為保護兒童安全而舖設的軟性地磚。但根據證供顯示，地磚已被拆除。上面再沒有任何遊樂設施，所以不可以視為兒童遊樂場。
36. 但正如上文分析，公契並沒有訂明須保留兒童遊樂場。但兒童遊樂場是存在過的，所以本案的最終爭議點，其實是答辯人是否有權拆卸那些遊樂場裝備，及/或是否須重建或重設遊樂設施。
37. 周大律師指建築物管理條例第18條訂明，法團須使公用部份和法團財產維持良好合用的狀況，並保持清潔。他質疑答辯人是否有權拆卸設施。雖然，條例第18條(2)(fa)及(g)條說明，法團可以有酌情決定權，對公用部份進行任何翻新、改善或裝飾工程，及就業主由共同權益的任何其他事務，代業主行事，但他認為這並不適用於今次的情況。
38. 周大律師有引述公契對“保養(maintain)”一詞的定義：
"Maintain" Keep in repair, repair, uphold, support, rebuild, overhaul, pave, purge, scour, cleanse, empty, amend, replace and decorate or such of the foregoing as may be applicable in the circumstances and in the interest of good estate management.
39. 他認為依公契的定義，保養不包括拆卸或拆除。所以，周大律師認為答辯人沒有權力拆除有關的設施，但同意就如何重建，應徵詢各業主的意見。所以要求答辯人召開業主大會，討論如何重建兒童遊樂場。
40. 根據英國案例，“maintain”一字可指不同形式及規模的維修工程，如果以拆卸重建作例子，我相信周大律師不反對這是保養的一種。但單純拆卸而沒有重建，可能不是保養的範圍。而引用公契保養一字的定義，也並沒有拆卸或拆除的意思。但立案法團所可以行使的權力，應超過保養各公用設施。
41. 李律師引述公契第VI章B部第1條：
The Manager ... shall be responsible for and shall have full and unrestricted authority to do all such acts and things as may in its opinion be necessary or requisite for the management of the said Building ...
(18) To do all things which the Manager shall in his absolute discretion deem necessary or desirable for the purposes of maintaining and improving all facilities and services in or on the said Building for the better enjoyment or use of the said Building by its Owners occupiers and their licensees ..
(35) To take all reasonable actions to abate any nuisance affecting the Owners and occupiers of the said Building or any unit of the said Building ...
(36) To do all such other things as are reasonably incidental to the management of the said Building.
42. 以上的公契條文，賦與答辯人在保養外更多更闊的權力。李律師又引述建築物管理條例第18(2)條，指法團可酌情決定：
(fa) 對公用部份進行任何翻新、改善或裝飾工程（視屬何情況而定）；
(g) 就業主有共同權益的任何其他事務，代業主行事。
43. 李律師又引述建築物管理條例第29條，指法例授予法團的權力及委以的職責，須由管理委員會代表法團行使及執行。又指答辯人在2008年11月7日的管理委員會，決定拆除兒童遊樂的設施，並沒有違反公契了建築物管理條例。
44. 李律師更指申請人在2010年9月才購入他的單位，當時，有關的兒童遊樂場設施經已被拆除約兩年。如果這個行為是違反公契的，申請人也沒有申索的權利。周大律師指這是不斷的違約行為(Continuous breach) ，但首先要決定，答辯人拆除設施是否是違約的行為？
45. 本席同意李律師的分析，公契並沒有訂明須保留一個兒童遊樂場。而根據建築物管理條例，當一些設備老化的時候，管理委員會可進行維修。但在維修外，管理委員會也可採取其他的做法。拆卸老化的設備而考慮作出其它安排，是對大眾有利的行動，本席同意是符合建築物管理條例第18條及在管理委員會權力範圍之內。雖然周大律師指當時議案並不清楚拆卸的因由，但本席同意他們考慮的方向是權力之內。至於這個議案是否每個業主都滿意，或有什麼新的意見去善用餘下的土地，這可交由業主大會進行商討。所以，不同意拆除設施的的議決違反公契或建築物管理條例，並不是違約行為。
46. 本席在多件案件中指出，業主立案法團的內部事務，盡可能應透過彼此的協商，及互諒互讓得出解決的方案，而非動輒訴之於法庭。
47. 建築物管理條例也提供了一些渠道，容許業主或有足夠業權的業戶要求管理委員會召開業主大會。在適當案情下，土地審裁處也會發出頒布命令，指示管理委員會召開業主大會。但在今次的事件中，申請人在事先的確沒有向業主立案法團要求召開業主大會。他所發出的信件，只是查詢有關兒童遊樂場的情況。
48. 考慮以上各點本席認為這並非一適合的案情，去行使的酌情權，要答辯人召開業主大會。
49. 其實，在開案的時候，答辯人也建議召開業主大會，商討如何使用這一片空地。相信這是解決問題的一個正確方向。所有業主都有機會作出意見，如有需要，法團也可透過律師的專業意見，了解土地的使用是否有限制。
50. 綜合以上各點，本席拒絕向答辯人頒布召開業主大會的命令。但建議李律師協助答辯人安排召開業主大會，商討如何使用那一片土地。到底，一塊土地空置而沒有用處，對所有業主並非有利。
51. 最後，是關於訟費的問題。申請人須支付答辯人關於第三項申請的訟費；而答辯人須支付申請人關於第一項申請的訟費；而就第二項申請的訟費，則應由申請人付答辯人。這類的案件，在訟費評定時，如果需要聆案官將所有的律師費分為三部分，不單止困難，而且添加了額外訟費。整體而言，考慮了各訴因所涉訟費，本席認為這是一件恰當的案件，無須頒布訟費命令。所以頒下暫令，雙方各自付自己的訟費，命令在14日後成為絕對命令。
申請人由歐陽鄭何田律師事務所 轉聘Enzo CHOW大律師代表應訊
答辯人由禤氏律師行H.W. LEE律師代表應訊
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