KWOK WING KIT 對 JULY LTD

LDPE 998/2025

[2025] HKLdT 68

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPE 2025年第998宗

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判 決 理 由 書

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1.  此非正審申請是由擬答辯人於2025年10月21日提出，要求加入成為本案的答辯人，並暫緩執行申請人已取得的收樓令狀。

背景

2.  根據一份日期為2021年1月22日的租約 (下稱「涉案租約」) ，申請人把新界葵涌華星街8-10號華達工業中心A座9樓01室 (下稱「涉案處所」) 租予答辯人，租期為10年，由2021年3月4日至2031年3月3日止，每月租金原為16,362元 (包括政府差餉地租及管理費等)，答辯人須在租期內每月份第4天繳付租金。

3.  由於答辯人多次欠租，未有繳付由2025年7月4日起的租金, 申請人於2025年7月24日第二次向土地審裁處 （「審裁處」）提交收樓申請，要求收回涉案處所的管有及追收租金。

4.  本案經本席於2025年9月4日聆訊後，並不認同答辯人屢次在申請人入稟審裁處進行收樓及追討欠租後才願意交回租金， 本席遂作出以下頒令:

(1) 答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人；

(2A) 答辯人須支付申請人由2025年9月4日至交回處所的空置管有權為止的欠租/中間收益，以每月16,500元計算；

(2B) 答辯人須根據租約內附表二第5項第2條支付申請人30,000元作為其使用該單位於2024年10月發生漏水所致的維修費用; 及

(3) 答辯人須支付申請人本申請的訟費, 即時評定為365元。

5.  答辯人隨即於同日提出上訴許可申請。但此上訴許可申請經本席於2025年9月17日聆訊後即時拒絕，並於同日頒下判決書（[2025] HKLdT 52）。申請人亦已於2025年10月2日取得收樓令狀。

6.  根據擬答辯人隨非正審申請提交的誓章，擬答辯人指涉案租約容許租客可於租約期內把涉案處所「予其公司或其他租客授權的人仕使用」 。擬答辯人稱答辯人已把涉案處所合法分租予擬答辯人，而後者更把涉案處所再分租予現時實際佔用之分租租客。審裁處在審理本案時 ，當知道涉案處所涉及分租的情況下，仍然批出收樓令，屬法律程序錯誤，忽略了現有分租安排及合法租約權益。

7.  本非正審申請於2025年11月5日於本席席前聆訊。擬答辯人由張偉文女士 （下稱「張女士」）代表應訊。

8.  張女士亦曾於2025年9月17日代表答辯人出席上訴許可申請的聆訊。張女士解釋，擬答辯人的成立，是由於答辯人的持份者有理由相信答辯人會被清盤 ，所以答辯人的持份者便成立擬答辯人，其股東及董事與答辯人維持一致。

9.  張女士又提交了一份沒有顯示日期的租約[1]，其內容指答辯人把涉案處所租予擬答辯人，租期由2021年3月4日至2031年3月3日止 ，每月租金為18,000元 (包括政府差餉地租及管理費等)。可是張女士未能提供此租約有被加蓋印花的證據。

10.  在法律上，擬答辯人與申請人沒有合約相互關係 (privity of contract)，也沒有出租人與承租人的相互關係 (privity of estate)。更重要的是，在法律上，擬答辯人「租上租」的說法，無論如何也不能成為反對申請人向答辯人收回涉案處所的有效理由 。擬答辯人和答辯人之間的租約（如有效），只是一份分租租約。在法律上，分租租約是從主租約衍生出來 ，分租租約的佔用期限也便是受主租約的佔用期限約束，主租約的終止也便自動中斷分租約的存續 ，而主租約的業主是否知道或默許分租約的存在並沒有任何影響: 參考 Ponente Co. Ltd v Manster Ltd and Others [2005] 1 HKC 630 第17段。

11.  因此，擬答辯人提出申請人是知道其存在和涉案處所已分間單位出租等等說法 ，根本不影響該答辯人租約隨着申請人合法收回涉案處所而中斷。換言之，只要申請人和答辯人之間的租約(即涉案租約)終止，該答辯人租約，包括擬答辯人佔用該處所的權益，也便隨之而同時告終，擬答辯人在其後便是非法佔用涉案處所。

12.  當然，《物業轉易及財產條例》（香港法例第219章）第58(2)或(4)條容許擬答辯人向審裁處申請寬免，可是即使這樣，審裁處仍須考慮一切其他情況後，認為適當者而定。

13.  重要的是，根據《高等法院條例》（香港法例第4章）第21F(1A)條，如在涉案租約的租期內，第21F條對因欠交租金而藉訴訟沒收租賃權的濟助的施行曾令出租人不能針對承租人強制執行第(1)款所述的權利，則在該租期內，本條不得再次施行而令該出租人不能針對該承租人行使該權利。

14.  就本非正審申請而言，答辯人與擬答辯人其實是有密切關係，即使算不上是蓄意令人對其分租單位的業務運作模糊 (a deliberate and obvious blurring of the edges in the operation)[2]，也可算是作規避涉案租約的法律責任[3]。根據在是次的收樓申請通知書中，申請人除指出答辯人曾有欠租前科外，申請人聲稱涉案處所於2024年10月曾發生滲漏問題，根據涉案租約的附表二的第5項第2條，答辯人需負責維修。然而，經申請人及下層單位業主多次催促，答辯人還拒絕承擔責任，未有採取有效的維修措施[4]。

15.  在較近期的英國最高法院案例Prest v Petrodel Resources Ltd & Others [2013] 2 AC 415的第34段亦有如是說法:

“These considerations reflect the broader principle that the corporate veil may be pierced only to prevent the abuse of corporate legal personality. It may be an abuse of the separate legal personality of a company to use it to evade the law or to frustrate its enforcement.”

16.  答辯人多次拖延交租，是違反涉案租約的行為，亦構成合約法下「廢除性違約」的行為。申請人因此有權沒收涉案租約，收回涉案處所的管有。

17.  基於上述理由，本席拒絕擬答辯人要求加入成為答辯人之非正審申請。

18.  同時，本席亦沒有理據可暫緩執行收樓令。

訟費

19.  最後, 雖然擬答辯人於是次非正審申請敗訴，理應支付申請人的訟費，但申請人表示不追究訟費，因此本席不頒訟費命令。