葉裕娣 訴 余雪芳

LDPD 1241/2008

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPD 2008年第1241 號

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判   決   書

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申請人的申請

1.  申請人指答辯人未有繳付2008年3月7日起的租金（3,000元，另垃圾費80元），她因此申請收回處所及申索欠租/中間收益、管理費（垃圾費）及訟費。在2008年6月26日過堂，申請人撤回收樓之申請及繼續申索由該日起計至雙方同意交收本案處所的日期（即2008年6月26日）為止的租金。

2.  申請人提交證物A1，列出答辯人於2008年每月已交的租金及淨欠租金及垃圾費的紀錄：——

月份	交租日期	交租金額	淨欠（租金及垃圾費）
1月	2008/1/25	2,080元	1,000元
2月	沒有交租	0元	3,080元
3月	2008/3/20	2,080元	1,000元
4月	2008/4/11	2,080元	1,000元
5月	沒有交租	0元	3,080元
6月	沒有交租	0元	3,080元
			12,240元

答辯人的反對理由

3.  答辯人提交證物R6，附有她於2008 年1月、3月及4月存款到申請人賬號的中銀客戶收賬通知單，顯示所存入的金額跟申請人上述的金額一致。

4.  答辯人提交一份反對通知書，列出以下幾點的反對理由：—

(1)	她一向準時交租，可是申請人在2008年1月不停打電話滋擾她，影響她的工作更間接導致她失業；
(2)	申請人全年沒有發租單及水電費收據給她；
(3)	2008年4月10日她發覺處所的鐵閘插不入鎖匙，她要自行購買單車鎖鎖鐵閘，費用250元；
(4)	2008年5月10日開始，處所沒有電力供應，而隔鄰申請人的另一分租單位供電卻維持正常；
(5)	2008年5月15日，申請人欺騙消防員，指懷疑答辯人在處所內有意外，引致消防員決定破門入屋，因而損壞鐵閘及大門的門鎖，她亦不能再居住；
(6)	她實際上已於2008年5月27日在未找到合適單位前搬離處所；
(7)	處所部份是僭建物，申請人因而要求她遷出以便她清拆該僭建物，而由於答辯人一直拒絕遷出，申請人遷怒於她；
(8)	她雖然於3月及4月祗繳交部份租金，她當時是有誠意交租的，待遲些將會補回。

5.  答辯人於2008年9月5日提交補充證供及證物，包括她於2008年1月受僱的僱主信件影印本、業主立案法團文件 （顯示處所所在的大廈富明樓需於2008年7月25日完成一些清拆及維修的工程）及幾張相片顯示處所的僭建部份。

6.  答辯人確認她在2008年6月4日已於小額錢債審裁處起訴申請人，申索 (1) 她於2008年1月的薪金17,000元；及 (2) “在不知情的清拆潛建令下受到惡待及人生安全並精神困擾”的13,000元（證物R2）。

7.  答辯人確認雙方曾於2008年8月13日到小額錢債審裁處出席聆訊，案件仍未審結。她申請無限期押後獲得批准，她將來亦可以申請恢復聆訊該案。

8.  答辯人於她的證人陳述書（證物R1），詳列她於本案申索的項目，簡述如下：——

(1)	申請人須退回的按金	3,000元
(2)	因僭建物的存在而索取的賠償	3,000元
(3)	申請人誤導消防員於2008年5月15日破門的賠償	5,000元
(4)	水、電費按金	2,000元
(5)	代支的鐵閘門鎖費用	250元
		共13,250元

9.  由於證物R1並沒有列出答辯人上述項目(3)的申索金額，在本席於庭上向答辯人查詢後，她提出5,000元的賠償金額。

申請人的回應

10.  申請人提交“辯護詞”（證物A2），反對答辯人的各項申索理由，包括：——

(1)	申請人打電話追收租金，合情合法，答辯人丟失工作亦與她無關。
(2)	申請人報警求助是巿民的權利和義務，消防員決定破門入屋是消防員的決定，與申請人無關；
(3)	申請人否認門鎖損壞與她有關，她聲稱案件仍由警察調查中，她作為業主更是受害者；
(4)	答辯人所指的僭建物問題是涉及全楝大廈，現正由大廈業主立案法團處理中，與本案雙方無關；
(5)	2008年5月10日沒有供電與申請人無關。

答辯人欠租金額的裁決

11.  因為答辯人祗是入賬到申請人的銀行賬號，雙方對申請人列出的收款日期及金額，並無爭撬。因此，按雙方同意的交收日期（2008年6月26日），及按每月2,000元租金和80元垃圾費的計算，答辯人欠交的租金及垃圾費應為：——

租期	欠租	垃圾費（管理費）
1月7日 – 2月6日	1,000元	-
2月7日 – 3月6日	3,000元	80元
3月7日 – 4月6日	1,000元	-
4月7日 – 5月6日	1,000元	-
5月7日 – 6月6日	3,000元	80元
6月7日 – 6月25日	1,900元	50元
(共19日)	10,900元	210元

答辯人反申索——按金

12.  本席不同意答辯人所指她有權以3,000元按金用作繳付3月7日至4月6日的租金，因為這不可能是原來租賃的條款。

答辯人反申索——薪金

13.  答辯人提出由於申請人在辦公時間打電話給她，令她不能專心，導致她給新僱主辭退。因此，她到小額錢債審裁處向申請人索償一個月的薪金。因為這個索償項目不是本案的內容，本審裁處對這類反申索的申請亦沒有司法管轄權，所以本席不會處理這個反對理由及反申索。

答辯人反申索——誤導消防員的賠償

14.  答辯人指申請人故意誤導消防員，指懷疑答辯人在處所內有意外，引致消防員當場決定破門及破鐵閘的鎖而入屋。本席接納申請人的陳詞，認為申請人有權利將她關心的事情報告與警察或消防員。本席裁定這個反申索項目與申請人的原申請無關，亦不認為本席在本審裁處根據《土地審裁處條例》第8條有司法管轄權處理這個5,000元的反申索。

答辯人反申索——僭建物的賠償

15.  同樣，由於申請人已經在小額錢債審裁處案件SCTC025692/08申索13,000元作為賠償她“在不知情的清拆僭建令下受到惡待，及人生安全並精神困擾”，本席不明白她為什麼仍在本案申索3,000元（見證物R1）。特別是她早在2008年6月4日已在小額錢債審裁處提出上述申索。本審裁處對這個申索亦沒有司管轄權。

16.  本席留意到答辯人交來的信件，正如申請人所指，祗是屋宇署給大廈業主立案法團的信件，不是派送予申請人或本案處所的業主/佔用人的信件。另外，答辯人指她從屋宇署查找到的圖則顯示本案處所部份是僭建。本席認為如果出租處所包含僭建結構物，並不必然導致業主沒有權利收租。相反地，應該是由租客自行決定作出甚麼的申索，在她的申索未為法庭批准前，她仍須按原來的租賃繼續交租。

答辯人的反申索——於2008年5月20日沒有供電之後的租金/中間收益的評估

17.  最後，答辯人指她於2008年5月10日發覺沒有電力供應，她於2008年5月20日找合資格水電人員到上址維修電力，申請人並沒有予以協助，反而指示另一分租單位的租客拒絕她聘請的維修人員進入該單位內。答辯人作供稱她亦因為這個原因，決定在2008年5月27日搬離處所。

18.  本席在衡量雙方的證供後，相信答辯人的證供，指她的處所於2008年5月10日沒有電力供應。由於本案處所是一間套房，沒有獨立的電力供應，亦不能自行申請電力供應。在她的套房未有電力供應後，她有理由要求申請人作出補救。本席相信答辯人的口供所指的申請人並沒有協助答辯人再次獲得電力供應。因此，答辯人可以要求評定在沒有電力供應的情況下，本案處所的中間收益（期間為2008年5月10日至2008年6月25日）。

答辯人的反申索——代支的鐵閘門鎖費用

19.  本席裁定答辯人未能成功舉證是申請人損壞她的門鎖，因此，她亦不能索取她支付的鐵閘門鎖的費用。

結論

20.  因此，本席裁定答辯人的反對理由及申索都不成立，並頒令如下：——

(1)	答辯人須繳付予申請人欠租/中間收益(或稱租值補償金)，包括：——
	(i)	計算至2008年5月9日的欠租/中間收益共6,300元（即2008年1月7日至5月6日的欠租/中間收益6,000元及5月7日至5月9日的欠租/中間收益300元）；及
	(ii)	由2008年5月10日起計至2008年6月25日的欠租/中間收益，金額交由本審裁處評定，預計需時兩小時，由排期主任排期；
(2)	答辯人須繳付予申請人垃圾費，每月80元，計算至2008年6月25日為止，共210元；
(3)	答辯人亦須付予申請人這申請的訟費，即時評估為800元；
(4)	當答辯人繳存上述款額於本審裁處後，申請人可從本處提取該款。(根據本命令而繳付的款額，須以現金、香港的銀行發出的本票或香港的律師事務所發出的支票繳付，本處不接受其它的付款方式。)