馬楚楊 訴 賴偉明

DCCJ2277/2004

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟編號2004年第2277宗

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判案書

1.  本案原告向被告申索，因一項租約所產生之欠款。此租約為原告與被告在2003年3月16日所簽署的，租約議訂定租用期為兩年，由2003年2月1日至2005年1月31日，每月租金12,000元。

2.  原告之申索書指出，被告自2003年3月1日已一直拖欠租金直至2003年11月30日，一共拖欠$108,000之租金完全未有支付，此租約之出租物業為葵涌大隴街65號葵龍大廈6號舖地下及閣樓，（以下稱為「該物業」，租約稱為「該租約」）。根據原告證供及證據指出，原告在2003年3月之前與被告已簽訂合約，以月租$13,500把該物業租予被告，被告一直也有支付租金，雖然有時一至二個月之後才支付租金，但從來未有長久拖欠。雙方亦沒有反對，被告租用該物業已超過10年以上。根據原告證據指出，他與兄長是他們的父親的遺產承辦人，因為他的兄長長住加拿大，原告人全權負責該物業的租務問題，而一直與被告聯絡關於此租約的及簽署租約的也是原告本人。

3.  雙方亦沒有反對的事實為 － 在2003年3月1日後，被告一直也沒有依照租約支付租金給原告，根據原告人之證供指出，被告人要求原告人給予他時間，讓他的生意轉好之後，才一併把租金交予原告人（原告業主）。而2003年3月正值「非典」時期，又因香港普遍經濟不景，被告人指出，他的生意營運有資金周轉的問題，因此，原告人指出，他一時心軟答應讓被告人拖欠一個月又一個月的租金，直至到2003年9月、10月期間，原告人發覺被告人實在拖欠了太多月的租金未有支付，因此，他屢次向被告人追收所拖欠的租金，但被告人一直不肯與他見面，而且一直要求給予他多一點時間籌款。他的藉口包括他的兒子正需要上大學，因此，有金錢周轉的問題。原告人亦指出，他經常與其兄長（住在加拿大的兄長）聯絡，並有商討關於被告人拖欠租金的問題。

4.  雙方沒有異議的是，原告人的兄長是在2003年10月左右曾經從加拿大打電話給被告人。但原告不承認其兄長曾經答應被告人免卻被告人所拖欠的全部租金，他只同意被告人曾經向原告兄長作出承諾，答應肯搬出該物業。而他亦指出，他只提出被告可支付拖欠全部租金的一半（即百分之五十），但他必須支付百分之五十租金。

5.  至於被告人在他的證供及抗辯書有如下的說法，以下是根據他的抗辯書的陳述節錄 －

6.  「在2003年10月初，收到業主馬楚楊大哥在加拿大給我的長途電話追討欠租一事，雙方談話大約半小時，我表示近期資金周轉不靈，他馬生（大哥）一定要限我3天內一定要繳交一個月租金，但我回答『3天時間太短，不能辦到。』於是馬生（大哥）說不要拖累他，因他也等錢周轉，叫我不如交還舖位給他，因我深感實在是自己有負於人，所以亦只好同意，我會盡快搬走，談話亦到此為止。同日晚上，馬楚楊先生（業主）給我電話，詢問我和他大哥的談話結果，我說他大哥要我交還舖位給他，而我也同意盡快搬走，而馬楚楊先生（業主）在電話說『這都要好的，因為你如果找工廠大廈，租金一定可以比較便宜。而你也是我們十幾年的租客，大家好頭好尾，你到時結清水費、電話交還舖位門匙就算數了，我馬楚楊也不想給我大哥打電話查詢你的欠租而煩。』最後我答覆『有消息馬上電話通知取舖位鎖匙。』以上為被告人的抗辯書的第1段，與及他在庭上所證實證供的一部分，他亦在庭上表示這證供是真確的事實。

7.  被告人賴偉明先生在庭上亦指出，他相信該物業的真正話事人為業主馬楚楊先生的兄長，因此，他只聽馬先生之兄長的說話為準，因此，他對業主向他追討租金一事，不予以理會，而因為曾經與業主之兄長在電話的一席話，他依照協議行事，在10月尾已搬出該物業，而根據協議承諾，他認為，他在付清楚水費、電費、排污費等等、交還門匙及舖位，他已辦清手續。

8.  根據原告人之證供，他不承認其兄長曾向被告人作出任何承諾答應他不用支付任何拖欠的租金，只須交還舖位、交清水費、電費、排污費及鎖匙便了事，他一直也是向被告人追討拖欠的租金，而他亦經常與其兄長聯絡，其兄長亦從未向他表示曾與被告人作出任何免卻被告人租金的承諾。但他承認，他曾向被告人建議，若被告人支付拖欠租金的一半，而當時所拖欠的租金為6個月，因此，若被告人能支付3個月的租金而搬出該舖位，他可以接受，但此建議不被被告人所接納，因為被告人指出他沒有錢支付拖欠的租金，這些對話也是在2003年9月及10月期間所提出的。原告更指出，他一直也是負責該物業之人，其兄長亦把打理該物業全部權力交給他負責，而他亦從未與被告人作出任何承諾，可以讓被告人不支付任何拖欠的租金，只支付水電、電費、排污費等等，交出該舖位便可以離開。的確在2003年11月，當被告人與原告人在該舖位中會面，而被告人帶原告人視察該舖位的時候，原告人曾經指出他必須清拆閣樓上的間隔，因為，原告人發覺被告在閣樓加建多個房間及連廁所加建在房間內，他曾要求被告人須把內部未有業主同意的間隔全部拆除，因此，交樓時間亦拖延到11月下旬。在第二次交樓的會面中，原告人接受被告人的鎖匙，但拒絕簽署任何文件。

9.  被告人在庭上指出，既然原告人願意接受他交還該物業，他不應在接收該物業及鎖匙之後，才與他商討繳交拖欠租金之事。而根據被告人的聲稱，他只接受被告之兄長有話事權，而不接受原告人與他作出任何的談判。

裁判

10.  本案書面及庭上證供清楚顯示，該物業是由原告人正式租予被告人，而一直被告人也是把租金交予原告人，他與原告人之兄長只是在4、5年前見過一面，當時雙方從未談及關於該物業之租約之事。但被告人深信原告人必須事事與加拿大之兄長商量才可作出決定，因此，他相信話事權在原告人之加拿大兄長手中。被告人相信他一旦與原告之兄長達成協議，他便不需要理會原告人。

11.  原告人之證供則否定被告人的看法，他指出，他兄長是給予他全權代理此物業的責任，而且，他的兄長告訴被告人，必須與原告人商討關於該物業之事，他並否認他的兄長曾經作出任何承諾免卻被告人的租金。

12.  至於被告人指出曾經與原告之兄長作出的協議，在他的證供中他指出他是根據原告人兄長的要求交還舖位，他亦感到自己有負於人，於是同意盡快搬走，而談話亦到此為止。在他的抗辯書/證供的第1段首5行及6行，他從未提及到他與原告之兄長曾經達成協議或承諾，原告承諾不會向他追討已拖欠之租金。在他的抗辯書第1段，似乎他指出此承諾是來自原告人，因為，在他與原告人之兄長電話談話之後，該天晚上他曾與原告人在電話上通話，而原告人作出承諾，他可以結清水費、電費、交還舖位門匙就算數，因此，被告人在庭上所說與他的抗辯書所講的大有出入。究竟不用支付拖欠租金的承諾是誰提出的？是原告人兄長，抑或是原告人？被告人在他庭上證供並未有清楚解釋。依據抗辯書所列，似乎承諾是由原告人所作出，根據這種抗辯，被告人是依賴法律上稱為「不容反悔」或「已作承諾，不容反悔」的法律理據。至於誰作此「不容反悔」的承諾，在被告人庭上所指似乎只是原告人之兄長。而原告人亦在庭上極力反對他曾作出任何免卻被告人支付拖欠租金的承諾，大概因為原告人又未能提供其兄長的任何書面誓章，或傳召其兄長在此聆訊中作供，此點不可以在庭上完全澄清。

13.  再觀乎被告若的確有此承諾的話，無論是由原告人兄長或原告人自己作出，究竟被告人是否有依照此承諾完成自己的責任呢？根據被告人提出，他在2003年10月尾已搬走，2003年11月已通知原告人收舖，只是原告人經常因工作問題未能盡早約好收舖的手續，最後在11月下旬才能成功作出收舖的手續。但在收舖當時，原告人亦堅決不肯簽署解除被告人支付租金的證據或文件。

14.  我有以下之觀察：

15.  （1）此租約是由原告及被告親自簽署，因此，真正合約訂約之人為原告及被告人，而租約是以書面簽訂，須要解除此租約，必須以書面形式達成，又因為原告人一直不肯簽署解除被告之租約的文件，因此，根本租約未能完全解除，直至原告人提出入稟法庭的申索（即2004年5月4日），因為原告在法院作出追討的申索，才正式表示原告人接受被告人搬出該舖位，而合約經已解除。

16.  至於被告人指出，他只須理會原告人之兄長的說話，故不用理睬原告人，此說不合情亦不合理，因為一向他完全接受是原告人與他簽署租約、收租金，與及關乎全部租約的問題也是由原告人處理，他與原告人之兄長十多年來只見一面，並且從未面對面商談關於租約問題，除2003年10月的一個電話，被告又憑甚麼理由只接受原告人之兄長的說話呢？再者，被告人亦未有完成他向原告，或原告人之兄長所作出之承諾，他只是搬出該舖位及閣樓。雖然已作出清拆閣樓內的非法建築，他曾經承諾支付水費、電費、排污費，但在此當中他只支付了電費，一直未有支付水費及排污費，亦未有向原告在搬出以後查詢他還拖欠了多少水費及排污費等等。因此，就算雙方曾經有一已作承諾不容反悔的協議，被告人因為他未能完全支付全部拖欠的水費、排污費等，而一手破壞了該承諾。

17.  因此（1）本席並不接受雙方曾經達成一個雙方可接受之「不容反悔」之承諾；（2）就算有此承諾，被告人已一手摧毀此承諾，因為他未有依照承諾達成協議中的先決條件。因此，我發覺被告人之抗辯完全沒有根據，而且更不合法理。

18.  我接受原告人向被告人提出之申索，即拖欠租金$108,000；水費及污水費$1,129.32；排污、水費附加費$1,484.76，其中因為被告人親自支付電費，因此，$589被告人並不須要支付，根據此些項目被告人須支付$110,614.08。

19.  此外，原告人亦指出，收回舖位後，他發覺該物業有若干門及渠已經受破壞，因此，他花費$16,100把物業修理好，而所修理的項目包括以下幾項 －

（a）   後門鋼閘$2,200；

（b）   廁門連校摺門地下2套$3,000；

（c）   修補廁所批灰油漆$3,600；

（d）   裝座廁連面盤兩套$3,000；

（e）   廁所窗拆鐵窗換鋁窗$1,600；

（f）    拆石屎台一個$600；

（g）   更換廁所4吋大喉$1,500；

（h）   2樓維修座廁兩套$600；

（i）    閣樓拆廁所間板雜物改喉兩套。

20.  被告人除了承認石屎台須拆掉之外，並不承認以上任何之維修是因他而起。經過考慮我發覺，因為該物業已租予被告人十多年，其中一定已經有因歲月沖激，令到若干項目需要維修，而原告才可把物業再租出。我亦接受原告所指，一部分的項目是經被告人非經常性的毀壞而引致，但既然原告人沒有逐項指出，亦無第三者（正如評估員）的估值，我的評估只是接受其中$16,100減去$600被告人承認的拆石屎台的一項，其餘的$15,500被告人只需要支付此項目之一半，加上$600被告承認的，一共是$8,350。被告人應支付之總金額（連租及水費、排污費）一共為$110,614.08加$8,350等於$118,964.08。以上的款項根據法庭批准的半息，從發出傳訊令狀之日起計至到今日裁決為止，以後直至到全數支付，須由法庭所訂之裁決利息計算，並加上被告人必須支付原告人的訟費，包括以前原告人曾經聘請律師之律師費用。若雙方未能達成協議，訟費之數目可經法庭常務司作出評估。