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DCCJ 3246/2006
香港特別行政區
區域法院
民事訴訟2006年第3246號
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HONG KWONG HUNG
（康廣享）
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原告人
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訴
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XUE MIN XIA
（薛敏霞）
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被告人
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主審法官：區域法院暫委法官鄧漢標
聆訊日期：2008年5月20日及21日
判決書頒佈日期：2008年7月11日
判決書
背景
1. 此案為一宗滋擾案件，一名住宅單位業主投訴正上層的單位漏水。本案有待裁決的事項如下：
(一) 樓下單位的漏水是否來自樓上單位；
(二) 樓上單位的業主是否得知或應當得知該漏水情況；
(三) 樓下業主因漏水所蒙受的損失。
事實
2. 原告人為新界屯門良德街9號盈豐園第一期28樓F座的業主(「原告人單位」)，並與其妹妹共住。
3. 被告人則為新界屯門良德街9號盈豐園第一期29樓F座的業主(「被告人單位」)；她並無於該單位居住，而將其出租。
4. 大約於2005年7月，原告人發現其單位的廁所天花出現滲水情況。天花甚至滲出水滴，原告人更需於滴水位置下面放置水樽，以盛載滴出的水珠。不久以後，滲水問題更漫延至與廁所雙連的客飯廳之天花。
5. 因此，原告人便要求大廈管理處與樓上單位業主聯絡，以解決其單位的漏水問題。之後，一名代表被告人的麥先生連同大廈管理處人員，到訪原告人單位查看。然而，除了該次到訪，被告人並無作出其他任何行動，而原告人單位亦繼續滲水。
6. 於2005年9月左右，原告人向屯門民政事務署作出投訴。原告人的投訴之後由食物環境衞生署(「食環署」)接手跟進。
7. 食環署職員分別於2005年10月8日及11月11日，進入原告人單位及被告人單位進行檢查及以顏色水進行漏水測試。他們確認了原告人單位的滲水問題；可是，由於食環署職員所進行的顏色水漏水測試，只局限於被告人單位去水管，而測試結果顯示滲水問題並非源自被告人單位的去水管。
8. 之後食環署職員表示，他們會將原告人單位的漏水個案轉介予水務署及屋宇署跟進。然而，以上兩個部門並無採取過任何行動跟進。原告人單位亦繼續漏水。
9. 最終，原告人別無他法，於2006年2月尋求法律意見。之後，原告人根據其律師(李陳鄭律師行)的法律意見，委託翔天測量師行有限公司(「測量師」)進行一項樓宇勘察，以確定其單位漏水的原因。
10. 測量師分別於2006年3月5日及4月23日，在原告人單位及被告人單位進行勘察。在4月23日的那次到訪，他們於被告人單位的供水管進行了一次壓力測試(「壓力測試」)。
11. 經過兩次的實地勘察及根據壓力測試的結果，測量師斷定，因被告人單位浴室地台內的供水管出現滲漏，而導致原告人單位的天花漏水。測量師於2006年5月完成有關報告。
12. 由於漏水原因經已得以確定，原告人於是指示他當時的律師向被告人發信，要求被告人解決有關漏水問題。該律師信於2006年6月12日正式發出，並附上測量師報告。
13. 由於被告人未有向該律師信作出回應，原告人最後只好於2006年7月4日，在沒有代表律師的情況下，自行開始進行本案的申索。
14. 之後，被告人聘用工程公司，在其單位浴室進行維修工程，包括剷去舊有的地板瓷磚，並重新鋪上防水層及新瓷磚。有關工程約於2006年7月15日完成。
15. 於2006年7月尾左右，被告人聘用另一間工程公司，在其單位安裝外露的供水管，以取代之前藏於地台下的供水管。該項水管安裝工程約於2006年8月3日完工。
16. 因以上工程均發出聲響，原告人是知道被告人於被告人單位進行有關工程的。
17. 原告人稱，其單位的漏水情況於2006年8月後確實大有改善，天花再沒有水滴出現，其浴室及客飯廳天花的水漬亦於2006年9月及10月期間開始轉色，表示滲了水的地台亦逐漸乾涸。
18. 於2006年12月聖誕節前數天，被告人更派出工程人員前往原告人單位，提出為原告人維修其浴室天花。原告人亦容許那些工程人員進入，並進行有關維修。
19. 然而，由於有關維修工程只局限於原告人單位浴室的天花，原告人於是提出自掏腰包額外加錢，要求有關工程人員為其客飯廳天花一併進行維修。
20. 原告人稱，以上維修工程只包括剷除之前受漏水影響位置的批盪，以及重新在該位置鋪上新一層批盪。
21. 以上事項為不爭議的事實。
原告人的申索
22. 原告人向法庭指出，由於現時其單位的滲水問題已不再存在，他不會繼續向法庭申請原先在其申索書中所要求的禁制令。
23. 然而，原告人仍向被告人追討：
(一) 他之前因尋求法律意見而所花的律師費；
(二) 他之前為求找出漏水原因而所花的測量師勘察費；
(三) 他進一步維修其浴室及客飯廳天花的費用。
劉永威先生的證供
24. 劉永威先生(原告第二證人)為翔天測量師行有限公司的董事，他是一位特許建築測量師。被告人並不爭議劉先生的專家資格。
25. 劉先生分別於2006年3月5日及4月23日到訪原告人單位及被告人單位進行勘察；他亦監督整個壓力測試進行的過程。
26. 於勘察期間，劉先生於原告人單位觀察到以下情況：
(一) 在客飯廳的天花近浴室位置有面積約為0.5米x 0.5米的污漬；
(二) 浴室天花的中央部份近天花燈位位置，有面積約為1.2米x 1米的油漆剝落，而且天花面有鐘乳石，地面亦有水樽接水。
27. 從水樽內所收集得到水滴的顏色和氣味判斷，以及天花污漬的顏色，劉先生認為漏水的源頭並不是來自樓上的去水管。
28. 劉先生亦有查看過原告人單位及被告人單位浴室的外牆，並沒有發現任何裂痕或缺陷。他認為水並不是由大廈外牆滲進原告人單位的。
29. 於勘察期間，劉先生於被告人單位觀察到以下情況：
(一) 客飯廳近浴室牆身的下半部有油漆剝落，而且該處牆身表面及木腳線是濕的；
(二) 浴室地台面瓷磚縫是濕的。
30. 於2006年4月23日，除了勘察原告人單位及被告人單位外，劉先生在同事的協助下，於被告人單位的供水管亦進行了一次壓力測試。
31. 壓力測試是採用以下的程序：先將被告人單位的供水與大廈的供水系統切斷；然後於大廈供水系統只供水往被告人單位的水管一端，裝上壓力計；將被告人單位的供水管注滿水；將水管內的空氣放走，之後將水管的兩端塞上；以手動水壓測試泵將水管的水壓逐漸加大，直至其水壓達到測試水壓水準(即100 psi)；記錄壓力計的度數及跌磅(如有的話)；最後放鬆水管的壓力。
32. 讀數顯示有跌磅情況的出現，表示被告人單位的供水管有滲水情況。
被告人的爭論
33. 被告人反對原告人的申索有以下原因：
(一) 雖然面對測量師的結論，她不接納原告人單位的漏水是源自她的單位。
(二) 她一直不知道原告人單位的漏水是源自她的單位。
34. 她指出食環署所作的測試已顯示出原告人單位的漏水並不是源自她的單位。
35. 被告人投訴，當測量師進行壓力測試時，她並不在場。她亦爭議該測試的準確度及可靠度，因其浴室的水龍頭並不是經常關緊，而且經常有水由該處滴出。
36. 她承認其客飯廳近浴室的牆腳有濕氣，但指出是由於天氣潮濕所致。
37. 她亦指出，追溯至2007年，當本案仍在過堂階段時，原告人當時仍向法庭投訴其單位的漏水問題依然繼續，而她早已於2006年8月將為本身單位換上新的供水管，由此可見，原告人單位的漏水並不是源自其單位。
裁決
38. 本席接納劉先生的證供，並裁定由劉先生及其同事，在被告人單位供水管所進行的壓力測試，已根據指定程序及標準適當進行；而且，在該測試進行期間，有大廈管理處人員同時在場觀察。
39. 在以上一點，本席並不接納被告人有關其浴室水龍頭滴水的說法，而接納劉先生的證供，他指出當進行有關測試時，被告人單位浴室供水管兩端已正確塞上。
40. 本席裁定，原告人單位浴室及客飯廳天花的漏水，是由被告人單位浴室地台內的供水管有滲漏所造成的。
41. 亦只有以上原因，才能解釋當被告人安裝了新的供水管後，原告人單位的漏水情況便立即改善：該處再沒有水滴出，以及客飯廳的天花亦開始乾涸。
42. 本席裁定，被告人原本供水管的水不單滲入原告人單位的浴室及客飯廳天花，還滲到被告人單位浴室的地板，以及與浴室相連的客飯廳之牆壁。此亦解釋到為何被告人單位，該位置的牆腳及地腳線是濕的，而且油漆剝落；亦解釋了為何被告人浴室的地磚縫也是濕的。
43. 本席不接納被告人所指牆身有濕氣及油漆剝落，是因為天氣潮濕的解釋。若果天氣潮濕才是真正原因，那麼理應被告人整個單位都會受到影響，而不單單只局限於客飯廳與浴室相連的牆身。
44. 基於被告人單位的浴室地板及客飯廳牆身均出現滲水情況，本席裁定，被告人對客飯廳及浴室地台下水管滲漏問題是知情的。本席亦裁定，當管理處通知被告人有關原告人的投訴後，她已知道客飯廳及浴室地台下水管有滲漏問題。
45. 本席不接納，被告人聲稱她對其單位滲水事宜毫不知情的證供。
46. 有一點應該注意的是，直至本案進行審理，被告人從未對劉先生的報告有過任何爭議。反而，她更去聘用有關工程人員，為其單位安裝新的供水管、更換浴室地板瓷磚，以及重新進行防漏工程。她亦委派工程人員前往原告人單位，為原告人修理浴室破損的天花。而且，她於庭上更指出，當時她未能盡早進行維修，是因為當時的租客拒絕讓工程進行。
47. 本席裁定，當管理處通知被告人有關原告人的漏水投訴，以及當她看見自己的單位亦有滲水情況出現後，被告人是有責任去找出真正漏水的原因，以及解決問題。可是，被告人對此並無採取過任何行動，直至收到原告人的律師信。中間由2005年7月至2006年8月有超過一年的時間，原告人只有默默忍受其浴室天花漏水的問題。
48. 本席並不接納被告人的證供，她指出在2007年，當本案仍在過堂階段時，原告人依然向法庭投訴漏水問題仍然持續的說法。根據法庭紀錄，在本案過堂期間，原告人一直都是告訴法庭漏水情況已再無出現，而因此他亦無必要再申請禁制令，只向被告人追索他已付出的一切有關開支。
49. 此外，被告人是知道當新供水管安裝後，漏水問題便會迎刃而解；因此，她才會在安裝工程後，委派工程人員往原告人單位維修其浴室天花。
維修費用
50. 本席接納劉先生的證供，他認為原告人單位受漏水影響的天花位置應進行適當修妥。需要的工程包括在整個天花位置重新批盪及掃上油漆，而不只是單單對受漏水影響位置進行維修。
51. 另外，由於漏水範圍覆蓋浴室天花燈位，因此該燈位電路需重新更換，以確保安全。
52. 原告人未能向法庭提供以上各項工程的有關報價。參考了劉先生對以上各項工程的估價，本席裁定被告人須向原告人支付$9,000，作為原告人維修天花及重新安裝浴室燈位電路的費用。
一般賠償金
53. 雖然原告人並沒有在其申索書提及有關一般賠償金的申索，本席裁定被告人須向原告人支付$10,000作賠償，因有證據顯示原告人單位的漏水問題，令原告人不便、受到騷擾及不安。在作出以上的決定時，本席考慮到，一般賠償金的申索是不需於申索書中列明的，以及原告人在本案中並無律師代表的這個事實。
54. 在裁定賠償的金額時，本席考慮到以下兩點。
55. 第一，有超過一年時間，即由2005年7月至2006年8月期間，原告人需忍受其浴室不斷出現漏水。他需要以水樽接著滴下來的水，而且更要不時倒水。因此，這亦對他日常使用浴室造成負面影響。
56. 第二，原告人需往屯門民政署求助、忍受食環署職員的檢查及測試為他帶來的不便、到訪律師樓尋求法律意見、忍受測量師的測試為他帶來的不便、忍受被告人委派的工程人員入屋及進行維修所造成的不便，以及日後進一步維修所帶來進一步的不便。
57. 基於以上考慮，本席裁定賠償金額為$10,000。
勘察費用及法律費用
58. 原告人測量師所收的$10,000費用，以及律師所收的$5,000費用，均為本案的訴訟費用，因此有待評核。
結論
59. 基於以上各項原因，本席裁定被告人總共須向原告人支付$19,000。
60. 縱使原告人最終所得的金額只有$19,000，本席認為原告人最初在區域法院提出訴訟是適當的，因原告人原本的申索還包括一項禁制令的申請，以禁制被告人繼續對原告人造成滋擾。
61. 本席亦頒下臨時訟費命令，被告人須支付原告人本案的訟費。如與訟雙方未能同意訟費的款額，該款額由訟費評定官評定。如在14天內，與訟任何一方不向本庭提出有關此臨時訟費命令的申請，此項訟費命令將於本判決書頒佈後第14天作實。
原告人親自應訊，無律師代表。
被告人親自應訊，無律師代表。
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