梁淑微 對 香港房屋委員會（房屋署）

HCAL 537/2023

[2023] HKCFI 2253

香港特別行政區

高等法院原訟法庭

民事司法管轄權

憲法及行政訴訟案2023年第537號

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判 決 書

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本申請

1.  於2023年4月3日，申請人存檔表格86，當中：

(a)  建議答辯人為：

「香港房屋委員會（房屋署）」

(b)  尋求濟助所關乎的判決、命令、決定或其他法律程序為：

「撤銷上訴委員會（房屋）於2023年3月10日作出對本人

在2月1日提出對房屋署終止租約及遷出的通知的上訴的決定（即是確認遷出通知書）」

(c)  所尋求的濟助為：

「要求進行以下口頭聆訊申請許可：

(1) 移審令：取消答辯人作出的決定，他們完全不考慮相關事實和問題的，只以有否交租金決定的其是聲稱他們權力有限，不能作為的，是必須的進行法律行動解決途徑才可；

(2) 宣令：對不平等的租約（合約）和房屋條例的問題處理；

(3) 損害賠償：對房屋署直接的和間接的責任造成了本人的財物、金錢損害問題」

(d)  有利害關係的各方為：

「（東九龍房屋署）九龍牛頭角振華道22號振華苑

（秀茂坪屋邨辯事處、房屋署東九龍(十)區租約事務管理處）九龍觀塘秀茂坪道101號秀茂坪邨秀逸樓地下」[1]

2.  同日，申請人存檔支持誓詞，內容如下：

「本申請人（梁淑微）與被告/答辯人（房屋委員會/房屋署）交涉和投訴的相關玩野問題是2019年5月頭開始至今已4年時間持續不斷的了，是通過發送投訴電郵和電話及本人親自與他們見面的方式投訴包括從2016年起發生無故的超奇水費單連續三年的超奇用水量後直至目前不斷層出不窮的不法行徑愈演愈烈令我在財產上、金錢上不斷損失，甚至危害本人性命安全、人身健康，如此一切竟然都故意放縱的、惡意的疏忽和戲弄！其所作所為全已在給他們的投訴電郵中記錄了的，證明了是他們支持及參與了不可告人的不法勾當行徑的；本人採取不交屋租是令其能深刻警醒，要逼使他們認真地負起責任和保障免受其直接的和間接的危害！如此需要一系列法律行動才可了！」　

3.  於2023年5月10日，高浩文法官頒下書面指示，給予許可，容許建議答辯人及有利害關係的各方存檔初步回應。

4.  於2023年6月7日，建議答辯人存檔初步回應，於2023年6月26日申請人存檔回覆（「回覆」）。

5.  如上文可見，申請人於表格86中就本申請要求口頭聆訊。口頭聆訊於2023年8月17日在本席席前進行。申請人親自行事，建議答辯人由梁穎茹大律師代表。

事實背景

6.  於2011年12月，透過體恤安排，申請人獲安排入住秀茂坪邨秀樂樓一單位（「該單位」），並簽訂租約（「該租約」）。該租約於2012年1月13日生效。

7.  根據該租約：

(a)  租期為該租約生效起計48天，其後按曆月計算，直至根據租約條款終結為止（第I條）；

(b)  每曆月租金為港幣860元，並須於每曆月的首日上期繳交（第I條）；

(c)  申請人同意「依時繳交上述租金，不得有任何扣減。」（第II (1)條）。

(d)  第IV (2)條:

「倘租金在到期後十四天內仍未清繳（無論業主曾否正式催繳），又或承租人不履行或不遵守本租約的任何條款時，業主有權隨時收回該樓宇或藉收回其中一部份作為全部收回論，屆時本租約即告終止。」

8.  基於申請人拖欠2022年12月及2023年1月的租金，建議答辯人決定2023年1月31日根據《房屋條例》（第283章）第19(1)(b)條向申請人發出遷出通知書，於2023年2月28日終止該租約。

9.  於2023年2月1日，申請人就建議答辯人上述決定提出上訴。

10.  於2023年3月10日，上訴委員會就建議答辯人的上訴進行聆訊。於2023年3月20日，上訴委員會發出上訴決定通知書，確認建議答辯人所發出的遷出通知書。

11.  基於以下原因，本席拒絕申請人的許可申請：

(a)  申請人欠交租金，這是不爭的事實；

(b)  申請人欠交租金，違反該租約上文引述的條款。特別，根據該租約第II(1)條，申請人須依時繳交租金，不得有任何扣減；

(c)  根據該租約第IV(2)條，建議答辯人可基於申請人欠交租金終止該租約；

(d)  《房屋條例》第19(1)(b)條亦賦權建議答辯人終止租契：

「租契的終止

(1) 即使租契條款另有規定 ——

(b) 在任何其他情況下，委員會可藉發出租契所訂期限的遷出通知書或藉發出1個月期限的遷出通知(兩者以期限較長者為準)而將租契終止。」

(e)  在上訴聆訊時，如審裁小組在聆訊紀要第29(2)段中記錄：

「審裁小組已多次詢問上訴人會否清繳仍然拖欠的租金及租值補償金合共港幣4,167元，惟上訴人表示不會清繳欠租。在此情況下，審裁小組看不到有理由對本個案行使酌情權。」

(f)  本席已引述申請人支持誓詞的內容。申請人的立場是：「本人採取不交屋租是令其能深刻警醒，要逼使他們認真地負起責任和保障免受其直接的和間接的危害！如此需要一系列法律行動才可了！」[2]

(g)  在向上訴委員會提出上訴時，及在回覆中，申請人均有提及與附夾她多封投訴電郵。在向本席作出口頭陳詞時，申請人稱那只是她上千封電郵的其中數封，但附夾在回覆中的是最新的；

(h)  根據該些電郵，申請人的投訴涉及水質、管理、維修等議題，包括她稱建議答辯人於該單位鄰室裝修，浪費公帑，卻沒為該單位裝修，致她「相信確實就是有一伙無聊人在玩野搞鬼放肆地對我進行着為非作歹的」[3]；「你們對本單位露台的玻璃門門鎖至目前還在玩野！還在拖延是未給予裝好的」[4]；水質問題、水錶讀數不正常，為「一賊人團伙所搞鬼做手腳導致的」[5]；保安態度差劣，有恃無恐地放肆[6]；水錶櫃門門鎖問題，「從水表櫃的問題足以揭示了不可告人的巨大醜惡和陰謀了」[7]；雖然申請人多年投訴，「但是所有問題依然不斷存在，還是重復繼續着的，種種不尋常的情況和跡象問題都顯示了這是公職背景的一個犯罪團伙在針對我也為所欲為的！」[8]

(i)  申請人稱建議答辯人（相信申請人指的是上訴委員會）只考慮她有否交租，完全不考慮其他相關事實；

(j)  就水費水錶問題，聆訊紀要17-18段紀錄如下：

「 17. 署方詢問，上訴人所指的水費損失/偏差的金額多少？

18. 上訴人回應，有關金額為三十多元。上訴人報稱是房屋署人為問題，水務署及上址單位的水錶均沒有問題。」

(k)  從聆訊紀要可見，審裁小組多次向申請人解釋，上訴人如有投訴可向相關部門提出，亦可以其他途徑爭取權益，並非以拒絕交租方式表達不滿；

(l)  審裁小組的考量法律上無誤，見蘇覺 及 房屋上訴委員會及另一人 HCAL46/1999（1999年9月23日）。在該判詞第59段中，高等法院原訟法庭法官楊振權（當時官階）解釋：

「59. 當然如果申請人認為葵仁樓的環境仍有需要改善之處，他有權採取適當及合理行動要求房屋委員會作出改善。如果申請人指稱房屋委員會未能對葵仁樓做妥一切改善工程，構成違約或侵權行為令他受損，他亦有權以民事訴訟方式向房屋委員會索償。但上述一切，都不表示申請人有權不依照合約之承諾，支付其租住單位的租金。」

(m)  申請人稱該合約為不平等租約，本席認為申請人並無合理理據支持。建議答辯人受法律規管，不如申請人稱可為所欲為；

(n)  申請人對建議答辯人的其他指控，如玩嘢戲弄她，故意放縱，參與不可告人的陰謀，不法勾當行徑等，屬她的片面之詞，沒客觀合理證據支持。

12.  若要獲頒申請許可，申請人須顯示她擬提出的司法覆核申請可合理地辯證成立，且具有真實成功機會：Po Fun Chan v Winnie Cheung (2007) 10 HKCFAR 676。

13.  申請人欲提出的司法覆核申請，並無勝算。

14.  本席拒絕申請人的申請。

15.  建議答辯人公道地不要求訟費。本席感謝梁大律師的協助。不作訟費命令。