尹煥英 訴 盧慧敏

LDPD 3009/2000

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPD 2000年第3009宗

______________

判 案 書

______________

1. 申請人是位於官塘曉光街21號曉麗苑曉逸閣3116室（“有關處所”）的業主，而答辯人是申請人的租客。申請人指有關處所的租賃是從1998年8月1日開始，租期兩年，每月租金為8,200元。

2. 2000年12月23日，申請人以答辯人欠交由2000年9月1日起的租金及管理費（每月508元）為理由，向土地審裁處提出申請，要求追租及收樓。答辯人在2001年1月10日提交反對通知書，理由為“本人並無欠租及管理費”，及“本人與業主尹煥英並無租約合同，故不受業主租約條例管制。”在2001年2月1日的聆訊，本席批準申請人修改申請通知書及答辯人修改反對通知書。

答辯人的反對理由（一）

3. 申請人聲稱答辯人欠交由2000年8月1日起的租金及管理費，申請人呈堂一份答辯人交租的明細表（證物A3），列明應繳租金及管理費的應收及實收日期。申請人並呈堂申請人尹煥英的滙豐銀行存摺（存摺的影印本作為證物A2），以證明證物A3上的收款日期及金額。

4. 答辯人呈堂她發出給申請人的支票的影印本一疊（證物R1）及銀行入數紙影印本八張（證物R2），答辯人指出根據她的記錄。她祗是欠交2000年12月1日及以後的租金及管理費。答辯人並沒有否認根據雙方協議。每月租金為8,200元；另外，她負責繳交每月的管理費，金額為每月508元。答辯人同意她一直將管理費加在租金內，並將總數一併存進申請人的戶口，或寄支票予申請人。

5. 申請人聲稱，除了沒有將首月（1999年8月）的租金存進入申請人豐銀行的戶口外，所有的租金，包括1999年9月及11月那兩期，答辯人都存了入本人在滙豐銀行的戶口。

6. 本案雙方爭論的地方是答辯人究竟有沒有繳交2000年9月、10月及11月的租金及管理費，及有沒有在1998年10月5日支付一期租金兼管理費(總數8,732元)予申請人。這些付款，根據答辯人呈堂證物，是以下列支票繳交：-

7. 答辯人在2001年2月12日的聆訊，聲稱找不到有關銀行戶口的月結單，未能提交證明，顯示上述支票曾經過數予申請人或申請人的代表。答辯人又聲稱曾向上述銀行查詢，被告知要三星期時間，銀行才可以補寄給答辯人有關的月結單。本席接納答辯人要求，將案押後到2001年3月8日。

8. 在2001年3月8日，答辯人缺席聆訊，在該次聆訊，有一位陳錦洪先生，自稱是答辯人的朋友，聲稱在該日早上收到答辯人電話，知悉答辯人身體不適，不能出席聆訊。唯該陳先生沒有答辯人的書面授權書，也不知道本案的事實詳情。本席押後至2001年3月14日，讓答辯人可以出庭解釋。

9. 答辯人在2001年3月14日出席聆訊，並聲稱完全收不到任何銀行信件，所以未能提交任何文件，證明她曾經繳付上述支票的金額予申請人或申請人的代表。就這點爭論，她亦“冇嘢要講”。

10. 本席認為答辯人是一個不誠實的證人，如果她曾經要求銀行補發給她有關她名下戶口的月結單，沒有理由她會完全收不到。本席有理由相信她一直以要銀行補發月結單，拖延對方的收樓申請。

11. 最後，本席裁定答辯人自己選擇不提交足夠的證據，否定申請人提交的收租證明（證物A2）。因為上述的原因，本席裁定申請人的欠租及管理費的日期，要以申請人的證供所述的為準，即是由2000年8月1日開始。

答辯人的反對理由（二）

12. 雙方不爭的事實是雙方並無簽訂任何書面租約，唯雙方同意有一口頭協議：申請人出租及答辯人租用有關處所，租期為兩年，由1998年8月1日開始，每月租金為8,200元

13. 根據《業主與租客（綜合）條例》（香港法例第7章）第IV部（住宅處所的新租賃，釋義及適用範圍），第115條（釋義）有下列規定：

“租賃”(tenancy)指以口頭或書面達成的租賃 包括

(a) 租賃協議；

(b) 分租協議；及

(c) 根據本部繼續或採予的租賃；”

14. 因此，答辯人修改過的反對通知書上的第二個理由，指“本人與業主尹煥英並無租約合同，故不受業主租約條例管制”並不成立。

答辯人的反對理由（三）

15. 答辯人提出的第三個反對理由是：

“據我所知，居屋物業未得房委會解除限制之前裁決權應屬於房委會，我認為土地審裁處沒有司法權利去處理上述之居屋物業。”

16. 本席在聆訊時，已提醒雙方，上述理由的舉證責任在答辯人。答辯人在2月12日的聆訊，呈堂地產代理監管局在互聯網網頁上的一份文件（證物R3），用以支持她上述的反對理由。該文件部份節錄如下：-

“通告編號01-02（CR）

非法轉讓居屋

香港房屋委員會轄下的「居者有其屋計劃」、「私人參建居屋計劃」、「租者置其屋計劃」等屋苑單位，均受《房屋條例》（第283章）規管，未解除轉讓限制前不得出售、出租或轉按。

《房屋條例》第17B條規定，任何違反該條例意圖出售或出租該等樓宇的合約均為無效。該條例第27A條更規定任何人如出售或出租該等樓宇或簽訂有關合約便屬違法。協助或教唆犯法者亦有可能觸犯同等罪行。”

17. 答辯人陳詞指出有關處所是一居屋單位，申請人（即業主）並未解除轉讓限制，所以在《房屋條例》下，答辯人與申請人有關租賃的口頭租約屬違法，土地審裁處對該口頭租約亦沒有司法管轄權。

18. 查《房屋條例》（香港法例283章）第17B條（無效的讓與等）第（1）款的規定為：-

“（1）凡

(a) (i) 屋邨內土地根據第17A條出售；或

(ii) 委員會獲授權提名購買人的土地出售，而出售該土地的人是在沒有委員會書面准許下行事的；及

(b) 獲出售該土地的人看來是將該土地按揭或以其他方式押記，或將該土地轉讓或以其他方式讓與；及

(c) (i) 該人的作為違反與該土地有關的買賣協議的任何條款或條件，或違反與該土地有關的轉讓契據內的任何契諾；或

(ii)（如屬上述按揭或其他押記）該人的作為違反根據附表第4(a)段就該項按揭或其他押記所特准的任何條款，

則該項看來是如此作出的按揭、其他押記、轉讓或其他讓與，連同任何關於如此按揭、押記、轉讓或以其他方式讓與的協議，均屬無效。”

（劃線為原文所無）

19. 申請人代表承認有關處所是一“居屋”屋苑的一住宅單位，出租的權利受房屋條例規限，也承認出租該單位前未有取得香港房屋委員會的批準。申請人代表聲稱申請人在1997年3月19日購入有關處所。

20. 答辯人並沒有提交證據，證明申請人與她的租賃，是“違反與該土地有關的買賣協議的任何條款或條件”，或“違反與該土地有關的轉讓契據內的任何契諾”（見上述房屋條例第17B條第(1)(c)(i)款）。

21. 雖然申請人承認本身未得房委會的批準而出租有關處所是違反房屋條例的規限，本席裁定不能單憑申請人的同意就判定申請人違反“買賣協議”的條款或條件，或違反“轉讓契據的契諾”，因為這方面涉及法律的裁定而不單是事實的裁定。因為答辯人並沒有提交證據，包括提交有關處所的買賣協議，或轉讓契據，本席不可能作出本案的申請是否有違反任何上述法律條文的裁定。

22. 因為答辯人上述的反對理由之舉證責任在答辯人，在沒有證據的情況下，本席裁定答辯人第三點的反對理由不成立。

23. 基於以上的理由，本席裁定答辯人的所有反對本申請的理由都不成立。因此，本席作出下列的頒令：

頒令：

1．根據《高等法院條例》（第4章）第21F條，若答辯人未能在4個星期內繳付本命令的第2及第3段所規定的款項，則須將案中樓房處所空置交回予申請人；

2．答辯人須繳付由2000年8月1日起計的欠租/中間收益，每月為8,200元；另須繳付由2000年8月1日起計的管理費，每月為508元；上述兩筆款項，答辯人均須繳付直至將案中樓房處所空置交回為止；

3．答辯人須付訟費1,000元予申請人；

4．答辯人將款項繳存法院時，申請人即可從法院提取款項。