青山道216及218號業主立案法團 訴 林芷靜

LDBM177 & 178/2000 (合併案件)

香港特別行政區土地審裁處

建築物管理申請編號2000年LDBM第177宗

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覆 核 判 決 書

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1. 對本席於2000年10月19日就此合併案件所作出的裁決，答辯人不服，因而提出此覆核。

支付管理費的責任

2. 申請人認為依據公契第4條的條款，答辯人有支付管理費的責任。 第4條有以下的規定：

"The owner or owners for the time being of those undivided 140th parts or shares in the said land and the said building and the Floors in the said building and the Roofs thereof shall during the residue of the said renewed terms of 24 years and 24 years each less the last 3 days thereof be bound by and shall observe and perform the covenants provision and restrictions set out in the Second Schedule hereto."

3. 附表2第1款有以下的內容：

THE SECOND SCHEDULE ABOVE REFERRED TO

Covenants, provisions and restrictions referred to in Clause 4 of this Deed.

1. To pay the due proportion as provided in Clauses 6(b) and 10 of this Deed of all costs, charges and expenses which may be or become payable for or in connection with the management, maintenance cleaning repair and servicing of the said land and building in accordance with the provisions of this Deed including but not limited to :-

(1) Electricity, water, caretaker's telephone and other similar charges for or in connection with the said land and the said building as a whole and not being in respect of the use of or consumption in any particular Floor or other area enjoyed exclusively by one owner.

(2) Management fees.

(3) Remuneration for watchmen, cleaners, attendants and the like.

(4) Insurance premia.

(5) The cost of garbage disposal.

(6) The cost of repairing, renewing, maintaining, cleansing, painting and decorating the said building or any part or parts thereof and all sewers, drains, watercourses, cables, pipes, wires or services therein and all the apparatus services and equipment and convenience thereof.

4. 申請人引述公契第20(b)條對 "owner" 或 "owners" 所下的釋義：

'(b) For the Purposes of this Deed, the word "owner" or "owners" shall mean the person or persons in whom the exclusion right to hold use occupy and enjoy any Floor or the Roof of the said building is for the time being vested pursuant hereto but shall not include a lessee or tenant holding under a lease or tenancy for a term less than 5 years.'

5. 申請人說，根據《建築物管理條例》的釋義，“業主”為土地註冊處紀錄顯示當其時擁有一幅上有建築物土地的一份不可分割份數的人，因此不論從大廈公契的條款或法例的規定，都可見大廈每一名業主均要負擔大廈公用維修、保養運作管理等開支。

6. 申請人認為任何一名擁有業權的業主，都必定是有責任按比例負擔管理運作支出。

7. 對於業主繳付款額的釐定，申請人引述公契第6(b)條的規定：

"(b) The owner of each Floor in the said building shall on demand pay to the First Owner or the First Owner's Agent in respect of each Floor:-

(i) All amounts of money actually incurred or expended by the First Owner or the First Owner's Agent payable in the proportions of one share for each floor in connection with the management, operation, servicing, maintenance, repair and insurance of the said land and the said building.

(ii) A due proportion of the Crown rent of the said land in accordance with the number of undivided 140th shares allocated to each Floor in the said building."

（原文無劃線）

8. 申請人說它確信大廈公契中在第6(b)條所稱“Each floor”的正當解釋，應該是指“每一單位”。

9. 本席在裁決書內引述公契的第（3）條，指出該條顯示216及218號的結構：它們各自有Ground Floor、First Floor、Second Floor、Third Floor和Main Roof。條文內沒有任何部份把“Roof”等同為“Floor”。

10. 申請人認為公契的第（3）條正好證明第6(b)條的“Each floor”的含義是指“每一單位”。

11. 申請人說，“在第6(b)(ii)條中，按上下文意可以理解為公契說明每一單位業主支付相應每一單位的Crown rent是按配與每一單位之業權比例計算。全廈總業權140份，如何分配已在分配表劃清，公契把140份業權分配與大廈10個部份/或單位，這正好將第6(b)條的“Each floor”理解為“每一單位”。

12. 第6(b)條規定 "The owner of each Floor" 須支付下列兩種費用：

(i) 與 "management, operation, servicing, maintenance, repair and insurance" 有關的費用，支付的比例是 "one share for each floor"；

(ii) 按從140份業權份數（140th shares）分配予 "each Floor" 的業權份數數目的合適比例支付Crown rent。

13. 第6(i)所指述的 "one share for each floor" 的 "share" 一字，並不是指業權份數，而是指每一層樓作“一份”計算。

14. 申請人認為大廈每一層樓或天台，都是一個單位。大廈共有10個單位。按第6(b)(i)條 "one share for each floor" 比例計算，則天台業主按比例也應以一個單位計算支付大廈所有支出。

15. 公契內對業權份數的分配，根本上對於解決“Floor”與“Roof”是否有相同字義的問題上，是毫無幫助的。公契將不同數目的業權份數分配予“Ground Floor、First Floor、Second Floor、Third Floor”，而把兩個業權份數分配予“The Main Roof”。這種業權份數的分配方式，並不能夠証明“Floor”與“Roof”二字是為同義字。

16. 在10月19日的裁決書中，本席己指出“Floor”與“Roof”並不是同義字。這分別亦可從公契的第4條反映出來。第4條述及“Floors”的業主及“Roofs”的業主須遵守附表2的規則。附表2第1(a)節則祗提及“the use of or consumption in any particular Floor or other area enjoyed exclusively by one owner”而沒有提及“owner of the Roof”。明顯的道理是“Roof”之上不應有人居住，故此沒有第(1)(a)款所涉及的費用。這顯示“Roof”有別於“Floor”.

17. “Roof”與“Floor”的分別亦顯示於附表2的第3、第4段。該2段的內容後列如下：

"3. In the case of the owner of the Roof only, to keep the Roof in good repair and condition.

4. (a) To keep the interior of each floor of which he is for the time being the owner and its services, fixtures and fittings in good repair and condition and to indemnify the owner or occupiers or every other Floor or the Roof from all loss or damage which such other owner or occupier may incur by reason of the non-repair or defective condition of the Floor of which he is the owner.

(b) In the case of the owner of the Roof to keep the same in good repair and condition and to indemnify the owner or occupiers of every Floor in the said building from all loss or damage which any such owner or occupier may incur by reason of the non-repair or defective condition of the said Roof."

（原文無劃線）

18. 上述2段分別將不同的責任附加“Roof”的業主及“Floor”的業主身上。(a)款內提述的“the interior”，“its services, fixtures and fittings”皆為不適於“Roof”的字眼。

(b)節的規定顯示出如“Roof”因維修不善，而引至“Floor”受損，“Roof”的業主便要對“Floor”的業主或佔用人賠償，但公契內並無條文規定“Floor”的業主，須因“Floor”的維修不善，而要對“Roof”的業主賠償。這道理是很顯淺的。如“Roof”的排水系統阻塞，積水便會沿樓梯向下流，從而影響“Roof”以下的“Floor”，但“Floor”的維修不善，則無可能會影響“Roof”。

19. 若然“Floor”與“Roof”是同義字，上述的分別，特別是不同責任的劃分，便不應存在，故此“Roof”與“Floor”是具有不同意義的字。

20. 支付216及218號大廈的運作費用的責任，是由公契第6(b)。附表2第1款以及第10條所規限。第10條的規定如下：

"10. After the First Owner shall have ceased to carry out the management, maintenance, operation, cleaning, repair, servicing and if applicable, the insurance of the said land and the said building as provided in Clause 6(f) hereof, the owner of each Floor shall pay his due proportion as aforesaid of the expenses for or in connection with the management, maintenance, operation, cleaning, repair, servicing, and if applicable, insurance of the said land and the said building in such manner and to such person or persons as may be determined in accordance with Clauses 7, 8 and 9 hereof."

（原文無劃線）

21. 所有上述的條款袛規定“the owner of each Floor”負有支付大廈運作的費用。該些條款並無提及“Roof”的業主，故此“Roof”的業主無須支付管理費。

管理運作基金

22. 申請人向218號天台的業主（即LDBM 177/2000一案的答辯人）追討960元的管理基金的金額。2000年1月16日，申請人的管理委員會通過以下與管理運作基金有關的議案：

“委員會經討論後，鑑於法團正式註冊成立後，現開始運作，但並沒有基金應付急需之開支，因此一致通過每業戶按公契比例計算，每戶徵收3個月管理費作為管理運作基金。並通過上述基金要在二零零零年二月十五日前繳交。”

23. 答辯人的天台，被視為須繳管理費的一個單位，而大廈的每一個單位須每月繳交320元管理費，故此答辯人須繳交960元的管理運作基金。

24. 《建築物管理條例》第20條及22條有以下的規定：

“(1) 法團須設立並維持一項常用基金：

(a) 以支付法團根據本條例或公契（如有的話）規定行使權力或執行職責的費用；及

(b) 以支付建築物作為一個整體所應付的地稅、保險費、各種稅項及其他支出（包括與保養及修理有關的支出）。

(2) 法團可設立並維持一項備用基金：

(a) 以供用作任何屬未有預計或緊急性質的開支；及

(b) 以使在根據第（1）款設立的基金不足以支付第（1）款所指明的各類支出時，用作付款。”

“22. 業主繳款的追討

(1) 就根據第21條釐定的款額而言，業主所需繳付的款額，須

(a) 由管理委員會按照公契（如有的話）確定；

(b) 依管理委員會訂定的時間及方式繳付；

(2) 如無公契，或公契並無確定繳款的規定，則每名業主就根據第21條釐定的款額而需繳付的款額，須由管理委員會按照業主所佔的份數確定。”

25. 管理運作基金的收入不是經常性的收入，因為就1月26日的議決而言，管理運作基金是一次過繳交的。基金的支出也不是經常性的支出，因為它袛是用於應付一次過的開支。

26. 管理運作及經費（管理費）便有所不同。在1月26日的會議中，在以“日常經費”的題目下，法團的管理委員通過“以公契所定之每單位徵收每月320元管理費”，故此管理費是經常性的收入，而它的支出當亦為經常性的支出。

27. 公契內並無任何條款是與基金有關連的。與公契的第6和第10條有關的開支，都是經常性的開支。附表2第1段清楚顯示這點。在第1段內列出的水費、電費、電話費、垃圾費以及看更、清潔工人的薪酬等費用，都是要經常支付的，故此每一層樓的業主要經常為這些“管理費”付款，所以管理費是法團的經常性收入，和它的經常性支出。

28. 管理費運作基金並不是法團的經常性收入和經常性支出。公契並無條款對基金作出任何規限，或與基金有任何關連，故此法團的管理委員會議決，按公契比例計算向每戶徵收3個月管理費作為運作基金是錯誤的議決，因為公契根本上便沒有與基金有關的條款，故此管理費基金的徵收，法團須依據第22(2)條的規定而進行。

29. 假設議決是正確的，但法團並不是訂下一個基金的數目，然後按業主佔有的份數分配該業主所需支付之款額，故此本席無從計出答辯人所須繳付的款額。假如是以10個“單位”的繳費來計算，那又是不確切的數額，因為這己包含兩個天台的管理費的成份在內，而天台是不應繳交管理費的。假如以8個“單位”的繳費來計算，那亦是不準確的，因為當該8個單位己交足8個“單位”的管理運作基金時，兩位答辯人已無須繳交任何基金費用。

30. 依據1月26日會議的議決，本席根本上不能計算出答辯人須繳交的管理運作基金的款額。

電力維修費

31. 依照申請人的証人（蔡國飛先生）的証供，這電力維修的工程是法團詢政府的要求，根據機電電力規則的規定才進行的。工程的費用為$87,400。2000年4月7日，法團的管理委員會通過議決，大廈的每一整個單位需支付電力維修工程費用$9,700。每個單位三個月管理費祗不過是$9,600而已。法團並不是從管理費的收入及有關支出或從管理運作基金取款支付這筆$87,400的費用，而是另從大廈業主方面籌集款項。很明顯這並不是屬於經常性的收入，而它的支出亦不是經常性的支出。

32. 公契內附表2第1(f)段所指的 "repairing， renewing" "cables, wires and equipment" 是指一般性，經常性的，小規模的維修，而這些費用亦是從業主的管理費所支付的。

33. 本案的電力維修規模大，所涉及的金額巨大，又不是經常性的維修，故此不是在附表2第1(f)段的範圍內的範疇。它是《建築物管理條例》第20(2)條所指的基金。它是法團所未有預計的開支，故此管理費內沒有預計這樣的開支，以致法團要額外向業主徵收這筆工程費用。

34. 基於上述的理由，本席撤銷申請人所有的覆核申請。

35. 申請人須支付二位答辯人有關此覆核申請的訟費。如與訟雙方未能議定訟費的款額，則該款額由法庭評定。