鄭盛仕 訴 香港地政總署署長

HCAL79/2006

香港特別行政區

高等法院原訟法庭

憲法及行政訴訟2006年第79號

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判 案 書

1. 申請人要求司法覆核地政總署署長2004 年6 月1 日及2006 年4 月19 的兩項決定，該等決定是有關申請人的中醫藥館在1991 年11 月清拆九龍城寨時應獲發給的補償金額。

背景事實

2. 1987 年1 月14 日，香港政府宣布清拆九龍城寨。九龍城寨乃是位於九龍城賈炳達道、樂善道、東正道、東頭村道與聯合道之間的土地，面積約3 公頃。基於歷史原因，該地屬未經批租的政府土地。因此香港政府是引用當時的香港法例第28 章《官地條例》(即現時的《土地(雜項條文)條例》)第4 條和第6 條宣布清拆和接管九龍城寨。

3. 政府在宣布清拆九龍城寨的同時，亦決定向受清拆影響人士給予安置和發給特惠補償。因此，香港房屋委員會在1987 年1 月根據《房屋條例》成立了「九龍城寨清拆事宜特別委員會」(「特別委員會」)。特別委員會由公務員及非公務員的專業人士出任，負責監察清拆事宜以及制訂補償和安置方案等事宜。特別委員會下設評估覆核小組，負責覆核政府的補償建議是否合理和決定最終補償金額。如評估覆核小組的裁決與特別委員會已釐定的評估規則不符，則申索人或政府俱可就此向特別委員會提出上訴。

4. 特別委員會為受清拆影響的人士制訂了補償和安置方案，並交由當時的行政局和立法局財務委員會通過實行。特別委員會同時在1987 年12 月印備小冊子 (「小冊子」)，向受影響人士介紹該補償方案。

5. 小冊子第5 頁起列出業主的補償方案。就清拆樓宇的補償，第5 頁列出計算資助購置居屋單位的現金補償的公式。該頁同時說明「所有業主將會獲得不少於其樓宇公平巿值的補償」。因此倘若被清拆的物業的公平巿值高於公式計算所得的補償，則受影響的業主可獲公平巿值作為樓宇補償。

6. 小冊子第8 頁列明住戶及營商人士可獲發「因清拆城寨而導致他們所作的合理支出，例如搬遷家具、廠房及機器的費用、購置新樓宇所需的律師費及印花稅等」。第9 頁要求申領此等支出者必須出示付款證明和須證明該等支出為合理費用。

7. 至於因清拆引致的生意損失，第9 頁亦列明申請人必須提供充份的單據證明。

8. 小冊子第8 頁和第9 頁亦說明，如申請人聘用測量師、估價師或會計師協助商討補償價格和計算生意損失的補償額，一旦其最終獲付樓宇補償是高於公平巿值，或生意損失補償金額較標準補償率高，則所花的合理費用會由政府發還。

9. 九龍城寨的清拆行動在1991 年11 月27 日展開，1992 年7 月完成。

10. 受清拆人士向評估覆核小組提出要求覆核或上訴的時限本於1992 年10 月10 日屆滿，但在之後的10 多年間，特別委員會仍按情況，酌情把逾時提出的上訴交評估覆核小組處理。

11. 2002 年1 月23 日，特別委員會和轄下的小組(包括評估覆核小組)正式解散。

12. 到目前，絕大部份的城寨住戶已接受補償和安置，祇餘10 多戶仍沒有接受補償/安置建議，當中包括本案的申請人。在特別委員會解散後，有關補償/安置事宜，由地政總署(前稱屋宇地政署)直接處理。

本案事實

13. 申請人在1986 年10 月6 日購入位於九龍城寨東頭村道31B 號後座地下B 室的商舖，經營中醫藥診所，並在該處獨居。該商舖為面向內街的地舖。按屋宇地政署人員1987 年7 月22 日的量度，其可計算樓面面積約26.62 平方公尺，而申請人則指商舖實用面積為27.4 平方公尺。

14. 屋宇地政署在1988 年4 月18 日以書面向申請人提出補償建議，包括139,200 元的樓宇補償連同編配臨時公屋單位，或按小冊子所列公式計算的現金補償248,703 元，另加18,552 元的搬遷津貼。申請人沒有回覆。經屋宇地政署再次去信後，申請人在1989 年1 月28 日表示拒絕進行商討，及在3 月8 日回信拒絕接納補償建議和提出「以舖換舖」的要求。之後屋宇地政署曾回覆申請人，表示特別委員會制訂的方案不包括「以舖換舖」的補償方法。屋宇地政署人員也曾探訪和再去信申請人，要求與他商談補償問題，但不獲回應。1991 年6 月時，屋宇地政署人員曾要求到申請人的商舖點算存貨，以便就損失作出評估，但遭申請人拒絕。

15. 1991 年10 月4 日，屋宇地政署再去信申請人，提出清拆前的最後補償建議，即750,000 元現金補償，另編配臨時公屋單位。該現金補償包括了物業按公平巿值計算的補償、生意結業補償和搬遷津貼。屋宇地政署同時要求申請人提交其業務的資料及數據，以便能作出正確的生意損失補償。但是申請人堅持要「以舖換舖」，拒絕了補償建議。

16. 1991 年10 月21 日，屋宇地政署去信申請人，通知他第一期清拆計劃的最後遷出日期是1991 年11 月27 日，以及在此限期過後，所有留在該清拆範圍內的住戶，不論是否已接受了補償建議，都會被著令遷出。

17. 1991 年11 月28 日(申請人則稱是29 日)，屋宇地政署接收申請人的物業，同時把逗留在物業內的申請人驅逐。屋宇地政署其後在1991 年12 月13 日和1992 年1 月11 日分別去信申請人，要求他搬走物業內的物品，同時通知申請人如沒有在1992 年1 月22 日前搬走物品，則他們會把物品作適當處理，而不會就損失給予補償。但申請人沒有取回物業內的物品。

18. 1992 年1 月23 日，屋宇地政署去信申請人，通知按收回物業的日期作為評估物業補償的依據，並因此把補償金額上調至801,467 元。申請人在1992 年1 月25 日回信拒絕建議。1992 年9 月10 日，屋宇地政署再去信申請人，通知特別委員會已把向評估覆核小組提出覆核的限期延至1992 年10 月10 日。屋宇地政署在12 月15 日再次通知申請人須在1992 年11 月27 日前接納補償建議，但申請人沒有接受，亦沒有向評估覆核小組要求覆核。

19. 之後，申請人在1994 年曾透過施文律師行跟進補償事宜。申請人在1996 年時亦就補償問題向港督提出投訴。申請人在同年亦提出法律援助申請，但其後撤回申請。

20. 1997 年3 月7 日，何柏生馬華潤律師行去信屋宇地政署，表示代表申請人和其他受清拆影響人士，要求特別委員會准許逾時申請覆核補償額。特別委員會批准要求，但雙方就補償評估覆核申請書的字眼未能達成協議。雖經其律師解釋，申請人等堅持要求刪去有關覆核評估小組所作裁決是「最終裁決」，和「同意遵守小組的裁決」的字眼。何柏生馬華潤律師行在1998 年5 月不再代表申請人等人辦理此事。期間，申請人亦曾向臨時立法會投訴。

21. 2000 年12 月29 日，地政總署回覆申請人，表示會在原先的補償建議外，再給予21,571.33 元作為遣散費補償金。

22. 之後，申請人多次分別致信予律政司、行政長官和房屋及規劃地政局局長，就清拆補償事宜作出申訴。2002 年9 月23 日，申請人向地政總署提供資料，要求提高補償額。地政總署在2002 年10 月17 日回信，表示不能應要求提高補償額，並給予解釋。

23. 2003 年8 月13 日和28 日，申請人去信上訴法庭，要求法庭裁決清拆的補償問題。法院在2003 年8 月20 日和9 月2 日回信，指申請人應就擬提的法律程序尋求法律意見。

本申請所涉的兩項決定

24. 2004 年3 月20 日，何柏生馬華潤律師行再度代表申請人，去信地政總署申請覆核補償金額。地政總署在2004 年6 月1 日回覆，表示：

(1)    維持1992 年1 月23 日信中的補償建議(即801,467 元)；

(2)    維持2000 年12 月29 日信中有關遣散費補償金的建議(即21,571.33 元)；

(3)    另就清拆引致貨物及生意工具的損失給予30,000 元補償金；以及

(4)    會就第 (2) 和 第(3) 項支付利息。

地政總署在信中解釋因為申請人沒有保存其中醫藥診所的經營記錄，例如發票和收據等，因此無法就其聲稱的生意損失給予補償評估。地政總署同時指出申請人沒有購買替代的物業，因而不能給予購置物業律師費和裝修物業的補償。

25. 就地政總署回信，申請人或何柏生馬華潤律師行沒有跟進。然而兩年後，何柏生馬華潤律師行在2006 年4 月12 日再次去信地政總署，要求重新評估補償金額。地政總署在2006 年4 月19 日回覆，指出2004 年6 月1 日信中的補償建議已是地政總署所能作出的最佳建議。

司法覆核申請

26. 申請人在2006 年7 月18 日存檔表格86A。法庭在2006 年8 月17 日批予申請司法覆核的許可，同時指示「就司法覆核申請是否逾期提出的問題，保留待決」。

27. 申請人在表格86A中尋求下列濟助：

(1)     推翻地政總署2004 年6 月1 日和2006 年4 月19 日的決定。

(2)     命令地政總署署長重新考慮申請人就其物業清拆作出安置及補償的申請。

28. 申請人在聆訊末段要求法庭就其可得的補償直接作出評估，並因此申請修改其表格86A中有關「所尋求的濟助」一欄的內容。莫大律師代表答辯人反對此項修改，指出在司法覆核程序中由法庭直接評估補償是不恰當的，而且申請人整個訴訟都存在嚴重的延誤，因而不應在訴訟末段批准修改申請內容。基於本判案書第57至60 段的分析，本席同意不該批予此項修改申請。

司法覆核的申請理由

29. 申請人的申請理由可歸納為下列5 點：

(1)	他的物業在香港田土廳已辦理註冊，應受法律保護。
(2)	九龍城寨是中國領土，香港政府沒有管治權。清拆城寨未得合法基礎。
(3)	他從沒有同意出賣物業，是政府強行清拆，因此該按《基本法》第105 條給予賠償。
(4)	政府不守承諾，屋宇地政署行政失當。申請人指前副政務司祝建勳曾在電台節目中表示：
	(i)	政府有足夠的資金讓九龍城寨經營工商業者遷離城寨後，能在外面繼續經營；以及
	(ii)	如沒有業主同意簽名和交出鎖匙，屋宇地政署不會隨便封門鎖舖。
	申請人稱政府給予的補償建議不足以讓他在同區兌換同樣的商舖，以至無法繼續經營。而且，屋宇地政署人員亦在他沒有同意下，強行收舖和清拆。
(5)	香港政府的補償建議不合理。申請人應得下列的補償：
	(i)	物業賠償金額應按《基本法》第105 條計算，即同區(九龍城)可自由兌換的價錢。申請人指其舖位在清拆之日巿值6,324,438 元。
	(ii)	清拆之日至本申請裁決之日的生意損失連同利息。申請人指其生意損失是每年390,000 元多。
	(iii)	清拆時存放在物業裡被毀壞的財物、醫藥物和設備，共200,000 元多。
	(iv)	在遭強行驅逐離開物業時受到毆打的醫藥費，以及金頸鍊被扯斷的損失，共50,000 元左右。
	(v)	因強行清拆造成申請人10 多年來的身心折磨、精神困擾、人格尊嚴受辱和商譽的損失。就此項，申請人要求法庭給予評估。
	(vi)	各項賠償的利息，自清拆之日起計至本案裁決時。
	(vii)	購買新舖的一切費用。

答辯理由

30. 地政總署的答辯理據主要有下列5 點：

(1) 香港政府是依法清拆九龍城寨，而且由於城寨是未經批租的政府官地，因此政府所給予受清拆影響人士的補償乃是特惠補償，他們在法例下並不享有賠償的權利。

(2) 《基本法》不適用。

(3) 申請人所提的承諾並非法律下可構成合理期望的陳述或承諾 (representation)。

(4) 地政總署的補償建議不存在不合理處。反之，申請人的賠償要求在證據和法律方面不能成立。

(5) 申請人的司法覆核申請存在嚴重和不當的延誤，除不符法例規定開展司法覆核程的時限外，亦有損良好的行政運作，法庭不應頒予濟助。

申請的時限問題

31. 《高等法院規則》第53 命令第4 條規則規定如下：

「   (1)   申請司法覆核許可，須從速提出，並無論如何均須在申請理由首次出現的日期起計三個月內提出，但如法庭認為有好的理由延展提出該申請的期限，則屬例外。

 (2)   凡所尋求的濟助是就任何判決、命令、定罪判決或其他法律程序作出移審令，則申請理由首次出現的日期，須視為該判決、命令、定罪判決或法律程序的日期。」

32. 《高等法院規則》第21K(6) 條同時規定：

「 凡原訟法庭認為在提出一項申請司法覆核時有不當的延遲，如法院認為批予所尋求的濟助相當可能會對任何人造成實質困難或在實質上對任何人的權利造成損害，或會有損良好的行政運作，可拒絕批予—
	(a)	提出該項申請的許可；或
	(b)	該項申請所尋求的任何濟助。」

33. 因此，就法律原則而言，司法覆核申請最遲應在申請理由首次出現之日起計3 個月內提出，否則法庭可拒絕批予所尋求的任何濟助。

34. 申請人針對要求司法覆核的兩項決定，分別是在2004 年6 月1 日和2006 年4 月19 日作出。就後者，即2006 年4 月19 日地政總署的回信，它本身並不是一項新的決定。該信祇是回覆何柏生馬華潤律師行2006 年4 月12 日的信，並重申之前給予申請人的補償建議已是最佳方案。地政總署最後作出的具體補償建議是載於其2004 年6 月1 日的信件。

35. 至於何柏生馬華潤律師行2006 年4 月12 日的信，它僅是重提要求地政總署再次考慮補償的評估，信中完全沒有提出任何論據或支持理由，遑論新的論據和支持理由。一如R. v. Commissioner for Local Administration ex p. Field [2000]COD 58案中指出，一名申請人不能藉重覆給決策者寫信以取得新的回覆，來繞過有關提出司法覆核申請的時限的法律規定。(An applicant cannot overcome the time limit by writing fresh letter to the decision maker and thereby obtain a reply which one then seeks to characterize as a fresh decision.  That would render that provision in the Rules wholly ineffective : per Keen J at p.5 of Lexis Transcript of Judgment.)

36. 因此，若申請人擬就補償建議提出司法覆核申請，他最遲應在收到2004 年6 月1 日覆信後從速提出。申請人遲至2006 年7 月18 日才提出本申請，相隔超過兩年的時間，是嚴重的延誤。

37. 申請人雖然先後存檔了4 份誓章，但都沒有就延誤提出司法覆核申請一點給予解釋。在聆訊時，申請人提出他不懂法律，祇有四出給政府官員寫信，亦因為沒錢，所以才寫信給上訴法庭查問。而房屋及規劃地政局的回信祇說可向法院尋求裁決，並沒有指出有時限的問題。同樣高等法院的回信亦沒有說他已逾時。故此地政總署提出時限問題是不尊重法庭。

38. 本席認為申請人所述的都非良好的解說理由。首先，本案的證據顯示從1988 年至2004 年期間，申請人從各個政府部門的回信中應知悉他如不滿補償建議，是可以向法院尋求適當的濟助。當中包括律政司2001 年8 月3 日以及房屋及規劃地政局2002 年8 月28 日的回信。事實上，申請人在2002 年9 月23 日給地政總署的信中明確提及如被迫向高等法院尋求解救，有關的「堂費」應由政府負責。地政總署2002 年10 月17 日的回信清楚指出政府不會預支申請人的法律費用，並祇會支付法庭判決要付的訟費。

39. 其次，申請人除了曾申請法律援助外，亦在不同階段委任了律師，就補償事宜與屋宇地政署洽談。而且2004 年3 月20 日和2006 年4 月12 日的信件都是由律師擬備和發出。明顯地，申請人是有大量機會獲取專業的法律意見。本席相信，申請人的律師應曾就可否透過法律程序解決補償金額的問題給予專業意見，這點可從申請人在2002 年9 月23 日信中提及向高等法院尋求解決和訴訟費得見。

40. 從上述情況可見，申請人以不懂法律或缺乏經濟能力作為解釋並不成立。

41. 至於房屋及規劃地政局和法院覆信沒有提及時限問題，這點亦非延誤的良好解說。房屋及規劃地政局和法院都不是申請人的法律代表，沒有責任亦不應就申請人的法律權益給予法律意見。他們不在覆信中講述訴訟時限的問題是正常和恰當的做法。這亦不表示申請人可以忽略或不須遵從法例有關提出司法覆核申請的時限規定。法庭是按法律規定作出判決，故此地政總署在答辯時以申請是逾時提出作為反對的理由，乃是適當的做法，不涉及不尊重上訴法庭或法院的情況。本席同意客觀而言，申請人的申請存在嚴重和不當的延誤。

42. 有關申請人的延誤是否有損良好的行政運作這點，上訴法庭在盧少蘭訴香港房屋委員會案(CACV378/2004，2004 年12 月17 日判案書)指出這個問題需視乎每宗案件的情況而定。上訴法庭(判案書第 37 段)同時引述英國上訴法院在R. v. Stratford On Avon District Council, ex p. Jackson [1985] 1 WLR 1319，1325中的判詞如下：

「…. 儘管法庭在考慮所有事實背景(包括申請人的個別情況)後或會認為，未能[從速作出行動]是有充分理由的，但有關的延誤客觀地看仍屬‘不當的延誤’。因此倘若法庭認為批予所尋求的濟助相當可能會對其他人造成實質困難或在實質上對他人的權利造成損害或會有損良好的行政運作，則仍可以不當的延誤為由，酌情拒絕給予許可或拒絕批予實質濟助。」

(“… even though the court may be satisfied in the light of all the circumstances, including the particular position of the applicant, that there is good reason for that failure [to act promptly], nevertheless, the delay, viewed objectively, remains ‘undue delay’.  The court therefore still retains a discretion to refuse to grant leave for the making of the application or the relief sought on the substantive application of the grounds of undue delay, if it considers that the granting of the relief sought would be likely to cause substantial hardship to, or substantially prejudice the rights of, any person or would be detrimental to good administration.”)

43. 本案所涉的是一項特惠補償計劃，有關的補償評估和計算方式是經由特別委員會制定再交行政和立法機關通過後執行。計劃是早在1987 年通過和施行，距本申請提出之日有近20 年。本案的證據顯示近99%受清拆影響人士已按計劃獲得補償。另一方面，負責制定評估方式和監督補償事宜的特別委員會，以及負責覆核補償建議的評估覆核小組亦已解散。本案的證據亦顯示，申請人在自計劃實施和收到政府的補償建議後的長時間內，是有充裕時間和機會向評估覆核小組提出覆核或上訴，又或展開適當的法律程序就其應獲付的補償尋求裁決。然而申請人雖曾獲專業法律意見，仍要待到2006 年7 月才提出本申請。誠如莫大律師陳詞所述，本申請不僅是逾時提出，其實際效果是質疑一項自1987 年便施行，且影響逾28,000 人的決策和計劃。本申請固然存在不當延誤，而且所尋求的濟助亦明顯會對良好的行政運作造成損害。本席認為，單就本申請涉嚴重和不當的延誤，法庭便不應批予申請人所尋求的各項濟助。

第 (1) 至 (3) 項申請理由：清拆的法律依據

44. 至於申請人所提的申請理由，首三項互有關連，可一併處理。

45. 就申請人聲稱其物業已在田土廳辦理註冊一點，這說法並不正確。雖然地政總署對申請人的業權沒有爭議，但就事實而言，申請人並沒有把其業權在土地註冊處登記註冊。

46. 其次，由於清拆九龍城寨的決定和行動是在1997 年7 月1 日之前的事，當時《基本法》並未訂定亦未實施，因此《基本法》的條文不適用於清拆行動所衍生的爭議。

47. 就政府清拆九龍城寨的法律依據，按當時的《官地條例》第 4 條，任何人如沒有獲得許可證、撥地契據或撥地備忘錄，則不能佔用未經批租的政府土地。第 6(1) 條同時規定，如非根據許可證、撥地契約或撥地備忘錄而佔用未批租土地，則房屋及地政署署長可藉張貼通知，要求佔用者停止佔用所涉土地；第 6(2) 條亦授權公職人員進入被佔用的土地把土地上的任何人驅逐和接管在土地上的財產或構築物，以及以其認為適合的方式，把財產或構築物拆掉或處理。《官地條例》並沒有訂明上述佔用未經批租土地的人有權獲得補償。

48. 申請人援引中英兩國在1898 年簽訂的條約(北京條約)中有關租用九龍的其中下述部份，即：

「又議定所有現在九龍內駐紥之中國官員、仍可在城內各司其事……

又議定在所屬界內，不可將居民迫令遷移產業入官，若因修建衙署，築造炮台等官工需用地段，皆應從公給價……」

49. 申請人因而稱香港政府沒有權力清拆九龍城寨。而且特別委員會印備的小冊子封面內頁的文字更指明屋宇及地政署無法定或合約權利。該段文字內容如下：

「	注 意
	本小冊子所載資料僅供參考，並無暗示有關人士有任何權利或賦予有關人士任何法定或合約權利。補償細節的評估工作將於日後進行。本小冊子所載數字在付印時是正確的。」

50. 本席不同意申請人這些陳詞。首先，上訴法庭在In re Wong Hon [1999] HKLR 601案中指出，1898 年的條約僅提及當時駐守在九龍城寨的中國官員，而自1899 年起已沒有中國官員駐守城寨；此外，條約既沒有界定中國官員的職權，亦沒有給予他們獨有的管轄權。上訴法庭同時裁定當時的殖民地法律適用於九龍城寨，而法庭亦對城寨具有管轄權。

51. 其次，上訴法庭在In re Wong Hon案和其後的另一宗案件，Winfat Enterprises (HK) Co. Ltd v. Attorney General [1984] HKLR 33, 45-47，裁定1898 年條約中有關「應從公給價」的部份祇是中英兩國之間的一項協議。在普通法的原則下，祇有諦約國可在國際法庭就條約下的條文進行訴訟。因此一名訴訟人不能在香港法庭興訟要求執行1898 年條約下這部份的條文。

52. 上述上訴法庭的判決對本庭具有約束力。因此，申請人援引1898 年條約而提出的論據不能成立。

53. 至於小冊子內頁所指「並無暗示有關人士有任何權利或賦予有關人士任何法定或合約權利」這部份，所指的「有關人士」必然是指受清拆決定和行動影響的人士，而非如申請人所述，是指屋宇及地政署。小冊子內這段聲明旨在說明小冊子內提及的資料本身並非法律或合約條文。它並非如申請人所指是說明屋宇及地政署是沒有任何權力，以致缺乏法律依據去清拆城寨。

54. 簡而言之，申請人第(1)至(3) 項申請理由不能成立。

第 (4)項申請理由：政府不守承諾

55. 就申請人稱前副政務司祝建勳在電台節目的講話，本席同意莫大律師的分析和陳詞。按申請人的誓章所轉述的內容，該段講話不能被視為一項明確清晰的陳述，即表明政府承諾向九龍城寨的居民支付足夠令他們在九龍城寨以外的區域繼續營商的補償，以及屋宇地政署必然不會在指定遷出限期過後強令城寨住戶遷出。

56. 如莫大律師指出，申請人作為城寨居民，僅有的合理期望是參予和受惠於特別委員會所制定的特惠補償計劃。申請人指香港政府不守承諾和地政總署因而行政不當的說法不能成立。

第 (5) 項申請理由：補償建議不合理

57. 就申請人指補償建議不合理這項申請理由，本席認為必須從一些基本的法律原則作出考慮。首先，司法覆核申請不等同民事索償，亦不是上訴。法庭僅具監督角色。其次，在司法覆核申請中，法院不會單純因為一項決定是不合理而給予濟助；法院祇有在申請人能顯示有關的決定是極之荒謬和有悖邏輯才會干預。這是公法下所指的不理性 (Wednesbury unreasonableness或irrationality) 法律原則。第三，本案申請所涉的是一項酌情的特惠補償建議，而非一項因為法例規定必須賠償而作出的法定賠償建議。因此申請人提及在巿區重建時採用的賠償方式(例如以舖換舖)並不適用。同時一些適用於政府因徵地而按法例作出賠償的計算方式亦不適用。

58. 就清拆九龍城寨的特惠補償，特別委員會已釐定了計算公式和補償的準則，這些都載在小冊子內。因應上述的基本法律原則，法庭在本申請中的首要考慮是地政總署給予申請人的補償建議是否抵觸了小冊子所列明的補償的準則和計算方式。至於個別需要評估的項目，除非本申請中的證據能顯示補償建議是缺乏事實基礎或基於錯誤的事實和法律原則，法庭才會考慮推翻該項評估。即使這樣，法庭一般亦不會代行政機構行使決定權，進行評估。這是因為法院的角色祇是監督者，而非決策者。

59. 至於申請人在本申請中所提述的各項申索，本席有以下分析：

(1)	如前所述，《基本法》第105 條並不適用。其次，申請人的物業是在1991 年11 月28日(或29 日)被接管，因此應以該日為評估巿值的基準。再者，引用九龍城衙前圍道、城南道地舖的售價亦沒有法理基礎。而且申請人祇是提供了發展商的售賣價錢表。申請人的資料沒有顯示1991 年年底與其物業同區而面積和座向相若的商舖的成交價格，而這些才能真正反映其物業的實際巿值。此外，申請人在2006 年12 月4 日的誓章中稱按常規，洋樓用60 年，及因而以7 年新樓計算物業巿值，但這些都缺乏專家證據予以支持。
(2)	有關生意損失和財物設備的損失，申請人無法提供支持的文件和詳情。他解釋藥物是由兒子在潮洲供貨，所以沒有單據，加上在城寨營商，不需註冊、領牌和報稅，所以沒有保存記錄。在申請人不能提供佐證的文件和詳細數據的情況下，地政總署不就生意損失給予補償和酌情給予30,000 元作為財物設備的損失，這個做法不能說是極其荒謬或不合邏輯。申請人亦指因為遷離城寨，他不能再在沒有註冊和領牌的情況下行醫售藥，故有損失。本席認為，不論從任何法律原則看來，這些都不可能構成索償的理由。
(3)	至於報稱被毆打受傷的醫藥費和金鍊被扯斷的賠償，撇除申請人的要求是否具有法律基礎不談，申請人並沒有提供任何證據和資料以支持他要求的50,000 元是怎樣計算得來的。何況，申請人的該條頸鍊並沒有失去。
(4)	至於申請人要求法庭評估他身心和精神方面以及商譽的損失，這些都不是法庭在司法覆核申請中所應處理的事宜。而且，這些既不屬小冊子中所列明的評估補償準則，亦缺法律基礎予以支持。
(5)	就購買商鋪的費用，不爭的事實是申請人至今沒有購買新鋪，亦沒有再經營中醫藥診所。在此情況下，補償建議沒有包括這方面的費用，並沒有荒謬或不合邏輯之處。

60. 綜合而言，申請人的第 (5) 項申請理由不能成立。同時，申請人亦沒有法理基礎要求法庭直接就其可得的補償給予評估。是故，他要求修改表格 86A中的濟助亦不能成立。

總論

61. 有鑑於上述分析和理由，本席撤銷申請人的司法覆核申請。誠如莫大律師指出，地政總署至今沒有撤回2004 年6 月1 日的最後補償建議。雖然申請人在本申請中敗訴，他仍可獲得該建議下的補償金。

62. 按一般訴訟常規，訟費隨訴訟結果而定，敗訴一方應支付對方的訟費。本席因而頒下一項暫准訟費令：申請人須支付答辯人因本申請所招致的訟費；如雙方不能就金額達成協議，可交法院評估。除卻任何一方在本判案書頒發之日起計14 天向法庭申請作出更改外，暫准訟費令在上述14 天期限屆滿後自動成為絕對訟費令。