CHEN LU KUEI 對 LUO XING JUAN ANGELA

DCCJ 8/2015

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2015年第8號

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判案理由書

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引言

1.  於2015年9月24日本案件聆訊當日，本席在審理案件後作出以下之命令：－

(一) 被告人須即時交出香港港灣道1號會景閣40樓4011室的空置管有權給予原告人；

(二) 被告人須以彌償基準支付原告人的訴訟費用，包括大律師證書。如雙方不能達成協議，須由法庭作出評核；及

(三) 有關原告人追討被告人之欠繳租金，中間收益及利息之爭議的聆訊將另行排期審訊。

2.  本席在宣判當日曾提及將會頒布判決之理由。本判案理由書列出本席當日作出判決的理由如下。

背景

3.  本案是一宗關乎業主與租客之間的糾紛。涉及糾紛的物業位於香港港灣道1號會景閣40樓4011室（以下簡稱「該物業」）。原告人乃為該物業之業主，而被告人則為該物業之租客。原告人與被告人就該物業於2013年9月4日簽訂一份租約，租約為期2年，由2013年9月13日起至2015年9月12日止；月租為港幣36,000元，租金包括差餉及管理費（以下簡稱為「該租約」）。

4.  原告人聲稱被告人拖欠租金，因而違反該租約之條款。原告人於2014年2月15日存檔之申索陳述書中向被告人申索該物業的欠繳租金、中間收益、空置管有權；連同利息及訴訟費用。

5.  被告人於2014年4月2日存檔之抗辯書中否認上述申索，並聲稱曾作出若干口頭協議作為該租約之「補充協議」。

6.  原告人於2014年4月30日存檔之《回覆書》中否認被告人所提出的指稱。

7.  在進行法律程序之過程中及在2014年2月24日至2014年10月13日期間，被告人曾共支付原告人一筆總數為港幣323,000元之款項作為該物業之中間收益。

8.  除了原告人在《申索陳述書》中所提及之申索外，原告人根據該租約附表2第3條條款行使其提前終止租約之權利。於2014年9月15日，原告人向被告人發出「書面通知書」正式終止與被告人的租約關係，而終止生效日期為2014年11月15日。但是，直至本案審訊當日（即2015年9月24日），被告人仍未交出該物業的空置管有權予原告人。

雙方同意事項

9.  本案中雙方沒有爭議的事情包括原告人是該物業之業主，而被告人是該物業之租客。另外，雙方都同意所簽訂的租約均有約束性及該物業是根據《業主與租客（綜合）條例》（第7章）第IV部份所定義的住宅物業。

10.  被告人在其《答辯書》中提出以下數項之事實爭議：－

(a) 關乎何時收到該物業的門匙；

(b) 是否在簽署租約後有任何補充協議；及

(c) 被告人曾否支付任何維修費用。

討論

11.  在本案審訊的前一天（即2015年9月23日），代表原告人之律師收到「破產管理署」之來信，首次通知原告人高等法院曾於2014年10月15日向被告人羅興娟女士（Luo Xing Juan Angela）發出破產令，並同時通知原告人之律師，破產管理署乃為被告人之信託人（Trustee）。在同一信件中，破產管理署署長指出，根據香港法例第6章《破產條例》第12條，因原告人沒有向法院取得許可，故此本案在2015年9月24日之聆訊應予取消。

12.  明顯地，被告人在本案聆訊前差不多一年的時間已經知道她是收歸於破產令之管轄，並成為破產人。但一直以來，被告人不但沒有通知原告人關乎這破產令的事宜，她更一直住在這「豪華單位」及沒有按時繳交該租約定下之租金或在該租約完結後之中間收益。直至最後一刻，被告人才通知原告人律師她的財產已受破產管理署署長管轄，所以她已不能動用任何資產去交租或中間收益。本席認為被告人以破產令作為不繳交租金之理據是極其荒謬，由始至終都是用來掩飾被告人的不誠實行為。被告人既然一早已知道她被其他的債權人申請她破產，而破產令亦已差不多在本案聆訊前一年的日子已經頒下，故被告人完全沒有理由不知悉這事情。而被告人不但沒有通知原告人或其代表律師，更在最後的時刻提出這一點理據作為不交租的藉口。更荒唐的是被告人只是於2015年9月14日的《審前覆核聆訊》中，首次口頭上披露有關破產令之事宜。

13.  根據香港法例第6章《破產條例》第12條，除得到法院許可外，債權人不得就破產人所拖欠的任何可證債項進行訴訟。而根據《破產條例》第2條的釋義，第12條所指的「法庭」為行使破產司法管轄權的高等法院原訟法庭。

14.  本席同意原告人大律師之陳詞，根據以上條例第12條所規定，債權人須要事先向法庭申請許可而進行的訴訟，為該些涉及破產人「可證債項的訴訟」；而其他訴訟則無須向法庭申請訴訟許可：見Law Society of Hong Kong v Wong Siu Ki Osward & Others [2001] 4 HKC 636。

15.  但本席亦同意原告人大律師之說法，業主向欠租並同時被破產的租客收回物業，申索空置管有權的訴訟，並不涉及破產人的財產。因此，進行有關之訴訟並不須要事先向法庭申請訴訟許可。而申索破產人欠繳租金及中間收益的金錢申索，乃為涉及破產人財產的「可證債項」，這些項目申索人是必須事先向法庭申請許可才可進行訴訟的：見Ezekiel v Orakpo [1977] 1 QB 260; Razzaq v Pala and Another [1997] 1 WLR 1336; Re Lomax Leisure Ltd [2000] Ch 502。

16.  本席同意在本案中，就原告人對被告人所作出之「空置管有權」之訴訟，並無須要得到法庭之訴訟許可，案件亦可以依期進行審訊。

17.  至於有關欠繳租金及中間收益等金錢的申索，原告人已知會破產管理署，並會向破產管理署證明該「可證債項」。原告人將這方面的申索申請押後審訊，好讓原告人能與破產管理署進行協商。若須要繼續訴訟的話，原告人亦向本席申請把本案有關之金錢申索押後，不會在2015年9月24日的審訊中進行聆訊。

18.  本席為確保原告人在這些方面之理解是正確；而同時亦不讓被告人再次有藉口拖延交出物業之空置管理權，本席特意邀請破產管理署派代表在聆訊當天到法庭親自向本席解釋他們的立場。本席非常感謝破產管理署在非常短時間的通知下，派其署理助理首席律師陳惠儀律師到法庭協助本席了解他們的立場。

19.  破產管理署的陳律師確認在追索「空置管有權」的問題上，《破產條例》第12條的確並不適用。而在本案中適用的範圍只涉及被告人所欠繳的租金˴中間收益˴利息及訟費的項目。

20.  在此情況下，本席決定即時可以聽取關乎「空置管有權」所爭議的問題。至於關乎本案之金錢申索，因被告人之破產令的關係，將押後讓原告人向高等法院原訟法庭申請有關之訴訟許可後再另行審訊。

空置管有權

21.  關乎「空置管有權」的問題，本席認為被告人所提出之理據是完全沒有事實之根據及法律之基礎。這些完全摸不著頭腦的所謂爭議事項，本席認為都是被告人拖延之手段及強詞奪理。明顯地，這些所謂理據都是被告人想在破產期間，不用花費任何金錢代價去佔用這「豪華單位」的無賴藉口。

22.  本席在2015年9月14日之審前覆核聆訊中，第一次知道被告人的破產令及她所謂之辯護理由後，便命令將此案之正式審訊日期提前到2015年9月24日在本席面前進行。

23.  經聽取雙方之證供後，本席毫無疑問地裁定被告人是一個不誠實˴狡滑及大話連篇之證人。被告人所說有關原告人遲交鑰匙給她而令她不能進入該物業居住，或聲稱在簽署該租約後以口頭形式所作出之補充協議及所聲稱的維修費用等等都是強詞奪理˴毫無根據及與當時所有之文件證據背道而馳。

24.  在以上的情況下，本席毫無疑問地裁定被告人是沒有半點理據在沒有繳交租金的情況下繼續佔用該物業。單是這點理據已足夠駁回被告人之辯護理由。

25.  為完整起見，本席在此說明本席完全接納原告人關乎鑰匙及有否就該租約作出補充協議之證供，並裁定被告人之說法是天方夜談，並無半點真確的地方。

26.  本席亦同時接納原告人之第三證人林鳳儀小姐關乎交鑰匙及用戶卡給被告人之證據。從林小姐之證據可以見到被告人為了在她被破產的期間能免費佔用這「豪華單位」是不擇手段及用盡一切謊言去達到目的。這種卑劣的行為，本席不但不敢苟同，更予以譴責。

27.  在以上的情況下，本席毫無疑問地作出當天的命令，並要求被告人立即將該物業的空置管有權交回給原告人。被告人並須要向原告人支付這申請及聆訊之訟費；而訟費以彌償基準形式作出。如雙方沒有協議，原告人可立即向法院申請訟費評核（及包括2015年9月14日及9月24日之聆訊費用）。經聆案官評核後，被告人須即時支付這訟費。