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LDLR6/2012
香港特別行政區
土地審裁處
收回土地申請編號2012年第6宗
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判 案 書
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1. 申請人（梁先生）提出本案，要求「就收回九龍深水埗通州街230號5/F天台前座而釐定須支付的補償額，而該產業權或權益以前為本人所擁有」。
2. 答辯人（署長）反對申請，其中一項反對理由是「申請人並無權利及/或未能提供[證]明可獲取任何賠償」。
3. 考慮到提倡在進行法律程序中舉措與案情相稱及程序精簡的意識的基本目標，本席於2013年5月7日作出命令，先就梁先生是否有可獲賠償的產業權或權益進行審訊。
背景
4. 《收回土地條例》（「該條例」）規定：
「3. 收回土地作公共用途
每當行政長官會同行政會議決定須收回任何土地作公共用途時，行政長官可根據本條例命令收回該土地。
4. 公告
(1) 凡發出命令以收回土地，須在憲報刊登中英文公告，說明該土地須作公共用途及將予收回。
(2) 如能尋獲業主，則須將該公告的副本送達業主，並須在將予收回土地的顯眼部分張貼公告，又如該土地分為地段、分段或小分段者，則在切實可行範圍內，須在受影響的每一地段、分段或小分段張貼公告。
(3) 張貼於該土地的公告須註明張貼日期，並須註明該土地將於上述日期起計的1個月屆滿時收回，但如行政長官已授權給予較長的通知期則除外；如有此情況，則須註明該較長的期限。
(4) 根據本條刊登及送達或張貼的公告，須當作是給予該土地的業主及就該土地擁有權益、權利或地役權的每個人的通知。
5. 擁有權歸還政府
在1個月屆滿或在根據第4(3)條授權的較長期限屆滿時，除根據第4A條藉協議購買的土地外，有關的其他土地─
(a) 如屬土地的不分割份數，則須歸屬財政司司長法團所有，而任何建築物或其部分的使用權與佔用權如附帶於該份數的擁有權，則亦須一併歸屬財政司司長法團所有；及
(b) 在所有其他情況下，則須歸還政府，
而該土地的擁有人、其承讓人或代表以及任何其他人就該土地或其任何部分或在該土地上或其任何部分上所擁有的一切權利，均絕對終止。」
5. 2010年11月1日，香港特別行政區政府刊登憲報，表示行政長官會同行政會議決定收回包括通州街230號在內的土地作公共用途，以便市區重建局實施其發展計劃。公告聲明，該等地段將於公告張貼日期起計三個月屆滿時收回，並復歸政府所有。
6. 上述公告於2010年11月19日張貼於通州街230號，該土地依法於2011年2月19日復歸政府所有；梁先生當時居住在通州街230號5/F天台前座的天台屋（「天台屋」）。
7. 署長曾於2011年3月11日致函梁先生，建議向他發放一筆37,964元的特惠津貼（另加利息），作為完全及最終解決梁先生就於佔用天台屋可能向政府提出的申索，條件是梁先生須放棄根據該條例的規定申索補償的權利，並安排將天台的空置管有權交回政府。
8. 雖然梁先生曾簽回回條，但沒有遷離天台屋，最終更拒絕接受政府的特惠津貼。
9. 政府提出DCCJ 560/2012一案，申請收回天台。聆案官在該案作出簡易判決，判梁先生敗訴，梁先生其後的上訴亦被法官駁回，詳情參看區域法院日期2012年11月12日的判決書（「該判決書」）。
10. 法官在該判決書指出，天台屋所在土地已復歸政府所有，梁先生不滿補償並不構成拒絕歸還管有權的辯解；法官並提醒他可依循該條例的規定處理補償問題。
11. 梁先生於是提出本案，申請補償。據本席了解，收樓令到本案審訊為止還未有執行，梁先生仍居住在天台屋。
梁先生的案情
12. 梁先生在本案沿用他為DCCJ 560/2012擬備的證供，當中有相當篇幅是重複他的論點，更有一些如該判決書所述的「駭人、偏激、冒犯和陰謀的言論」。
13. 梁先生陳述他的案情如下：
「我於74年長子未出生前承租九龍通州街230號[4/F]前座連天台直至82年向業主購入。當時查冊得知天台屋是誰佔誰住有擁有權，業權原屬崇源建築公司，並非地政署所言屬公眾的（業主原是崇源建築公司之司理胡釋英夫人關女士）此話係當時註冊處工作人員所講（有吳鴻鈞先生作證）。37年來從未有樓下業主爭執天台之事，樓契亦冇註明業權。故此我當時以超高價[270,000元]購入。05年我生意失敗欠下債項遭受追債上門，聲稱會對我及家人不利，迫於無奈將物業出售還債...賣樓成交日即是市建局宣佈重建收購之日，我真是欲哭無淚，市建局獲批重建至公佈收購時差達11個月之久，我大胆質疑會有內幕消息圖利，涉及財政司、重建局、地政署數部門。我曾向廉政署投訴，回覆是無證據，屬於擦邊球艾語氣。須知長達11個月之久作弊機會相當大。我投訴無門青天大老爺何在？！我尊重合約精神，義無反悔含恨賣樓！立此存照，將來倘若查到作弊行為時，我應得追回差價達2,000,000元。」
「我擁有天台屋自74年至今達39年，由租客變業主，近40年來從未有聞過屬公用之用，亦無業主爭執天台之用，82年買樓時查冊聲明天台屋屬誰擁有就歸誰，當時大業主及建築公司係崇源公司，該公司經已清盤結業，即係我擁有天台屋業權，正正式式逆權侵佔。」
14. 梁先生提供的其他證據包括：
(1) 梁先生兩名兒子的出生登記冊記錄（即俗稱的出世紙），證實梁先生於1974至1976年間報住通州街230號4/F前座。
(2) 梁先生的三嬸（林春亷）的書面證供。她表示曾於1974年到通州街230號4/F前座及天台屋，恭賀梁先生的長子彌月之喜。梁先生曾對她說（日期不詳），他已購入通州街230號4/F前座單位，而天台屋則是租住的。
(3) 伍錦偉的書面證供。伍先生表示曾於1974年參加梁先生長子的彌月宴會，並在天台屋麻雀耍樂；直至06年梁先生出售物業後才停止到上址雀局。
(4) 天台屋2007年度的電費單及2012年度的水費單。
(5) 一些相片，顯示通往天台屋的樓梯和天台屋的內部狀況。梁先生指天台屋有獨立配電裝置，裝飾當時屬於「豪華裝修」。
(6) 證物A1的相片，顯示通州街230號現時的外貌。
15. 梁先生沒有安排林春亷和伍錦偉出庭作供，但署長沒有反對將他們的書面證供呈堂。
16. 梁先生提出：「何謂逆權侵佔？我之理解即是37年以來我梁文光一直擁有無可置疑之天台業權。天台屋以前是被寮仔部登記承認的，否則早就被拆掉，是如假包換的合法，存在至今，只有掩住良心和試圖不賠償爭取往上爬之野心家才不承認是逆權侵佔。」
署長的案情
17. 簡單來說，署長提出：
(1) 根據適用的佔用許可證（即俗稱的入伙紙），通州街230號5/F天台不可作「住用用途」。
(2) 沒有證據顯示建築事務監督曾批准搭建天台屋，大廈的批准圖則亦沒有批准天台作「住用用途」。
(3) 適用的公契規定，大廈天台為各業主共同使用的公用部份。
(4) 土地註冊資料顯示，梁先生於1982年購入通州街230號4/F前座單位，其後於2006年售出；按買入時的轉讓契約，該宗買賣只涉及4/F前座單位，並不包括天台屋的業權。
18. 代表署長的吳大律師提出，梁先生未能符合有關「逆權管有」的要求，就於通州街230號5/F天台前座並不享有任何產業權或權益，按該條例不可獲得補償。
討論
19. 梁先生採用的申請通知書是一份指明表格；他沒有法律代表，未有在申請通知書選擇他是按照該條例第6(1)(a)條、第6(2)條，還是第8(1)條提出其申索。
20. 該條例第 8條規定：
「8. 補償申索
(1) 任何人因任何土地根據本條例被收回而申索補償，而該人又從未接獲根據第6(1)(a)條以書面作出的補償要約，亦不曾接獲根據第6(1)(b)條送達的通知書，則該人可向主管當局呈交書面申索，說明其就該土地擁有的產業權或權益性質，以及他尋求追討的款額。
(2) 如任何該等人士及主管當局未能就補償額(如有的話)達成協議，則任何一方均可將該申索轉交土地審裁處，以裁定須支付的補償額(如有的話)。
(3) 任何人根據第(1)款申索補償，須於有關土地根據第5條歸還政府的日期起計1年內，或行政長官在任何個案中容許的較長期間內，向主管當局呈交其申索。」
21. 署長曾建議向梁先生發放特惠津貼是因為梁先生佔用天台屋，並非承認梁先生就於天台屋或通州街230號5/F天台前座擁有產業權或權益。署長並沒有按該條例第6條向梁先生作出補償要約，或向梁先生送達要求呈交補償申索的通知書，所以梁先生並非按第6(1)(a) 或第6(2)條提出申索。按吳大律師的理解，梁先生的申請應該是按第8條提出的，梁先生未有提出異議。
22. 吳大律師提出，第8條規定梁先生須說明他就通州街230號5/F天台前座擁有甚麼產業權或權益；倘若梁先生實際上沒有任何產業權或權益，他的補償申索必然失敗。
23. 本席認為吳大律師的主張不無道理。根據該條例第10(1)條，審裁處須按「申索人因申索內所指明的土地被收回而蒙受的損失或損害，裁定須支付的補償額（如有的話）。」第10(2)條按產業權或權益的不同性質，訂出不同的評估基準如下：
「土地審裁處裁定根據第(1)款須支付的補償額(如有的話)時，須以下列各項為基準─
(a) 被收回的土地及其上的任何建築物在收地當日的價值；
(b) 申索人就被收回的土地而擁有、持有或享有的地役權或其他權利在收地當日的價值；
(c) 申索人因被收回的土地或其上建築物，與申索人的任何其他相連或毗鄰的土地或其上建築物分割，以致蒙受損失或損害的款額；
(d) 申索人於收地當日在被收回的土地上或在其上建築物內經營的業務，因收地而須遷離該土地或建築物，因而蒙受的損失或損害的款額；
(e) 如屬遵照在《1984年收回官地(修訂)條例》(Crown Lands Resumption (Amendment) Ordinance 1984)(1984年第5號)的生效日期或之後根據第3條發出的命令而收回的土地，則─
(i) 申索人從他在被收回土地上擁有或佔用的任何處所遷往其他土地或土地連建築物時所合理招致的開支，或申索人在取得其他土地或土地連建築物時所合理招致的有關開支，但(d)段所適用的款額不包括在內；
(ii) 第6(2A)及8(4)條所述的任何費用或酬金。」
24. 除非一名申索人提出其產業權或權益有特殊性質，審裁處一般都會按第10(2)(a) 條考慮被收回的土地及其上的任何建築物在收地當日的價值，以評估補償額。根據第12(d)條，被收回土地的價值是「由自願的賣家在公開市場出售該土地而預期變現可得的款額」。換言之，申索人必須擁有可在公開市場出售變現的產業權或權益，否則其補償申索便不會成功。因此，本席須考慮梁先生就於通州街230號5/F天台前座及其上的天台屋，擁有甚麼產業權或權益，以決定他是否可在公開市場出售變現。
25. 首先，梁先生提出：「當時查冊得知天台屋是誰佔誰住有擁有權，業權原屬崇源建築公司，並非地政署所言屬公眾的（業主原是崇源建築公司之司理胡釋英夫人關女士）此話係當時註冊處工作人員所講（有吳鴻鈞先生作證）… 我當時以超高價[270,000元]購入。」按本席理解，梁先生的案情是他以270,000元從關女士處一同購入4/F前座單位和天台屋。
26. 但梁先生沒有將當時的查冊記錄呈堂或傳召吳鴻鈞或土地註冊處的工作人員作供，以證實天台屋是「誰佔誰住」及曾經屬於崇源建築公司所有。
27. 反之，署長把適用於通州街230號大廈的公契呈堂。公契第2段訂明：
“Each of the parties hereto and his licensees shall in common with his co-owners of the whole of the said premises and their licensees have access to and be entitled to use the entrance-halls lifts (if any) staircases and landings the common passages and the garage (if any) and the roof of and in the said building for all purposes connected with the proper use and enjoyment of the floor in the said building of which he is entitled to the exclusive use occupation and enjoyment and for the purpose of ingress to and egress from such floor.”
（中文翻譯：本文各方的每方及其獲特許人與整個所述處所的共同擁有人及其獲特許人均可共同為與適當使用及享用他有權獨有使用、佔用及享用的所述大厦内有關樓層有關連的所有目的及為進出該樓層的目的而進入並有權使用所述大厦的及所述大厦内的入口大堂電梯（如有的話）、樓梯及樓梯平台、公用通道及車房（如有的話）及天台。” ）（底線由本席加上）
簡而言之，大廈業主透過公契互相承諾，大家都有權進出並使用大廈天台。公契由律師擬備，簽署的人士包括當時1/F的業主Shing Yuen Land Investment Company[1]，以及4/F前座單位的業主關瑞齊。本席認為天台是「誰佔誰住」或是屬於某一業主之說，較沒可能。
28. 梁先生未能出示任何文件，證明他擁有天台屋的業權。呈堂的轉讓契約表明，梁先生於1982年付給關瑞齊270,000元，是購買4/F前座單位，並不包括天台屋。一般而言，《物業轉易及財產條例》規定，土地售賣合約或其他土地處置合約必須有書面證明，否則在法律上不能成立。[2]
29. 因此，梁先生指他購入並擁有天台屋的業權不能成立。
30. 第二，梁先生提出他透過「逆權侵佔」擁有通州街230號5/F天台前座的產業權或權益。
31. 梁先生所依賴的應該是「逆權管有」的法律原則，關乎於《時效條例》的應用，本席先把相關條文列出：
第7(2) 條
自有關訴訟權在任何其他人方面產生的日期起計滿12年後，他不得提出收回土地的訴訟；如該訴訟權最初在某人方面產生，而他是透過該某人而申索的，則他亦不得在該訴訟權在該某人方面產生的日期起計滿12年後提出收回土地的訴訟。[3]
第8(1) 條
凡提出收回土地的訴訟的人或任何其他人(而提出訴訟的人是透過該人申索的)，一直管有該土地，而於有權管有的期間，被剝奪或中止其管有，則有關訴訟權須當作在剝奪或中止管有的日期產生。
第13(1) 條
除非土地是由時效期的計算對其有利的人所管有(在本條中提述為逆權管有)，否則收回土地的訴訟權須當作沒有產生；而凡根據本條例前述條文上述訴訟權被當作在某日期產生，但無人於該日期在逆權管有，則訴訟權不當作產生，除非與直至該土地處於逆權管有下。
第17條
除第10條的條文另有規定外，在本條例就任何人提出收回土地的訴訟(包括贖回訴訟)所訂明的期限屆滿時，該人對該土地的所有權即告終絕。
32. 根據終審法院在Wong Tak Yue v Kung Kwok Wai[4]的判決，一名聲稱逆權管有的人必須證明：(1)他事實上管有相關土地；以及(2)他有所需的管有意圖。終審法院首席法官李國能是這樣說明的：
“A person claiming to be in adverse possession must be shown to have both possession and the requisite intention to possess. See the Court of Appeal decisions in England in R v Secretary of State for the Environment, ex p Davies (1990) 61 P&CR 487, Buckinghamshire County Council v Moran [1990] Ch 623 which treated as authoritative and applied the principles enunciated by Slade J in Powell v McFarlane (1979) 38 P&CR 452.” [5]
（中文翻譯：聲稱逆權管有[土地]的人，必須證明同時享有實際管有以及懷有所需的管有意圖。）[6]
33. 「逆權管有」是一項法律原則，儘管梁先生（如他所述）長時間佔用或管有天台屋，而大廈的其他業主亦沒有提出異議，這並不表示梁先生就逆權管有成功。問題是，梁先生在管有天台屋的同時，是否具備「所須的管有意圖」。
34. 何謂「所須的管有意圖」，李首席法官在Wong Tak Yue一案有這樣的闡釋：
“The requisite intention to possess has been referred in various authorities under its Latin tag ‘animus possidendi’. I shall refer to it simply as the intention to possess. As Slade J observed in Powell v McFarlane (1979) 38 P&CR 452 at pp 471-472, the intention to possess requisite for adverse possession:
‘…involves the intention, in one’s own name and on one’s own behalf, to exclude the whole world at large, including the owner with the paper title if he be not himself the possessor, so far as is reasonably practicable and so far as the process of the law will allow.’
The question of intention to possess, as with any other question of intention, is one of fact. Whether it can be established depends on an assessment of all the circumstances in a particular case.
Where the occupier has made self-serving statements as to what was his intention, whether during the period of occupation or when challenged in legal proceedings, the courts should approach them with some skepticism. The courts would scrutinise the circumstances in which they were made and would give them such weight if any as they may deserve. Conversely, where the occupier has made statements as to what was his intention and such statements are against his interest, the court would usually accord to them considerable weight.”[7]
（中文翻譯：有關的案例典據曾經用上‘animus possidendi’這個拉丁文套語來描述所需的管有意圖。...正如Slade J在Powell v McFarlane一案中提到，逆權管有所需的意圖：
‘...涉及在合理和切實的範圍內以及在法律程序容許的情況下，[土地管有人]以自己的名義和代表自己懷有意圖，不讓任何人--包括經書面證實擁有土地業權的人（假如該人本身不是土地管有人）--管有土地。’
一如任何涉及意圖的問題，管有意圖的問題乃屬事實問題。該意圖是否得以證實，須取決於對所有涉案情況的評估。
不論於佔用土地期間或在法律程序中受到質疑時，假如土地佔用人曾經就其意圖作出對自己有利的陳述，法庭處理該陳述時應當抱審慎態度。法庭須詳細考慮該陳述在何等情況下作出，並給予該陳述其應得的任何[舉證]份量。反之，假如土地佔用人曾經就其意圖作出對自己不利的陳述，法庭通常會給予該陳述一定的[舉證]份量。）[8]
35. 梁先生管有天台屋的期間，可分為三個時段：
(1) 沒有證據說明天台屋是由誰於何時搭建的。梁先生亦沒有明言他於何時開始租用天台屋，只表示他的長子出生前（即1974年之前）已租用天台屋，本席理解他是向4/F前座業主租用天台屋的。所以第一段期間是梁先生以承租人身份管有天台屋，大約由1974至1982年。
(2) 後來，梁先生聲稱同時購入4/F前座單位和天台屋，之所以有「先租後買」的陳述。呈堂證據顯示，他於1982年4月30日買入4/F前座單位，後於2006年2月28日售出物業。第二段期間是梁先生以4/F前座單位業主身份管有天台屋，大約由1982年至2006年。
(3) 第三段是梁先生出售4/F前座單位後至今的期間。
36. 本席認為梁先生在第一段期間沒有所須的管有意圖。他當時以承租人身份向4/F前座單位業主租用天台屋，不可能一方面承認自己是租客，另一方面卻有排除所有其他人（包括其業主）的意圖。
37. 第二段期間，梁先生是 4/F前座單位的擁有人。如前述，公契第2段訂明大廈所有業主都有權進出並使用天台。梁先生在轉讓契約表明該宗交易受到公契約束，並承諾將遵行公契。[9] 梁先生在轉讓契約的陳述，是對他不利的聲明，依循上述案例須給予相當比重。換言之，當梁先生還是4/F前座單位的擁有人時，他表明容許其他業主進出並使用天台，梁先生不可能同時間有排除其他大廈業主的意圖。
38. 再者，吳大律師引述一些案例，[10] 並提出：
「業權擁有人不能以另外一個身份去逆權管有他與其他業權擁有人所共同擁有的物業（common parts）。申請人於1982年購入4/F前座物業，並於2006年售出。所以從1982年至2006年，申請人的身份必然是該大廈的其中一名業主。正因如此，以及因為該大廈天台，包括該天台前座，是屬於公用部份，申請人作為大廈業主不可能逆權管有他與其他業主共同擁有的大廈天台，包括該天台前座。因此，在1982年至2006年這段期間，逆權管有並不適用。」
本席接納吳大律師的陳詞。
39. 就於香港而言，多層大廈的業主在法律上是以分權共有人的身份（tenants in common）共同擁有大廈的所有權益的。香港大學的吳世學教授在其著作Land Law in Hong Kong說明：
“The adoption of co-ownership allows each flat owner to be a tenant in common of the entire building with other flat owners. This enables all flat owners to have access to all the common parts. Each flat owner then enters into a mutual agreement (known as a Deed of Mutual Covenant) with other flat owners whereby each flat owner has an exclusive use of his flat…”[11]
（中文翻譯：共同擁有權制度採用後，每個單位業主均可與其他單位業主成為整棟大厦的分權共有人。此舉使所有單位業主均能進入所有公用部分。接着每個單位業主便與其他單位業主訂立一份相互協議（名為公契），每個單位業主均憑藉此公契有權獨有使用自己的單位... ）
40. 吳教授對於在多層大廈作出逆權管有有以下的說明：
“As a multi-storey building is held in Hong Kong by way of co-ownership in common, it is necessary for the claimant to show adverse possession against each of the tenants because the interest of each tenant in common is separate and distinct… If the claimant himself is also a tenant in common in occupation, he cannot claim adverse possession against the other tenants in common (including himself in that capacity) in his capacity as adverse possessor because his occupation must have been consented to by himself in his capacity as a tenant in common.”[12]
（中文翻譯：由於香港的多層大厦是藉分權共同擁有的方式持有的，申索人須證明他作出針對每個住客的逆權管有行為，因為每個分權共有人的權益是分開及有所不同的… 申索人如本身也是正在佔用有關地方的分權共有人，便不能以逆權管有人的身份向其他分權共有人（包括擁有此身份的他本人）就逆權管有提出申索，因為他佔用有關地方時必定已獲得他本人以分權共有人身份所給予的同意。）
41. 如前述，梁先生希望藉逆權管有的法律原則來取得天台前座的業權，必須證明他有排除所有大廈業主的意圖。當梁先生還是4/F前座單位的業主時，他與其他大廈業主共同擁有大廈的公用部分（包括天台），是天台的其中一位業主。梁先生怎可能一方面佔用天台，另一方面卻有排除所有大廈業主（包括自己）的意圖呢？
42. 因此，梁先生就於第二段期間沒有所須的管有意圖。
43. 沒有證據反駁梁先生在第三段期間有所須的管有意圖，但是第三段期間由2006年至今只有約7年時間，未能滿足《時效條例》第7(2)條規定的12年期限。[13]
44. 總結以上討論，梁先生未能滿足《時效條例》的要求，他希望藉逆權管有的法律原則來爭取通州街230號5/F天台前座的業權不會成功。
45. 基於以上考慮，本席認為梁先生就於通州街230號5/F天台前座實際上沒有任何產業權或權益。
46. 署長曾透過市區重建局要求通州街230號大廈的入伙紙，但屋宇署沒有提供註明是關於該大廈的入伙紙，並指出有兩張註明是關於通州街232號大廈的入伙紙可能適用（「屋宇署提供的入伙紙」）。
47. 署長傳召地政總署市區重建組的龐冬女作供。龐小姐是專業項目測量師，有處理入伙紙及批准圖則的經驗。她表示，雖然屋宇署提供的入伙紙註明是關於通州街232號的，但適用於通州街230號，原因是：
(1) 專業測量師一般依賴文件上的“Buildings Ordinance Reference Number” （其簡寫為“BOO Ref No”）來確定入伙紙和批准圖則關乎於同一棟建築物。屋宇署提供的入伙紙上的BOO Ref No號碼（即2/4043/56），與通州街230號大廈的批准圖則所載號碼一致，證實屋宇署提供的入伙紙是關於通州街230號的。
(2) 龐小姐更利用通州街230號的地段編號來印證屋宇署提供的入伙紙是與通州街230號有關。
(3) 屋宇署提供的入伙紙述及的大廈，除了地下和閣樓外樓高四層，但通州街232號的大廈按呈堂的相片是一棟除了地下和閣樓外六層高的大廈。所以，屋宇署提供的入伙紙應與通州街232號大廈無關。
(4) 署長更將註明關乎於通州街232、234、236及238號大廈的入伙紙呈堂（證物R2第3頁），證實通州街232號大廈另有一張入伙紙。
48. 本席接納屋宇署提供的入伙紙關乎於通州街230號大廈，文件當中提到通州街232號應屬手民之誤。
49. 通州街230號大廈的入伙紙批准大廈地下和閣樓作非住用用途（non-domestic purposes），而1/F至4/F則作住用用途（domestic purposes），並沒有批准天台作住用用途。
50. 根據通州街230號大廈的批准圖則，涉案大廈地下的間隔是作商舖用途的、閣樓的間隔作為寫字樓用途，樓上1/F至4/F的間隔作為住用用途，天台並沒有任何間隔。
51. 通州街230號的入伙紙是按1950年版的《建築物條例》發出的，當時條例的第40條規定：
“No platform, superstructure, staging, framework, wire, wire netting, bamboo, matting or structure whatsoever, shall be erected, maintained or fixed over or upon the roof of any building except with the permission of the Building Authority or unless used solely for the purpose of drying clothes.”
(中文翻譯：不得在任何建築物的天台上方或天台上豎立、設置或安裝平台、上層建築、臺架、構架、電線、鐵絲網、竹、蓆或任何構築物，但獲建築事務監督許可者或純粹用作乾衣用途者則除外。）
52. 吳大律師亦指出天台屋的搭建屬於「建築工程」（building works），不論按1950年版或是現時的《建築物條例》都須事先獲得建築事務監督的批准及同意，方可進行工程。[14]
53. 梁先生居住在天台屋，天台屋並非純粹用作乾衣用途，加上沒有證據顯示建築事務監督曾批准搭建天台屋，所以天台屋很可能並不合符法例的要求。
54. 此外，（如前述）公契第2段規定大廈業主有權進出及使用天台。
55. 歸納以上證據，本席認為：
(1) 通州街230號5/F天台是建築物的公用部分，由大廈的業主共同擁有，大廈業主有權進出及使用天台。
(2) 入伙紙和批准圖則都沒有批准在天台加建間隔，作住用用途。
(3) 天台屋很可能是違法結構物。
56. 梁先生沒有提出他的產業權或權益有特殊性質，本席依法考慮「被收回的土地及其上的任何建築物在收地當日的價值」，以及把被收回土地的價值視為「由自願的賣家在公開市場出售該土地而預期變現可得的款額」來評估他應得的補償。
57. 梁先生當年（據他所說）願意以高價購買天台屋的業權，有他的原因（例如他誤以為天台屋的業權屬於關女士擁有、他一家正住在天台屋、當時需照顧年幼兒子，以及他喜歡屋內裝飾等），但並不是每一位準買家都有這樣的想法。
58. 根據呈堂證據，天台屋所在的天台部分由大廈業主共同擁有，梁先生於收地當日已非大廈業主之一，沒有任何權益；他希望藉逆權管有爭取業權又不成功。天台屋已有約40年歷史，呈堂相片顯示其狀況並不理想，更可能是違法結構物，大廈業主亦有權進出及使用天台。倘若梁先生在收地當日在公開市場放售天台屋，試問會有誰願意購買呢？
59. 本席裁定梁先生按照該條例不可獲得任何補償。
結論
60. 基於以上原因，本席裁定梁先生就於被收回土地沒有可獲賠償的產業權或權益，他的賠償申請被撤銷。
61. 梁先生的遭遇著實藉得同情。按他所述，他勞碌一生但最終生意失敗及家庭離異，他年過80卻獨居於天台屋。政府決定重新發展天台屋所在土地，梁先生須搬離開居住將近40年的地方。他希望獲得補償，好讓他搬到其他地方安享晚年，但礙於天台屋的業權有問題，致使他與署長在補償問題上爭持不下。梁先生感到徬徨，因而激發起一些過激的言論是可以理解的，但實在無補於事。
62. 事情是終究要解決的。署長到今天還沒有執行收樓令，想必是考慮到梁先生的處境，希望在處理完畢補償問題後才作進一步行動。既然法庭已判定梁先生依法不可獲得補償，那麼，梁先生便須面對現實，平心靜氣安排搬走。如有需要，可考慮尋求專業社工的協助。署長在審訊完結時亦透過吳大律師表明，梁先生仍然可接受特惠津貼，希望梁先生留意。
63. 雙方都同意獲勝的一方應獲得本案訟費。本席命令申請人須付給答辯人本案訟費，倘若大家未能就金額達成協議，可交由法庭按區域法院收費準則評定。本案涉及法律爭拗，適宜由大律師處理。本席亦感謝吳大律師的協助。
申請人：無律師代表。
答辯人：由律政司轉聘吳焯軍大律師代表應訊。
[1]可能是梁先生所指的崇源建築公司。
[2] 《物業轉易及財產條例》第3(1)條：「除第6(2)條另有規定外，任何人不得根據任何土地售賣合約或其他土地處置合約提出訴訟，但如該訴訟所根據的協議或該協議的某備忘錄或摘記是以書面作出，並由被告的一方或該一方就該目的而合法授權的其他人簽署，則屬例外。 」
[3]須留意的是，《時效條例》曾於1991年作出修訂，修訂之前的第7(2)條規定的期限為20年。
[4] (1997-98) 1 HKCFAR 55
[5] (1997-98) 1 HKCFAR 55，第68頁E。
[6]摘自《雙語普通法--土地案例摘錄》第47頁。
[7] (1997-98) 1 HKCFAR 55，第68頁H至第69頁C。
[8]摘自《雙語普通法--土地案例摘錄》第49頁。
[9] 轉讓契約第4至6頁明言該宗買賣是 “…SUBJECT to and with the benefit of a Deed of Covenant dated the 4th day of July 1960 and registered in the Land Office by Memorial No. 319089 … AND the Purchaser DOTH hereby covenant with the Vendor that the Purchaser will at all times hereafter during the residue of the said renewed term of 24 years … observe and perform the covenants terms stipulations and conditions in … the said Deed of Mutual Covenant reserved and contained so far as they relate to the said premises hereby assigned …”。
[10] The Incorporated Owners of Lux Theatre Building v Fung Chi-hung（無彙編案例，LDBM 86/2001，判決日期2001年10月11日）及 Incorporated Owners of Chungking Mansions v Shamdasani [1991] 2 HKC 342。
[11]參看Land Law in Hong Kong，第3版（2010年）第576頁。
[12] 參看Land Law in Hong Kong，第3版（2010年）第272頁。
[13] 參考上訴法庭在Wong King Lim v The Incorporated Owners of Peony House的判決（無彙編案例，CACV 3/2012，判決日期2013年5月29日），以及原訟法庭在 Yeung Mau Cheung v The Incorporated Owners of Ka Ming Court, Castle Peak Road的判決（無彙編案例，HCA 615/2010，判決日期2013年8月9日）。
[14] 參看1950年版的《建築物條例》第128條及現時的《建築物條例》第14條對建築工程（building works）的規定。
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