Great Tower Development Ltd. v. The Incorporated Owners of Luso Apartments

香港特別行政區土地審裁處

申請編號1999年第LDBM 168宗

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判 決 書

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1. 申請人Great Tower Development Ltd. 是位於九龍塘和域道五號和域臺D座71單位的業主。答辯人是和域臺的業主立案法團（“法團”）。 1999年7月5日，申請人向土地審裁處提出以下的申請：

"The Applicant applies for an order to compel the Respondent to supply the information and documents relating to the electricity suspension and slope maintenance as requested for in the Applicant's letters to the Respondent dated the 25th May 1999, the 2nd June 1999, the 12th June and the 22nd June 1999 which the Respondent had failed and/or refused to supply."

2. 答辯人的申辯是：它沒有法律的責任向申請人提供它要求的資料及文件；雖然如此，它已遏盡所能，分別在1999年6月4日、6月24日、6月30日以及7月12日的信件中盡將有關的資料和文件給予申請人。

3. 申請人所要求的資料及文件，是有關D71單位的電力供應中止的事件（“停電事件”），以及有關和域臺的斜坡修葺令的事情。

停電事件

4. 1999年5月24日，在晚上9時40分至9時50分之間，D71單位的電力供應突然中斷。申請人於是在1999年5月25日去信予答辯人，要求答辯人在14日內提供以下的資料：

'(a) advise us the causes of the Complete Blackout; and

(b) advise us the reasons for the Split is second R & S Power Supply; and

(c) advise us the reasons as to why the Duty Officers had not made available any information to the residents/occupiers of Block D (the "Luso Apartments Residents"); and

(d) advise us the nature of contingency plans, if any, in the handling of suspension of electricity or other incidents of similar nature at Luso Apartments; and

(e) confirm that the recent "Electricity Improvement Works" carried out at Luso Apartments in the past few months had no relation whatsoever to the Complete Blackout Period.'

5. 1999年6月2日，申請人再去信予答辯人，要求它在7天內提供以下的資料：

'(a) the full name (and the company he represents, if any) of the electrician (Electrician) working on D71's Installations joint before the Power Suspension Incidents; and

(b) what type of D71's Installation was the Electrician working on just before the Power Suspension Incident; and

(c) what are THE INTERNAL FAULT OF THE ELECTRICAL INSTALLATION OF BLOCK D; and

(d) what remedial/rectification actions, if any, you have already made to eradicate THE INTERNAL FAULT OF THE ELECTRICAL INSTALLATION OF BLOCK D.'

6. 1999年6月4日，答辯人致函予申請人，就申請人上述的兩封函件作出回應。它的內容如下：

“貴座供電系統是分三部份，第一部份是山火牛房至 貴座總掣房為中華電力有限公司負責（中電部份），第二部份是由總掣房至各層後樓梯電表為本法團負責（法團部份），第三部份是由電表至單位內為業主負責（業主部份）。

剛完成電力改善工程為法團部份，是符合政府法例要求並得到政府機電處簽核。

停電後經檢查發覺是某單位（業主部份）漏電而導至總掣房內漏電斷路器（法團部份）正常操作而停止供電，這足以証明（法團部份）是合格電力裝置，有關停電事故通告已於25/5/1999張貼在大堂升降機側知會各業戶，未知 貴住客是否察覺。

本法團未知 貴單位住客有否私自更改單位內電力裝置（業主部份），因此未能解答有關來函（99-748-GTDL-045-IOLA-016）a及b段，有關c及d段必須靠各業主自律及自覺性聘請合格電力工程承辦商去檢查及測試單位內電力裝置（業主部份）以確保安全及被免影嚮供電系統（法團部份）及其他住戶。

若有任何問題請與管業處經理余先生聯絡。”

7. 1999年6月22日，申請人致函予答辯人，就上述停電事件提出11個問題。

斜坡修葺令

8. 1999年6月12日，申請人去信予答辯人，要求答辯人就屋宇處所頒下的有關和域臺的斜坡修葺令， 最遲在1999年6月30日，回答下列5個問題：

"(a) why you have failed to maintain the Slopes; and

(b) whether the Buildings Department had ever been in touch with you (either in writing or in person by any officer of the Buildings Department) on any matter relating to or in connection with the maintenance of the Slopes and/or your failure to maintain the Slopes prior to its issuing the Slopes Maintenance Order and if so, why you had taken no action; and

(c) why you have not provided all of the owners of Luso Apartments (Owners) in writing or in any notices for general meetings which the Owners are entitled to attend with any detail on the nature and scope of maintenance required to be effected to the slopes under the Slopes Maintenance Order; and

(d) why you have not made any proposals for purposes of satisfying the Slopes Maintenance Order such as the invitation of the various necessary tenders for the selection of all technical/engineering consultants/experts/contractors to undertake the ascertaining of the scope of maintenance works required and the liaison with the Buildings Department and the supervision of and the actual carrying out of such maintenance works etc. etc. for approval by the Owners in accordance with the provisions of the Building Management Ordinance (BM Ordinance) and the Code of Practice on Procurement of the Supplies, Goods and Services as issued by the Secretary for Home Affairs; and

(e) why you have failed to inform all Owners that the Buildings Department had registered the Slopes Maintenance Order as an encumbrance against the title of all of the units of Luso Apartments including Unit D71 despite the fact that you had convened at least 2 general meeting since the Slope Maintenance Order was issued."

9. 1999年6月24日，就申請人在6月12日及6月22日信件中所提出的問題，答辯人在該日的回信中說，“因未能在信件上詳細回覆，現敬請 貴業主聯絡管業處余先生以便安排有關人仕當面解答 貴業主之所有問題。”

10. 1999年6月26日，申請人去信予答辯人，要求它最遲在1999年7月2日之前提供所有的資料及文件。信中的要點是：

"(3) given the history of fruitless discussions and subsequent denials by you and your Mr. Yu on what have actually been discussed in meetings, it is not appropriate to have discussions on matters as important as electricity supplies and slope maintenance which involve potential liabilities of various parties; and

(4) under the DMC and the law, it is your obligations to report and inform and to seek owners' approval where stipulated/required; and

(5) we have no obligation to attend any meetings under the DMC and the law;"

11. 1999年6月30日，答辯人回信予申請人。該信的內容如下：

“有關 貴業主於1999年6月26日來函信件檔案編號：99-761-GTDL-049-IOLA-019已於1999年6月29日收到。

信內要求在1999年7月2日前必須提供所須有關資料恕不能辦理。主要是在短時間內召集各委員參與緊急特別會議是有困難的。加上部份委員已提出為解答閣下的書信而頻頻參與特別會議，表示不滿。

雖但如此，本人會盡力安排，在合理的時間內，覆函有關的要求。”

12. 申請人並未有等待答辯人的覆函，便逕自在1999年7月2日入禀土地審裁處，作出有關的申請。

13. 1999年7月12日，答辯人回函予申請人，它的內容如下：

“有關 貴業主於1999年6月26日來函信件，檔案編號：99-761-GTDL-049-IOLA-019，答覆如下：

1.	第一、二及六項
	請具體提出須要解答的技術問題，以便安排有關顧問作書面答覆。
2.	第三項
	這是你個人意見，管理委員會及本人並不認同。若閣下有不滿之處，可引用建築物管理條例第344章內有關規條，召開業主會議，提出討論。
3.	第四及五項
	選擇參與本臺常務會議是業主的權利。但遵守本臺公契附表5(1)(5)(6)是業主的責任。”

14. 在1999年6月26日之前，申請人並沒有規限答辯人必須以函件去滿足它的要求。在6月12日及22日的信中，申請人總共提出了16質詢/問題；該些質詢/問題的內容顯示出申請人就停電事件以及斜坡維修令兩件事要答辯人作出徹底詳細的解釋。答辯人在6月24日的信中說因未能在信件上詳細回覆所有的問題， 故此要求申請人聯絡余先生以便安排有關人仕當面解答所有問題。這是合理的要求。該信上有法團的兩個聯絡電話（2336 3234和2338 3046）可供譚偉昌先生（申請人的代表）聯絡答辯人之用，但他並沒有聯絡余先生。

15. 譚偉昌先生在庭上以及在6月26日信中所作透露有關拒絕聯絡余先生的解釋，是完全不可以接受的。就6月26日信中第3點所提及不往開會的理由，譚偉昌先生完全沒有舉出例子作根據。在雙方往來的書信中沒有提及譚偉昌先生與業主法團或余先生之間曾經有過討論或接觸。假如第3點所提及的“商討”及“否認”是關乎另外一些事件，則譚偉昌先生沒有透露該些事件的內容。無論如何，“有關人士”未必是法團內之人，譚偉昌先生即使不信任法團的人和余先生，他也應該在拒絕答辯人的要求之前，弄清楚“有關人士”是那些人士。在庭上譚偉昌先生祗是說以口頭方法解決問題是不切實的。這不是一個好的理由，為什麼當面解答問題不是好的提供資料的方法。由“有關人士”來解答問題，往往比書面的更為直接有效，而答案可能會比信中所載更為詳盡，亦可減少誤會。會面解答題問亦是提供資料的一個好的方法，申請人無權硬性規定答辯人一定要以書面答覆問題。

法律責任

16. 和域臺的公契沒有任何條款規定答辯人有法律上的責任將上述兩項事件的資料或文件給予申請人。香港法例第344章《建築物管理條例》也沒有這樣的規定。在賦予業主和其他人士在查閱及獲取資料方面，該條例有明確的規定。

17. 就法團帳目的查閱，第27條有以下的規定：

“(2) 管理委員會須准許主管當局、獲授權人員、租客代表、業主、已登記承按人或獲業主、已登記承按人就此以書面授權的人在任何合理時間內查閱帳簿。”

(3) ………………………………

(4) 對於恰當帳簿或帳項紀錄或其他紀錄的備存（包括此等帳目及紀錄的保存），收支概要的製備，以及任何有關此等帳目及概要的文件的副本的提供，附表6均具效力。”

18. 附表6的第3段，是與本案有關的條款。它的內容如下：

"3. 如租客代表、業主、已登記承按人或任何由業主或已登記承按人就此而以書面妥為授權的人，以書面要求法團向他提供

(a) 根據第27(1) 條擬備的收支表及資產負債表；或

(b) 根據第2段擬備的法團的收支概算表，

則司庫在收取管理委員會所釐定的合理的副本費後，須將副本提供給該人。"

19. 對提供保險單的副本，第28條有下列的規定：

“(2) 如第（1）款所提述的人（主管當局或獲授權人員除外），要求法團向其提供該保險單及該保單最新一期保費的收據的副本，則司庫在對方支付管理委員會所釐定的合理的副本費後，須將此等副本提供給該人。”

20. 就提供“每年預算”的副本，附表5第4段有以下的規定：

“如租客代表、業主、已登記承按人或任何由業主或已登記承按人就此而以書面妥為授權的人， 以書面要求法團向他提供本附表所提述的任何預算的副本，則司庫在收取管理委員會所釐定的合理的副本費後，須將副本提供給該人。”

21. 附表7(1)(7)段對有關人士提供預算的副本，有以下的規定：

“如有任何業主以書面要求經理人向他提供任何預算草案、預算或修訂預算的副本，則經理人在收取合理的副本費後，須向該人提供副本一份。”

22. 附表7第2（5）項對查閱帳簿和提供有關紀錄的副本，有以下的規定：

“經理人須

(a) 准許業主在任何合理時間查閱帳簿或帳項紀錄及任何收支表或資產負債表；及

(b) 在收取合理的副本費後，向任何業主提供該名業主所要求的紀錄或文件的副本。”

23. 上述的法例規定法團有責任讓有關人士查閱上述的文件和提供該些文件的副本， 但該些條例袛涵蓋法團的帳目、保險單，以及每年預算。該些條例並無涉及申請人向答辯人要求的資料和文件。 故此申請人無法律上的依據向答辯人作出它的要求。

24. 基於上述理由，本席裁決申請人的申請失敗。

25. 本席頒佈以下有關訟費的臨時命令：申請人需負責答辯人的訟費。如雙方未能就訟費的金額作出協議， 則該金額由法庭根據區域法院有關訟費的規例為基準而予以釐定。除非雙方在14天內向土地審裁處提出有關此臨時命令的申請，否則此臨時命令變為永久的命令。