富利達集團有限公司 對 CHEER STRONG CORPORATION LTD 及另一人

CACV 7/2011

香港特別行政區

高等法院上訴法庭

民事司法管轄權

民事上訴

案件編號：民事上訴案件2011年第7號

（原高等法院原訟法庭民事訴訟2005年第1563號）

________________________

________________________

________________________

判案書

________________________

上訴法庭法官林文瀚頒發上訴法庭判案書：

1.  上訴人 Cheer Strong Corporation Limited (“租客”)為高等法院案件HCA 1563/2005的第一被告人，由董事兼第二被告人駱耀祥先生代表。Cheer Strong曾經是荃灣德海街18 號富利達中心地下E 舖(“該物業”) 的租客。上訴答辯人 Fullytech Holdings Limited(“業主”) 為該物業的業主。雙方於2005 年3 月18 日簽下為期3年的租約，租用日期自2005 年3 月23 日至2008 年3 月22 日。上訴人租用該物業用作經營壽司食肆生意。在簽訂正式租約前，雙方曾經於2005 年3 月11 日簽訂臨時租約。該臨時租約指定該物業須作日本餐廳用途。

2.  但上訴人的租賃很快便結束。原審法官高等法院法官任懿君就租賃結束的情況，在他的判案書第4段敘述如下:

“第一被告人在2005 年6 月1 日開始經營 ‘山民日研料理’，但遇到不少問題，當中最嚴重的是顧客投訴舖內溫度太高。駱先生曾因此聯絡原告人 [業主]，希望可以盡快解決舖內溫度太高的問題，但雙方並未能就此事獲得共識。駱先生在2005 年6 月23 日開始停止交租。駱先生亦不能成功申請 ‘普通食肆正式牌照’(full general restaurant licence)，駱先生只好在2005 年11 月9 日，即 ‘普通食肆暫准牌照’(provisional general restaurant licence)到期前(11 月25 日)結束營業。”

3.  雙方於2005年就該租約的糾紛展開訴訟。業主申請要求租客遷出物業及賠償中間收益及其他損失。租客依賴業主多項毀約行為 (其中包括，業主沒有提供鮮風喉，另外業主沒有提供租客為申請食肆牌照所需的一些文件), 反申索要求業主賠償違約損失，包括3年的預期利潤。需要注意的，是業主沒有依賴普通法，或正式租約內的免責條款，作為答辯理由。業主亦沒有聲稱租客不能獲得食肆牌照，是獨立的損失原因。

4.  於2010年6月22日進行的審訊前的覆核，原審法官作出指示，先會處理法律責任(liability) ，然後另行評估賠償(assessment of damages) 。

5.  在2010年12月20日，經審訊後，原審法官裁定業主誤導租客關於該物業是否有鮮風喉供應鮮風，及須就該物業溫度太高負責。法官在判案書第14段指出:

“本席認為原告人[業主]違反該條款其實已經剝奪了被告人[租客]在合約上的 ‘實質權益’(substantial benefit)。被告人[租客]可以以此作為中止合約的基礎。”

6.  在他的判案書第63及70段, 法官裁定:

“毫無疑問，經過馬成先生和駱先生在簽署租約前的討論，原告人[業主]須租出一個合適作為日式餐廳的商舖。本席認為原告人[業主]關閉鮮風供應及提供不足夠的冷氣，間接和直接地引致該物業的溫度升高，實際上影響該物業作為日式餐廳的用途。因此，原告人[業主]的疏忽不單違反了租約的 ‘中間條款’及條款，亦同時引致 ‘批予效力的減損’ [derogation from grant]。有關批予效力的案例可參考Rank Profit Industries Ltd v Secretary for Justice HCA 1076/2004，引用英國案例Platt and others v London Underground Ltd [2001] 2 EGLR 121。”

“由於原告人[業主]不提供實用的鮮風喉，因此被告人[租客]需要從外取得鮮風。因為這個原因，以及中央冷氣供應不足，令該物業內的溫度高達28至29 度，是完全不適合作為日式餐廳的用途，所以被告人[租客]可得賠償。”

7.  但法官又裁定業主並不須為牌照申請失敗負責, 因租客申請牌照失敗的原因歸根究底是駱先生不明白食物環境衞生署的要求，以及誤以為原告人持有所需的文件所致。基於這個原因，法官判決業主不須為租客在2005 年11 月後無法經營日式餐廳的損失負責。雖然法官曾作出指示，賠償評估會另行進行，但他在判案書卻作出了有關賠償的判決。雖然如此，雙方沒有就這個做法提出上訴。

8.  租客不服判決，現向本庭上訴。答辯人業主沒有作出任何反上訴。在上訴通知書內，租客列出的上訴理由圍繞關於原審法官沒有就判案書所列出的八項爭議點的其中一個爭議點作出裁決。此外，租客亦批評法官就隱含條款的判決錯誤，沒有考慮他提交的案例: Full Hero Enterprises Ltd v Anrich Properties Ltd HCA 2913/2000, 22 Dec 2006 。

9.  租客指法官沒有裁決的事項為法官在判案書第六段指出八個爭議點的第五點：

“5. 原告人有否承諾會提供該物業的消防設備設施合格證明書”

租客的證供聲稱原告人的代理曾經作出這方面的承諾。

10.  本庭認為租客這方面對於原審法官的批評是成立的。雖然法官列出這為其中一項爭議點，但是他在判案書中沒有再次提及這方面的證供及討論，也沒有作出任何相關裁定。

11.  因此，若這爭議點對案件的判決有關鍵性的影響，本庭必須將案件發還原訟庭將這爭議點重審。

12.  但是，本上訴的重點是業主是否須為租客在2005 年11 月後無法經營日式餐廳的損失負責。就這課題而言，基於法官其他的裁決，本庭認為經已足夠裁定租客的上訴成立。

13.  法官判定業主不須負責2005 年11 月後無法經營日式餐廳損失，主要是基於租客沒有得到“普通食肆正式牌照” 及業主並不須為牌照申請失敗負責。

14.  但法官卻忽畧他在其他爭議點下的裁決，他經已裁定下列事項 ：

(a)  經過馬成先生和駱先生在簽署租約前的討論，業主須租出一個合適作為日式餐廳的商舖；

(b)  由於業主不提供實用的鮮風喉，令該物業內的溫度高達28至29 度，是完全不適合作為日式餐廳的用途；

(c)  因此，業主不單違反了租約，亦同時引致“批予效力的減損”;

(d)  所以租客可以終止租賃並且獲得賠償。

15.  既然租客有權終止租賃，他應得的賠償應該包括因終止租賃而引致的損失(包括租客在租約期內的利潤損失)，除非業主能夠證明其中某些損失是由與業主完全不相關的原因引致，有關的法律, 可參考McGregor on Damages, 18 Edn paras 6-077; 6-078。

16.  在本案的案情下，(尤其是租客不能獲得牌照原因之一，是廚房沒有鮮風喉) ，本庭不認為租客不能獲得“普通食肆正式牌照”是完全與業主不相關。若業主履行他對租客的責任，提供鮮風供應，租客在申請牌照方面便不會遇到這麼多困難。本庭不認為證據顯示租客在業主履行責任的情況下，也不可能獲得牌照批准。

17.  因此租客未能獲得相關牌照，在本案中不可以構成獨立的製造損失因由，免除業主賠償2005 年11 月後無法經營日式餐廳損失的責任。

18.  本庭頒令，租客上訴得直，除了原審法官經已判定的賠償金額外，租客在2005年11月9日以後的損害賠償由聆案官評估。業主並須支付該賠償的利息，利息由2006年5月3日開始計算，至原審判案書日期(2010年12 月20日)止，利率為年息8％。本庭需指出，這是依照原審法官所採取的利率，而就這一點，雙方均沒有提出上訴。由原審判案書日期後(2010年12 月21日) 開始，則根據法庭的判案利率計算。

19.  本庭並且頒令業主須支付租客在本上訴中的訟費，除非雙方同意，訟費金額由法庭釐定。