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LDPE 885/2020

[2021] HKLdT 7

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPE 2020年第885宗

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判 決 書

(上訴許可申請)

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1.  申請人於2020年12月31日向土地審裁處 (下稱「審裁處」)提出非正審申請，要求就審裁處於2020年12月30日所發出判決（下稱「該判決」）申請批准上訴許可。

背景

2.  根據一份於2020年3月24日訂立的租約（「涉案租約」）， 申請人把九龍紅磡鶴翔街1號第一期維港中心第一座5樓511B室（「涉案處所」）租予答辯人作「商業用途」[1]， 為期3年， 由2020年4月1日起至2023年3月31日止， 租金每月為45,000元 (包括地租、管理費及差餉)。其中第8條的內容如下：

「租客沒有業主書面同意前， 不得對該物業作任何改動及/或加建， 惟業主不得無理拒絕給予租客有關的同意書。」

3.  申請人於2020年7月23日向審裁處提交收樓申請通知書 (「表格22」)，指已於2020年7月16日向答辯人發出通知（「通知書」）， 稱答辯人違反涉案租約第8條， 要求收回涉案處所的管有， 並於2020年9月7日修改表格22， 追討欠租。

4.  本席於2020年10月14日在雙方陪同下到現場實地視察。

5.  本案於2020年12月8日在本席席前審理， 本席在參考雙方的證人陳述書及證供後， 於2020年12月30日頒下判案書 （下稱「該判案書」）， 本席雖認同答辯人違反涉案租約第8條， 但拒絕以此頒令答辯人把涉案處所的空置管有權交還申請人。另一方面， 本席給予答辯人濟助， 可於2021年1月11日或之前交還欠租。

申請人的非正審申請

6.  申請人於2020年12月31日提出是次上訴許可申請，根據申請人代表李慨俠先生提交的誓章，其擬上訴理由包括：

（1）本席忽略涉案處所在未有改動前， 答辯人未有任何書面反對申請人及其員工共同使用位於涉案處所的廁所及廚房的共用空間， 拒絕頒發收樓令是不理會員工原享的人道。

（2）本席於2020年10月14日現場視察時， 「被答辯人蒙蔽， 故意不開燈及阻止進入無塵空間， 是故意隱藏已實際破壞了的地方被披露， 蓄意欺騙法庭， 在已呈交 20-07-2020 的燈火通明照片， 及無塵空間的門已打開， 忽略作出查證。」

（3）申請人已於涉案處所門外張貼租金存入通知， 並以掛號信通知答辯人租金存入的指定戶口， 本席錯誤信納答辯人的虛設解釋， 是罔顧香港銀行戶口的法定性及可追查性 …… 「申請人同樣防有彈票而簽署由李慨俠代收」。

7.  本非正審申請於2020年1月26日於本席席前聆訊時，代表申請人的唐鳳仙女士沒有補充。

討論

8.  根據涉案租約， 申請人是把涉案處所租予答辯人， 沒有任何附加條件容許申請人及其員工共同使用位於涉案處所的廁所及廚房的「共用空間」， 即使涉案租約成立之初答辯人有此無償暫准安排， 這並不足以構成合約的一部份，亦與人道無關。見該判案書第56段。

9.  本席曾於2020年10月14日到現場實地視察， 並在參考雙方的證人陳述書及證供後，判定涉案處所的範圍應包括無塵空間所在的所謂511C單位。這證供包括附在該判案書後的平面圖， 李慨俠先生所稱的20-07-2020燈火通明照片[2]，及在2020年9月30日區域法院DCCJ 5139/2020 案件中， 申請人及李攝俠等向答辯人及周吉夫承諾恢復電力及停止滋擾。 見黃詠儀女士於2020年11月24日提交的證人陳述書及該判案書第34， 48至50段。

10.  茲為釋除疑慮， 本席現將2020年9月30日區域法院DCCJ 5139/2020 案件的頒令抄錄如下：

“AND UPON the 1^st and 2^nd Defendants’ undertakings on a without prejudice basis that:-

a. The 1^st Defendant shall reinstate, cause to reinstate, or procure the reinstatement of the electricity supply to Unit No 511B, 5/F, Harbour Centre, Tower 1, No 1 Hok Cheung

Street, Kowloon, Hong Kong (“the Unit”) with the reasonable access given by the 1^st and 2^nd Plaintiffs with 12 hours prior notice;

b. The 1^st and 2^nd Defendants whether acting on their own, through or together with other person(s) be restrained from doing any of the following acts:-

(i) unlawfully and willfully obstructing or interfering with the 1^st Plaintiff’s proper use and enjoyment of any part of the Unit including interfering with the utilities of the Units as well as trespassing to the Unit, erecting posters and spraying graffiti words onto the entrance gate and the outside wall of the Unit;

(ii) damaging any property at the Unit;

(iii) painting, writing, drawing or affixing any word, representation or character upon any part of the Unit including the entrance gate and the outside wall of the Unit;

(iv) obstructing or improperly interfering with including causing any nuisance, harassment or violence to the 1^st Plaintiff and its staff, agents, representatives, and visitors at the Unit and its vicinity;

(v) obstructing or interfering with any staff of the 1^st Plaintiff in preventing or restraining or attempting to prevent or restrain paragraphs (i)-(iv) above; and

(vi) inciting and/or aiding and/or abetting any person to do any of the acts identified in paragraphs (i)-(v) above”

11.  至於李慨俠先生於本上訴許可申請引入的附件1照片， 實與他於2020年11月19日遞交的證人陳述書內的附件2（給區域法院的信件）的照片類同。這新的證據（如是）也不符合Ladd v. Marshall [1954] 1 WLR 1489一案確立引入新證據的法律原則[3]。無論如何， 本席既已判定涉案處所的範圍應包括無塵空間所在的所謂511C單位， 本席不同意有任何被蒙蔽之說。

12.  雖然如此， 本席認同答辯人違反涉案租約第8條，見該判案書第52及53段。可是涉案租約內沒有寫上這沒收租賃權的權力。根據普通法， 這沒收租賃權的權力必須明確訂明在租約上才能生效。見該判案書第54段。

13.  又即使申請人有強制執行重收權或沒收租賃權的權利 （但實際上是沒有），本席根據《物業轉易及財產條例》第58(2)條，在考慮各方根據該等條文作出的行為以及一切其他情況後而准予寬免。見該判案書第55至57段。

14.  本席已於該判案書第6段抄錄申請人代表李慨俠先生聲稱的所謂「交租通知書」， 該「交租通知書」根本沒有下款，沒有申請人的公司印鑑， 要求交付租金的銀行戶口也不屬於申請人。 本席同意周先生的解釋， 對這銀行戶口能否代表申請人收款存疑， 恐防有詐。見該判案書第59段。近日相類的欺詐騙款的案件時有發生， DCCJ 2226/2020 已是一例， 這與香港銀行戶口的法定性及可追查性並無關係。本席也看不出「申請人同樣防有彈票而簽署由李慨俠代收」而不提供申請人銀行戶口的理由， 莫非提供申請人的銀行戶口卻會遭受彈票後果， 而提供某私人戶口就不會？

上訴許可

15.  《土地審裁處條例》第11(2) 條列明， 在土地審裁處席前進行的法律程序的任何一方均可以審裁處的判決、命令或決定在法律論點上有錯誤為理由，而針對該項判決、命令或決定向上訴法庭提出上訴。

16.  又土地審裁處條例第11AA(6)條規定，除非法庭信納：(a)有關上訴有合理機會得直；或(b)有其他利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，否則不得批予上訴許可。經審閱李慨俠先生代表申請人提出的上訴理由，並經聆聽他的證供及雙方的陳述後，本席認為申請人擬提的上訴沒有合理的得直機會，或有其他有利於秉行公正的理由，而應允許上訴。

17.  基於上述分析和理由，本席拒絕申請人要求批予上訴許可的申請。

訟費

18.  最後, 由於申請人於是案敗訴，理應支付答辯人的訟費。在考慮本案的案情及聆聽雙方就訟費的陳詞後, 本席認為合理的訟費，可即時評定為500元。

[1]見涉案租約第3條。

[2]見李慨俠先生於2020年11月19日遞交的證人陳述書內的申訴文件第4項。

[3](1) 他雖然盡了合理的努力，仍然未能取得有關證據在審訊時引用;

    (2) 如果接納有關證據，對案件的結果會有重要影響，雖然不一定是決定性的影響;

    (3) 有關證據須是表面上可信，雖然不一定是無可置疑的。