美德大廈業主立案法團 訴 海外信託銀行有限公司

香港特別行政區土地審裁處

建築物管理申請編號LDBM 246/1998

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判 決 書

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1. 申請人是位於新界大埔廣福道30-38號美德大廈的業主立案法團（“法團”）。答辯人是該大廈地下4號舖的業主。

2. 申請人要求答辯人繳交9,600元的“電力維修基金”的攤分費用。申請人認為大廈公契（“公契”）列明4號舖的業權為8份，而申請人可對每份業權徵收1,200元的費用，故此答辯人須付9,600元，但答辯人則認為跟據公契第4（f）條的規定，它所須付的費用祇是1個單位（unit）須要分擔的費用，而該大廈共有172個單位，故此它應付的費用為1,616.28元（278,400元 x 1/172）。

3. 法團管理委員會於1997年6月6日發出通告，說明申請人徵收該基金的原因。通告說：

“啟者現接獲政府機電工程處來函云及要大廈安排其裝置原有之電力負荷每隔五年最少作壹次安全檢查及測試妥當後及要向機電工程處領取合格證明書。本立案法團委員會有責任對整座大廈之建築物之水電及渠道作全面性之關顧何況本廈樓齡亦有相當時日在在需要維修方可使各樓業主住戶及商戶安居樂業本會立即召開常務會議討論徵收壹筆整電維修基金本會各委員一致通過整電基金及各項急於維修費用每份業權徵收壹仟貳佰元正……！”

4. 按照《建築物管理條例》第20條的規定，法團有權作出上述的決定。

第20條有關的規例如下：

“（1） 法團須設立並維持一項常用基金

(a) 以支付法團根據本條例或公契（如有的話）規定行使權力或執行職責的費用；及

(b) 以支付建築物作為一個整體所應付的地稅、保險費、各種稅項及其他支出（包括與保養及修理有關的支出）。

（2） 法團可設立並維持一項備用基金

(a) 以供用作任何屬未有預計或緊急性質的開支；及

(b) 以便在根據第（1）款設立的基金不足以支付第（1）款所指明的各類支出時，用作付款。”

從基金的本質來看，它明顯是屬於第（2）款範圍所指明的基金。對基金的繳款第21條列有各種細則，而就業主繳款的追討，第22條第（1）、第（2）款有如下的規定：

“（1） 根據第21條釐定的款額而言，業主所需繳付的款額，須

(a) 由管理委員會按照公契（如有的話）確定；

(b) 依管理委員會訂定的時間及方式繳付。

（2） 如無公契，或公契並無繳款的規定，則每名業主就根據第21條釐定的款額而需繳付的款額，須由管理委員會按照業主各自所佔的份數確定。”

5. 答辯人辯稱就本次維修，業主所需繳付的款額是由公契第4（f）條所釐定。該條的內容如下：

"(f) The following expenses :-

(i) The costs and expenses of keeping in good and tenantable repair and condition the foundation, the side walks, main walls, supports, beams, gutters and all external parts of the said Building and all sewers, drains, well, electric pump, pipes and conduits intended for the general service of the said Building (except as regards damage caused by or resulting from any act or default or negligence of any of the owners their respective servants or agent or tenants or licensees for which damage that one of the owners shall be solely responsible and so that each of the owner shall be responsible for the acts and defaults of his servants agents and licensees) and other common area of the said Building.

(ii) The cost of rebuilding or re-instatement of the said Building or any part thereof in case of destruction or damage or condemnation by the Building or other competent Authority.

shall be paid and contributed on demand of the Manager by the owners for the time being of the said Building in proportion to the units owned by them respectively."

第(f)(i)及第(ii)條祇有“electric pump”一詞是與“電力”有關；明顯地這條款並不包括整幢大廈的電力裝置、安全檢查、測試及維修。根據1997年5月29日法團管理委員的會議紀錄，除電力修理外，管理委員通過更換3字樓食水管及天台的一座水泵。但第(f)(i)條是侷限於 "The costs and expenses of keeping in good and tenantable repair and condition the foundation ......"，而不包括更換（"replacement"）設施的含意。本席裁定，引用此條款作為計算業主須付維修費用數額的基礎並不恰當。

6. 辯方對法團所用的數額（278,400元）並無異議，而根據公契第(3)條，就地下4號舖，答辯人所佔的業權份數是8份，而該大廈的總業權份數是232份，故此依據《建築物條例》第22(2)條的規定，它所須分擔的維修基金的費用是9,600元（278,400元 ( 232 x 8）。