Chan Yip Keung and Another 訴 The Incorporated Owners of Belvedere Garden Phase II and Another

LDBM 54 OF 2002

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2002年第54號

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判 案 書

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1. 申請人與第一答辯人（“答辯人”）要求本席對下述雙方同意的事實作出裁決:-

"1. The 4th Annual General Meeting of the Incorporated Owners of Belvedere Garden Phase II ("4th AGM") was held on 16th July 1999. At the 4th AGM, the number elected to the 3rd Management Committee was 17. 17 members were duly elected during the 4th AGM and took office.

2. ...............................

3. The 5th Annual General Meeting of the 1st Respondent ("5th AGM") was held on 12 December 2001. The number elected to the 4th Management Committee was 19.

4. On 6th December 2001, the Secretary of the 3rd Management Committee Madam LAW Duen Siu Wai (羅段小慧), duly elected in the Annual General Meeting aforesaid, resigned both as the Secretary and as an ordinary member of the 3rd Management Committee, leaving 10 members serving.

5. On 28th December 2001, the Treasurer of the 3rd Management Committee Mr. CHAN Ding Ka (陳定加), duly elected in the 4th AGM aforesaid, resigned from his post as Treasurer by tendering his resignation letter whilst retaining ordinary membership thereof.

6. On 16th January 2002, Mr. Chan Ding Ka also resigned as an ordinary member of the 3rd Management Committee by tendering his resignation letter.

7. On 6th January 2002, Mr. Kwong Kwai Wing (鄺貴榮), a member of the 3rd Management Committee duly elected in the 4th AGM aforesaid, resigned as an ordinary member of the 3rd Management Committee by tendering his resignation letter.

8. On 19th January 2002, Madam WAN Ki Lai (尹其麗), a member of the 3rd Management Committee duly elected in the 4th AGM aforesaid, resigned as an ordinary member of the 3rd Management Committee by tendering her resignation letter.

9. As a result of the aforesaid resignations, the number of members of the 3rd Management Committee remained serving was 7.

10. The 2nd Respondent, as Chairman of the 3rd Management Committee, issued a notice dated 30th January 2002 calling for the 24th Meeting of the 3rd Management Committee to be held on 7th February 2002.

11. The 24th Meeting of the 3rd Management Committee was held on 7th February 2002. The number of members of the 3rd Management Committee present at the beginning of said meeting was 6.

12. During the said meeting, 4 co-owners of Belvedere Garden Phase II were purportedly appointed as members of the 3rd Management Committee. A Meeting Minutes of the said 24th Meeting of the 3rd Management Committee dated 18th February 2002 was issued in which the above said appointments were recorded.

13. On 13th March 2002, the 2nd Respondent resigned from his post both as chairman and ordinary member of the 3rd Management Committee by tendering his resignation letter.

14. On 19th April 2002, Mr. Lui Tsang Yip and on 20th April 2002, Mr. Wong Kwok Hung, who were purportedly appointed as new members of the 3rd Management Committee at its 24th Meeting dated 7th February 2002, resigned from their positions as members of the 3rd Management Committee."

（底線後加）

2. 申請人與答辯人要求本席按上述的事實對申請人以下的申請作出裁決 ：-

"(1) A Declaration that the 3rd Management Committee has become incapacitated and was defunct since 16th January 2002;

(2) A Declaration that all the resolutions purported to have been passed by the 3rd Management Committee in its 24th Meeting held on 7th February 2002 ("the Meeting") were void and of no effect."

3． 法團的管理委員會是代表法團行使及執行《建築物管理條例》（“條例”）授予法團的權力及委以的職責，而管理委員會的委員可通過會議的決議處理法團的事務。對管理委員會會議的法定人數，條例的附表2第9段有以下的規定:-

“9. 管理委員會會議的法定人數，須為管理委員會委員人數的50%（計至最接近的整數），或3名此等委員，兩者以其人數多者為準。”

"The quorum at a meeting of the management committee shall be 50% of the members of the management committee (rounded up to the nearest whole number) or 3 such members, whichever is the greater."

（底線後加）

4． 甚麼是“the members of the management committee”？申請人指這是當管理委員會在被委任時，由業主大會決定的人數，而答辯人則指稱它是管理委員會的現行委員（current members），如管理委員會原有的委員是17人，如有3名委員辭職，管理委員會的委員下降至14名；如其後再有3名委員辭職，則管理委員會的委員便變為11名。

5． 當法團的業主大會委任管理委員會時，管理委員會的人數必須符合附表2第1段（“第1段”）的規定。該段有以下的條文:-

“管理委員會的會員--

(a) 如無公契，或公契並無指明組成管理委員會的人數，而

(i) 建築物的單位不多於50個，則須不少於3人；或

(ii) 建築物的單位多於50個但不多於100個，則須 不少於7人；或

(iii) 建築物的單位多於100個，則須不少於9人；或

(b) 如有公契指明組成管理委員會的人數，而其數目比(a)(i)、(ii)或(iii)分節就其內所提述的單位數目而指明的最少人數為大，則須為該較大的人數；或

(c) 如有公契指明組成管理委員會的人數，而其數目比(a)(i)、(ii)或(iii)分節就該等節收所提述的單位數目而指明的最少人數為小，則須為不少於(a)(i)、(ii)或(iii)分節（視屬何情況而定）所指明人數；及

(d) 須包括根據第15(1)條委任的租客代表（如有的話）。”

（底線後加）

6． 第1段並無述明不遵守該段條文的後果，但條例第14(3)條清 楚反映出違反該段規定的後果:-

“(3) 任何決議，如撤除管理委員會委員的人數過多，以至委員人數減至少於附表2第1段所規定的人數，即不得生效，但如在通過該決議的會議上，同時委任足夠的新委員，使委員人數達到規定之數，則不在此限。”

第14(3)段清楚顯示違反該條文的後果就是有關撤除管理委員會委員的決議不能生效，故此法團必須遵守第1段的規定。

7． 當業主大會通過委出一個管理委員會的決議，該決議的有效性會維持，直至它給另一個業主大會通過的決議改變為止。這亦即是說前述業主大會委出的管理委員會的人數會維持不變，直至另一個業主大會通過更改其人數的決議為止。假如答辯人的說法成立，則在一個管理委員會運作其間，法團便會有兩個管理委員會的人數。這現象容易使人產生混淆，本席難以相信這是立法當局訂立有關法例的原意。

8． 附表2是有關管理委員會的組織及工作程序的條文。第1段是組成管理委員會有關人數，第2與第5段是構成管理委員會的委員職位及其產生規定的條文。第3段是管理委員會任期的條文。第4段是有關委員獲委任的資格和喪失委員資格規定的條文。第6段是關於填補委員空缺的條文。第7段是有關舉行會議的條文。第8段是關於召開會議的條文。第9段是有關管理委員會會議的法定人數的條文。第10段是有關會議本身的條文。

9． 附表2的條文清晰地列出每段條文的作用 ：第1至第6段是有關管理委員會的組織的條文；第7至第10段是有關它的工作程序的條 文。如果答辯人之說成立，第1段應提及答辯人指稱的管理委員會人 數，因為這是與計算管理委員會的法定人數有關之事。但該段沒有提述這方面之事。按答辯人之說，本席要在第9段的條文中推斷甚麼是管理委員會的人數，這是完全不合理的。首先，第9段祇是有關管理委員會工作程序一個環節的條文，故此立法當局必定不會在這條文訂立有 關管理委員會組織的法例；事實上第9段是沒有任何部份是提及管理委 員會的組織的。在這條文中去推斷甚麼是“管理委員會人數”（the members of the management committee）是不恰當的。

10． 管理委員會的會議是法團運作非常重要的一部份。沒有這些會議，法團根本不能運作。會議能夠成功舉行與否，端賴會議是否有足夠的法定人數，而法定人數是以管理委員會的人數計算出來的，故此“管理委員會的人數”一詞必須有清楚的界定。如果法定人數需按答辯人的指稱計算，為何立法當局對答辯人指稱的“members of the management committee”（管理委員會人數）一詞沒有作出類似第1段那樣明確的定義？

11. 第1段的條文反映出管理委員會的人數，是與建築物單位的數目成正比例的。這顯示立法當局訂立這條文的目的是要確保管理委員會有足夠的委員人數以反映業主的意願和利益；此外，建築物的單位越 多，管理委員會需要處理的法團事務亦越多，故此管理委員會的人數亦需相應增多，以確保有足夠的人力處理法團的事務。假若答辯人之說成立，則構成管理委員會的人數會越來越少，因為管理委員會會議的法定人數，祇需按現行的委員人數計算出來。如在本案，在2002年1月 19日後，第三屆的管理委員會的委員人數是7人。根據答辯人的計 法，4個委員便可構成管理委員會會議的法定人數，於是它召開的會議便可合法地進行。如管理委員會的人數是業主大會決定的人數，即17人，則法定人數是9個委員。這兩個數目的差別是5個人。後者的數目（17人）是前者（5人）的2.25倍。無論在代表性及工作能力方面，後者都比前者為大。立法當局通過條例的目的是在於方便大廈的管 理。The Incorporated Owners of Finance Building v. Bright Hill Management Consultants Company Limited (CACV 386/2000, 29.11.2001)。答辯人之說與此並不配合。本席難以相信立法當局不以業主大會通過的管理委員會人數作為計算法定人數的依據，而以答辯人之說為準。

12． 如答辯人的說法成立，管理委員會的人數可能是低於第1段所規定的數目。舉例來說，如果本案的建築物的單位數目是超過100個 （答辯人在書面陳詞中指出在1999年業主周年大會被委任時本案的管理委員會必須是不少於9人），按第1段的規定，管理委員會的人數必須是不少於9人，但在2002年1月19日後第三屆管理委員會祇得7 人，這是少於第1段規定的數目，但按答辯人的說法，這是對管理委員會人數正確的計法。本席難以相信立法當局會通過自相矛盾的法例。

13． 本席裁定第9段提述的“管理委員會委員人數”一詞與第1段提述的“管理委員會的人數”一詞是同義詞。第1段規定組成管理委 員會人數的最低數目，而法團在業主大會選出的管理委員會委員的人數必須符合這規定。當業主大會通過委任管理委員會的決議後，從此以後該人數便是管理委員會委員的人數，直至另一業主大會將該數目改變 為止。

14． 答辯人指申請人的說法會使第9段的條文被讀成為“the number of members of the management committee at the time of the Annual General Meeting at which the committee was elected. The Applicant's interpretation expands upon the plain words in paragraph 9 in two aspects : as to time and as to number.”。本席認為第9段完全不涉及確認個委員身份的問題。該段的條文有關的部份是“管理委員會委員人數”，這是關於人數的條文，而不是有關委員身份的條文。

15. 答辯人說 ：“The Applicant argues that paragraph 1 (a) of the Second Schedule says that the committee shall consist of not less than 9 persons, if fewer than 9 persons remain on the committee, the committee become defunct. This argument has now been held to be invalid by the Court of Appeal : see The Incorporated Owners of Blocks F1 to F7 of Pearl Island Holiday Flat v. Wong Chun Yee & Others, unreported, CACV 1911/2001, 13/12/2001.”在龍珠島別墅一案，上訴庭在判案書中說:-

“5. 根據附表2第2及第3段，管理委員會委員是業主在業主會議或業主週年大會中委任的，這些會議委任的委員人數需要符合法律的規定，但這並不是指如果在其他時間委員的人數少於法定人數，他們所屬的管理委員會則變為無效。

6. 委員的職位可能因為委員辭職或其他原因出現空缺，令到管理委員會的人數低於法定下限，根據附表第6段，管理委員會可以填補委員空缺，如果它因為本身的委員人數低於法律的規定而變為無效，它亦沒有權力去委任其他人士填補這些空缺，從這一點已經可以顯示管理委員會是不可能因為委員人數原因變成一個無效力的組織。”

16． 在上述的案件，答辯人指管理委員會有10名委員，但其中兩名委員連續缺席3次，所以該兩名委員已經停職，因而導致管理委員會 的委員人數低於法定不少於9名委員的規定，因此管理委員會沒有法 律效力，所以申請人無權向答辯人申索。原審法官認為該兩名委員並無喪失委員資格，因為管理委員會同意二人缺席，故此管理委員會有權向答辯人申索。上訴法庭認為管理委員會是一個有法律效力的委員會，所以它有權向答辯人提出申索。上訴法庭並無指出原審法官在裁決方面 犯錯，故此上訴法庭似乎是表達它對條例某部份的看法，而不是就該部份作出裁決，因此該上訴案的裁決對本庭並無約束力。

17． 在行使法團的權力及職責時，管理委員會通常是通過管理委員會會議作出決定的。附表2第10(2)段賦予管理委員會這方面的權力:-

“(2) 授權或要求管理委員會進行的一切作為、事務、事情，均可由出席管理委員會會議的委員，以多數票通過決議進行。”

18． 在重要的法團事務上，例如有關補選委員之事，管理委員會都會舉行管理委員會會議，以決議的方式處理該些事務。本案第三屆管 理委員會便是在2002年2月7日通過舉行管理委員會的會議而委任4名委員的。但當缺乏足夠的法定人數時，管理委員會便不能舉行會議，因而不能通過處理法團事務的決議，導致它喪失履行職務的能力。

19． 答辯人指申請人的說法會將第9段變為“50% of the original number of the management committee”或“50% of the number of members of the management committee at the time of the Annual General Meeting at which the committee was elected.”，因此，申請人是不可以作出這種詮釋的。當業主大會委出管理委員會的人數後，該人數從此便是管理委員會的人數，所以在詮釋第9段時，本席認為無需對該條加上“at the time of the Annual General Meeting at which the committee was elected”的子句。

20． 答辯人指第3、第5及第6(1B)(b)段提及“members of the management committee”，這是指現行的管理委員會委員；第9段亦有提及“the members of the management committee”，故此第9段所指亦是現行的管理委員，但本席裁定第9條所指的是“管理委員會委員人 數”，而不是一如上述各段所指的個別的委員。

21． 答辯人引用Henderson v. Louttit & Co. Ltd.一案以指出“the members of the management committee”是“the members who are entitled to attend meetings of the management committee”，但本席已指出第9段所指的是管理委員會委員的人數，該條文與委員會的身份或資格無關，故此Henderson v. Louttit & Co. Ltd.一案對答辯人的說法並無幫助。

22． 裁決

第三屆管理委員會委員的人數是17人。根據第9段的規定， 管理委員會會議的法定人數是9人。當陳定加於2002年1月16日辭去管理委員會普通委員一職後，第三屆管理委員會祇有8個委員。這是 低於法定人數的9人。雖然第三屆管理委員會仍然存在（因為它並無被解散），但它已沒有足夠舉行管理委員會會議所需的法定人數；由於它無可能合法地舉行該些會議以處理法團的事務，因此它不能履行本身 的職責。2002年2月7日舉行的第24次管理委員會會議因為沒有足夠的法定人數，所以在該次會議通過的決議均是無效的。

23． 基於上述的理由，本席裁決申請人第(1)及第(2)項的申請得直。