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LDBM 88/2019
[2020] HKLdT 13
香港特別行政區
土地審裁處
建築物管理申請編號2019年第88宗
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| 審訊日期： |
2019年9月9日 |
| 判案書日期： |
2020年4月15日 |
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判 案 書
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背景
1. 申請人是九龍界限街4 – 10號福群大廈（「福群大廈」）地下2號舖的業主，於2019年4月30日入稟就福群大廈維修工程費用每户的攤分方法尋求法庭的裁斷。答辯人是福群大廈業主立案法團。
2. 以下是雙方無爭議的事實。
3. 屋宇署曾向答辯人發出兩項屋宇命令。第一個命令於2014年6月20日發出，指令答辯人就大廈的公用部分進行強制性驗樓。第二個命令於2017年12月11日發出，指令答辯人為破損的外牆進行維修。
4. 答辯人於2016年10月28日的業主大會中通過聘用「三建築設計有限公司」為大廈公用部份進行全面性的強制驗樓。
5. 於2017年10月19日之業主大會中，業主通過議決申請市區重建局「招標妥」服務及聘請「三建築設計有限公司」作為「註册檢驗人員-監督訂明修葺」服務公司。大廈於2018年12年20日之業主大會上議決聘請「建華建築公司」為大廈維修工程之承建商及議決十二項必須的維修工程項目。
6. 法團管理委員會於2019年3月7日的會議上就上述的維修工程通過聘請律師按大廈公契及法例計算每個單位之攤分金額及發出各業主所佔的分擔金額通知書，當中的計算方法是根據建築物管理條例第344章以業權份數去分擔費用。
7. 本案的爭議點是 — 各業主應該如何分擔福群大廈的維修費用。
申請人的論點
8. 申請人的論點撮要如下。
9. 公契的附表四第7條[1]訂明，各業主須負責支付的費用包括修理、翻新、維修、保養、清潔、上油漆或裝飾大廈或其任何部份的費用。
10. 附表四第8條[2]訂明每個業主根據前述第7條須要支付的費用須按照公契所描述的方法去攤分。
11. 整份公契內只有第7條[3]有提及各業主分擔費用的方法。該第7(c)條訂明每個業主要根據附表七內列出的攤分份數去分擔大廈管理及維修的費用。故此，上述附表四第8條所指的分擔方法，應該是根據附表七訂明的方法去計算。
12. 申請人認為公契内並無提及維修費用須按照業權份數去分擔。相反，附表四第7條、附表四第8條以及公契第7(c)條均多次提及大廈的維修費用須按照附表七的攤分方法去計算。
13. 申請人又認為，在「維修」一字的意思上，公契沒有因維修工程的規模大小作出區分。不論是大型抑或小型維修都是維修，都應按照附表七訂明的方法攤分。
14. 附表七的標題是“Table of Allocation of Maintenance and Management Cost Fok Kwan Building”(中文意思大致為「福群大廈的維修保養及管理費用的分擔表」)。附表七中訂明分擔費用共64份，申請人所持有的2號舖要分擔兩份，即總維修費的六十四份之二。是次工程總費用為3,282,061元，申請人須付約102,564元。
答辯人的論點
15. 答辯人不同意福群大廈維修工程的集資費應按照附表七所訂明的比例計算，論點撮要如下。
16. 首先，這次大型維修工程是因屋宇處發出兩張屋宇命令而進行，是一次性的及沒有預計下的工程。
17. 其次，涉案的維修工程屬於大型維修工程，工程涵蓋範圍廣闊亦具有複雜性，不能夠以日常性的管理、維修或保養方式去處理。福群大廈只有日常營運資金但沒有設立任何備用基金作緊急及不可預算的開支，這項工程的費用龐大，日常營運資金不足以應付。
18. 公契內雖然有三至四處有提及過維修（見公契第3、5、6及IVc頁），但答辯人認為公契提及的維修只是日常性每日要恆常處理的維修保養。公契内沒有清晰的條文提及當有大型維修工程時應怎樣處理、怎樣籌集資金及以什麼方法去攤分，甚至連類似「大型維修工程」的字眼也沒有出現過。
19. 因此，根據《建築物管理條例》第344章第20(1)及(2)條、第21(3)條及第22(1)及(2)條，這次大維修的工程費應該按每戶不可分割的業權份數去攤分。
20. 申請人持有的2號舖佔大廈60份不可分割的業權份數，故此申請人須支付約226,325元。
分析
公契已經訂明維修費的計算方法
21. 公契第4條[4]訂明各業主的義務和責任：-
“The owner or owners for the time being of each undivided share in the said premises shall at all times hereafter be bound by and shall observe and perform the covenants provisions and restrictions set out in the SECOND SCHEDULE hereto.”
22. 附表二的第1條[5]訂明:-
“Covenants, provisions and restrictions hereinbefore referred to:-
1. |
To pay the due proportion of all costs, charges and expenses which may be or become payable for or in connection with the management of the said premises in accordance with the provisions of this Deed including but not limited to:-
… |
|
(h) |
The cost of repairing, renewing, maintaining, cleansing, painting, or decorating the building or any part or parts thereof and the approach road pavements and paths thereto and all sewers, drains, watercourses, pumps, water tanks, wells, cables, pipes, wires or services therein and all the apparatus equipment and conveniences thereof. |
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(i) |
The cost of improving, maintaining and repairing all or any retaining walls, roads, footpaths, open spaces, swimming pool, yards, gardens and grounds of and in the said premises and all structures, equipment and amenities therein and thereon. |
|
… |
|
|
(m) |
All other charges which the owners pursuant to a duly passed resolution or the Owners’ Committee or Manager (if any) shall consider necessary or requisite for the proper management, operation and maintenance of the said premises and for the improvement or maintenance of the services, amenities or facilities thereof. |
|
… ” |
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23. 首先，雙方同意本案牽涉的工程項目已詳載於文件冊第87頁的列表之中。雙方沒有爭議這次大維修工程所牽涉的項目跌入附表二的範圍，故此根據上述的公契條文，各業主有責任支付這次維修工程所牽涉的費用。
24. 答辯人認為公契內有關保養管理和維修的條文只包括日常性的管理和小型維修，而不包括大型維修工程、一次性的及沒有預計的工程。
25. 本席不認同答辯人的看法。公契內沒有就附表二第1條中所提及的“all costs, charges and expenses which may be or become payable for or in connection with the management of the said premises”（簡意為「為著或與管理大廈有關而須要或將要支付的所有費用及開支」，以下簡稱為「管理開支」）作出定義。
26. 公契亦沒有就大廈的維修作出任何區分，無論是大型的或是小型的、重覆性的或是一次性的、緊急的或是非緊急的、簡單的或是複雜的、因屋宇署的強制命令而進行的或是出於自願進行的大廈維修，在公契中也沒有區別。
27. 上述附表二第1條訂明各業主須支付為著大廈的管理所牽涉的費用而該等費用包括但不限於由(a)項至(n)項的事宜。當中與本案有關的(h)、(i)和(m)項所包括的範圍是很廣闊的，工程性質包括維修、翻新、保養、清潔、美化和改善。範圍包括整座大廈或當中的任何部份的，亦包括所有牆身、空間、道路、通道、水道、水箱、游泳池、庭園、花園、任何建構物、器材或設施。各業主亦須支付各業主藉著議決或業主委員會/經理人認為為了妥善管理大廈或為了大廈的運作和保養而須支付的開支。明顯地，(h)、(i)和(m)項的事宜遠遠超過日常的管理和簡單的維修。
28. 公契的第7(c)條[6]訂明：-
“The share which each owner shall be liable to pay or contribute towards the management expenses shall be as set out in the SEVENTH SCHEDULE hereto provided that the owners of the ground floors units shall not be liable to pay or contribute towards the management expenses for the lifts.”
29. 此條文已清楚訂明各業主為著大廈的管理所牽涉的花費而須要支付和分擔的金額須按照附表七的方式去計算。本席認為，法團為大廈進行大維修固然是履行法團對大廈之妥善管理的行為，而當中所牽涉的維修費用理所當然屬於為著大廈的管理所牽涉的開支。答辯人為公契中的「管理開支」賦予狹窄的意思，將之定義為每天重複性的開支和費用，是對公契條文不正確的理解和詮釋。
30. 公契附表七訂明：-
| THE SEVENTH SCHEDULE ABOVE REFERRED TO |
Table of Allocation of Maintenance and Management Cost
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| FOK KWAN BUILDING (福群大廈) |
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Shop Nos. |
Shares |
Ground Floor: |
1 |
1 |
|
|
2 |
2 |
|
|
3 |
1 |
|
|
4 |
2 |
|
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5 |
1 |
|
|
6 |
1 |
|
|
7 |
1 |
1st Floor: Whole floor totalling |
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3 |
Flats on upper storeys: |
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2nd Floor to 14th Floor: |
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Flats A, B, C and D (13 storeys) 4 Flats
on each floor at one share each |
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52 |
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64 |
31. 根據附表七，申請人持有的2號舖須分擔福群大廈的維修管理費用的六十四份之二。
32. 除了藉著公契第4條（須與附表二一併閲讀）和第7(c)條（須與附表七一併閲讀）向各業主收取維修費外，答辯人亦可依賴公契的第7(a)條（須與附表四一併閲讀）向業主收取維修費。
33. 公契第7(a)條[7]訂明經理人的權力：
“A Manager of the premises shall be appointed by the owners, or by the Committee should such authority have been delegated to them and such Manager shall have such right powers and authorities as are set out and described in the FOURTH SCHEDULE hereto.”
34. 附表四的第3條[8]訂明：-
“It shall be the duty of the Manager to manage and provide services in respect of the building and in particular the Manager shall arrange for refuse disposal from each unit in the building and from the common parts thereof and for the lighting and ventilation of the common parts and repairing renewing maintaining and cleansing of the common parts services and facilities.”
35. 附表四的第7條[9]訂明:-
“The following costs charges and expenses shall be borne and paid by the owners of the said premises namely:-
…
| (iii) |
The cost of refuse disposal. |
| (iv) |
The cost of repairing, renewing, maintaining, cleansing, painting or decorating the building or any part or parts thereof and all water pumps, tanks, pipes, sewers, drains, watercourses, cables, wires or services therein and all the apparatus equipment and conveniences thereof. |
| (v) |
The cost of operating and servicing the water pumps. |
| … ” |
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36. 附表四的第12條[10]訂明:-
“The Manager shall have power and authority to do all or any of the following acts and things namely:-
| (i) |
To demand and receive from each owner the contributions payable by each owner as hereinbefore specified...
… |
| (v) |
To repair renew maintain service clean and paint the building or any of the common areas and common facilities thereof and for such purpose to engage and to enter into contracts with any person firm or corporation. |
| … ” |
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37. 上述公契條文訂明經理人的管理責任和權力，以及各業主須支付的費用。同樣地，這些條文所涵蓋的範圍明顯遠超於日常/恒常性的管理和小型維修。
38. 至於各業主之間須如何攤分與大廈管理有關的費用，附表四的第8條[11]訂明：
“The share which each of the owners shall be liable to pay or contribute pursuant to clause (7) hereof shall be calculated in the manner in this Deed described.”
意即按照公契所述的方式計算。
39. 綜觀整份公契，有關各業主之間攤分維修費的計算方法就只有附表七這部分有所訂明。
40. 故此，無論答辯人是依仗公契第4條和第7(c)條（與附表二和附表七一併閲讀）向各業主收取維修費，抑或依賴公契的第7(a)條（與附表四一併閲讀）收取維修費，均須依照附表七所訂明的方法去計算和收取。
建築物管理條例
41. 《建築物管理條例》第344章第20條訂明：
「基金的設立
| (1) |
法團須設立並維持一項常用基金 — |
|
(a) |
以支付法團根據本條例或公契（如有的話）規定行使權力或執行職責的費用；及 |
|
(b) |
以支付建築物作為一個整體所應付的地稅、保險費、各種稅項及其他支出（包括與保養及修理有關的支出）。 |
| (2) |
法團可設立並維持一項備用基金 — |
|
(a) |
以供用作任何屬未有預計或緊急性質的開支；及 |
|
(b) |
以便在根據第（1）款設立的基金不足以支付第(1)款所指明的各類支出時，用作付款。
… 」 |
42. 《建築物管理條例》第344章第21條訂明：
「基金的繳款
...
| (3) |
在根據第20條設立並維持的基金不足以支付法團就遵從以下各項而須付的費用時，管理委員會可增加業主所需繳付的款額 — |
|
(a) |
審裁處的命令；或 |
|
(b) |
與公用部份有關而由公職人員或公共機構根據任何條例送達法團的通知、命令或其他文件。
… 」 |
43. 《建築物管理條例》第344章第22條訂明：
「業主繳款的追討
| (1) |
就根據第21條釐定的款額而言，業主所需繳付的款額須 — |
|
(a) |
由管理委員會按照公契（如有的話）確定； |
|
(b) |
依管理委員會訂定的時間及方式繳付。 |
| (2) |
如無公契，或公契並無確定繳款的規定，則每名業主就根據第21條釐定的款額而需繳付的款額，須由管理委員會按照業主各自所佔的份數確定。」 |
44. 答辯人的其中一個反對理由是，大廈只有日常營運資金，沒有設立任何備用金作緊急及不可預算的開支，但涉案的工程費用龐大，日常營運資金不足以應付，故此須按各業主所佔的業權份數收取集資費。
45. 本席認為，無論大廈是否有設立備用基金，抑或這次工程的費用是出自於日常營運資金抑或備用基金，均與本案的爭議點無關。
46. 從上述的《建築物管理條例》條文可見，無論是為常用基金抑或備用基金集資，管委會均須按照公契的條文去釐定各業主所須繳付的款額。只有在沒有公契或公契內「並無確定繳款的規定」的情況下，每名業主須繳付的款額則由管委會按照業主各自所佔的份數去確定。
47. 在上文第21至第40段已經分析，福群大廈的公契已經就如何集資與及各業主之間的攤分方法有清晰的規範，法團不應漠視公契條文而強行依據各業主所佔的業權份數去計算各業主所須繳付的款額。
䅁例
48. 答辯人倚賴The Incorporated Owners of Man Ying Building v LAI Ming-fung, LDBM 342 of 1999一案作為典據，但本席認為該案並不適用。
49. 該案所牽涉的公契條文的用字與本案的公契條文用字有很大的差異。該案的公契訂明每業主每月分擔的費用只能用於維修保養管理員的辦公室、維修保養大廈的設備及器材裝備、清潔大廈或其任何部份與及清理垃圾和維修保養大廈的電梯。公契內並無提及其他維修費用的分擔方法，故此該案的主審法官認為其他維修項目的維修費須按照《建築物管理條例》第22(2)條的方法去攤分。
50. 然而，本案的公契已經就與管理大廈有關的費用之徵收有所規定，而與管理大廈有關的費用所涵括的範圍非常廣泛，涵括所有翻新、維修和保養的集資。既然如此，法團便應按照公契訂明的方法（即附表七的方法）去計算各業主的分擔金額。
51. 本席認為The Incorporated Owners of Yee On Court v Li Zee Zing Hai, CACV 181/2000，[2000] HKCA 345一案具有參考價值。該案的公契條文的用字與本案的公契條文十分相似。該案的原審法官認為公契內有關維修保養的用字只適用於日常重複性的管理和保養工作而不包括一次性的緊急維修保養。上訴庭不認同原審法官的看法並一致認為公契內有關管理維修保養的用字不應被狹窄地理解為日常性的維修，推翻原審法官的判決。
52. 在判詞的第12及13頁，Hon Keith JA有以下的分析：
“Thus, the only remaining question is whether the cost of the particular works to which the owners of each of the units in the building were required to contribute was included in the costs included in the “costs, charges and expenses” listed in clause 4(d). The Lands Tribunal held that it was not included, and that the apportionment fell to be determined in accordance with the provisions of the Building Management Ordinance (Cap. 344) (“the Ordinance”). Its reasoning was that the “costs, charges and expenses” listed in clause 4(d) relates to costs, charges and expenses of the kind which could reasonably be expected to be covered by the owners’ monthly contributions. The “costs, charges and expenses” listed in clause 4(d) does not, so the Lands Tribunal thought, relate to costs, charges and expenses of an extraordinary or non-recurring nature.
I cannot agree. I see no warrant for drawing the distinction which the Lands Tribunal drew. There are a number of non-recurring costs, charges and expenses listed in clause 4(d) which could well be substantial, and could easily exhaust the funds collected from the owners by the monthly contributions payable under clause 4(f). Indeed, the particular non-recurring works to which this appeal relates all come within the costs, charges and expenses listed in clause 4(d). Those works consisted of renovations to the arcade, entrance lobby, lift lobby, common toilet and car-park, electrical works, air-conditioning works, electricity installation works and fire-fighting equipment. All those works come within clause 4(d)(iv) which includes among “the costs, charges and expenses”
“[t]he cost of repairing, renewing, maintaining cleansing, painting, or decorating the building or any part or parts thereof and all water pumps, tanks, pipes, sewers, drains, watercourses, cable, wires or services therein and all the apparatus equipment and conveniences thereof.”
Many of those costs, charges and expenses are plainly non-recurring.
In my view, therefore, the cost of the particular works to which this appeal relates were costs included in clause 4(d)(iv) of the Deed of Mutual Covenant, and having regard to my construction of the words “in the shares as above provided” in clause 4(g), the contribution which Madam Li had to make to the incorporated owners as the managers of the building was to be based on the breakdown of shares in clause 4(f).”
其他的反對理由
53. 上述的分析足以讓本席就此案的議題作出裁斷，但為著案件的完整性，本席會在下文處理答辯人的其他反對理由。
54. 答辯人主動提供及倚賴其取得的書面法律意見（見文件冊456頁至457頁）。該書面法律意見中提及，根據公契第7(a)條，各業主或業主委員會可聘用經理人而該經理人可行使附表四所載有的權力，然而福群大廈沒有委任經理人。
55. 答辯人在此訴訟中沒有清晰表示答辯人是否認為因福群大廈沒有經理人，故此附表四（涉及經理人的權力）的條文不適用。假設這是答辯人的立場，本席認為這個說法並不正確。公契第6條[12]訂明：
“There shall be an Owners’ Committee (hereinafter called “the Committee”) constituted and having the powers in the manner and as described in the THIRD SCHEDULE hereto.”
56. 公契附表三的第6條[13]訂明：
“During such time as any Manager is appointed and acting the function of the Committee shall be limited to representing the owners in all dealings with the Manager Subject thereto the Committee shall be responsible for and shall have full power to undertake the management of the said premises and to exercise all the powers conferred on the Manager by this Deed.”
57. 上述附表三第6條已經清楚說明，若大廈沒有委任其他經理人，業主委員會有全面的權力去管理大廈並行使在公契內賦予經理人的所有權力。
58. 《建築物管理條例》第344章第34K條訂明：
「管理委員會代替業主委員會
凡就建築物而根據第3、3A、4或40C條委出或已委出管理委員會，就該建築物的公契而言，管理委員會當其時的委員，須當作為業主委員會，且 —
| (a) |
須具有業主委員會根據公契所具有的一切職能、權力及職責，而與任何其他人無涉...」 |
59. 《建築物管理條例》第344章第18條訂明：
「法團的職責及權力
| (1) |
法團須 —
... |
|
(c) |
採取一切合理必需的措施，以執行公契（如有的話）載明有關建築物的控制、管理、行政事宜的責任。」 |
60. 根據上述條文，無論福群大廈是否有經理人，業主立案法團也可以亦有責任透過管理委員會行使公契內賦予經理人的權力，亦可採取一切合理必須的措施執行公契，這點是毋容置疑的。
61. 答辯人又認為公契第4條[14]訂明（如下）各業主須按照其不可分割的業權份數去履行公契附表二當中的所有責任：
“The owner or owners for the time being of each undivided share in the said premises shall at all times hereafter be bound by and shall observe and perform the covenants provisions and restrictions set out in the SECOND SCHEDULE hereto.”
62. 明顯地，答辯人錯誤理解第4條的意思。第4條的意思並不是說各業主要按照其不可分割的業權份數去履行責任，而是指每一位持有不可分割業權份數的業主須在所有時間受制於並履行附表二的條文。
63. 另外，答辯人認為公契附表四第9條[15]（如下）提及管理費用是每月每戶須向經理人預先支付，故此管理費用必然是指日常之營運管理費用而不包括非經常性項目、一次性的開支或大維修工程。
“Each owner shall pay to the Manager on account of his share of the said costs charges and expenses the sum provided for in this Deed payable monthly in advance.”
64. 本席不認同答辯人的看法。多層建築物的法團若有先見之明可預先評估大廈是否需要進行大維修，預先計算所需的費用並以分期付款的集資方式向各業主按月收取，並將集得的款項放入大維修基金。在理論上，法團絕對可以按照附表四第9條的方式以每月每戶預先支付的方法分期收集大維修工程所需的開支，這個做法並非不可能。
65. 而在實際的情況下，法團可能沒有預先考慮進行大維修的需要而預早分期集資，以致出現每月的管理費用收入不足以支付大維修費用。但即使如此，法團亦可以藉由通過議決進行一次性的集資。公契附表四第10條[16](如下)正正訂明在這個情況下可以採取的做法：
“If the total contributions payable to the Manager by the owners of the said premises as aforesaid shall be insufficient to cover all or any of the said costs charges and expenses then such owners shall make further contributions towards such expenses in the shares as above provided.”
66. 答辯人又認為附表四第12(ii)條[17](如下)的用字意味着附表四所提及的管理費用只包括日常重複性的開支而不包括大維修項目：
“If any of the owners shall fail to make any such contribution or further contribution as above provided within seven days after written notification from the Manager calling upon him so to do the Manager shall be at liberty to disconnect all water supply to the defaulting owner’s premises and to stop the use of the lifts by the defaulting owner until such contribution or further contribution shall have been paid by such defaulting owner.”
67. 答辯人認為大維修的集資費用龐大，不可能要各業主在七天內支付。上述條文訂明若業主不能在七天內付款，則經理人可截斷該業主的單位的水源。答辯人由此認為公契内有訂明計算方式的管理費用應只包括日常性開支而不應包括大維修項目。
68. 本席不認同答辯人對附表四第12(ii)條的理解。上述條文所提及的“written notification”並不必然是指各業主須付款的限期，文字上可被合理地理解為當業主沒有按期限支付款項，經理人給予書面催促繳款信/通知後，若七天內仍未支付，經理人有權截斷有關單位的水源。
69. 無論如何，根據《建築物管理條例》第344章第22條，各業主需繳付的款額須按照管理委員會訂定的時間和方式繳付。答辯人絕對可因應集資金額的大小而去訂定一個合理的付款期限。答辯人不可因為附表四第12(ii)條的7天期限而強行將公契內與管理大廈有關的費用狹隘地局限於日常性開支，這明顯是一個本末倒置的詮釋方法。
結論
70. 基於以上分析，本席裁定：
| (1) |
答辯人以不可分割的業權份數去計算維修費的攤分違反了公契的相關條文；及 |
| (2) |
大廈的維修集資費須按照公契附表七的方式攤分和計算。 |
訟費
71. 訴訟雙方在審訊時表示，無論結果如何也不會要求訟費。故此，本席不作出任何訟費命令。
| 申請人： |
無律師代表，親自應訊。 |
| 答辯人： |
無律師代表，由黃麗珊女士代表應訊。 |
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