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DCMP 546/2008
IN THE DISTRICT COURT OF THE
HONG KONG SPECIAL ADMINISTRATIVE REGION
MISCELLANEOUS PROCEEDINGS NO. 546 OF 2008
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IN THE MATTER OF an application by Hong Tai Yuen Limited (formerly known as The Wharf (Holdings) Ltd.) (“the Plaintiff”) for enforcement of the Charging Order Absolute dated 17th September 2003 registered in the Land Registry by the Memorial No. UB9014199 on 2nd October 2003 charging against the property situated at Factory C4, 13th Floor, Wing Hing Industrial Building (Rear Block), No. 14 Hing Yip Street, Kowloon, Hong Kong (“Charged Property”) by sale of the Charged Property pursuant to Order 50 rule 9A and Order 88 of the Rules of the District Court Cap.336H |
BETWEEN
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HONG TAI YUEN LIMITED (formerly known as THE WHARF (HOLDINGS) LTD.) |
Plaintiff |
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and |
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TSOI, HUNG CHU (蔡鴻珠) |
1st Defendant |
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LIN ZHEN MAN (林哲民) |
2nd Defendant |
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原審法官：區域法院梁俊文法官内庭(公開) 聆訊
聆訊日期：2008年7月3日
判決書日期：2008年7月7日
判決書
1. HTY(即原告人) 為高等法院人身傷亡案件编號HCPI 521/2001(轉自高等法院案件編號HCA 9174/2000) 中的與訟方。該案另一名與訟方林哲民，被法庭判令須繳付HTY若干訟費。為執行該訟費命令，HTY申請並獲法庭頒下針對林當時註冊擁有的物業 - 即Factory C4, 13th Floor, Wing Hing Industrial Building (Rear Block), No. 14 Hing Yip Street, Kowloon, Hong (香港九龍興業街14號永興工業大厦(後座)13樓C4厰房) - 的押記令。該押記令於2003年9月17日作實，並於土地註冊處註冊(摘要編號UB90414199) 。後來，林以日期為2007年12月13日的轉讓契，把該物業轉讓予蔡(即原被告人) 。本年1月，HTY開展本訴訟，向本法院申請售樓令以强制執行該押記令。
2. 林獲悉本訴訟，便提出申請加入本訴訟為與訟方，並反對HTY申請售樓令。6月26日，聆案官在蔡缺席下，及聽取代表HTY律師和林的陳詞後，批准林加入本訴訟為與訟方；並命令蔡由原被告人修改成為第一被告人，林則成為第二被告人。聆案官繼而頒下售樓令。經聆案官修改的草擬命令主要條款如下：
“1. Leave to LIN ZHEN MAN (林哲民) to add as a party in this action, where TSOI HUNG CHU (蔡鴻珠) shall be the 1st Defendant and LIN ZHEN MAN (林哲民) shall be the 2nd Defendant;
2. Unless within 28 days from the date of service of this order the 1st Defendant and/or the 2nd Defendant redeem the said charge by fully paying to the Plaintiff (a) HK$95,040 being the judgment debt and (b) HK$64,442.34 being the interest accrued thereon until 25 February 2008 and (c) further interest accrued on the said HK$95,040 thereafter until full payment at judgment rates, the 1st Defendant and/or the 2nd Defendant do deliver to the Plaintiff vacant possession of the property …… (“the Charged Property”) charged by virtue of the charging order absolute dated 17 September 2003 (“the Charging Order”) and the Charged Property be sold without further reference to the Court at a price of not less than HK$2,230,000;
3. [此段實已被刪除]
4. Unless the 1st Defendant and/or the 2nd Defendant pay the money stipulated in paragraph 2 within the stipulated time, the 1st Defendant and/or the 2nd Defendant do deliver to the Plaintiff all deeds and other documents relating to the title of the Charged Property in his/her/their possession or power;
5. The 1st Defendant do execute all documents for the purpose of the sale of the Charged Property. If the 1st Defendant neglect(s) or refuse(s) to execute the conveyance, Ms Koo Cheung Man Kok, Senior Partner of Messrs. Christine M Koo & Ip, solicitors for the Plaintiff, is hereby appointed by the Court pursuant to section 51 of the Trustee Ordinance to execute the conveyance;
6. The Plaintiff’s solicitors, Messrs. Christine M Koo & Ip be entrusted with all conduct in the conveyancing of the Charged Property.
7. The sale proceeds be paid to and held by the Plaintiff’s solicitors as stakeholders and be applied in the following priority:
(a) in payment of all government rent, tax and other outgoings in respect of the Charged Property;
(b) unless the Charged Property is sold subject to prior incumbrance, in discharge of that incumbrance;
(c) in payment of all reasonable costs, charges and expenses, including the legal costs, estate commission and/or auctioneer’s fee incurred in the sale of the Charged Property not exceeding 2% of the sale price;
(d) in payment of the judgment debt due to the Plaintiff under the said Charging Order absolute;
(e) in payment of costs of this action; and
(f) the balance, if any, be paid to the chargee of the incumbrance affecting the Property and ranked immediately behind the Charging Order but prior to the Assignment in favour of the 1st Defendant or to the 1st Defendant if there is no such subsequent charge.
8. Upon the 1st Defendant and/or the 2nd Defendant redeeming the said charge and paying the Plaintiff’s costs of obtaining and executing this Order (including what is due to the Plaintiff’s solicitors) this Order shall cease to have any further effect but without prejudice to the validity of any contract made prior to or without notice of such redemption and payment;
9. The costs of the Plaintiff of this action be grossly assessed at HK$15,400 and be paid by the 2nd Defendant to the Plaintiff;
10. There be liberty to apply.”
2. 林不服上訴。根據區域法院規則第58號命令，本席會重新聆聽及考慮各方陳詞。不過在本上訴中，雙方皆無意就林應否被加入為與訟方提出爭議。换言之，爭議在於聆案官應否頒下售樓令。
3. 林在幾份書面陳述及於庭上提出的論點，主要可歸納為以下幾項：
(1) 送達問題；
(2) 應否在本法院展開訴訟；
(3) 押記令的獲取不正當；
(4) 押記令是否已時失效；
(5) 蔡的產權是無辜的。
送達問題
4. 蔡未有出席於聆案官席前或本上訴之聆訊。林指蔡已將該物業租予他人，而蔡本人並非身處該物業，所以HTY的送達無效。
5. 首先，林雖獲批准加入為本訴訟的與訟方，但不代表他可以代表蔡發言。其次，即使假設林指蔡已將該物業租出又非身處該物業屬實，對HTY而言，該物業的確是蔡的慣常及為人所知的最後地址。根據代表HTY律師的數份有關送達的誓章，已根據規則將本訴訟的文件及聆訊通知送達該處，並非無效。
6. 林又援引《區域法院規則》第45號命令第3(3) 條規則，指法庭不可在蔡身為實際管有該物業人士未接獲有關法律程序的通知下，批予” 許可” 。有關送達的問題，已在以上提及，本席不打算重覆。但事實上，本訴訟根本與第45號命令第3條規則無關。該規則只適用於强制執行任何給予土地管有的判決或命令。法庭在案件HCPI 521/2001中針對林的訟費命令及其後頒發之有關押記令，並非給予HTY被押記該物業的管有的判決或命令。
7. 林就送達問題的論點不成立。
應否在本法院展開訴訟
8. 林指HTY應向原審或聆訊的法官提出申請。他言下之意，是HTY須向於案件HCPI 521/2001中頒下針對他的有關訟費命令及押記令的高等法院提出申請；而不應向本法院提出另一訴訟。
9. 林援引《區域法院條例》第6(2) 條。該條文規定每宗訴訟或事宜在聆訊或審訊以後的法律程序，直至並包括最终判決或命令，以及任何上訴許可或擱置執行的申請在切實可行及適宜的情況下，須在原審或聆訊的法官或司法常務官席前進行。
10. 本席認為，第6(2) 條與HTY要求法庭頒發售樓令的法律程序並不相關。根據《區域法院規則》第50號命令第9A條規則，藉出售被施加押記的財產而强制執行押記令的法律程序，必須藉原訴傳票開展。如是者，第88號命令的條文將適用於有關法律程序。藉原訴傳票開展的，乃新的法律程序。所以正與林所指的相反，申請售樓令其實不應在原頒下有關押記令的訴訟(即HCPI 521/2001)和程序中提出的：見Hong Kong Civil Procedure 2008 (Vol.1) 第50/5A/18及88/5A/2段。
11. 藉原訴傳票開展的申請售樓令訴訟，即使押記令由高等法院頒發，只要所涉及的標的物業可屬於本法院的民事司法管轄權内，本法院則有權處理：見高等法院案件編號HCMP 1930/2005(判決書日期2006年7月28日) - 紀德樓業主立案法團對Cheung Sai Mui。鑑於上述針對林的判定債項數目，及代表HTY的律師存檔文件所顯示該物業在本年5月時之應課差餉值少於HK$100,000，本法院對本訴訟具司法管轄權。
12. 林就本訴訟應否在本法院展開的論點不成立。
押記令的獲取不正當
13. 林指HTY持有的押記令是以虚假誓章騙取，原因是申請押記令的誓章，並沒有透露林正就有關判定債項(即於案件HCPI中針對他的訟費命令) 進行上訴。林指有關上訴案件乃CACV 13/2003；而該案仍然未決。林又指他已向高等法院提出有關該押記令的申請，並已獲聆案官指示，將進行爭辯。林指在這些上訴或申請有結果前，法院不應頒發售樓令。
14. 就林所指有關訟費命令的上訴若在2003年已經提出而至今卻未決，本席感到奇怪。另外，林所指向高院提出的申請，實在是在HTY展開本訴訟後，他剛在本年5月9日才以傳票提出的。然而，即使假設林指他仍擬挑戰有關訟費命令和押記令之意屬實，其成功前景無從得知。更重要的是，所擬上訴及申請本身，並不自動構成可阻止或暫緩執行林擬挑戰的有關命令。事實上，有關命令至今既未有正式被擱置或推翻，且沒有任何暫緩執行的命令。
15. 本席認為，HTY持有的是可强制執行的押記令。
押記令已過時失效
16. 林指HTY的所持有之押記令有效期為12個月，如今時效已過，又未獲法庭延展，所以無效，亦不能强制執行。
17. 林援引《區域法院規則》第46號命令第8條規則。但該命令及其下之規則乃適用於執行令狀；而執行令狀包括的種類於該命令第1條規則中已列岀，並不包括或適用於押記令。林指押記令就是管有令狀、執行令狀、和協助這些的令狀的進一步令狀，這説法完全錯誤。如上所述，執行押記令的程序是根據第50號命令第9A條規則，及第88號命令第5A條規則進行。
18. 即使考慮《時效條例》，其中根據第19(1) 條，追討就藉財産押記而獲得保證的本金的訴訟，不得在收取有關款項的權利產生的日期起計滿12年後提出。根據第19(5) 條，追討就藉財產押記而獲得保證的有關款項所應繳而未繳的利息，則不得有利息到期應缴的日期起計6年屆滿後提出。現在HTY提出申請售樓令，乃為追討就藉其所持有的押記令而獲得保證的有關法庭在HCPI 521/2001針對林的訟費命令中的判定款項及判定利息，兩者皆未過時限：再見Hong Kong Civil Procedure 2008 (Vol.1) 第50/9A/15段。
19. 林所指HTY持有之押記令已過時效之說並無理據。
蔡的産權是無辜的
20. 林指有關訟費命令及押記令皆針對他本人，與蔡無關。如今該物業已為蔡擁有，現為强制執行押記令而頒發售令，是無理掠奪蔡的產權。
21. 林之强調因該物業已轉讓，HTY再不能强制執行押記令之説，多少令人懷疑當時這轉讓背後的動機。事實上，根據土地註冊記錄，在該押記令作出之後，該物業再兩度被土地審裁處因其他涉及林的訴訟及針對他的判令而被施予押記令。這些押記令最終在林清償有關判定債項後解除。解除後幾星期内，林就以日期為2007年12月13日的轉讓契將該物業轉讓予蔡。根據代表HTY律師的誓章，當時處理這轉讓的律師並未有通知HTY。
22. 但無論如何，業權易轉不等如擺脱已附在該物業的產權負擔的。由於該押記令早已在土地註冊處註冊，成為公共記錄；其後承接該物業的人將就這些已註冊的産權負擔具法律構定的知悉。根據《土地註册條例》第3(1) 條，所有作出、簽立或取得並根據該條例註册的契據、轉易契及其他書面形式的文書和判決，須按照其各自註冊日期的先後而訂出彼此之間的優先次序。如今林予蔡的轉讓契已註册，和HYT持有之押記令比較，押記令為先，轉讓契為後。如是者，蔡在承接該物業之時，實在同時承接了已知及已附在該物業上較此為優先之產權負擔。
23. 聆案官頒發售樓令之同時，亦給予蔡和林可在命令送達起計28天的寬限期。若所施以押記令來執行之判定債項及利息在寬限期内得以清償，即可避免售樓：見命令第2及8段。售樓令亦根據代表HTY律師提交之估值報告，定出售價下限：見命令第2段；同時亦列明售樓所得如何按法律分配，以保障包括蔡等各方：見命令第7段。林在指要蔡負責清償他個人欠的判定債項為不公平做法時，或應回顧這責任乃因他自己未有或拒絕清償而起。
24. 林指HTY拖延執行押記令，令其港幣九萬多的判定債項的利息滾至現時逾六萬之多，極不合理。可是，這些乃根據有關訟費命令下，林須繳付之判定債項所連帶之判定利息。這利息及其累積乃因林未清償判定債項而起。如今林未清償債項，卻怪責作為判定債權人的HTY未有盡早向他强制執行該押記，本席認為不合理。
25. 經考慮本案背景及現況，本席認為頒發售樓令及其條款是恰當的。
命令
26. 本席撤銷本上訴；並維持聆案官於2008年6月26日之命令。本上訴實在因林而起，故本席頒下暫准訟費命令：林須繳付予HTY因本上訴所引起之訟費，但不包括因代表HTY律師引致本聆訊延遲了30分鐘所浪費的訟費。訟費由聆案官評定。與訟方如非在今天起計14天内向法庭要求就訟費爭辯，暫准命令即作實。
最後論述
27. 在聆案官作出2008年6月26日有關命令後，林隨即於當日去信法庭，就聆案官的判決作出包括以下的陳述：
“……本人再次在此表現對你的鄙視，你知法犯法，有一天你必會受到法律應有嚴厲的懲罰。”
28. 林變本加厲，在本上訴聆訊中，特别及明確地在書面及庭上陳詞，指聆案官以” 法西斯式强搶銀両”；又指聆案官頒發售樓令背後是” 有得分贓意圖是明顯的”等。
29. 任何與訟人士對法庭之判決或判案不滿的，皆可據理提岀上訴。但在法庭上對聆訊案件的聆案官作出如此隨意和嚴重的指控，既不恰當，亦無助於當事人立論。本席認為有必要最後在此一提這點。
出席人士：
原告人: 由Messrs Christine M Koo & Ip的律師Tang Tsz Pun代表
第一被告人：無律師代表，缺席
第二被告人：無律師代表，出席
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