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LDPD 1138/2014
香港特别行政區
土地審裁處
申請編號LDPD 2014年第1138宗
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Lo Pui Chi (羅貝姿) |
申請人
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及 |
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朱潔儀 |
答辯人
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判 案 書
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1. 本案件的申請人是位於Flat 1 on 5th Floor & Corr. Roof, Mun Tong Building, Lot No. 945 in DD180, Shatin, New Territories（“涉案處所”）的業主。申請人於2014年5月26日發出表格22申請通知書要求收樓令，理由是已按租約發出中止租約通知。
2. 申請人存檔證人陳述書指中止租約通知已按《土地審裁處規則》第7條妥為送達。答辯人的說法是她從來沒有收到退租通知。
申請人的案情
3. 申請人方的說法是按雙方的租約，申請人可發出不少於2個月的書面通知中止租約，並且已於2014年3 月18日正式向答辯人發出中止租約通知書，要求答辯人於2014年5月19日遷出。申請人指於2014年3月18日把中止租約通知書以平郵方式送達到涉案處所，信封上除了寫上涉案地址為收信地址，也寫下回郵地址，她指信件沒有被退回。
答辯人的案情
4. 答辯人就送達的事宜指當申請人的女兒於2014年5月18日致電與她談中止租約時，已經即時向她表示沒有收過。申請人方的說法是答辯人在電話中拒絕遷出，並指會住到獲派公屋才會遷出。
討論
5. 本案最關鍵的議題是答辯人有沒有收到一份有法律效力的中止租約通知書，申請人方提交了中止租約通知書的副本，但沒有存檔任何文件證據證明已把中止租約通知寄出。
6. 就送達方法，《土地審裁處規則》第7條訂明：
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(1) |
須向任何人送達的文件可用以下方式完成送達─ |
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(a) |
如該人是由任何律師代表，則可在送達地址或該律師的營業地點將文件交付或留交該律師，或以普通郵遞方式將文件送往送達地址或該律師的營業地點註明由該律師收件； |
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(b) |
如該人並無律師代表，則─ |
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(i) |
... |
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(ii) |
... |
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(iii) |
以註明由該人收件的普通郵遞方式，將該文件送往送達地址，如無呈報任何送達地址，則可將該文件(須註明由該人收件)送往該人在香港的最後為人所知或慣常居住或營業的地點； |
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(iv) |
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(v) |
... |
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7. 本席先分析中止租約通知書的內容。關鍵的字句如下：
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“請於2014年5月19日或由本通知書之日期起計兩個月內遷出”
下款日期為 2014年3月18日。 |
8. 現行的法律原則要求中止租約通知書的內容必須清晰，本申請的中止租約通知書提出兩個遷出日期，這安排本身不一定會導致中止租約通知書欠缺清晰而無效（參看 Malcom Merry, Tenancy Law 2nd Ed., pp 163-164）。不過，中止租約通知的第2個日期，即 “由本通知書之日期起計兩個月內遷出” 明顯沒有預留郵遞時間，因為中止租約通知書要求在通知日期2個月內遷出，而不是 “收到” 中止租約通知書後2個月內遷出，因此，第2個日期明顯無效。
9. 就第1個日期來說，本席認為也未足夠 “不少於2個月” 的通知。首先， 2天郵遞時間必需計算在內。根據實務指示19.2條第2段有如下的規定：
| “2. |
為免對送達日期混淆不清，根據高等法院、區域法院、土地審裁處或家事法庭關於訴訟程序的法院規則，經一般郵遞程序投寄的文件，除非另有相反證明，否則都必須當作該文件已獲送達： |
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(a) |
以掛號郵遞方式投寄的文件，以投寄的日期後第4個工作日當作為該文件的送達日期；以及 |
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(b) |
以平郵郵遞方式投寄的文件，以投寄的日期後第2個工作日當作為該文件的送達日期。” |
10. 以本申請而言，即使本席接納中止租約通知於3月18日寄出，除非有相反證據，投寄的日期後第2個工作日被當作是送達日，即3月20日。根據《高等法院規則》第3號命令第2條規則：
| (1) |
… |
| (2) |
凡規定有關作為須在某指明日期後的一段指明的期限內作出或由某指明日期起計的一段指明期限內作出，該段期限在緊接該日期後開始。 |
| (3) |
凡規定有關作為須在某指明日期前的一段指明期限內或之前作出，該段期限在緊接該日期前完結。 |
| (4) |
凡規定有關作為須在某指明日期之前或之後的指明數目的若干整天作出，則在有關作為作出的日期與該指明日期之間，必須最少相隔有該數目的日數。 |
| (5) |
… |
11. 又根據 Woodfall's Landlord and Tenant 第22.057段對月份的計算有如下的說法：
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“A s.25 notice must specify a date of termination, ………. In calculating the period of months, the corresponding date rule is applied. Under this rule, a period of one month beginning on a particular day ends on the day in the following month with the same number as the day on which the period begins, unless there is no such day, in which case the period ends on the last day of the month.5 Thus a period of one month beginning on December 29, would end on January 29, but a period of one month beginning on January 30 would end on the last day of February.”
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12. 基於以上理由，本席認為即使本席接納申請人方確於3月18日寄出中止租約通知，根據實務指示19.2條第2段及《高等法院規則》第3號命令第2條規則，生效日應是3月20日，兩個月通知的到期日根據Woodfall建議的計算是5月20日。申請人要求答辯人於5月19日遷出，這未達到不少於2個月通知的要求。
13. 綜合以上的分析，中止租約通知書提出兩個遷出日期都未足夠2個月，因而無效。本席無須處理究竟答辯人有沒有收到中止租約通知書的爭議，本席撤銷申請人的申請。
訟費
14. 申請人須支付答辯人本申請的訟費，即時評定為200元。
申請人由張錦緜律師事務所張錦緜律師代表應訊
答辯人親自應訊
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