|
LDPD 1268/2017
香港特別行政區
土地審裁處
申請編號LDPD 2017年第1268宗
__________________________
__________________________
| 審訊日期: |
2017年9月5日 |
| 判案書日期: |
2017年9月13日 |
_______________
判 案 書
_______________
背景
1. 申請人於2016年12月28日連現有租約向一位周業德先生 (下稱「周先生」) 購入九龍城南角道34號1字樓 (下稱「涉案處所」)。答辯人是涉案處所的租客， 根據答辯人所述， 他自約2010年起向周先生租用涉案處所作員工膳食及貨物儲存用途，以方便他於隔鄰南角道36號地下經營火煱食肆[1]。
2. 答辯人稱租約本為期兩年， 初時月租1萬2千多元， 其後每兩年續約一次， 最後一份租約於2014年5月14日訂立 (下稱「舊租約」)， 租期由2014年4月15日至2016年4月14日止， 租金為每月15,500元（包括差餉及地租）。
3. 申請人原於2017年3月7日向土地審裁處 (下稱「審裁處」) 提出收樓申請， 及向答辯人追討中間收益至交回涉案處所的空置管有權為止； 申請人指他（透過律師）已於2017年1月4日向答辯人發出終止租約通知書， 要求答辯人於2017年2月5日把涉案處所的空置管有權交還申請人。申請編號為LDPD 451/2017。
4. 答辯人於2017年3月13日提交反對通知書，指他已獲得周先生口頭承諾續租涉案處所至2017年11月， 租金不變。
5. 及於2017年4月24日審訊時， 審裁處質疑2017年1月4日的終止租約通知書並不符合法例規定， 代表申請人的大律師撤回有關收樓申請。
6. 其後於2017年6月29日， 申請人再向審裁處提出收樓申請，指他（透過律師）已於2017年4月26日向答辯人發出終止租約通知書， 要求答辯人於2017年6月15日把涉案處所的空置管有權交還申請人，及向他支付中間收益至交回涉案處所的空置管有權為止 。
7. 答辯人於2017年7月14日提交反對通知書，指他於2016年已獲得周先生口頭承諾續租涉案處所兩年，由 2016年4月15日至2018年4月14日止， 租金維持為每月15,500元（包括差餉及地租）。
申請人的證供
8. 申請人於2017年8月15日提交陳述書， 稱他透過地產代理與前業主周先生於2016年11月4日簽署物業臨時買賣合約， 其中第20條訂明：
「本合約連同租約一併出售，…… 現租客以生約形式租賃此單位， 每月定時交租HK$15,500予賣方。」
前業主亦將舊租約附上， 以證明舊租約已經屆滿。
9. 申請人續稱， 簽署物業臨時買賣合約時，他透過地產代理了解， 現有租約是生約， 及可隨時發出一個月的通知終止租約， 而不是答辯人所稱的有口頭承諾， 死約兩年。
10. 物業成交後， 申請人曾透過地產代理向答辯人收回涉案處所， 亦曾向答辯人表示如他希望繼續租用， 可以新租金每月48,000元續租兩年， 但是答辯人回覆表示太貴。因此申請人曾指示律師樓於2017年1月4日向答辯人發出終止租約通知書， 要求答辯人於2017年2月5日把涉案處所的空置管有權交還申請人[2]。
11. 於2017年2月15日， 答辯人的律師回覆說明白舊租約已經屆滿， 並稱答辯人願意以港幣18,000元續租兩年：
“…… We are understanding the existing tenancy agreement was already expired (sic) and our client is willing to continuously to (sic) rent the captioned property at HK$18,000 per month for the further TWO YEAR. We are request (sic) your client to consider our client’s offer and let us have your reply at your earliest convenience.”
12. 申請人不同意續租租金只為每月18,000元， 並於2017年2月16日（透過律師）提出反建議每月45,000元。 答辯人的律師於2017年3月1日拒絕要約， 並首次提出前業主周先生與答辯人曾於2016年6月達成協議， 以每月18,000元續租至不少於2017年11月， 否則答辯人不會花費約100,000元維修涉案處所:
“Please take further notice that in fact, it was agreed between the previous registered owner and our client in June 2016 that the tenancy should be renewed and extended to at least November 2017 at a monthly rental of HK$18,000 per month upon expiration of the pre-existing one otherwise our client would not spend about HK$100,000.00 for maintenance of the captioned property.”
13. 申請人亦傳召了負責涉案處所交易的地產代理郭志坤先生 (下稱「郭先生」)作供[3]， 但郭先生的證供只是說信納前業主周先生的版本， 即現租客的租約已經過期， 卻沒有向答辯人查究周先生有否作出任何口頭承諾， 所以郭先生的證供對本案沒有幫助[4]。
14. 申請人曾嘗試向周先生發出傳票， 規定其於2017年9月5日的審訊出庭作供， 但卻未能成功派票。
答辯人的證供
15. 答辯人於2017年8月14日提交陳述書，稱於2016年4月租約完結前/後已與周先生洽談涉案處所的續租事宜， 周先生於2016年8月[5]口頭答應他可按過往慣例繼續租用涉案處所兩年， 即至2018年4月， 所有條款包括租金等維持不變， 同時亦無需要特別補上租約。
16. 答辯人亦傳召了於2016年8月負責為周先生更換鋁窗的廖偉騰先生 (下稱「廖先生」) 作供，說當時三方正在於涉案處所內商討更換鋁窗事宜， 由於更換鋁窗涉及更換分體冷氣， 加上涉案處所日久失修，外牆批盪剝落及滲水， 同時又受樓上劏房影響、導致天花滲漏， 答辯人需花費不菲維修及裝修， 周先生遂作出上述的口頭承諾， 廖先生可作見證。
口頭承諾的存在與否
17. 廖先生稱， 約於2016年8月， 業主周先生得悉屋宇署要求維修涉案處所的外牆， 他應繳與周先生前赴涉案處所和答辯人一起商量怎樣更換鋁窗事宜，這涉及冷氣改位及裝修、天花間隔的更動， 其間答辯人提出租金要怎樣處理， 周先生遊說答辯人可讓工程先行進行，叫答辯人放心，未來兩年他定會把涉案處所繼續租給答辯人的， 不會調整租金[6]。但廖先生承認， 他的書面證供是先由答辯人的太太草擬，再由他確認及簽署的。
18. 及至答辯人自己作供， 他說早於2016年2、3月已嘗試與周先生商討續租， 但周先生或其秘書Janet (下稱「Janet」) 卻「沒有給予正面回答」， 及至2016年4月後某一天， 周先生提出要修葺外牆及更換窗戶玻璃， 他們約於2016年8月某中午時分於涉案處所內商討， 由於更換鋁窗需拆除所有窗口式冷氣，及另裝分體式冷氣， 周先生要求答辯人自行負責， 答辯人同意配合， 反正他準備繼續租用涉案處所， 但當他要求周先生訂立租約， 租金維持為每月15,500元時， 周先生表示同意， 並說大家講「信」(binding in honour)， 答辯人遂藉此進行批盪、裝修。 答辯人回覆申請人盤問時稱，雖然周先生沒有明確表示續租年期， 但根據過往慣例， 應是每兩年續租一次[7]。
19. 申請人指出， 答辯人的律師於2017年3月1日的覆信及答辯人自己於2017年3月13日提交的反對通知書稱， 周先生的口頭承諾續租涉案處所只是至2017年11月， 而不是答辯人所稱之兩年由 2016年4月15日至2018年4月14日止， 答辯人解釋，此原因是他當時未能確定找到廖先生為他作證。
20. 本席並不接納答辯人的解釋。 首先， 當時答辯人是有聘請律師， 理應獲得適當意見， 口頭承諾續租的年期頗為重要， 不能出錯； 再者，答辯人依賴的是口頭承諾， 有沒有信心找到廖先生為他作證不應影響口頭承諾的續租年期。
21. 又根據答辯人與Janet的WhatsApp 紀錄， 於2016年6月23日， 答辯人要求與周先生延續死約至2017年10月31日， 生約由 2017年11月1日至2018年10月31日，其間不能增加租金， 更要求減租每月500元，答辯人更準備翻新裝修涉案處所， 希望周先生給予一個月免租期。Janet 表示會通知周先生， 稍後回覆。
22. 根據WhatsApp 紀錄， 外牆維修工程約於2016年9月14日完成， 重要的是， 其後於2016年9月29日， 答辯人向Janet發出WhatsApp 短訊， 重提他於2016年6月23日的要求仍未得到回覆； 當然，答辯人在短訊中表示周先生曾同意繼續租賃[8]， 但這與周先生有口頭承諾續租至2018年10月31日大相逕庭。於2016年11月3日21時01分， 答辯人再向Janet發出相近的WhatsApp 口訊， 指周先生出爾反爾， 他的太太竟索價每月20,000元續租。
23. 至於廖先生的證供， 本席同意申請人的質疑， 指這未必全是廖先生的原意或是反映他全然的記憶。
24. 基於以上的考慮， 本席並不同意周先生有口頭承諾把涉案處所續租予答辯人至2018年10月31日。 周先生只是含糊其辭， 誘使答辯人同意他的外牆維修及更換鋁窗的工程[9]。
《物業轉易及財產條例》
25. 此外，《物業轉易及財產條例》（香港法例第219章）第6(1)條規定如下：－
「土地權益如只以口頭方式設定，而未經設定該等土地權益的人…以書面設定並加以簽署，則即使已就該等土地權益付出任何代價，該等權益所具有的效力及效果，亦僅為可隨時及隨意取消的權益所具有者(interests at will)。」
即根據該條例， 周先生即使有作出口頭承諾， 這只屬於可隨時及隨意的權益， 可隨時或隨意終止。
26. 該條例第6(2)條又說：
「第3或5條或第(1)款的任何規定，並不影響以口頭方式設定的租契，而該租契是在承租人管有時即生效，且為期不超過3年(不論承租人是否獲賦權將該年期延長)，而租金則為在無須支付額外費用的情況下可合理取得的最佳租金者。」（後加強調）
27. 即使根據答辯人自己的說法， 周先生的口頭承諾只是續租至2018年10月31日， 即為期不超過3年， 則租金必須在無須支付額外費用的情況下可合理取得的最佳租金才可廻避該條例第6(1)條的規定。
28. 本席並不同意每月15,500元為租用涉案處所的最佳租金。首先， 此每月15,500元的釐定日期為2014年5月14日， 根據差餉物業估價署的物業市場統計資料， 至2016年5、6月， 各項租金指數皆有增幅。又根據案情， 答辯人要求每月15,500元維持不變， 或多或少因他要進行大型維修影響， 這有違「在無須支付額外費用的情況下」的條件。 再者， 根據答辯人的律師於2017年2月15日及3月1日給申請人的回覆[10]， 答辯人是願意以港幣每月18,000元續租兩年。 即使考慮了答辯人是現有租客， 願意多付一點租金（tenant inertia）， 涉案處所當時的最佳租金應不少於每月16,500元。
29. 本席接納涉案處所現時的市值租金為每月18,000元。
週期租約
30. 答辯人於舊租約在2016年4月14日屆滿後仍按月繳付15,500元，在沒有周先生口頭承諾把涉案處所續租予答辯人至2018年10月31日之情況下， 答辯人只可以說是以週期月租租約模式租用涉案處所。
31. 高等法院上訴法庭在譚玉霞訴趙竹芬 [2010] 2 HKLRD 1164的判案書第6段指出：
「「週期租約」，其定義是在租約期限完結或在每一個期限完結時，未經通知，租約不視為屆滿，亦不會在每期間的初始時構成續租，但由此而引發的權益可藉正常程序發出遷出通知書來終止，且在符合法例規定的前提下，該遷出通知書所給的期限應相等於租約期：Mellows v Low [1923] 1 KB 522。按月計算的租約會有一個月的通知期。Halsbury’s Laws of Hong Kong, 第 17 冊，「業主與租客」，第[235.182]及[235.183]段。」
32. 因此， 當申請人於2017年4月26日向答辯人發出終止租約通知書， 要求答辯人於2017年6月15日把涉案處所的空置管有權交還申請人，答辯人享有的週期月租租約已於2017年6月14日終止。由於答辯人繼續佔用涉案處所， 他必須支付申請人中間收益至交回涉案處所的空置管有權為止 。
總結
33. 鑒於本席判定周先生沒有口頭承諾把涉案處所續租予答辯人至2018年10月31日， 答辯人於舊租約在2016年4月14日屆滿後只是以週期月租租約模式租用涉案處所， 而此週期月租租約已於2017年6月14日終止。
34. 本席作出以下頒令：
(1) 答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人；
(2) 答辯人須支付申請人由2017年6月15日至交回處所的空置管有權為止的中間收益，以每月18,000元計算， 但可扣除答辯人於期間已支付申請人每月15,500元之數。
訟費
35. 最後，由於答辯人於是案敗訴，理應支付申請人的訟費。在考慮本案的案情後, 本席認為合理的訟費，可即時評定為2,000元。
申請人：無律師代表，親自應訊。
答辯人：無律師代表，親自應訊。
[1] 申請人對此用途表示懷疑，因為涉案處所擺放了大、小飯桌共6至7張， 答辯人承認可供20至30人共同進食。
[2] 如上文第5段所述， 此終止租約通知書未有符合法例要求。
[3] 郭先生是受僱於申請人弟弟開設的地產代理公司。
[4] 雖然法律上有保障付出有值代價的真誠並對該衡平法的權益未獲通知的購買者 (bona fide purchaser for value without notice)，但按上訴法庭在 Wong Chim Ying v. Cheng Kam Wing [1991] 2 HKLR 253 一案中已訂下的原則，原告人應該在購入土地時，對土地的佔用者作深入的查詢，察看他有沒有在衡平法下的權益。若原告人在這方面沒有盡他們的責任，他們將不可被視為未獲知會有關的衡平法權益之人士。又按Mutual Luck Investment Limited訴Yeung Chi Kuen 及其他人，HCMP 6047/1998 (無彙報的案例，日期為2002年11月25日) 一案，即使當原告人購入有關土地時，土地的佔用人的行為是與每年續租的分租客相符，但這仍不可以豁免原告人在購入土地時作出查究的責任。
[5] 答辯人的律師於2017年3月1日回覆申請人律師時， 是說前業主周先生與答辯人曾於2016年6月達成協議。
[6] 時為2017年9月5日上午10時52至55分廖先生的證供。
[7] 時為2017年9月5日上午11時38及39分的錄音紀錄。
[8] 時為2017年9月5日下午4時23至24分的錄音紀錄。
[9]見Cobbe v Yeoman's Row Management Ltd & Anor[2008] UKHL 55; [2008] 1 WLR 1752。
[10] 見上文第11及12段。
|