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LDBM 281/2015
香港特別行政區
土地審裁處
建築物管理申請編號2015年第281宗
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| 審訊日期﹕ 2016年1月6日 |
| 答辯人進一步陳詞存檔日期﹕ 2016年1月25日 |
| 判案書日期﹕ 2016年2月18日 |
判案書
無爭議或不能爭議事實
1. 本案的申請人為位於新界葵涌大白田街33-57號豪華閣 (“該大廈”) 的業主立案法團 (“法團”)；而答辯人 (“答辯人”) 為該大廈地下A舖、閣樓1樓及閣樓2樓舖位的業主。
2. 該大廈的公契 (“該公契”) (文件冊第54-78頁) 在1973年5月30日簽訂。
3. 該公契條文第6(f) 至 6(i) 條有以下規定 (文件冊第63-66頁) ﹕
“6.Each owner shall be bound by and shall observe and perform the following covenants provisions and restrictions :-
…
(f) Subject to Clause 6(h) hereof, the following costs charges and expenses shall be borne and paid by the owners of the said Building in proportion to the number of the undivided parts or shares of and in the said Lot and Building for the time being owned by them, namely :-
(i) Electricity, water and other similar charges for or in connection with the said Building as a whole …
(ii) Remuneration for caretakers, watchmen …
(iii) The cost of refuse disposal.
(iv) The cost of repairing, renewing, maintaining, cleansing, painting, or decorating the said Building …
(v) The cost of operating and servicing the water pumps.
(vi) The cost of operating maintaining … all the lifts in the said Building.
(vii) The charges payable … for the supply of flush water.
(viii) The premia payable for the insurance…
(ix) Such legal or other fees … incurred by the Manager…
(x) The sum of $1.87 (Dollar One and Cents Eighty Seven) per one equal undivided 530th part or share of and in the said Lot and Building per calendar month which the Manager may charge as remuneration for the performance of its duties hereunder.
(g) Each owner shall deposit with the Manager as security against his liabilities under this Deed a sum equivalent to three months’ service charges payable by him under the sub-clause next hereinafter following.
(h) Each owner shall pay monthly in advance to the Manager service charges as follows :-
(i) For Shop “A” on the Ground Floor and the shop-premises on the First and Second Mezzanine Floors, $6.15 (Dollars Six and Cents Fifteen) for every one equal undivided 530th part or share of and in the said Lot and Building which an owner shall for the time being hold in respect of the said Shop “A” and shop-premises.
(ii) For the shops on the Ground Floor (except Shop “A”), $6.15 (Dollars Six and Cents Fifteen) for every one equal undivided 530th part or share of and in the said Lot and Building which an owner shall for the time being hold in respect of such shops.
(iii) For the offices on the Second Mezzanine Floor and the flats on the First to Fourth Floors (both inclusive), $9.10 (Dollars Nine and Cents Ten) for every one equal undivided 530th part or share of and in the said Lot and Building which an owner shall for the time being hold in respect of such offices and flats.
(iv) For the flats on the Fifth to Twenty-third Floors (both inclusive), $13.20 (Dollars Thirteen and Cents Twenty) for every one equal undivided 530th part or share of and in the said Lot and Building which an owner shall for the time being hold in respect of such flats.
Such service charges shall include the Manager’s remuneration as mentioned in Clause 6(f)(x) hereof Provided that in respect of any of the units of the said Building becoming vacant for any complete month, the service charges in respect of such unit shall be payable at one half of the specified rates for each complete month of vacancy.
(i) If the total service charges payable to the Manager by the owners of the said Building as aforesaid shall be insufficient to cover all or any of the said costs charges and expenses then such owners shall make further contributions towards such expenses in the same proportion in which they are for the time being liable to contribute towards the monthly service charges.”
4. 法團一向按照該公契第6(h) 段的比例，向業戶收取管理費。法團的管理委員會在2015年1月19日的會議上，討論有關該大廈維修工程的招標及相關款項的攤分比例，答辯人就有關的攤分方法，曾向其代表律師「鍾沛林律師行」(“鍾律師”) 查詢，並將鍾律師在2015年1月13日發出的書面法律意見 (文件冊第83-87頁) 副本轉交法團參考。
5. 法團亦向其當時的代表律師「張達成 葉祺智律師事務所」(“張律師”) 查詢，法團在2015年3月26日把張律師的書面法律意見 (文件冊第89-92頁) 副本轉交答辯人。
6. 由於雙方的法律意見存在分歧，在2015年7月27日的管委會會議上，管委會及答辯人同意將維修費分攤基礎的爭議，在土地審裁處提案以作釐清。
7. 在本審訊開展前，雙方確認本案中唯一的爭議點，是該大廈的維修費應依據該公契6(f) 條，抑或第6(h) 及 (i) 條作攤分。法團的代表也明確表示，該大廈的維修費，一直以來也是依據不可分割業權份數來攤分，從沒有大維修或日常維修費的分野。
申請人的論據
8. 法團在本審訊中，依賴張律師的書面法律意見中的理據作支持。
9. 根據張律師的法律意見，基於該公契第6(f) 及 6(h) 條的規定，有關的維修費應依據第6(f) 條款所言，但不在第6(h) 條款之規限內，按照每位業主的業權份數比例來集資，因為﹕
一) 『雖然整條Clause 6(f) 條款是要受 Clause 6(h) 條款所規限，所謂規限者，即是指如維修之費用是在 Clause 6(h) 條款所提及的範圍內，則必須以 Clause 6(h) 條款為根據、為準則、為依歸來計算集資的方式』；
二) 『但Clause 6(h) 條款並非涉及維修之費用，其所涉及者，是關於每位業主每個月須向管理公司預先支付之服務費用而已，並非維修之費用』；
三) 『既然維修之費用不在 Clause 6(h) 條款所提及的範圍內，釐定維修集資分攤方式當然是無需理會該 Clause 6(h) 條款』；
四) 反之，『Clause 6(f)(iv) 條款內清楚地、絕不含糊地寫明「維修」之費用應按不分割部分或份額數目之比例承擔及支付，則必須按照此計算方法來集資』；
五) 『Clause 6(i) 條款，只是涉及總服務費不足以彌補每月須向管理公司預先支付服務費的處理方式而已， 與維修費用無關，是兩個不同的費用，故此 ... 無需理會』。
答辯人的論據
10. 根據鍾律師的法律意見，基於該公契第6(f) 及 6(h) 條的規定，有關的維修費應依據第6(h) 條定下的比例，即依照每個單位的不可分割業權份數在 6(h) 條下應付款額的比例攤分；這計算方式乃通常所稱的「管理份數」，這是考慮及平衡了各舖位或單位就有關管理或公共服務項目的享用比例而作出的相應安排。
11. 代表答辯人的王大律師在陳詞中提出，公契條款的理解及演繹，應顧及前文後理而不是獨立解釋，第6(f) 條清楚指出該段是受制於第 6(h) 條的，故此不能獨立地考量第6(f) 條，而應該將第6(f) 及6(h) 條一併作考慮。第6(f) 條列舉了業戶應負責的費用，如只考慮6(f) 條，則只應以業權份數作攤分；但 6(h) 條提及不同單位名下的每一個業權份數所應繳數額，這是所謂的管理份數，令每個業權份數所付的比例在 6(h) 條文中作規定，而並非純以業權份數來攤分。第6(h) 條文亦明言這些管理費也包括經理人酬金，可見 6(h) 條文內所提數額，必定是 6(f) 條內所述的開支使費，兩個條文不能分割且互相受制。第 6(h) 條訂明了每月管理費的計算方法，是以每個業權份數應付的定額作界定比例，而並非劃一地以業權份數來計算。
12. 再者，該公契條文第 6(i) 條規定，如根據 6(h) 條所收取的管理費不足以支付所有開支時，業戶須按第 6(i) 條內規定，按照當時支付的數額比例再作攤分。故此在管理費不足以支付維修費時，也應依第 6(i) 條的規定，依照當時根據第 6(h) 條所支付金額的比例來計算。如以業權份數來攤分計算，這是違反公契的原意及引致不合理的後果，就如本案中的答辯人一樣，如不依公契第6(h) 條計算，改以業權份數來計算，答辯人須多付89% 的維修費。
13. 張律師的法律意見認為第6(h) 條只涉及每月的服務費而非維修費，這說法並不正確，因為維修費無分大小，只要是維修費便跌入第 6(f) 條的範圍內，便應按第 6(h) 條的規定來攤分 (The Incorporated Owners of Yee On Court v Li Zee Zing Hai CACV 181/2000 (無彙報案例，2000年11月14日)。問題不是某項開支是否每月的恆常支出，而是該項目是否屬於第6(f) 條的範圍。如維修費並非 6(f) 條內的收費，那會是什麼？
14. 而根據 Sam Woo Marine Works Ltd v The Incorporated Owners of Po Hang Building [2010] 1 HKLRD 92 一案例，某條款出現「預先支付」或「掛帳」等字眼，並不等於該條款不是科款條款 (charging provision)。
15. 王大律師亦在進一步的書面陳詞中指出，東京街恆順大廈業主立案法團訴李子明 CACV321/2003 (無彙報案例，2004年9月3日) 及 曉光閣及曉明閣業主立案法團對 Wong Pok Wa LDBM127/2014 (無彙報案例，2015年10月12日) 的案例不適用於本案中，因為本案的情況與上述兩案例不同，本案沒有互相矛盾的條款或兩組不同的收費條款；且第6(f) 條的開首已清楚指出該條是受制於第6(h) 條。如果第6(h) 條只是收費程序，則第6(f)條無需要用上 “subject to Clause 6(h) hereof” 的字眼；第6(h) 條並非純粹的收費程序條款，而是計算第6(f) 條的費用的基礎，而第6(i) 條有關進一步繳款的條款，明顯是處理所收費用不足以支付第6(f) 條所述的項目的情況。
討論
16. 在考慮過雙方的陳詞及相關的書面法律意見後，本席認同答辯一方的論據。
17. 本案中的公契條文第6(f) 條，開列了所有業戶須承擔的開支使費 (“costs charges and expenses”)，當中包含了該大廈的維修費(第6(f)(iv) 條)，這維修費並無規限只是每月經常性的維修開支，抑或是數年一度的大維修項目，本席認為只要是維修費用，便應由所有業主承擔。
18. 而該公契條文第6(h) 條則規定，所有業戶每月以上期方式支付服務費 (“service charges”)，而支付的款額依據不同單位的每一個業權份數，乘以不同的特定金額來計算。在這條文中，並無明言這服務費是用作什麼用途，或用作支付何種開支。本席認為，這是因為所有業戶須承擔的開支使費，已在第6(f) 條內列明，而無需再重覆，故此不存在張律師在法律意見中，將第6(f) 條及第6(h) 作區分，指第6(h) 條的只是服務費而與維修費無關的情況。
19. 再者，第6(i) 條規定，“If the total service charges payable to the Manager by the owners … as aforesaid shall be insufficient to cover all or any of the said costs charges and expenses”，即如依第6(h) 條所收取的服務費不足以支付第6(f) 條內的開支使費，可見依第6(h) 條所收取的服務費，是為了支付第6(f) 條的開支使費的，而並非如張律師的法律意見中所指，第6(f) 條與第6(h) 條所指的使費存在任何不同。
20. 而儘管第6(f) 條提及開支使費須依業權份數攤分，但基於首句明言該段受第6(h) 條所規限，故此在以業權份數攤分的情況下，需要受第6(h) 條內規限的，各不同單位依業權份數也有不同的特定金額來處理。所以，第6(f) 條道出各業戶應負責的開支項目，分攤基礎是在受制於第6(h) 條的情況下，以業權份數來計算；而第6(h) 條則開列了以業戶名下擁有的業權份數乘以一個固定金額來收取服務費，在所收取服務費不足以清繳第6(f) 條下開列的開支使費時，則需依據第6(i) 條的規定，各業戶依當時在第6(h) 條文下支付的服務費款額比例來補足。
21. 最後，本席亦接納王大律師所指，東京街恆順大廈 一案中相關的公契條文內容，與本案所涉條文有所不同，完全沒有某一條款受制於另一條款的情況存在，故此並不適用。
命令
22. 綜觀上文的裁斷，本席接納答辯一方就該公契條文第6條的主張，法庭作出宣告，該大廈就維修費的攤分，應依據該公契條文第6(h) 及6(i) 條處理，即以第6(h) 條內開列的攤分比例來計算，而並非純以業權份數來分攤。
訟費
23. 本席認為，在訟費應視乎訴訟結果而定的大原則下，申請人應承擔答辯人在本案中的訟費，包括大律師證書。
24. 故此，法庭頒令，申請人須付答辯人本申請的訟費，包括大律師證書，如雙方未能就訟費數額議定，則由法庭依區域法院準則作評定；就訟費的命令為暫准訟費命令，除非任何一方以傳票提出申請，此暫准判令在14天後成為絕對命令。
申請人﹕無律師代表及由何淑芬女士代表。
答辯人﹕由鍾沛林律師行轉聘王冰儀大律師代表。
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