CHAN MUN YEE 對 LAI WING KAI 及另一人

DCCJ 5217/2021

[2026] HKDC 171

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2021年第5217號

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判案書

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1.  本案是一宗住宅漏水的案件。

A.  與訟雙方的案情

A1.  原告人一方的案情

2.  本席採納原告人的書面開案陳詞就其案情的簡述。

3.  原告人為九龍炮仗街99號欣榮花園第1座10樓F室的業主（「10F室」）。她於1998年3月17日購入10F室，並居於上址。

4.  第一及第二被告人（合稱「被告人」）二人為夫婦。他們為10F室之上層單位，即11樓F室（「11F室」）單位之業主。他們亦居於11F室。

5.  自2015年起，原告人發現10F室的客房浴室的天花出現裂紋，客房浴室天花及牆身、靠近主人房浴室及客房浴室的走廊天花及間隔牆身及主人房浴室天花及牆身有滲水及漏水的情況。

6.  自2015年12月起，原告人曾多次向管理公司即香港房屋協會（後稱「管理公司」／「房協」）投訴10F室的滲漏問題。管理公司於2016年至2021年多次到訪10F室視察，並以圖文方式記錄了滲漏的情況。

7.  於2016年12月29日，管理公司向被告人致函，指出懷疑漏水原因是涉及11F室的來去水設施出現滲漏所引致，並要求被告人盡快安排承辦商檢查浴室內裝置以確定有關漏水位置並進行修繕工作[1]。

8.  除了向管理公司投訴之外，原告人及其丈夫亦向不同政府部門作出投訴。

9.  於2017年1月，原告人 及其丈夫向屋宇署／食物環境衞生署九龍區聯合辦公室（「滲水辦」）作出投訴[2]。於滲水辦委派獨立承辦商檢測11F室期間，上述滲漏現象曾經短暫停止，因此調查曾一度於2018年2月2日中止[3]。

10.  但是，當滲水辦檢測到沒有發現漏水而停止跟進後，10F室的滲漏問題又再次發生。於2018年4月3日，原告人重新向滲水辦及管理公司作出投訴。管理公司於2018年6月 6日再向被告人致函，指出懷疑漏水原因是涉及11F室的來去水設施出現滲漏所引致，並要求被告人盡快安排承辦商檢查浴室內裝置以確定有關漏水位置並進行修繕工作[4]。

11.  但是，於2018年在進行色水測試後，滲水辦沒有發現測試用的色水色素呈現，而且滲水的現象又再度停止，因此滲水辦便停止跟進[5]。

12.  於2019年2月， 10F室的滲漏問題又再次發生。原告人重新向滲水辦及管理公司作出投訴。滲水辦委派合約顧問潘氏建築工程設計有限公司(「潘氏」)對10F室進行第三階段的滲水調查。於2020年3月20日，滲水辦發信予原告人指出「上層有關單位客人浴室的地台防水設施有欠妥跡象，出現滲水情況」[6]。

13.  於2020年5月26日，管理公司致電被告人，相約面談以商討及早解決10F室的漏水問題。被告人以「未有空閒時間相約」為原因拒絕[7]。

14.  於2020年6月23日、7月7日及8月20日，管理公司去信原告人，指出10F室的客厠窗外的滴水情況為上層單位的主厠的警示喉所引致[8]。

15.  滲水辦於2020年7月13日向被告人發出《妨擾事故通知書》，要求被告人在指定限期內進行維修工程已減除對10F室的滲水滋擾[9]。

16.  原告人亦有向水務署就上述滲漏問題作出投訴。經過水務署調查後，水務署於2020年8月26日發出信件給予原告人，指出根據其調查，有證據顯示11F室單位內部供水系統滲漏導致浪費供水。水務署亦已經要求被告人維修其單位滲漏內部供水喉管或設施[10]。於2020年11月11日，水務署再發信給予原告人指出水務署於2020年10月30日到11F室視察並確定有關用戶已經完成有關維修工程。

17.  原告人亦委聘測量公司，即專業評量公証行（Proficient Surveyors & Co）（「公証行」），於2020年9月22日及2020年10月6日到10F室就滲漏問題進行檢測。黃順泰屋宇工程師（Mr Wong Shun Tai Stewart）（「黃先生」）於其日期為2020年12月3日的報告（「專家報告」）中指出 10F室的滲漏問題是由11F室所致[11]。

18.  於本訴訟中，該專家報告亦為原告人所依賴的專家證供。

19.  於2021年1月，由於10F室的滲漏問題又再次發生，原告人再次向管理公司作出投訴[12]。

20.  滲水辦委派另一合約顧問即現代試驗顧問有限公司（“現代”）對10F室滲漏問題進行進一步的滲水調查。現代於2021年6月7日作出報告[13]。滲水辦於2021年7月12日向原告人發出信件，指出「測試結果顯示，上層有關單位客人浴室地台的防水設施有欠妥跡象，出現滲水情況。[14]」

21.  於2021年7月30日，滲水辦再度向被告人發出《妨擾事故通知書》[15]。

22.  於2021年11月11日原告人向被告人提出本訴訟。

23.  於2022年1月20日，滲水辦發信給予原告人指出「本處人員於限期後分別到上址及上層單位檢查，發現上層單位已經作出相應維修，惟上址單位仍有滲水情況；本處再安排顧問公司職員到上址單位進行確證測試，但仍然無法確定滲水源頭。[16]」

24.  於2022年5月，滲水辦再次委聘合約顧問現代作進一步調查[17]。及後，現代在取得法庭的入屋手令的情況下，於2022年10月20日進入11F室進行蓄水測試[18]。

25.  滲水辦於2023年2月13日發信給予原告人，指出「測試結果顯示，上層有關單位客人浴室地台防水設施有欠妥跡象，出現滲水情況」[19]。

26.  滲水辦於2023年3月31日第三度向被告人發出《妨擾事故通知書》[20]。

27.  於2023年7月4日，滲水辦發信給予原告人，指出滲水情況仍然持續[21]。

A2.  被告人一方的案情

28.  被告人於本案中不爭議10F室有出現滲水及漏水的問題。但被告人否認這是他們的責任。

29.  被告人聲稱原告人於1999 年於10F室內進行一項龐大的天花維修工程，為期約兩個月（“該1999年工程”）。當時的施工方法要求工人使用重型電鑽鑽鑿整個單位的天花石屎層，鑽鑿過程發出震耳欲聾的巨響。該1999年工程導致11F室藏於地台下的喉管及防水層受到損害並減損其正常使用壽命，埋下了日後的潛在滲漏風險。於該1999年工程的施工期間，工人更疏忽地鑽穿了被告人單位主人房套廁洗手盤的食水喉。被告人指出該食水喉的位置為暗藏於11F室套廁的地台與10F室的套廁天花間的石屎層內。[22]

30.  被告人指出原告人是在房協的協助下進行該1999年工程的。該1999年工程對11F室藏於地台下的喉管及防水層造成損害。因此，被告人認為房協應付上責任。被告人他們也是受害者。

31.  被告人亦指出他們曾要求原告人一方提供該1999年工程的詳細維修報告。但原告人一直未能提交。

32.  另外，被告人亦挑戰及爭議原告人提出的證據。他們特別指出於2018年6月8日及2019年9月12日食環署派職員在11F室的排水口進行的色水測試均未能證明10F 室的滲漏與11F 室的排水管有關。[23]

33.  於2020年7月14日，被告人一方主動致電水務署要求派職員檢測食水錶，結果顯示11F室的食水喉有滲漏。被告人指這是因為該1999年工程所引致，因為滲漏源頭正是當年被鑽破食水管的位置。[24]

34.  被告人指出於2020年9月他們曾於11F室內更換全屋食水喉。及後，原告人曾表示10F室的漏水的問題情況已有改善。被告人通知水務署職員來複查水錶證實沒有再漏水。水務署亦結束相關的滲漏檔案。[25]

B.  被告人的法律援助申請以及原告人的傳票申請

35.  於本案開審前，第一被告人曾作出法律援助申請。該申請引致原告人於2025年11月6日，以傳票方式向本法庭作出以下的申請：—

(a)  解除憑藉法律援助條例的第15條的自動暫停進行法律程序（automatic stay of proceedings）的42天的時限；

(b)  命令本案須按照區域法院暫委法官吳港發於2025年9月9日頒下的審前覆核命令進行，即本案的審訊繼續於本席面前進行；及

(c)  命令第一被告人須向原告人支付本傳票申請的訟費。

36.  本案的審前覆核於2025年9月9日已經進行。原告人於2025年10月23日突然接獲通知，第一被告人剛作出法律援助申請。根據法律援助條例（第91章）第15條，本案的法律程序將會自動暫停42天（automatic stay of proceedings）。

37.  法律援助條例第15(3)條的條文如下：—

「(3) 凡署長將任何備忘錄如此提交法院，則除非該法院另有命令，否則有關訴訟或有關上訴的所有程序，或有關訴訟及有關上訴的所有程序，均須憑藉本條在訂明期間內暫停進行，而該段期間不得少於14天。除非上述法院另有命令，否則該段期間不得計算在由任何法例或根據任何法例或以其他方式，就有關程序中作出任何作為或採取任何步驟所訂定的時限內。」

38.  另外，法律援助規例（第91A章）第7A條的條文如下： —

「根據本條例第15條暫停進行法律程序的期限為42天。」

39.  根據以上條文，本法庭有權力命令該自動暫停進行法律程序被解除。於陳愛玉 對 謝雲桂 [2018] 5 HKLRD 838一案之中。高等法院原訟法庭法官陳江耀就以上的條文有以下觀察：—

「5. 但第二被告在2017年3月27日又作出第三次的法律援助申請，她前兩次的申請，分別是在2013年11月22日和2015年10月16日，若這一次法庭容許這案件因她的法律援助申請，而暫停進行42天，那末這案件原定於今天上午9時30分舉行的第二次審前聆訊，和2017年4月19至20日的審訊，都要被押後，這樣做對原告人極之不公平。

6. 第二被告人至今尚未遵從法庭在1月18日審前聆訊時發出的指示，但除此之外，她的準備工夫都已做好，而有關法庭在1月18日所發出的指示，她亦已經有足夠的時間去遵從。所以雖然她作了第三次法律援助申請，但本席看不到有任何理由要將這案的審前聆訊審訊和審訊押後。

…

8. 基於上述理由，本席現按《法律援助條例》第15條，將這個42天暫停進行期移除。所以定於今天上午九時30分進行的第二次審前聆訊，和定於2017年4月19至20日的審訊，都會依期進行。」

40.  另外，在LCSJ 對 LSHA及另一人 [2025] 2 HKLRD 1054一案中，上訴法庭已清楚指出法律援助條例下的暫緩期絕對不應被濫用。上訴法庭副庭長朱芬齡在第34段的判詞如下：—

「34. 本庭認為，第15(4)條下的暫緩期是為使無律師代表訴訟人有合理時間申請及獲得法律援助，但與此同時，擬申請法援的訴訟人有責任儘早從速作出申請，以免對訴訟程序造成不當延誤。法庭在管理案件時，必須公平對待訴訟各方。法庭固然需要保障訴訟人獲得法援的權利，一般不會輕易在法援申請決定前取消暫緩期，但亦有必要確保不因一方藉法援申請拖延訴訟並造成濫用司法程序。」

41.  基於以上的案例，本席明白法庭固然需要保障訴訟人獲得法援的權利，但亦需要確保法援申請不會被濫用而造成拖延訴訟的後果。這對訴訟的另一方並不公平。

42.  本席考慮了以下的因素：—

(a)  第一被告人在本案開展後已經曾作出過法律援助申請，並被法律援助署拒絕。其後續的法律援助上訴亦同樣被高等法院聆案官駁回。

(b)  本案審期早於逾一年前經各方同意下訂下，第一及第二被告人亦於審前覆核時確認了本審期。於審前覆核時，第一被告人從沒有向法庭表示他意圖再申請法援。於2025年10月20日在區域法院何淑瑛暫委法官席前時（以處理第一被告人的另一傳票申請時），第一被告人亦沒有提出有意圖再作法援申請。一如概有的程序，法庭一早已提醒與訟雙方須及早取得法律意見及／或作出任何申請。

(c)  於第一被告人的書面陳詞中，他指出被告人再次提出法援申請是因為案情出發了重大變化，即2025年5月7日食環署曾發出信函，證明原告人單位滲水位署沒有呈現測試用的色水色素。但即便如此，被告人亦應於2025年5月7日後盡快申請法援，而非等到本案正審前不久前才再作出申請。

(d)  於這情況下，第一被告人沒有提供任何合理的解釋為何他於即將開審的最後階段又再作出重覆申請。

(e)  原告人一直委聘律師處理本案。而就本審訊，原告人亦已經延聘大律師出庭，其專家證人亦已預留時間出庭作證。若然須作重新排期，不但會浪費法庭的時間，原告人的法律代表及專家證人亦須重新改期出庭應訊，此將虛耗原告人的法律經費。

43.  基於以上的情況，本案若因為第一被告人申請法律援助而將審期延期，對原告人一方並不公平。本席因此頒令 (1) 解除憑藉法律援助條例的第15條的自動暫停進行法律程序（automatic stay of proceedings）的42天的時限以及 (2) 命令本案須按照原訂審期於本席面前繼續進行。

C.  與訟雙方的證據

C1.  原告人一方的證據

44.  原告人除了自己出庭作供外，她亦傳召了黃先生為其專家證人。被告人一方則沒有援引任何的專家證據。

45.  原告人主問下再次確認10F室的滲漏問題直到審訊當天仍然繼續，並影響她及其家人的日常生活。

46.  於被告人的盤問下，原告人的證供總括如下：—

(a)  原告人指出雖然她知道該1999年工程的進行。但她當時並不知道相關的工人鑽穿了其單位的天花石屎層。原告人指她當時全家人都搬離了10F室，因此她並不知道此事。她只是於事後再獲告知此事。

(b)  被告人質疑原告人於進行1999年工程前沒有預早通知被告人。原告人指出該1999年工程是由房協負責及進行的。原告人指出這應該是管理處的責任去通知受影響的住戶。當時房協發現天花有建築缺陷，即石屎厚度不足。原告人於是將其單位交給房協進行維修。相關工程於2000年已經完成，並曾於2000年2月29日進行了拉拔測試（pullout test），以確保10F室為安全。

(c)  於1999年工程後，房協給予了原告人10年的保固期。原告人當時覺得安排合理。她亦相信10F室為安全的，因此她及其家人才搬回10F室居住。

(d)  被告人盤問下質疑原告人是否知道該1999年工程使用了什麼物料作維修。原告人坦承她並不知道。但她指出因為該工程完成後，房協曾進行拉拔測試，證實10F室為安全的。因此她相信房協。而事實上，原告人指出由2000年至2015年，她的單位也沒有發生漏水問題。

(e)  被告人亦質疑原告人為何過往曾於小額錢債審裁處控告他們，但及後撤銷了相關的訴訟。原告人解釋她當時理解小額錢債審裁處只可以處理金錢上的糾紛，並不能頒令阻止漏水問題繼續發生。因此她最後決定撤銷了小額錢債審裁處的訴訟。

(f)  被告人亦質疑原告人指出10F室漏水問題的位置。原告人澄清於2015年她發現10F室有漏水問題時，最初漏水的位置為10F室的客廁天花，及後漏水的問題擴散到主廁天花。原告人確認10F室主廁的漏水問題沒有客廁嚴重。原告人指出10F室的主廁磁磚有變色，但主廁天花並沒有剝落。

47.  有關原告人專家證人黃先生，他的證供總括如下：—

(a)  首先，被告人對黃先生的專家身份並未有任何盤問或質疑。本席亦有留意黃先生於其2020年12月3日的專家報告內提供的簡歷[26]及他於法庭上提及他的作為專家證人的經驗。在無爭議的情況下，本席接納他的專家證人身份。

(b)  於黃先生的專家報告中，他提及他曾兩次到訪10F室。日期分別為2020年9月22日及2020年10月6日。[27]他到訪的目的為調查漏水源頭以及評估需要修復的相關費用。於法庭上黃先生表示，於本案的正式審訊前，即2025年11月8日，他亦曾再次到訪10F室。他當時發現漏水問題仍然持續。但就這次的視察，黃先生沒有準備另外的專家報告。

(c)  黃先生的專家報告內提及黃先生於10F室進行了紅外線掃描測試 (Infra-red Scanning) 及試水錶測試 (Flow Meter Test)。就紅外線掃描測試而言，黃先生解釋紅外線掃描測試是測試10F室主廁及客廁的天花的溫度變化，相關的變化可協助他判斷漏水源頭。

(d)  由黃先生的專家報告內的相片可見[28]，10F室的客廁天花比較其主廁天花濕。黃先生認為這是因為11F的地板防水層破損導致漏水。他亦曾測試及確定滲漏的是淡水，因此他的意見是這滲漏問題與11F室的食水管有關。

(e)  就試水錶測試，黃先生於庭上坦誠他進行的測試並非符合水務處的一貫做法。根據他的認知，一般而言，水務處會先進入11F 室並關閉該單位的水製才進行相關測試。一般而言，試水錶測試會進行30分鐘。但他坦誠他從沒有進入11F室。他的試水錶測試亦只是進行了7分鐘，而非30分鐘。

(f)  但他補充說，根據他的觀察，於該7分鐘期間10F室的水錶的讀數緩慢並穩步的移動。這顯示出11F室內的水管有滲漏情況。被告人質疑為何黃先生沒有按門鈴預先告知他們以進行試水錶測試。黃先生指出當時他從原告人方得知的訊息為被告人一方不會合作，因此他亦沒有作出相關的要求。

(g)  黃先生知道於2020年後，水務署未能發現11F室的水錶有流量記錄，這意味著11F室內的水管滲漏情況已經解決。但黃先生認為，被告人有機會關掉11F室的室內水掣而令水錶流量暫停所致。本席認為這只是黃先生單方面的猜測。黃先生亦沒有提供任何的事實基礎證明被告人曾這樣做。

(h)  就着水務署的2024年12月3日的信件指出無跡象顯示11F室的內部供水系統有明顯滲漏導致浪費供水，黃先生表示即使被告人曾對受損水管進行了維修，但若仍未處理修復防水層，滲水問題將會仍然持續。漏水原因包括日常用水濺在地磚夾縫罅隙，日積月累而滲入下層。

(i)  被告人質疑黃先生為何沒有提早與他們之前打算聘請的專家相約進行檢測、為何在愚人節晚上才打電話給他們的專家相約時間。黃先生指出三日前通知已經為合理時間。黃先生亦指出當時他獲被告人打算聘請的專家告知被告人沒有確認指示委託他進行檢測。

(j)  致於為何食環處曾於11F室內進行過色水檢測，但仍未能確認滲漏的源頭，黃先生解釋這取決為不同的因素，如色水檢測的進行時間及位置。黃先生指出色水檢測沒有正面結果並不等於11F室並非滲漏的源頭。

(k)  有關被告人指出，10F室的天花滲漏是因為該1999年工程所引致，黃先生不同意。他認為這是兩件事。若該1999年工程的維修妥當，應不會造成滲漏。他亦指出該1999年工程維修的是10F室的主廁位置，但現在10F室的滲漏主要是從10F室的客廁開始。由於其位置不同，因此該1999年工程應與10F室現在的天花滲漏問題無關。

(l)  另外，黃先生進一步說明了早前食環處委托準備的三份報告的調查分析與結果，包括紅外線斷層掃描及微波掃描測試的相片堆疊分析等多方面的數據。總括而言，黃先生確認這些調查報告均證實了10F室的天花滲漏源頭為11F室，成因分別為 (一) 水喉破損滲漏及 (二) 防水層欠妥。

(m)  黃先生亦指出，滲水辦在確認滲水源頭後，才會發出《妨擾事故通知書》。因此，除了上述多份報告及他的調查報告之外，滲水辦多次發出的《妨擾事故通知書》亦是11F室乃10F室滲水源頭的佐證。

C2.  被告人一方的證據

48.  第一被告人及第二被告人均有分別出庭作供。

49.  第一被告人於盤問下的主要證供總括如下：—

(a)  他知道原告人家中的滲漏問題由2015年開始。他亦在2016年已經接獲有關11F室可能為滲漏源頭的投訴。但第一被告人堅拒承認11F室為10F室的滲漏源頭。於盤問下，第一被告人同意他並非專家，亦非工程師。但他認為他所說的實為普通常識。

(b)  他認為整件事的起因為該1999年工程所引致。他認為錯誤的一方實為房協。他曾嘗試要求房協履行承諾，即如果原告人天花有滲漏，房協會負責跟進及維修。但第一被告人承認他沒有於本訴訟中將房協加入成為一名被告。他說他事實上有困難控告房協。

(c)  他承認曾經對其單位廁所的食水喉進行維修。他又不同意因為他的不合作態度，令原告人單位的漏水情況日漸惡化。他亦指出2020開始為疫情時期，他有合理理由不隨便容許他人進入其單位，包括食環處的職員。

50.  第二被告人於盤問下的證供與第一被告人大概吻合。她不同意原告人單位的漏水的源頭為被告人的單位。她同意她沒有於本案中將房協加入成為一名被告人。她不同意她嘗試將原告人家中的滲漏問題的責任推給房協。她解釋說她與第一被告人沒有能力去控告房協。她亦不同意她與第一被告人有採取藉口拖延，令原告人單位的漏水問題延長。

51.  就2020年她曾聘用水喉匠維修其單位廁所的食水喉一事，她指出當時該水喉匠不讓她進入廁所，因此她亦不知道該水喉匠是如何替她維修食水喉。

D.  相關的法律原則

52.  以下原則適用於本案中：—

(a)  法庭在處理滲漏案件時，不會貿然假設樓下單位的滲漏源自於樓上單位。

(b)  就此，原告人負有舉證責任以相對可能性的標準證明滲漏源自於樓上被告人的單位。

(c)  反之，被告人無須證明自己清白，亦沒有責任找出漏水源頭。

(H & W Development (HK) Ltd (formerly known as Eagle Hero Ltd) v Yeung Kuk Lam and Another [2024] HKDC 1062一案第14至16段)

53.  換言之，原告人須要提出證據，顯示滲漏源頭來自被告人單位的可能性高於不可能性，才能勝訴。

54.  原告人於其開案陳詞依賴四項訴因向被告人索償，即滋擾、疏忽、違反補充大廈公契（Supplemental Deed of Mutual Covenant） 第12.01、12.03(e)、12.04、12.05段，以及違反《建築物管理條例》（第344章）第34H條[29]。

55.  有關滋擾以及疏忽這兩項訴因，原告人依賴蔡文榮及另一人 對 黃騰開 [2018] HKDC 901這一案例。當中區域法院法官廖文健 (當時官階) 有以下的討論及觀察 (第12及13段) ：—

“12. “疏忽”是指被告人負有法律認可的謹慎責任（duty of care）並有所失責（breach），而原告人所受到的損害是可合理預見的（reasonably foreseeable）及因被告人的失責所引致（causation）。被告人的單位正正在原告人的單位之上，倘若被告人主廁及/或客廁的喉管失修或防水措施失效，被告人或得到被告人的許可而佔用39F單位的人士使用主廁及/或客廁時，便有機會滲漏到原告人單位造成損害，被告人因而在法律上須負上對原告人的謹慎責任（duty of care），此謹慎責任（duty of care）在眾多漏水案例中已被清楚確立。

13. “滋擾”是指被告人的行為不合理地干擾他人使用或享受土地的權利。被告人可自由地享用自己的物業，但不可不合理地干擾到其他人享用他們物業的權利。”

56.  本席同意亦將於本案中採納區域法院法官廖文健的看法。

57.  有關違反大廈公契這一議題，作為欣榮花園業權擁有人，原告人及被告人的責任和義務均受欣榮花園的補充大廈公契的條文所約束。補充大廈公契當中有明確規定欣榮花園單位業主需要就其疏忽引致之申索及維修負責及作出賠償（見12.04段）。單位業主亦須要自行承擔相關的費用以保持其單位狀況完整無缺 （見12.01及12.05 段），亦規定各業主在使用其物業時不可對鄰居或其他佔用人造成滋擾、不便或損害（見12.03(e) 段）。

58.  另外，作為欣榮花園業權擁有人，原告人及被告人的責任和義務同樣受《建築物管理條例》（第344章）的條文所約束，包括對其所管有的物業維持其修葺妥善以及狀況良好的責任。

E.  案情及證據討論及分析

59.  本席認為原告人為誠實可靠的證人。原告人的單位有滲漏問題是不容質疑的。黃先生的專家報告內及其他呈堂相片亦可以見到10F室滲漏的情況。另外，原告人亦提供了來自該屋苑管理公司、滲水辦及水務署的信件，記錄了10F室多年來的滲漏投訴或相關事件 。

60.  有關第一及第二被告人的證供，原告人的大律師邀請法庭拒絕接納他們的證供。原告人的大律師指稱被告人並非誠實可靠的證人，作供顯然迴避及砌詞狡辯，為求開脫責任。本席不同意這說法。本席不認為他們是不誠實的證人。本席認為兩名被告人是真誠地相信整件事的起因為該1999年工程所引致。奈何，兩名被告人均非專家證人，亦沒有任何相關的專業知識。他們的證據對法庭判斷滲漏問題的源頭沒有幫助。

61.  有關滲漏問題的源頭這議題，原告人主要依賴黃先生的證供以及食環署於不同時間作出的檢查報告。有關這些報告，其內容可簡單總括如下（本席不打算重覆報告全部內容）：—

(a)  第一份報告是潘氏於滲水辦委任及聘請下撰寫（“潘氏的檢查報告”）的。該報告指出相關人員曾於2019年9月12日於11F室的排水口（drainage inlets）進行了色水測試（color water test）[30]。但相關人員並沒有於10F室的受影響位置發現色水痕跡。另外，相關人員於2019年12月7日再於受影響的單位進行了紅外線斷層掃描（Infrared Thermography）及微波斷層掃描分析（Microwave Tomography）。其中微波斷層掃描檢測結果顯示，10F室的客廁受影響的天花板處呈現陽性反應。潘氏因此認為11F室的客廁的相關地台（floor slab）有滲漏的情況（Infiltration from the floor slab of guest bathroom was certain）[31].

(b)  第二份報告是現代於滲水辦委任及聘請下撰寫（“現代的第一份檢查報告”）。同樣地，現代亦於10F室及11F室進行了排水口及衛生設備進行了色水測試，但相關人員並沒有於10F室的受影響位置發色水的跡象。現代亦進行了檢測，排除了10F室的滲漏是由於大廈外牆的雨水滲入所造成。現代亦於2021年5月8日於受影響的單位進行了紅外線斷層掃描及微波斷層掃描分析。根據微波斷層掃描分析，在10F室受影響的區域上方的濕度與11F室的地台的濕度位置有重叠。現代的結論是10F室滲漏問題的源頭是來自於11F室的客廁[32]。

(c)  第三份報告亦是現代於滲水辦委任及聘請下撰寫（“現代的第二份檢查報告”）。同樣地，現代亦於10F室及11F室進行了排水口及衛生設備色水測試，但相關人員並沒有於10F室的受影響位置發現色水的跡象。現代於2022年12月20日於11F室進行了EY淋水測試，即相關人員使用電動壓力噴霧器，針對11F室的客廁的浴缸的周邊接縫、密封膠邊及周邊牆身，於裝修完成面高度1.5米處進行淋水測試，持續時間不少於15 分鐘。結果顯示相關的顏料及螢光物料於UV燈下可於10F室的客廁的天花被看見。現代因此認為滲漏是由11F室的客廁的浴缸下方的地台（包括圍護牆/側牆）的滲透所引致（Seepage was caused by water infiltration from the floor slab (including enclosing walls) underneath the bathtub in the guest bathroom）[33]。

62.  原告人當然亦依賴黃先生的證據。但本席認為黃先生的專家報告及其證供是有其局限性，因為他沒有曾到訪11F室的單位內進行任何的觀察，檢查或測試。另外，正如以上已經提及，黃先生所進行試水錶測試亦只是進行了7分鐘，而非一般慣例下的30分鐘。但儘管如此，黃先生的證據亦有其參考價值。本席認為黃先生於其客觀環境的局限下已經誠實地及盡責地向法庭提供了他的專家意見。本席於這基礎下接納他的證供。

63.  黃先生的試水錶測試結果與水務署於2020年8月26日向原告人發出的信件[34]當中所述的內容相符。相關的內容如下：—

「根據本署的調查結果，認為有證據顯示上述大廈1座11/F室單位的內部供水系統滲漏導致浪費供水。本署已於2020年7月16日向有關用戶發出維修通知書及於2020年7月31日發出延期通知書，要求他維修其單位滲漏的內部供水喉管或設施。及後因有關用戶未能符合本署維修通知書的要求，本署再於2020年8月24日發出截斷供水通知書促請他進行所須的維修工程。本署會繼續跟進此個案。」

64.  因此，綜合黃先生試水錶測試的結果以及水務署的調查結果，本席認為於2020年8月至10月期間，11F室的內部供水喉管存在於滲漏問題，導致10F室的客廁的天花漏水。

65.  本席亦考慮了水務署於2020年11月11日向原告人發出的另外一封信件[35]。相關的內容如下：—

「根據本署的調查結果，本署認為有證據顯示上述大廈11/F F室單位的內部供水系統滲漏導致浪費供水。本署已於2020年7月16日向有關用戶發出維修通知書、2020年7月31日發出延期通知書及2020年9月18日發出最後催辦通知書，要求他維修其單位滲漏的內部供水喉管或設施。最後，本署於2020年10月30日到上址視察並確定有關用戶已完成有關之維修工程。

由於閣下單位的滲水情況持續，可能是其他來源所引致，故現將有關個案轉交聯合辦事處繼續跟進。」

66.  這信件的內容與第二被告人於法庭上的證供吻合，即被告人曾於2020年聘用水喉匠維修其單位廁所的食水喉一事。但是被告人沒有提出證據顯示當時他們所聘用的水喉匠是如何解決了問題，亦沒有證據顯示這內部供水系統滲漏問題是否已經被永久解決。再者，單單維修了受損水管並不代表相關的滲漏問題已經全然解決。黃先生表示即使被告人對受損水管進行維修，但若仍未處理維修防水層，滲水問題會仍然持續。本席同意。

67.  有關被告人的案情，被告人沒有提供任何確切的證據顯示該1999年工程與原告人單位於2015年開始的滲漏問題有任何的關係。被告人沒有提供任何專家證據顯示該1999年工程導致11F室藏於地台下的喉管及防水層受到損害並減損其正常使用壽命。於他們的證供可見，被告人對此說法的基礎僅僅在於其聲稱聽過某其他人士的說法。這並非可被法庭接納的專家證據。

68.  被告人亦說這只是一個常識的問題，本席並不同意。該1999年工程已經於2000年完結。10F室的滲漏的問題只於2015年開始發生。本案中沒有任何的證據顯示出兩者存有任何的因果關係。

69.  雖然本席拒絕接納被告人的案情，原告人仍有舉證責任證明10F室的滲漏的問題源頭是來自11F室。於這方面，被告人指出食環處曾多次到11F室進行色水測試，但結果呈陰性。最新近的一次可見食環處於2025年5月7日向被告人發出的信件[36]。相關的內容如下： —

「聯辦處曾向貴單位業主發出「妨擾事故通知」，聯辦處人員其後到上址單位覆查，發現仍有滲水情況。因此，聯辦處安排本處人員及顧問公司職員到貴單位進行確證測試，其後覆檢測試結果，並未發現確證測試所使用的色水色素呈現在受滲水影響位置，因此本處唯有按既定程序暫時停止跟進此個案。」

70.  但正如黃先生指出，色水測試的陰性結果並不等於滲漏源頭並非來自11F室。在Lau May Ming Mamie v Zhao Wei [2022] HKCFI 322一案中，上訴法庭林雲浩法官（當時以原訟法庭法官身分審訊）在判詞第24段明言法庭於過往的案件亦判定陰性的色水測試結果並不能結論性地指出沒有滲漏 (The courts have also recognised in previous cases that negative results of a dye water test do not conclusively show that there is no seepage)。

71.  於本案中，本席特別留意潘氏的檢查報告，現代的第一份檢查報告以及現代的第二份檢查報告內的內容及結論，特別是其微波斷層掃描分析及EY 淋水測試的結果，均顯示認為11F室的相關地台有滲漏的情況。被告人沒有提出任何的證據及原因去質疑這些檢查的方法及其結論。被告人亦沒有引援任何的專家證據以作反駁。

72.  基於這些檢查報告，再加外黃先生的證據，本席認為原告人一方已經於相對可能性的標準證明她單位的滲漏源自於樓上被告人的單位，即滲水源頭為11F室客廁地台的防水層（包括圍護牆/側牆）出現欠妥跡象。

73.  基於這點，原告人所依賴四項訴因均成立。

F.      禁制令及相關的賠贘議題

74.  原告人的證供是指她單位的滲漏的問題於審訊當天仍然繼續。這與食環處於2025年5月7日向被告人發出的信件的內容吻合。因此，本席認為本案中，法庭須要頒布禁制令，以要求被告人對其單位進行維修，相關的維修費用應由被告人自行承擔。

75.  有關賠償金額方面，法律上，原告人有權向被告人就本案的漏水問題為原告人帶來的生活不便及影響其安居而索償。本席考慮了原告人大律師向法庭提供的案例作參考。本席認為本案的滲漏情況及其時間長短與Lam Ting Kwan v Teamwell Corporation Ltd [2019] HKDC 1593一案中的情況類同。原告人的大律師指出賠償金額亦應根據被告人不合作的態度而上調。本席認為於本案的滲漏時段橫跨了香港經歷新冠疫情的時期。被告人拒絕輕易讓他們進入他們的居所亦非完全不合情理。

76.  考慮了總體情況，本席認為相關的賠償金額應為港幣100,000元。

77.  另外，由於上述滲漏問題，原告人曾對10F室進行了維修以及更換因漏水受損壞的煤氣爐。本案中原告人亦支付了款項向有關部門以索取文件 (即相關的報告)。相關的單據亦已呈堂，包括了由卓龍建築工程發出的工程收據 (該文件沒有日期)。被告人沒有於盤問或陳詞下爭議這些文件的真確性及可靠性。本席認為相關的賠償金額應為港幣23,648.4元。

78.  原告人亦希望法庭採納黃先生專家報告內對原告人單位維修費用的評估，總數為港幣66,100元。但本席留意到黃先生專家報告的評估的項目與卓龍建築工程發出的工程收據有矛盾之處。例如，由卓龍建築工程發出的工程收據可見，當年整個維修工程(包括打拆石屎，清倒泥頭及垃圾，「省」乾淨鐵支，整個天花批灰及油油再加上第三者保險)只需要港幣10,000元。但是，黃先生的評估金額則為港幣50,100元。原告人一方沒有解釋這超過五倍差異的原因。基於舉證責任在於原告人一方，就這申索項目，本席不予批準。另外，原告亦沒有提供證據以證明於維修工程期間，原告人一家需要另覓居所共10天，總支出港幣16,000元。因此，這部份的申索亦不予批準。

79.  本席批準公證行專家報告的準備費用，即港幣12,000元為合理的賠償金額。有關黃先生的準備及出庭作證的費用，原告人沒有提供相關的書面文件去證明相關的款項。本席不予批準。

80.  總括而言，除了禁制令外，被告人應向原告人支付港幣共135,648.4元 (即港幣100,000元+港幣23,648.4元+港幣12,000元)為合適的賠償金額。

G.      結論及訟費

81.  基於以上所述，本席判決原告人勝訴，並頒令如下:—

(a)  被告人須由本判案書的日期起計90天內採取合理步驟及預防措施停止或預防任何液體由11室漏入或滲入到10室內，相關的費用由被告人自行承擔。

(b)  被告人須賠償原告人合共港幣共135,648.4元，另加上利息，由本判案書的日期起計，以法庭判決利率計算，直至被告人付清為止。

82.  本席亦作出暫准訟費命令，被告人須支付原告人本案訟費，包括大律師證書及一切保留待決的訟費，這包括了原告人於2025年11月6日的傳票的訟費。除非訴訟各方就訟費金額達成協議，否則交由法庭評定。除非有任何一方提出反對，暫准命令將於判決後14天成為絕對訟費命令。