張訓豪 對 曾詠儀

LDPD 579/2021

[2021]HKLdT 45

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPD 2021年第579宗

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判 案 書

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背景

1.  本案的申請人是九龍土瓜灣崇安街23號環海東岸 1A座33樓F室 (下稱「涉案處所」) 的註冊業主， 答辯人是租客。

2.  根據一份雙方於2020年4 月13日訂立的租約(下稱「涉案租約」)， 申請人把涉案處所連傢俬物品租予答辯人， 租期為兩年， 由2020年4月19日起至2022年4月18日止， 每月租金為14,500元（包括地租、差餉及管理費）。

3.  根據涉案租約第6條， 「租客須交與業主保証金港幣29,000圓正（HK$29,000）保証租客遵守及履行此租約上租客所需遵守及履行的條款的按金， 此保証金在租約期內由業主託管。 若租客在租期內並無干犯此合約內任何條款， 則業主須收回空置的物業或一切租客欠款後（以較遲者作準）十四天內無息退還該保証金與租客。」

4.  此外， 根據涉案租約第17條，「若業主未有根據本合約第18條行使權力，則雙方在此同意租約生效日計十一個月後， 租客有權給予業主1個月書面通知或繳付1 個月租金而中止租約， 租約期不可少於12個月（包括1個月書面通知）。」 同樣，根據涉案租約第18條，「 若租客未有根據本合約第17條行使權力，則雙方在此同意租約生效日計十一個月後， 業主有權給予租客1個月書面通知或繳付1 個月租金而中止租約， 租約期不可少於12個月（包括1個月書面通知）。」

5.  申請人於2021年4月23日向土地審裁處 (下稱「審裁處」) 提交申請通知書(「表格22」), 提出收回涉案處所的空置管有， 理由是答辯人未有繳付由2021年2月19日起的租金。 此外， 答辯人曾4次以其電話向業主發WhatsApp及書面通知， 要求終止涉案租約並承諾會於2021年4月18日交還單位， 可是當她知道業主已跟新租客簽署租約後， 於4月3日違反承諾沒有遷出涉案處所。

6.  答辯人則於2021年4月28日提交反對通知書（表格７），表示申請人曾同意將兩個月的保証金用作2021年2月19日至2021年4月18日的租金。 然而申請人出爾反爾， 以欠租為由， 對答辯人作出種種滋擾， 例如張貼不屬於任何政府文件的信件於涉案處所門外， 以及取消答辯人的住戶證， 影響她進入涉案處所的權利。

7.  本案於2021年5月17日於本席席前初次聆訊。 由於申請人及答辯人皆派代表出庭， 沒有親自應訊， 而事實亦有爭議， 本席把案件押後至2021年6月3日審理， 並指示雙方須於2021年5月25日或以前準備證人陳述書送交審裁處及派送予對方。

申請人的證人陳述書

8.  申請人於2021年5月25日遞交的證人陳述書內容如下：

「a) 「出爾反爾」的是租客， 租客分別三次， 於2021年2月9日、2月11日和2月23日以其電話號碼9368 xxxx 向業主發WhatsApp及書面通知， 要求終止租約， 3月8日和3月29日承諾會於2021年4月18日交還單位， 可是當她3月29日知道業主有新租客， 租客於4月3日違反承諾至今仍不遷出單位。[1]

b) 租客聲稱的「滋擾」， 包括業主4月12日在單位大門貼上《欠租及收回單位通知書》、把《欠租及收回單位通知書》由專人送遞至租客公司及在信件上寫上租客公司地址， 均是合法合理的追討欠租行為， 並不構成「滋擾」。

c) 租客的公司資料是由租客在租賃單位前2020年4月9日自願給予業主， 以證明她有全職工作並能支付租金。

d) 由於租客由2月9日起未有繳付租金 （期後於4月25日及5月5日分兩次繳交租金至3月18日）， 業主在3月29日看見由租客拍攝的單位影片後， 發現有很多連租約出租的傢俬， 如梳化和地氈等不知所蹤， 業主擔心租客有機會於業主不知情下丟棄傢俬， 因此業主取消租客兩張住戶證， 以讓管理處能協助記錄租客的出入情況 （業主已於5月5日重新開通住客證給租客）。

e) 租客聲稱自己自4月13日至5月5日「不能進入單位」， 是失實陳述。 租客於4月13日晚上報警， 至4月14日凌晨以電話號碼9704 xxxx致電業主代表姚潔凝8次[2]， 語氣高興地表示自己能進入單位， 即使業主取消住戶證亦無阻她進入單位的權利。

f) 業主分別於4月19日、21日、23至25日在管理處陪同下， 拍攝並記錄單位的水電錶情況， 出租單位水電錶一直都有度數上的增長， 此證據能證實租客一直能進入及使用單位。

g) 租客聲稱業主要「私下更換門鎖」是失實陳述， 業主從未有企圖或指示其他人更換單位門鎖。

h) 租客代表聲稱業主於4月2日電話承諾租客能繼續租賃單位， 是失實陳述。 根據業主電訊公司提供的通話記錄， 業主於4月2日根本沒有與租客有任何對話或通話， 詳見附檔電訊公司提供的通話記錄， 業主於4月2日根本沒有與租客有任何對話或通話， 詳見附檔電訊公司記錄。」

9.  此外，申請人按本席於2021年5月17日聆訊時要求，就2021年4月1日申請人與新租客經置高物業陳建德代理（陳代理）簽署新租約及退回訂金的事宜， 陳述如下：

「a) 業主於3月25日4:35pm 收到陳代理WhatsApp短訊通知， 有新租客有意租賃單位， 新租客希望可以親身去睇樓。[3]

b) 由於租客不願意讓新租客睇樓， 業主於3月29日要求租客拍攝單位影片， 以供新租客查看單位情況才落實租賃。 租客亦於同日拍攝短片給業主， 因此租客不能推搪說， 不知道業主有租客。[4]

c) 新租客看過影片後， 同意於未視察單位的情況下簽署租約，陳代理便於4月1日草擬 《物業臨時租賃合約》（臨約）並寫上簽約日期為4月1日， 交新租客先過目， 新租客是於4月2日下午12:06簽好臨約， 經陳代理拍照給業主。[5]

d) 陳代理於4月2日3:09pm 表示已收新租客訂金， 業主3:10pm 在WhatsApp收到合約， 業主簽好後3:41pm 用WeChat交給陳代理。[6]

e) 陳代理於4月2日6:32pm WeChat給業主， 顯示為18:27 經ATM 將訂金HK$14,500轉入業主滙豊銀行戶口。[7]

f) 4月3日租客於11:59am 和5:11pm 分別打兩次語音通話給業主， 業主因工作無法接聽。 同日12:05pm 租客出爾反爾， 聲稱「一個月搬唔晒」， 業主同日5:12pm向租客明確表示已簽署新租約， 請租客找朋友協助搬遷。 租客17:16pm表示要求業主同新租客傾， 聲稱「未簽退租合約有權繼續租」。 業主21:12致電租客未果，21:18業主向租客表示「退租無所謂退租合同」， 亦再向租客申明已與新租客簽好租約。[8]

g) 4月5日業主正式用WhatsApp發日期為4月4日的《收回單位通知書》至租客， 要求租客4月18日交還單位， 租客沒有回應。

h) 4月12日業主再向租客公司和單位發《欠租及收回單位通知書》。

i) 經業主多日跟陳代理溝通緝後， 新租客答應業主退回訂金便可， 4月14日4:23pm業主退回訂金給陳代理。[9]

j) 4月16日12:36pm陳代理給業主刪除了合約。[10]

10.  陳代理亦於2021年5月25日遞交了證人陳述書， 其內容大致與申請人的說法相同。

答辯人的證人陳述書

11.  答辯人卻沒有按本席於2021年5月17日的指示提交證人陳述書。

2021年6月3日的審訊

12.  於2021年6月3日， 姚潔凝女士代表申請人出席應訊， 她聲稱申請人身在國內， 因新冠疫情關係未能回港應訊。雖然如此， 申請人的證供皆有文件證據支持， 此外， 根據《土地審裁處條例》（香港法例第17章）第10(6)條：

「審裁處可接納任何陳述、文件、資料或事宜為證據，不論該等陳述、文件、資料或事宜在其他情況下會否被接納為證據，並可按情況而權衡其作為證據的分量。 」

13.  答辯人聲稱她於2021年4月2日曾以WhatsApp致電申請人， 通知他要押後她搬離涉案處所的時間， 但她未能提供任何證據（包括通話紀錄）。答辯人又稱申請人的證人陳述書不盡不實， 包括早於2021年4月13日， 即申請人向審裁處提出是案要收回涉案處所前， 已在門外張貼《欠租及收回單位通知書》。

14.  答辯人沒有問題盤問陳代理。

答辯人證供的可信性

15.  從上文第13段可以看到，答辯人就2021年6月3日的審訊毫無準備， 甚至沒有看清楚申請人提交的陳述書便發難。現本席把申請人提供的2021年4月2日及4月3日的WhatsApp紀錄列出如下：

日期	時間	發訊息人		訊息內容
		申請人：	答辯人：
4月2日	8:20	申請人：		其實你係咪真係將我sofa掉左？如果係，你就不用買，直接俾返錢給我我自己買，當時我淘寶買的大概rmb 3999，你俾返hk4000，我自己訂，謝謝
	9:29		答辯人：	我買左啦
	11:58	申請人：		咁你俾張相我睇下呵連埋size Thx
	14:06	申請人：		仲有 係視頻上唔見左地氈、黑膠唱機…
	14:37		答辯人：	其實你係咪真係人租你間屋？定係你係到check更間屋？ 你咁唔直接 我好討厭
	14:38		答辯人：	地氈我會訂番 你同我講話是但一張地氈俾你都得 個陳 黑膠唱片係房
	14:39		答辯人：	同埋而家我仲租緊間屋 你咁快check做乜
	14:59	申請人：		我收左新租客訂金了
	15:00	申請人：		你掉左我sofa唔同我講聲 我都好失望 估唔到你咁處理 我都無話你 係咪
	15:01	申請人：		新租客對家傢具有要求 想知道有乜 我都要滿足人地
	15:04	申請人：		你買其他野replace我之前既嘢前 請問我意見先 因為這未必係我想要的 而且新租客也有諗法 凡事都要溝通 謝謝
	15:13		答辯人：	吓但係當初我租時候 你叫我是但訂個沙發俾你就得
	15:14		答辯人：	我完全訂反一樣院系 色
	15:17	申請人：		係 我有講過 但你掉之前都要講一聲嘛
	15:20	申請人：		而且我唔會無求到只係希望你「是但」訂就好 我都想知你訂左乜 或者你俾返錢我自己揀 我亦唔expect 你會訂張cheap 嘢anyway 你再replace乜 之前請同我夾下
4月3日	1:59		答辯人：	未接語音通話
	17:11		答辯人：	未接語音通話
	12:05		答辯人：	Hello, 呢到我一個月搬唔哂 今個月走唔到 我電話打左比你又無人聽 呢邊我會照交埋今個月比你
	17:12	申請人：		唔得呵我簽左新合約 因為你一直話會準時俾返我架嘛 你不如托朋友搬啦
	17:13	申請人：		剛剛在火車上 你有乜打給我啦
	17:16		答辯人：	唔得呀 咁你同新嗰邊租客傾吓點樣傾掂佢 租我就會比嫁啦 你傾傾佢啦
	17:17		答辯人：	我哋都未簽退租嘅合約 我仲係有權繼續租
	21:12	申請人：		Missed voice call
	21:18	申請人：		退租無所謂退租合同喎， 最重要我同客簽好左， 我亦多次問你你話你一定準時交返樓給我…岩岩傾過， 新租客一定要五月一日住， 我頂多俾多兩日你搬屋， 你搞搞佢吧

16.  首先， 從上文可見，答辯人是於2021年4月3日下午 12時05分才首次提出要時間搬離涉案處所， 而不是2021年4月2日：

「Hello, 呢到我一個月搬唔哂 今個月走唔到 我電話打左比你又無人聽 呢邊我會照交埋今個月比你」

17.  答辯人如真有於2021年4月2日致電申請人談及此事， 她必會在其WhatsApp內容提及， 語調亦不會這般。

18.  隨後申請人於2021年4月3日下午5時12分回覆：

「唔得呵我簽左新合約 因為你一直話會準時俾返我架嘛 你不如托朋友搬啦」

同樣， 這內容沒有顯示雙方早一日前雙方有就此事討論。

19.  至於答辯人聲稱申請人的證人陳述書不盡不實， 包括早於2021年4月13日， 即申請人向審裁處提出是案要收回涉案處所前， 已在門外張貼《欠租及收回單位通知書》， 答辯人是無視申請人在其陳述書1.b) 段已列出有關情況[11]。

20.  本席認為答辯人的證供並不可信。

答辯人有否退租？

21.  同樣， 本席把申請人提供的2021年2月9日， 2月10日， 2月23日， 3月8日及 3月29日的WhatsApp紀錄列出如下（有*者為錄音謄本）：

日期	時間	發訊息人		訊息內容
		申請人：	答辯人：
2月9日	9:51	申請人：		（語音， 內容不詳）
	9:54		答辯人：	好呀 我唔打算租啦 之後個2個月既訂金 會今個月扣埋 岩岩好 到時後你收返有啲咩問題同我講返 我俾返錢
	9:55	申請人：		可以， 你係咪香港？揾日我上來睇下方便嗎？期間如果有人睇樓可否幫忙開？
	9:58		答辯人：	我唔係香港呀
	9:59		答辯人：	我就係反到都要隔離
2月10日	17:23	申請人：		我有個建議， 我最平到13500， 即平一千， 大家先到今年底， 之後大家再傾， 因為四月你退租後我唔係香港， 我搞唔到…當然如果中段你真係有困難唔租你再話我知， 早點跟我說， 如何？
2月11日	12:18		答辯人：	其實我係因為政府個政策 機組人員要強制隔離14日 在多七日醫學隔離 total 21日如果咁樣嘅話我就會變咗 one month on, one month off, 會飛一個月 放一個月。 但當中放嘅嗰一個月有14日係要住酒店， 即係2個月， 我先用 間屋15日， 未計要揾自己屋企。 咁樣唔化算， 我先決定唔租
	12:19	申請人：		明白 咁唔緊要啦 （語音， 內容不詳）
2月23日	17:18	申請人：		環海東岸 1C有人中， 全座要強檢測
	17:40	申請人：		另外， 你 confirm 不續了是嗎？其實你給的兩個月押金唔可以抵最後兩個月租金的， 係用嚟最後睇下間屋及傢俬有無損害…這個月你無俾租仲OK， 下個月就麻煩正常俾返， 然後退房日我叫朋友嚟check一次， 無問題就退返一個月租過你， 有問題先係淨返的一個月押金扣， ok?
	21:29		答辯人：	Hello, 其實我仲係未反到香港 不過你放心 所有電器 電視都完好無損嫁， 因為我成日飛， 好小係到住， 所以基本上無咩消耗的， 有時一個月先住得五日， 所以放心！ 到時你真係睇到有咩漏咗嘅話 到時再計反 我唔會走數 放心
	21:29	申請人：		好 我信你啦 我都返左大陸開始隔離
	21:30		答辯人：	多謝你呀， 因為我真係好小住的
3月8日	17:19	申請人：		咁你會否準時18號交？定可以早d呢？
	17:20	申請人：		我返嚟大陸都係21日
	17:44		答辯人：	會準時放心
3月29日	14:21	申請人：		Hello Ashley係香港嗎？
	14:21		答辯人：	反到啦 我會趕得切比屋你
	14:22		答辯人：	放心
	14:22	申請人：		*我現在有個租客要租， 基本上七七八八， 我之前比過D相佢睇， 佢唔係好放心， 如果係既可唔可以麻煩你今日錄個視頻， 錄一round大概現在既情況， 比佢睇一睇， 因為我已經講咗， 你唔方便開門
	14:22		答辯人：	*其實呢， 佢係咪想要你嗰個咁樣既 setting呀？ 我會將佢娭番還原番， 因為我自己有自己既梳化呢， 我會買番差唔多既梳化set番番去囉！
	14:23	申請人：		*即係你將我梳化揼咗， 你而家買咗新梳化係咪？ 其實佢唔一定要呢個setting， 只不過基本上我之前比佢D相， 傢俬佢係keep 番哂既，佢係要既， 佢想睇一睇個現狀係點。 如果你方便。 可唔可以今日拍一拍呢？ 因為我想盡快confirm 呢個租客， 唔該你唔該你。
	14:24		答辯人：	係呀！ 好 無問題 我過幾日拍比佢
	14:24	申請人：		*我唔係好get到你意思， 你話個梳化你轉咗， 轉咗個擺設係咪？ 咁但係我個梳化仲保留係到？
	14:25		答辯人：	*梳化我無保留到呀！ 但係我會買番個全新既放番係到， 同你既顏色差唔多都係藍色。 自己用開， 我買開呢個， 我諗我會搬番去比我嫲嫲囉， 我呢個梳化， 我費事啦， 因為始終我換咗你個梳化， 我買番個新比你咪仲好。
	14:51	申請人：		*唔緊要， 你影低， 麻煩你今日影一影個視頻呀！ 咁我同個租客講聲， 同個agent講聲，個梳化未必係呢個， 之後會有另一個。
	14:52		答辯人：	大約復活節假期後 我拍埋片比你 我打算個幾日搞掂哂佢
	14:52		答辯人：	*今日應該比唔到你呀！ 因為我都想將佢還原之後， 我再拍番條片比你呀！ 咁唔係到時候， 我唔知佢鐘唔鐘意咁仲衰啦！
	14:53	申請人：		*係唔介意既， 因為佢主要係愛間屋， 同埋有D傢俬， 你而家既情況， 我相信你既taste亦都唔會搞到核突， 只不過， 而家搬既嘢係fit你既生活要求， 無所謂， 你照影呀！

22.  根據涉案租約第17或第18條， 如業主或租客任何一方希望提早終止租約， 需在涉案租約生效日計十一個月後，給予對方1個月書面通知， 但根據上文WhatsApp紀錄， 申請人與答辯人於2021年2月23日已達成退租協議， 答辯人於2021年3月8日及2021年3月29日亦已再次確認， 著申請人放心。即雙方已無需依賴涉案租約第17或第18條。本席同意申請人所說， 雙方已無需簽訂退租書。

23.  此外， 因著答辯人的承諾，申請人把涉案處所另租他人，  答辯人未能於此事發生時及時制止， 違反了不容反悔的法律原則。 重複上文第20段， 本席不相信答辯人曾於2021年4月2日以WhatsApp語音通知申請人她需要2021年4月18日以後才能遷離涉案處所。 相反， 根據申請人提供的WhatsApp紀錄， 答辯人應是於2021年4月3日， 即申請人與新租客簽訂新租約後才提出類似的要求。由於答辯人違反承諾， 逼使申請人與新租客解除了合約[12]。

租約按金不可以抵算租金

24.  在新港投資有限公司訴符偉樂及其他人， CACV 46， 47及399/2020（無彙報的案例，日期為2020年11月16日）， 上訴法庭在其判案理由書中再次闡釋租約按金的保証金性質：

“… before the recovery of vacant possession in a satisfactory state, the landlord would still need to have something to hold onto as security. If immediate deduction is required upon commencement of proceedings, that purpose could be frustrated.”

25.  答辯人依賴2021年2月9日她與申請人的WhatsApp對話表示申請人同意她以租約按金抵償兩個月的租金， 但觀乎有關通訊， 當時雙方皆假設答辯人會於2021年4月18日遷出涉案處所， 但答辯人沒有如此做到， 因此答辯人必須向申請人交回兩個月的租金[13]。

26.  由於申請人承認答辯人於4月25日及5月5日分兩次繳交租金至3月18日，本席現頒令如下：

(1) 答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人；

(2) 答辯人須支付申請人由2021年3月19日至交回處所的空置管有權為止的欠租/中間收益，以每月14,500元計算；

(3) 又根據涉案租約第23條，涉案處所的家中寬頻只提供到 2021年4月18日， 之後租客另行付費， 所以答辯人須支付申請人有關寬頻費用， 由2021年4月19日至交回處所的空置管有權為止， 以每月268元計算；。

(4) 答辯人須支付申請人傳召陳代理出庭的證人費共500元。

(5) 答辯人須支付申請人她所丟棄申請人的梳化折算港幣3,500元；

(6) 答辯人須支付申請人她所丟棄申請人的地氈折算港幣750元。

訟費

27.  由於本案申請人勝訴， 答辯人須支付申請人本申請的訟費，即時評定為365元。